Решение по делу № 33-11337/2022 от 21.06.2022

Судья Черников С.Г. Дело № 33-11337/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«11» июля 2022 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе председательствующего Михайлова Г.В.,

судей Владимирова Д.А. и Кулинича А.П.,

при секретаре Фадеевой Д.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1105/2022 по иску Костенко Ольги Николаевны к Сухову Дмитрию Александровичу, Романову Дмитрию Александровичу о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, по апелляционной жалобе Костенко Ольги Николаевны на решение Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 01 апреля 2022 года.

Заслушав доклад судьи Кулинича А.П., судебная коллегия

установила:

Костенко О.Н. обратилась в суд с иском к Сухову Д.А. и Романову Д.А. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры.

В обоснование своего иска Костенко О.Н. указала, что 26.10.2021 она заключила с ответчиком Суховым Д.А. через риэлтерскую компанию «Спецстрой» договор купли-продажи принадлежащей ей квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

При заключении договора она стала жертвой обмана, поскольку продала квартиру по заниженной стоимости по указанию ранее неизвестного ей гражданина ПАН, который представился сотрудником Центрального Банка РФ и попросил помочь в поимке группы мошенников. ПАН в беседе с Костенко О.Н. по телефону просил выставить квартиру на продажу в риэлтерском агентстве «Спецстрой», что якобы необходимо для обнаружения и задержания преступников. Костенко О.Н. выполнила данное поручение, продав квартиру за 1 600 000 рублей, при фактической рыночной стоимости квартиры на момент заключения договора 2 600 000 рублей.

По заявлению Костенко О.Н. отделом полиции № 5 УВД г. Ростова-на-Дону возбуждено уголовное дело НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по ч. 4 ст. 159 УК РФ в отношении неустановленных лиц. Проводится предварительное следствие. Костенко О.Н. признана потерпевшей по уголовному делу, фигуранты дела до сих пор не установлены.

На основании изложенного истец просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 26.10.2021, заключенный между Костенко О.Н. и Суховым Д.А. в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Решением Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 01.04.2022 в удовлетворении иска Костенко О.Н. отказано.

В апелляционной жалобе Костенко О.Н. просит указанное решение суда отменить и вынести по делу новое решение об удовлетворении иска, ссылаясь на то, что суд не учел все значимые для разрешения спора обстоятельства, а именно, что заключить договор ее вынудил путем обмана человек, представившийся как ПАН, квартира продана по существенно заниженной стоимости, при этом сотрудники риэлтерской компании не разъяснили Костенко О.Н., что сумма сделки является существенно заниженной.

Кроме того, Костенко О.Н. просит учесть, что после заключения сделки ее личные вещи остались в квартире, однако ни Сухов Д.А., ни Романов Д.А. не просили ее забрать вещи, что свидетельствует о том, что все понимали, для чего заключается сделка. Это подтверждается и тем, что через месяц после сделки Сухов Д.А. подал объявление о продаже спорной квартиры на сайте Авито, то есть не имел намерений в ней проживать.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Костенко О.Н. и ее представитель Костенко О.Н. по ордеру Житнева С.А. поддержали доводы жалобы, просили решение суда отменить и удовлетворить иск.

Представители Сухова Д.А. по доверенности Пименова А.В. и Просянникова Д.С. в судебном заседании просили решение суда оставить без изменения.

Сухов Д.А. и Романов Д.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Дело в их отсутствие рассматривается судебной коллегией на основании статьи 167 ГПК РФ.

Выслушав участвующих в деле лиц и их представителей, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Так, принимая по делу решение об отказе в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 166, 167, 179 ГК РФ и исходил из того, что истцом не было представлено доказательств заключения договора под влиянием обмана или на заведомо невыгодных для нее условиях. Суд установил, что истец самостоятельно обратилась в риэлтерскую компанию с целью продажи квартиры, стоимость квартиры была согласована сторонами в договоре купли-продажи в размере 1 600 000 рублей в связи с тем, что имело место условие о срочности продажи, а также в связи с тем, что квартира расположена в спальном районе, вдалеке от центра города, при этом на последнем этаже многоквартирного дома, квартира находилась в состоянии, которое требует ремонта, а также находилась в залоге у кредитной организации.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия не может не согласиться по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 21.10.2021 Костенко О.Н., являясь собственником квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, обратилась в риэлтерское агентство ООО «ПРКС» с просьбой о продаже указанного жилого помещения.

