Решение по делу № 33-21286/2017 от 05.07.2017

Судья Василевич В.Л. Дело <данные изъяты>

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

Председательствующего Савоскиной И.И.

судей Першиной С.В., Красновой Н.В.

при секретаре Долгове В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании 12 июля 2017 года апелляционную жалобу ООО «Даверна» на решение Чеховского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу по иску Миловидова Н. С. к ООО «Даверна» о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи квартиру участнику долевого строительства, признании недействительным договора участия в долевом строительстве в части недействительным, убытков, штрафа,

по встречному иску ООО «Даверна» к Миловидову Н. С. о взыскании задолженности по оплате стоимости объекта долевого строительства,

заслушав доклад судьи Першиной С.В., объяснения сторон,

У С Т А Н О В И Л А :

Миловидов Н.С.обратился в суд к ООО «Даверна» с исковыми требованиями: взыскать с ответчика в пользу истца 919 827,52 рубля, в том числе: законную (неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства в размере 569 101,87 рублей, штраф за отказ от добровольного исполнения требований потребителя в размере 284 550,94 руб., стоимость устранения выявленных в квартире дефектов в размере 41 174,72 руб., расходы по оплате работ по строительно-технической экспертизе по договору <данные изъяты>- С-16 от <данные изъяты> в размере 25 000 рублей; признать недействительным пункт 4.4. договора участия в долевом строительстве <данные изъяты>БХ от <данные изъяты>.

Представитель истца в судебном заседании исковое заявление поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика в судебном заседании иск признала в части неустойки с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 196 900руб., в соответствии со ст. 333 ГКРФ просил снизить неустойку. По обстоятельствам дела дополнил, что сроки были нарушены из-за того, что была зима и не было возможности обустроить придомовую территорию. Сторона ответчика неоднократно предлагала истцу заключить мировое соглашение, от чего последний отказывался, его не устраивала предлагаемая к выплате сумма, он злоупотребляет своим правом. Односторонний акт был пописан и направлен истцу <данные изъяты>. Считает акт досудебной экспертизы недопустимым доказательством.

ООО «Даверна» обратилась в суд к Миловидову Н.С. со встречными исковыми требованиями, в которых просил взыскать 316 800 дублей в качестве задолженности по оплате фактической площади объекта долевого участия; взыскать с участника уплаченную государственную пошлину при обращении в суд, в размере 6 368 рублей.

Представитель истца по встречному иску в судебном заседании встречное исковое заявление поддержал

Представитель ответчика по встречному иску просил оставить его без удовлетворения, поддержав письменные возражения на встречное исковое заявление.

3-е лицо-представитель Администрации <данные изъяты> в судебное заседание не явился, надлежащим образом был извещен месте и времени слушания дела, об уважительности причин неявки суд не известил, не просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Решением Чеховского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>г. исковые требования Миловидова Н.С. удовлетворены частично; с ООО «Даверна» в пользу Миловидова Н.С. взыскана неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты>.1 <данные изъяты>, в размере 196 996рублей 80 коп., штраф за отказ от добровольного исполнения требований потребителя в размере 98498 рублей 40коп., стоимость устранения выявленных в квартире дефектов в размере 24 736рублей; признан недействительным п. 4.4 договора участия в долевом строительстве <данные изъяты> БХ от <данные изъяты>г.; в остальной части иска отказано. В удовлетворении встречного искового заявления ООО «Даверна» отказано в полном объеме.

Не согласившись с решением суда, ООО «Даверна» обратилась в суд с апелляционной жалобой, в которой просит об отмене решения суда в части удовлетворения исковых требований Миловидова Н.С. о признании недействительным п. 4.4. договора участия в долевом строительстве от <данные изъяты>г., а также отказа в удовлетворении встречного иска ООО «Даверна» о взыскании задолженности по оплате фактической стоимости объекта долевого строительства в размере 316800 рублей, как постановленного с нарушением норм материального права.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене в части по следующим основаниям.

Судом установлено, что <данные изъяты> между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве <данные изъяты>БХ, по которому ООО «Даверна», являющийся застройщиком, обязалось за 3 608 000 рублей (пункт 4.1. Договора) в срок не позднее <данные изъяты> (пункт 3.1.4. Договора) передать Миловидову Н.С., выступающему участником долевого строительства, квартиру, которой после проведения технической инвентаризации присвоен строительный адрес: <данные изъяты>, кадастровый <данные изъяты>, жилой <данные изъяты>, секция 1, этаж 11, <данные изъяты>. В соответствии с пунктом 2.1.2 приложения <данные изъяты> к договору проектная площадь квартиры составляет 41 кв.м.; тогда как фактическая площадь объекта после сдачи дома в эксплуатацию составила 44.6 кв.м.

