Решение по делу № 2-1113/2018 от 14.06.2018

Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ г.                                       г.Реутов

Реутовский городской суд Московской области в составе: председательствующего - федерального судьи Ильиной Е.И., при секретаре ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Филюхиной Валентины Григорьевны к Обществу с ограниченной ответственностью «ПЛАНЕТА» о признании отсутствия задолженности, признании пункта договора недействительным, признании недействительным одностороннего передаточного акта, обязании передать объект долевого строительства, взыскании неустойки, компенсации морального вреда,

У С Т А Н О В И Л:

Филюхина В.Г. обратилась в суд с иском к ООО «Планета», в котором просит с учетом уточнений от ДД.ММ.ГГГГ. признать отсутствие возникновения задолженности ФИО2 перед застройщиком ООО «Планета» по оплате за дополнительные метры после обмера БТИ;признать п. 9.6 договора №№ от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, противоречащим ЖК РФ; признать недействительным односторонний передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ; обязать застройщика ООО «Планета» передать объект долевого строительства, расположенного по адресу: МО, <адрес>, <адрес> по двухстороннему передаточному акту; взыскать с ООО «Планета» в пользу Филюхиной Валентины Григорьевны неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 375 172 рублей; взыскать с ООО «Планета» в пользу Филюхиной Валентины Григорьевны компенсацию морального вреда за просрочку передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ.в размере 50 000 рублей.

В обоснование иска указано, что Филюхина Валентина Григорьевна, являлась участником долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № № от ДД.ММ.ГГГГ. На основании Договора уступки прав требования № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного истицей с ООО «ЦС-недвижимость»,она приобрела право на получение объекта долевого строительства (квартиры), расположенной в многоквартирном доме по строительному адресу: Московская, область, <адрес>, <адрес> <адрес>.

По договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ стоимость квартиры составляет 5 921 685 руб. Согласно условиям договора участия в долевом строительстве установлен срок передачи ответчиком объекта долевого строительства позднее ДД.ММ.ГГГГ. Однако, в нарушение условий договора объект долевого строительства истице в установленный срок не передан.

Истица Филюхина В.Г. в судебное заседание не явилась, направила представителя.

Представитель истицы (по доверенности Карликова М.В.) –в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить их в полном объёме.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещенпо юридическому адресу, однако за судебной корреспонденцией представитель не явился, телеграмма возвращена без получения (л.д.84,89).

Суд, выслушав представителя истицы, изучив материалы дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично.

В судебном заседании установлено следующее.

Филюхина В.Г., является участником долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № № от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании Договора уступки прав требования № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного истицей с ООО «ЦС-недвижимость», она приобрела право на получение объекта долевого строительства (квартиры), расположенной в многоквартирном доме по строительному адресу: Московская, область, <адрес>, <адрес>, <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ, согласно Акта об исполнении обязательств оплаты по договору перед ООО «ЦС-Недвижимость» истицей были выполнены в полном объеме в размере 5 921 685 руб.

ДД.ММ.ГГГГ Филюхиной В.Г. было получено по почте уведомление от застройщика ООО «Планета», в котором сообщалось о принятии Госкомиссией в эксплуатацию завершенного строительством жилого дома и приглашение на приемку-передачу квартиры.

В уведомлении указано, что до подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства дольщик обязан произвести с застройщиком взаиморасчеты согласно условиям договора.

После получения уведомления истица неоднократно обращалась в офис «ЦС- Недвижимость» по указанному адресу для подписания соглашения о погашении задолженности за дополнительные метры. Так же просила к дополнительному соглашению предоставить документы, подтверждающие наличие дополнительных метров в квартире после обмеров БТИ, расчет суммы оплаты, реквизиты ООО «Планеты»для уплаты данной суммы.

Застройщик истице отказал в подписании соглашения. Предложил оплатить без всяких дополнительных соглашений сумму, указанную в акте.

Согласно ст.452 ГК РФ соглашение об изменении договора должно быть совершено в той же форме, в которой был заключен договор. Все изменения, вносимые в него, должны быть зарегистрированы в том же порядке, что и сам договор.

