Решение по делу № 2-1462/2022 от 13.01.2022

Дело № 2-1462/2022

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 мая 2022 года                 пл. Ленина, д. 5, г.о. Щелково Московской области

Щелковский городской суд Московской области в составе:

Председательствующего федерального судьи Малинычевой Т.А.,

при помощнике судьи Комаровой А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Козлова ФИО9 к Администрации городского округа Щелково Московской области о признании жилого дома нежилым зданием, прекращении права собственности на жилой дом, признании права собственности на нежилое здание,

У С Т А Н О В И Л:

Козлов А.М. обратился в Щёлковский городской суд Московской области с вышеуказанными иском к Администрации городского округа Щелково Московской области о признании жилого дома нежилым зданием, прекращении права собственности на жилой дом, признании права собственности на нежилое здание. В обоснование требований указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4 771 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, по адресу: <адрес> указанном земельном участке расположены здания с кадастровыми номерами №, площадью 47,5 кв.м, №, площадью 664,9 кв.м, с назначением «жилой дом». На основании решения Щёлковского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, апелляционного определения Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № в отношении земельного участка установлен вспомогательный вид разрешенного использования – для обслуживания жилой застройки, который предполагает размещение объектов капитального строительства с кодами 3.1-3.7, 3.10.1, 4.1, 4.3, 4.4, 4.6, 5.1.2, 5.1.3., в том числе нежилых зданий коммерческого назначения (магазины). Указывается, что здание с кадастровым номером №, площадью 664,9 кв.м в настоящее время соответствует требованиям, предъявляемым к нежилым зданиям для осуществления торговли (магазины). Желая перевести жилое здание в нежилое, ДД.ММ.ГГГГ Козлов А.М. обратился с соответствующим заявлением в Администрацию городского округа Щелково, однако ДД.ММ.ГГГГ получил отказ, поскольку перевод жилого здания в нежилое здание противоречит действующему законодательству и выходит за рамки представленных Администрацией полномочий. На основании изложенного, просит признать жилой дом с кадастровым номером №, площадью 664,9 кв.м по адресу: <адрес> нежилым зданием, прекратить право собственности Козлова А.М. на жилой дом с кадастровым номером №, признать право собственности на нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 664,9 кв.м по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель истца – Козлова А.М. по доверенности Синцов Д.Н. исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям, просил требования удовлетворить, пояснил, что спорное нежилое здание соответствует целевому использованию земельного участка. Разрешение на строительство магазина или нежилого здания истец не получал, было ли строение когда-либо жилым домом пояснить не смог (л.д. 197).

Явившийся в судебное заседание представитель ответчика – Администрации городского округа Щёлково Московской области по доверенности Демин И.В. исковые требования не признал, возражал против их удовлетворения по основаниям, изложенным в письменной позиции, указав, что признание жилого дома нежилым будет являться нарушением целевого использования земельного участка, поскольку данный объект является частью совокупности зданий и помещений торгового комплекса, разрешение на строительство которого не выдавалось, а вид разрешенного использования земельного участка – личное подсобное хозяйство с установленным вспомогательным – обслуживание жилой застройки, не предполагает осуществление коммерческой деятельности. Дополнительно пояснил, что по факту нецелевого использования земельного участка ГУ Госстройнадзором Московской области проведена проверка, по итогам которой Администрацией городского округа Щёлково подготовлено исковое заявление к ответчику о сносе всех строений, находящихся на участке, в том числе и спорного.

Представители третьих лиц – ФГБУ «Национальный парк «Лосиный остров», Министерства жилищной политики Московской области, Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания надлежащим образом извещены.

Выслушав пояснения явившихся сторон, эксперта, исследовав материалы дела и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд, находит заявленные исковые требований не подлежащими удовлетворению, в силу следующего.

В силу положений Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; они могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (статья 9); владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (части 2 и 3 статьи 36).

При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления.

Судом установлено и следует из материалов дела, что Козлов А.М. является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4 771 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, вспомогательный вид разрешенного использования – обслуживание жилой застройки по адресу: <адрес>.

Также, истец по сведениям Единого государственного реестра недвижимости является собственником жилого дома с кадастровым номером №, площадью 47,5 кв.м и жилого дома с кадастровым номером №, площадью 664,9 кв.м, расположенных на вышеуказанном земельном участке.

Право собственности Козлова А.М. на возведенный жилой дом зарегистрировано в упрощенном порядке, на основании технического плана здания без проекта и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и подобного рода документов.

В настоящее время, истец просит признать жилой дом с кадастровым номером №, площадью 664,9 кв.м нежилым зданием, поскольку объект соответствует требованиям, предъявляемым к нежилым зданиям для осуществления торговли (магазины), тогда как в Администрации городского округа Щёлково отсутствует административный регламент по предоставлению данной услуги.

Усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ № ответчиком отказано в переводе жилого здания в нежилое, поскольку данное противоречит действующему законодательству и выходит за рамки представленных полномочий.

Так, из технического плана здания от ДД.ММ.ГГГГ следует, что назначение объекта недвижимости «жилое» с наименованием «жилой дом», год завершения строительства объекта 2021, материал наружных стен здания каркасно-обшивные.

Постановка на кадастровый учет объекта осуществлялась на основании декларации об объекте недвижимости, содержащей также вышеуказанные сведения об объекте.

Вместе с тем, сама по себе регистрация права собственности истца на объект как жилой дом не является достаточным и безусловным свидетельством его назначения.

К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната (ч. 1 ст. 16 ЖК РФ).

В соответствии с частью 2 названной нормы закона жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется в порядке, установленном Главой 3 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Статьей 288 ГК РФ предусмотрено, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом статьями 22, 23 ЖК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 22 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилое допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Как следует из положений статьи 24 Жилищного кодекса РФ, отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае: непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя; несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения.

В силу ч. 1 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ, градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

В соответствии с абзацем 6 пункта 4 статьи 85 ЗК РФ реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Так, согласно заключению проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, экспертом ФИО7 установлено, что объект исследования представляет собой одноэтажное здание, архитектурные и объемно-планировочные решения которого являются характерными для здания нежилого назначения, имеет свободную планировку (одно внутреннее помещение), соответствует градостроительным нормам и правилам, нормам СНиП, касающихся нежилых зданий коммерческого назначения (магазины).

В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ эксперт ФИО7 выводы, приведенные в своем заключении поддержала, пояснила суду, что объект исследования является вновь возведенным, постройка ранее не эксплуатировалась, в том виде, в котором находится здание, оно не могло быть жилым домом. Спорное строение входит в комплекс единообразной застройки с однотипными строениям, которые образуют торговую зону и зону отдыха, напротив обследуемого строения размещен другой комплекс в том же стиле, которые вместе представляют собой два торговых ряда, а между ними замощенная площадка. Дополнительно указала, что земельный участок, на котором располагается спорное строение, для личного подсобного хозяйства не используется, поскольку используется для торговой деятельности.

Оснований не доверять указанному заключению у суда не имеется, поскольку оно соответствует требованиям ч. 1 и ч. 2 ст. 86 ГПК РФ, выполнено специалистом, квалификация которого у суда сомнений не вызывает. Заключение оформлено надлежащим образом, научно обосновано, не имеет противоречий, основаны на исследовании всех представленных к материалы дела документов, выводы представляются ясными и понятными, эксперту разъяснены права и обязанности, предусмотренные ст. 85 ГПК РФ, он также предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ, свои выводы в судебном заседании эксперт подтвердил.

Таким образом, суд приходит к выводу, что изначально возведенное истцом строение не отвечало признакам жилого дома.

Пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Статьей 42 Земельного кодекса РФ определено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизой установлено, что в настоящее время здание с наименованием в ЕГРН «жилой дом» с кадастровым номером 50:14:0040306:1069, площадью 664,9 кв.м является нежилым и соответствует требованиям, предъявляемым к объектам коммерческой деятельности – магазины.

В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ представитель истца также пояснил, что в спорном здании предполагается размещение магазинов.

То обстоятельство, что на земельном участке с кадастровым номером № планируется осуществление коммерческой деятельности подтверждается и ответами Администрации городского округа Щёлково от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ на обращения Козлова А.М. по вопросу согласования размещения нестационарных торговых объектов на данном участке по адресу: <адрес>.

Вместе с тем, как указывалось ранее, объект, площадью 664,9 кв.м располагается на земельном участке с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, вспомогательный вид разрешенного использования – обслуживание жилой застройки.

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 (далее – Классификатор), вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства предполагает размещение жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1; производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.

Тогда как, обслуживание жилой застройки предполагает размещение объектов капитального строительства, предусмотренных видами разрешенного использования с кодами 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.4.1, 3.5.1, 3.6, 3.7, 3.10.1, 4.1, 4.3, 4.4, 4.6, 5.1.2, 5.1.3, если их размещение необходимо для обслуживания жилой застройки, а также связано с проживанием граждан, не причиняет вреда окружающей среде и санитарному благополучию, не нарушает права жителей, не требует установления санитарной зоны.

В соответствии с выкопировкой из Правил землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Щёлково Московской области, утвержденных постановлением Администрации городского округа Щёлково от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок с кадастровым номером № расположен в зоне застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами «Ж-2».