Согласно материалам дела, Миловидов Н.С. своевременно оплатил сумму в размере 3 608 000 рублей.

<данные изъяты> застройщиком было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU<данные изъяты> «Многоэтажный жилой <данные изъяты> помещениями общего назначения».

12.05.2016г. Миловидову Н.С. было направлено сообщение в соответствии с которым строительство завершено и квартира по адресу: <данные изъяты>, кадастровый <данные изъяты>, жилой <данные изъяты>, секция 1, этаж 11, <данные изъяты>, готова к передачи.

По результатам осмотра квартиры, состоявшейся 03.06.2016г. истец уведомил истца о необходимости устранить выявленные специалистом при осмотре 03.06.2016г. в соответствии с его заключением (л.д.77-78).

<данные изъяты>г. ООО «Даверна» составлен односторонний акт о передачи объекта долевого строительства ( л.д. 16).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 309, 310, 314 ГК РФ, ст. ст. 4, 6, 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», пришел к верному выводу о том, что истец имеет право на взыскание с ответчика неустойки, установленной ч. 2 ст. 6 Федерального закона от <данные изъяты> N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку ответчик принятые на себя обязательства по передаче истцу - участнику долевого строительства объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок не исполнило.

Определяя период просрочки, суд первой инстанции исходил из условий договора, которыми определен срок передачи объекта не позднее 14.04.2016г., в связи с чем, пришел к выводу о взыскании неустойки за период с 15.04.2016г. по 01.07.2016г. (дата составления одностороннего акта), которая составляет сумму 196996,80 рублей.

В силу положений п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о взыскании штрафа с ответчика в пользу истца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 98498,40 рублей.

Установив на основании проведенной по делу судебной строительно- технической экспертизы (т.2 л.д. 221-259) наличие строительных недостатков квартиры, которые отнесены экспертом к малозначительным (несущественным) и устранимым: водосливные отверстия на лицевой поверхности коробки балконных блоков их алюминия не защищены декоративными козырьками; зафиксировано отклонение оконных рам и коробок по вертикали- 3мм, по горизонтали- 1-2 мм; обнаружены не заполненные раствором швы; зафиксировано количество стержней арматуры перемычки дверного проема санузла равное 2; зафиксировано отклонение по вертикали кладки стен; зафиксированы неровности на вертикальной поверхности кладки; наплывы из цементно- песчаного раствора на поверхности монолитной ж/б плиты до 7 мм, суд пришел к правильному выводу о взыскании с ответчика в пользу истца стоимости их устранения в размере 24736 рублей.

Решение суда в указанной части сторонами не обжалуется.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, что включенное в п. 4.4. договора долевого строительства условие о том, что в случае увеличения фактической площади объекта долевого строительства по сравнению с проектной площадью, участник долевого строительства обязан внести доплату за увеличение площади объекта из расчета стоимости 1 кв.м., которая определяется как цена договора, противоречит ФЗ РФ <данные изъяты>- ФЗ, нарушает права истца как потребителя.

Согласно договору участия в долевом строительстве от 22.01.2015г., п. 4.4, сторонами предусмотрено условие, что цена договора может измениться по письменному требованию любой из сторон договора на основании данных обмеров Объекта долевого строительства, произведенных кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат (далее - кадастровый инженер), в соответствии с нижеследующими, согласованными Сторонами, условиями:

В случае, если фактическая площадь объекта долевого строительства окажется больше проектной площади, указанной в подп.2.1.2 п. 2.1 Приложения <данные изъяты> к настоящему договору, Участник обязуется осуществить доплату за увеличение площади объекта долевого строительства из расчета стоимости 1 (одного) квадратного метра, которая определяется как Цена Договора, согласно п. 4.1 Договора, поделенная на <данные изъяты> Объекта долевого строительства, указанную в подп. 2.1.2 п. 2.1 Приложения <данные изъяты> к Договору.

Участник обязуется осуществить указанную доплату в течение 10 (Десяти) рабочих дней с даты получения соответствующего уведомления Застройщика.

Указание в техническом плане, изготовленном Кадастровым инженером на Жилой дом и/или на Объект долевого строительства, площадей лоджий и балконов в составе Фактической площади Объекта долевого строительства с учетом понижающих коэффициентов, применяемых в соответствии с пунктом 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. Приказом Минземстроя РФ от <данные изъяты> <данные изъяты>, с изменениями от <данные изъяты>), а равно указание в свидетельстве о государственной регистрации права площади объекта долевого строительства без учета площади лоджий и балконов, не считается уменьшением фактической площади объекта долевого строительства, не является нарушением застройщиков своих обязательств по договору и не влечет, в этой связи, изменения цены договора или любых иных негативных последствий для Застройщика

В случае, если фактическая площадь объекта долевого строительства передаваемого в собственность участнику, окажется менее проектной площади, указанной в подп. 2.1.2 п. 2.1. Приложения <данные изъяты> к настоящему договору, застройщик обязуется произвести возврат участнику денежных средств из расчета стоимости 1 (одного) квадратного метра, которая определяется как цена договора, согласно п. 2.1 договора, поделенная на проектную площадь объекта долевого строительства, указанную в подп. 2.1.2 п. 2.1 Приложения <данные изъяты> к Договору.