22.10.2021 между Костенко О.Н. и Романовым Д.А., исполняющим обязанности директора риэлтерской компании, был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Срок заключения основного договора согласован сторонами до 27.10.2021.

По условиям предварительного договора продавец приняла обязательство передать объект в срок до 10.11.2021 по цене 1 600 000 рублей, из которых сумму 100 000 рублей покупатель передает, а продавец принимает в качестве аванса в день подписания предварительного договора. Сумма 600 000 рублей оплачивается в момент подписания основного договора. Оставшаяся сумма 900 000 рублей оплачивается в течение двух дней после регистрации перехода права собственности на имя покупателя. Расходы по сбору документов, необходимых для отчуждения объекта недвижимости, несет продавец. Расходы по удостоверению и регистрации сделки и права собственности на объект недвижимости несет покупатель.

26.10.2021 Костенко О.Н. и Сухов Д.А. заключили основной договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа (л.д. 19).

В соответствии с условиями данного договора продавец продал, а покупатель купил квартиру по цене 1 600 000 рублей, при этом квартира передается продавцом свободной от любых прав третьих лиц.

В связи с этим следует иметь в виду, что в силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Таким образом, поскольку оснований считать договор купли-продажи от 26.10.2021, заключенный между истцом и ответчиком Романовым Д.А., ничтожным не имеется, такой договор является оспоримым.

Истец оспаривает указанную сделку по основаниям, указанным в статье 179 ГК РФ, а именно по основанию заключения ее под влиянием обмана, а также на крайне невыгодных условиях.

В связи с этим, учитывая положения части 1 статьи 56 ГПК РФ, истец должна доказать, что заключала сделку при соответствующих обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 2 статьи 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

При этом обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Между тем истцом не представлено допустимых и достоверных доказательств того, что она заключала сделку купли-продажи квартиры под влиянием обмана со стороны ответчиков.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, а именно, что истец самостоятельно обратилась в риэлтерскую компанию «Спецстрой», сотрудниками которой являются ответчики, самостоятельно подготовила документы для продажи квартиры, подписала договор, согласившись с ценой квартиры в размере 1 600 000 рублей, у судебной коллегии не имеется оснований считать, что договор купли-продажи был заключен истцом под влиянием обмана со стороны ответчиков.

Также следует отметить, что истец не указала, в чем именно выражались обманные, по ее мнению, действия ответчиков.

Доводы Костенко О.Н. о том, что ответчики, как сотрудники риэлтерской организации, не разъяснили ей, что цена квартиры существенно занижена, не принимаются во внимание, поскольку Костенко О.Н. в силу статьи 421 ГК РФ свободна в заключении договора и, пока не доказано обратное, заключала договор в отсутствие понуждения со стороны ответчиков, а поэтому не была лишена возможности устанавливать и согласовывать продажную стоимость принадлежащей ей квартиры.

Что касается обмана со стороны ПАН, на которого истец ссылается как на лицо, вынудившее ее продать квартиру с целью, как утверждает истец, поимки мошенников, то следует отметить, что истцом не представлено доказательств того, что о таком обмане знали или должны были знать ответчики. Кроме того, факт обмана со стороны ПАН до настоящего момента не подтвержден. Уголовное дело по факту мошенничества возбуждено в отношении неустановленных лиц и не рассмотрено. Оснований считать, что ответчики связаны с неким ПАН, не имеется.

Относительно доводов о заключении договора на крайне невыгодных для Костенко О.Н. условиях необходимо отметить следующее.

Согласно пункту 3 статьи 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Таким образом, учитывая, что Костенко О.Н. просила продать квартиру срочно, что квартира расположена в спальном районе города и на последнем этаже многоквартирного дома, а также находилась в залога у банка, при этом истцом не доказано, что она вынуждена была совершить сделку вследствие стечения каких-либо тяжелых обстоятельств, не имеется оснований считать оспариваемую сделку кабальной для истца.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что постановленное по делу решение является законным и обоснованным, а оснований для его отмены, исходя из доводов апелляционной жалобы и установленных по делу обстоятельств, не имеется.

Следует отметить, что в случае, если в отношении ответчиков будет возбуждено уголовное дело и приговор суда в отношении ответчиков вступит в законную силу, Костенко О.Н. не лишена возможности обратиться в суд с заявлением о пересмотре решения по настоящему делу по вновь открывшимся обстоятельствам.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 01 апреля 2022 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Костенко Ольги Николаевны - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение составлено 15.07.2022.

Председательствующий

Судьи