При этом, в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 37 Грк РФ вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Как следует, из разъяснений Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебной практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденная Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка, установленный в градостроительном регламенте, не может быть выбран вместо основного.

С учетом приведенных положений градостроительного законодательства, для того чтобы земельный участок с кадастровым номером 50:14:0000000:154501 с учетом расположения на нем нежилого здания (магазины), использовался по целевому назначению, основной вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать коду 4.4. (магазины) Классификатора. В свою же очередь, нежилое здание (магазин) не может использоваться для обслуживания жилого дома, поскольку земельный участок под магазины в собственность не предоставлялся.

Решением Щёлковского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, апелляционным определением Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, которыми признан незаконным отказ Управления Росреестра по Московской области в осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> в части установления вспомогательного вида разрешенного использования «обслуживание жилой застройки» обстоятельства, связанные с целевым использованием земельного участка, нахождения на нем нежилых объектов, не исследовались, поскольку данное предметом спора не являлось.

В материалы дела истцом представлено заключение специалиста АНО «Центр судебных экспертиз и независимых исследований» №, согласно которого использование нежилых зданий (строений, помещений) на земельных участках с кадастровыми номерами №№, № по вспомогательному виду разрешенного использования 2.7 Классификатора в дополнение к основному виду разрешенного использования 2.2. Классификатора возможно.

Представленное заключение суд оценивает критически, поскольку вопрос о соответствии объектов виду разрешенного использования земельных участков является правовым, подлежащим анализу на основании совокупности действующих норм, не требующий специальных познаний в области землеустройства, к тому же оценщик к уголовной ответственности не предупреждался, заключение подготовлено по заказу истца на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ №

Статьей 288 ГК РФ предусмотрено, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

В силу ч. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Нежилое здание, возведенное в целях осуществления торговый деятельности должно соответствовать требованиям, предъявляемым стандартами и законодательными актами к проектированию и строительству торговых зданий, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м, в частности своду правил СП 2.3.6.1066-01 Санитарно-эпидемиологические требования к организации торговли и обороту в низ продовольственного сырья и пищевых продуктов, своду правил СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения».

Также с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое необходимо представить подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения) (п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).

Соответственно, для строительства такого объекта (или для реконструкции жилого дома в нежилое здание для этих целей) в силу ст. 51 ГрК РФ требуется разрешение на строительство.

Как пояснено представителем истца в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ разрешений на строительство как нежилого здания, также и здания магазина Козловым А.М. не получалось.

Из представленных ответчиком документов следует, что ДД.ММ.ГГГГ Главным управлением государственного строительного надзора Московской области проведена проверка соблюдения обязательных требований на указанном земельном участке.

Проведенной проверкой установлено, что на момент проверки вышеуказанных жилых домов на земельном участке с кадастровым номером № не обнаружено, в настоящее время на участке возведены объекты капитального строительства в виде одноэтажных зданий нежилого назначения, а именно торговые помещения и помещения для предоставления услуг. Разрешение на строительство торговых объектов не выдавалось.

По результатам проверки специалистами ГУ Госстройнадзора Московской области составлен соответствующий протокол осмотра от ДД.ММ.ГГГГ и в адрес Администрации городского округа Щёлково направлено уведомление о выявлении самовольной постройки от ДД.ММ.ГГГГ.

По сведениям Публичной кадастровой карты, спорный объект расположен вдоль <адрес>, на земельных участках смежных землепользователей расположены индивидуальные жилые дома.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также тот факт, что на земельном участке с кадастровым номером № деятельность, связанная с личным подсобным хозяйством не осуществляется, что следовало из проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизой, пояснено в судебном заседании экспертом и подтверждено материалами проверки ГУ Госстройнадзора Московской области, согласно которой, жилых домов на участке не выявлено, разрешение на реконструкцию объекта с целью перевода из жилого в нежилой объект не выдавалось, проект реконструкции отсутствует, суд приходит к выводу, что вид использования объекта недвижимости Козлова А.М. в случае его перевода из жилого в нежилое (магазины), в нарушение действующего земельного и градостроительного законодательства, вступает в противоречие с основными и вспомогательными видами разрешенного использования занятого этим объектом земельного участка.

С учетом изложенного, исковые требования о признании жилого дома нежилым зданием фактически направлены на игнорирование норм действующего законодательства, регламентирующего порядок получения разрешения на строительство нежилых объектов и ввода их в эксплуатацию, в связи с чем суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований в полном объеме..

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Козлова ФИО10 к Администрации городского округа Щелково Московской области о признании жилого дома нежилым зданием, прекращении права собственности на жилой дом, признании права собственности на нежилое здание отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Щелковский городской суд в течение месяца с даты изготовления решения суда в окончательной форме.

          Судья                                                                                   Т.А. Малинычева