Согласно п.4.2договора участия окончательные взаиморасчеты увеличивают или уменьшают цену договора.

Согласно ст. 5 п. 2 договора участия при увеличении цены договора застройщик обязан оплатить отчисления в компенсационный фонд пропорционально увеличению. Согласно п.11.2. договора участия изменение общей площади Объекта долевого строительства и возникновения суммы доплаты/переплаты влекут перерасчет размера денежных средств указанного в п 4.1. настоящего договора. Застройщик этим пунктом подтверждает, что п. 11.2 влечет за собой изменение цены договора участия.

Согласно проектной декларации (Основные технические показатели) общая площадь квартир (жилых помещений) составляет 41715,60 м2, что подтверждается Разрешением на ввод эксплуатацию п 2.2. «Объекты жилищного фонда» от ДД.ММ.ГГГГ.(по проекту). Фактически общая площадь после обмеров БТИ составляет 40 411,70 м2, что подтверждается п. 2.2. Разрешения объекта на ввод в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно данным документам фактическая площадь после замеров БТИ уменьшилась по сравнению с проектной.

Застройщик изменение цены в ДДУ и регистрацию данного изменения договора не произвел.

Истице была предъявлена сумма на оплату ТО (с ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ), в размере 21 977 руб.

Согласно п.14 ст. 161 ЖК РФ застройщик после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию должен в течении 5 дней заключить договор с Управляющей компанией. Дольщик после подписания акта приемки-передачи с Застройщиком, оплачивает коммунальные платежи и ТО Управляющей организации.

Истицей были отправлены две претензии в адрес застройщика: претензия от ДД.ММ.ГГГГ и претензия от ДД.ММ.ГГГГ.

При осмотре истицей квартиры повторно ДД.ММ.ГГГГ не были устранены существенные недоделки, согласно проектной декларации. Повторно она написала заявление на устранение существенных недоделок.

ДД.ММ.ГГГГ истицей по почте был получен односторонний акт передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, который истица считает не законным. Так как она полагает, что как дольщик выполнила все свои обязательства и не уклонялась от приемки объекта долевого строительства и подписания акта приемки-передачи.

По договору № № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительству срок сдачи объекта ДД.ММ.ГГГГ <адрес> передачи квартиры до ДД.ММ.ГГГГ Разрешение на ввод в эксплуатацию дома получено ДД.ММ.ГГГГ Однако Застройщик до подачи искового заявления в суд не передал объект долевого строительства дольщику.

Односторонний акт как односторонняя сделка может быть признан судом недействительным по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Как следует из материалов дела односторонний акт о передаче застройщиком объекта долевого строительства (квартиры) составлен лишь ДД.ММ.ГГГГ, хотя по условиям договора акт должен быть составлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку односторонний акт не соответствует требованиям специального закона, составлен с нарушением процедуры и предусмотренных договором и законом сроков, суд полагает, что исполнение, совершенное ответчиком путем составления одностороннего акта в отношении объекта долевого строительства, не является ни надлежащим исполнением обязательства, ни исполнением надлежащему кредитору. Кроме этого, в силу вступившего в законную силу решения суда акт является ничтожным независимо от признания его таковым судом в настоящем деле, и, с момента его составления, не влечет юридических последствий.

Задолженность дольщика перед застройщиком возникает на основании первичных документов:договора; претензии; дополнительного соглашения; актов.

Из вышеизложенного вытекает следующее.

Задолженность дольщика по оплате цены договора возникает на основании регистрации договора переуступки между ФИО2 и ООО «ЦС-Недвижимость.

Условие договора п.4.2. договора является не обязательным. Договором установлена лишь потенциальная возможность изменения цены договора в случае, если фактическая площадь объекта долевого строительства по данным технической инвентаризации будет превышать общую площадь. Если после обмеров БТИ, общая площадь квартиры изменилась, то для возникновения задолженности Дольщика перед Застройщиком, должен быть первичный документ. Таким первичным документом является Дополнительное соглашение. Минстрой подтверждает своим письмом, что подписание дополнительное соглашения обязательно.

Возникновение задолженности по оплате цены договора и по оплате дополнительных метров по обмерам БТИ возникает в разные периоды времени.

Доказывание дополнительных метров и задолженности дольщика после обмера БТИ возлагается на застройщика. (Определение судебной коллегии ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ 16-40).

В связи с тем, что застройщик не выполнил своих обязательств:

-по доказыванию возникновения дополнительных метров после обмера БТИ по окончании строительства;

-не направил дольщику дополнительное соглашение;

-не зарегистрировал в Росреестре изменение цены договора, у дольщика задолженности по оплате за дополнительные метры не возникло.

Филюхина В.Г. до сих не получила свою квартиру, не может оформить ее в собственность и заселиться, в связи с тем, что застройщик уклоняется от выполнения своих обязательств.

Разрешая исковые требования Филюхиной В.Г. о признании недействительными пункта №.6 договора №№ от ДД.ММ.ГГГГ и отказывая в их удовлетворении, суд исходит из следующего.

На основании п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п.2 ст.166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Условия оспариваемого истцом пункта №.6 договора были согласованы сторонами при его подписании.

В соответствии с п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422 ГК РФ).

При несогласии сторон договора с какими-либо его условиями они были вправе воспользоваться правовыми инструментами, предусмотренными ГКРФ для согласования условий любого договора.

Истица ни при подписании договора, ни после этого не выразила никакого несогласия с условиями пункта №.6.

Истец, как одна из сторон договора, не была лишена возможности повлиять на содержание его условий, своим правом на это не воспользовалась и собственноручно подписала договор с указанными условиями, которые соответствуют положениям п.4 ст.421 ГК РФ о свободе договора.

Истицей было принято решение о заключении договора, содержащего в том числе вышеуказанные условия. Она не была лишена возможности отказаться от заключения договора. Принцип свободы договора не предполагает возможность одностороннего отказа от исполнения обязательств, принятых на себя стороной в добровольном порядке в отсутствие порока воли при совершении сделки.

Иных условий договора истица со своей стороны не предлагала, каких-либо доказательств того, что ей были установлены ограничения в возможности формулирования своих условий договора и направления их для рассмотрения истицей суду не представлено.

В соответствии с ч.1 ст.6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 названной статьи.

Согласно ст. 10 названного Закона №214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В силу ч.2 ст.6 Закона №214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная названной частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В судебном заседании установлено, что со стороны ответчика допущено нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства, в связи с чем, суд находит обоснованным требование о взыскании с ответчика неустойки.

Учитывая, что объект долевого строительства должен быть передан участнику не позднее ДД.ММ.ГГГГ, неустойкунеобходимо рассчитывать с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, однако согласно представленному представителем истца решению Нагатинского районного суда <адрес> с ООО «Планета» в пользу ФИО2 была взыскана неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем расчет неустойки производится с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год- 240 дней.

5921685*9%/300*2*2(с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) = 7106 руб.

5921685*8,5%/300*2*42 (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) = 140936,10 руб.

5921685*8,25%/300*2*49 (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) = 159589,41 руб.

5921685*7,75%/300*2*56 (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) = 171334 руб.

5921685*7,5%/300*2*42 (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) = 124355,39 руб.

5921685*7,25%/300*2*49 (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) = 140245,24 руб.

743 566,14 руб. – общая сумма неустойки.

Данная сумма неустойки отличается от суммы неустойки, рассчитанной истцом в связи с необоснованно указанной ставкой рефинансирования ЦБ РФ в размере 8,5% при расчете и срока неустойки. Вместе с тем, суд не может выйти за пределы исковых требований, в связи с чем, соглашается с суммой неустойки в размере 375172 руб.

Данный расчет ответчиком не оспорен, о применении ст.333 ГК РФ не просил.

Таким образом, исследовав все обстоятельства дела, суд полагает возможным взыскать неустойку в размере 375172 руб.

Согласно ст. 15 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

Ст. 151 ГК РФ установлено, что при определении размера компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства, степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.

Разрешая спор в части взыскания компенсации морального вреда, суд исходит из того, что в связи с неисполнением договора участия в долевом строительстве истица испытывала нравственные страдания, выразившиеся в том, что она была лишена права проживать в квартире, стоимость которой полностью оплатила, суд считает возможным взыскать компенсацию за причиненный моральный вред в размере 10000 руб. В удовлетворении требований о компенсации морального вреда в размере 40000 руб. надлежит отказать.

В соответствии со ст. 13 Закона "О защите прав потребителей" за нарушение прав потребителей продавец (изготовитель, исполнитель) несет ответственность, предусмотренную законом или договором.

Согласно п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

С учетом п. 6 ст. 13 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-I "О защите прав потребителей" размер подлежащего взысканию с ответчика штрафа за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя составляет 192 586 руб.

Учитывая компенсационный характер указанной выплаты, конкретные обстоятельства дела, суд полагает возможным снизить подлежащую взысканию сумму штрафа до 30000 руб.

В соответствии с представленными документамиобъект долевого строительства-квартира имеет различия характеристик по проекту и по результатам обмеров БТИ. Ответчиком установлена сумма для оплаты истцом в размере 59 009 руб. за дополнительную площадь.При этом данные технического обмера БТИ (технический паспорт) не были предъявлены.

Разрешая исковые требования Филюхиной В.Г. о признании отсутствия возникновения задолженности истца перед Застройщиком ООО «Планета» по оплате за дополнительные метры после обмера БТИ и отказывая в их удовлетворении, суд руководствуется следующим.

Согласно п. 5.4.1. и п. 5.4.2. договора уступки прав требования № от ДД.ММ.ГГГГ при изменении площади объекта долевого строительства после проведения его фактических обмеров органами МОБТИ гражданин и застройщик производят между собой взаиморасчеты в соответствии с п. 11 договора участия. Взаиморасчеты по результатам проведения фактических обмеров объекта долевого строительства органами МОБТИ осуществляются застройщиком и гражданином, исходя из стоимости объекта долевого строительства, указанной в п. 4.1. договора участия.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

При несогласии сторон договора с какими-либо его условиями они были вправе воспользоваться правовыми инструментами, предусмотренными ГК РФ для согласования условий любого договора.

Истица ни при подписании договора, ни после этого не выразила никакогонесогласия с условиями пунктов 5.4.1. и п. 5.4.2. договора уступки и пункта 11 договора участия в долевом строительстве.

Истец, как одна из сторон договора, не была лишена возможности повлиять на содержание его условий, своим правом на это не воспользовалась и собственноручно подписала договор с указанными условиями, которые соответствуют положениям п. 4 ст. 421 ГК РФ о свободе договора. Истица не была лишена возможности отказаться от заключения договора. Принцип свободы договора не предполагает возможность одностороннего отказа от исполнения обязательств, принятых на себя стороной в добровольном порядке в отсутствие порока воли при совершении сделки.

Иных условий договора истица со своей стороны не предлагала, каких-либо доказательств того, что ей были установлены ограничения в возможности формулирования своих условий договора и направления их для рассмотрения истицей суду не представлено.

В силу ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета г.о. <адрес> подлежит взысканию госпошлина в размере 7251,72 (6951,72+300) руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Филюхиной Валентины Григорьевны к Обществу с ограниченной ответственностью «ПЛАНЕТА» о признании отсутствия задолженности, признании пункта договора недействительным, признании недействительным одностороннего передаточного акта, обязании передать объект долевого строительства, взыскании неустойки, компенсации морального вреда удовлетворить частично.

Признать недействительным односторонний передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ПЛАНЕТА» в пользу Филюхиной Валентины Григорьевны неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 375 172 руб.,компенсацию морального вреда в размере 10000 руб., штраф в размере 30000 руб., а всего к взысканию 415 172 руб.

В удовлетворении иска Филюхиной Валентины Григорьевны к Обществу с ограниченной ответственностью «ПЛАНЕТА» о признании отсутствия возникновения задолженности Филюхиной Валентины Григорьевны перед Застройщиком ООО «Планета» по оплате за дополнительные метры после обмера БТИ;о признании пункта №.6 договора №№ от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, компенсации морального вреда 40000руб. - отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ПЛАНЕТА» госпошлину в доход бюджета г.о. <адрес> в размере 7251,72 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Реутовский городской суд <адрес> в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме.

Судья:                                        Е.И. Ильина

В окончательной форме решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>