Застройщик обязуется произвести возврат участнику излишне уплаченные последним денежные средства в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты получения соответствующего уведомления от участника с указанием банковских реквизитов для перечисления денежных средств.

4.4.3 Стороны согласовали, что изменение размера проектной площади Объекта долевого строительства до 10 (десяти) квадратных метров, не является существенным.

В силу п. 1 и п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ от <данные изъяты> в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Согласно ч.2 статьи 5 указанного закона законодатель допускает изменение первоначально указанной в договоре участия в долевом строительстве цены только в том случае, если в содержании договора была предусмотрена возможность такого изменения, а также указаны конкретные случаи и условия изменения цены.

В соответствии с п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса РФ, п. 4.4. стороны договора установили возможность изменения цены договора на основании технических данных обмеров объекта долевого строительства, так как только после окончания строительства можно однозначно определить фактическую площадь объекта долевого строительства.

Подпунктом 4.4.3. стороны определили порог существенности изменения площади объекта долевого строительства, равный 10 (Десяти) квадратным метрам.

Разность фактической и проектной площадей составила 3,6 кв.м., порог существенности, определенный п. 4.4.3. ДДУ превышен не был, следовательно, необходимость заключения дополнительного соглашения, в соответствии с п. 9.3. ДДУ не наступила. Цена квадратного метра объекта долевого строительства при расчете доплаты за фактическую площадь квартиры не изменилась, что подтверждается актом сверки взаимных расчетов.

Цена договора определялась, как произведение стоимости одного квадратного метра объекта долевого строительства 88 000 рублей на его проектную площадь 41,0 кв.м.

В силу вышеизложенного, включение в пункт договора условия об уточнении окончательной цены договора после обмеров, производимых органами БТИ и внесения доплаты за изменение площади объекта долевого строительства, произошедшее за счет увеличения площади созданного объекта не противоречит нормам действующего гражданского законодательства.

Истец, согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ, добровольно согласовал условия договора, что подтверждается п. 9.8 ДДУ.

Следовательно, пункт 4.4. договора полностью соответствует нормам гражданского законодательства РФ и не противоречит положениям Федерального закона от <данные изъяты> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Выводы суда о незаконности действий застройщика по включению в договор условия о доплате являются необоснованным, поскольку изменение цены договора произошло вследствие увеличения площади объектов долевого строительства, что было заранее согласовано с истцами, на что они, подписывая договоры, выразили свое согласие.

Доводы о том, что подлежащий передаче дольщику объект долевого строительства (квартира) должен соответствовать, в том числе и по площади, проектной документации, основанием для признания условий договоров недействительными (ничтожными) также не является, поскольку действующее законодательство допускает отклонение от параметров объекта капитального строительства (ч. 7 ст. 52 ГрК РФ) и предусматривает возможность внесения изменений в проектную документацию ст. 51 ГрК РФ), когда такая необходимость выявилась в процессе строительства объекта.

Наличие разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию свидетельствует о том, что изменение площадей квартир произошло по объективным причинам и согласовано в установленном порядке, при том, что такое изменение, в данном случае, не является существенным.

При таких обстоятельствах решение суда о признании недействительным п. 4.4. договора участия в долевом строительстве от <данные изъяты>г. и отказе в удовлетворении встречного иска ООО «Даверна» подлежит отмене с принятием в отмененной части нового решения об отказе в удовлетворении требований Миловидова Н.С. о признании частично недействительным договора участия в долевом строительстве от <данные изъяты> и удовлетворении встречного иска ООО «Даверна». Расчет суммы, заявленной в качестве доплаты за объект долевого участия истцом по встречному иску произведен правильно, ответчиком не оспорен ( 88000 руб. х 33.6 кв.м.=316800 рублей).

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Чеховского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить в части разрешения исковых требований Миловидова Н. С. о признании недействительным п. 4.4. договора участия в долевом строительстве от <данные изъяты>г. и встречного иска ООО «Даверна».

В отмененной части постановить новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Миловидову Н. С. к ООО «Даверна» о признании частично недействительным договора участия в долевом строительстве от <данные изъяты> отказать.

Встречный иск ООО «Даверна» удовлетворить, взыскать с Миловидова Н. С. в пользу ООО «Даверна» 316800 рублей в счет задолженности по оплате стоимости объекта долевого строительства.

В остальной части решение оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи