Решение по делу № 33-4400/2016 от 26.02.2016

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

дело №33-4400/2016

07 апреля 2016 г.                                        г. Уфа

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего судьи        Гизатуллина А.А.,

судей                            Гареевой Д.Р. и Жерненко Е.В.

при секретаре                    А.И.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Х.М.Х., С.Р.Р., Б.Н.П. к Обществу с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «БашПроектСтрой», Обществу с ограниченной ответственностью «Единая торгово-закупочная компания» (далее - ООО «ЕТЗК»), Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «МегаСтрой» (далее - ООО «СК «МегаСтрой») о понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартир, акт приема-передачи квартир, взыскании расходов на оплату услуг представителя, по апелляционной жалобе Х.М.Х., С.Р.Р., Б.Н.П. на решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от дата

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Гизатуллина А.А., выслушав объяснения Х.М.Х., ее представителя Ш.Р.Ф., Б.Н.П., её представителя – Б.Е.Б., представителя С.Р.Р. – Н.Т.Х., поддержавших доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ООО «ЕТЗК» Н.С.А., представителя ООО «СК МегаСтрой» В.В.Н., полагавших решение суда законным и обоснованным, проверив материалы гражданского дела, судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

Х.М.Х., С.Р.Р., Б.Н.П. (с учетом уточненных исковых требований) обратились в суд с иском к ООО «БашПроектСтрой», ООО «ЕТЗК», ООО «СК МегаСтрой» о понуждении ООО «ЕТЗК» к заключению основного договора купли-продажи адрес, общей площадью 36,6 кв.м., расположенной на 7 этаже завершенного строительством жилого многоквартирного дома по адресу: адрес (строительный адрес: адрес), по солидарной ответственности ООО «БашПроектСтрой» в соответствии с условиями предварительного договора №... от дата; понуждении ООО «ЕТЗК» к заключению основного договора купли-продажи адрес, общей площадью 36,6 кв.м., расположенной на 1 этаже завершенного строительством жилого многоквартирного дома по адресу: адрес (строительный адрес: адрес), по солидарной ответственности ООО «БашПроектСтрой» в соответствии с условиями предварительного договора №... от дата; понуждении ООО «ЕТЗК» к заключению основного договора купли-продажи адрес, общей площадью 54,5 кв.м., расположенной на 3 этаже завершенного строительством жилого многоквартирного дома по адресу: адрес (строительный адрес: адрес), по солидарной ответственности ООО «БашПроектСтрой» в соответствии с условиями предварительного договора №... от датаг.; понуждении ООО «ЕТЗК» к заключению актов приема-передачи адрес Х.М.Х., адрес С.Р.Р., адрес Б.Н.П., взыскании с ответчика в пользу истцов расходов на оплату юридических услуг по ... руб. каждому.

Требования мотивированы тем, что дата между Х.М.Х. и ООО «БашПроектСтрой» был заключен предварительный договор долевого участия в строительстве №..., из условий которого следует договоренность сторон о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, расположенной в строящемся девятиэтажном жилом адрес Республики Башкортостан со следующими предварительными характеристиками: адрес, количество комнат 1, общая проектная площадь 38,16 кв.м. Согласно пункту 2.1. договора стоимость квартиры на момент подписания основного договора будет составлять ... ...

дата между С.Р.Р. и ООО «БашПроектСтрой» был заключен предварительный договор долевого участия в строительстве №.... Согласно условиям предварительного договора стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, расположенной в строящемся девятиэтажном жилом адрес Республики Башкортостан со следующими предварительными характеристиками: адрес, количество комнат 1, общая проектная площадь 38,04 кв.м. Согласно пункту 2.1. договора стоимость квартиры на момент подписания основного договора будет составлять ... руб.

дата между Б.Н.П. и ООО «БашПроектСтрой» был заключен предварительный договор долевого участия в строительстве №.... Согласно условиям предварительного договора стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, расположенной в строящемся девятиэтажном жилом адрес Республики Башкортостан со следующими предварительными характеристиками: адрес, количество комнат 2, общая проектная площадь 55,68 кв.м. Согласно пункту 2.1. договора стоимость квартиры на момент подписания основного договора будет составлять ... руб.

Истцам ответчиком было предоставлено письмо-обеспечение от ООО «ЕТЗК» №... от дата, согласно которому ООО «ЕТЗК» представляет директору ООО «БашПроектСтрой» эксклюзивное право на заключение договора долевого участия на некоторые квартиры, находящиеся в адрес, в том числе на квартиры №№.... Из данного письма следует, что между подрядчиком ООО «БашПроектСтрой» и застройщиком ООО «ЕТЗК» были оформлены договоры на выполнение работ по строительству жилого дома, с их оплатой путем привлечения денежных средств третьих лиц через заключение договоров долевого участия на строящиеся квартиры, т.о. с возникновением совместных (солидарных) обязательств соответчиков перед третьими лицами. Во исполнение п.3.2.1. предварительных договоров истцами в ООО «БашПроектСтрой» были оплачены приобретаемые квартиры в полном объеме, однако, ООО «БашПроектСтрой» до настоящего времени свои обязательства по передаче квартир не исполнил, основной договор купли-продажи не заключен.

Решением Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от дата в удовлетворении иска Х.М.Х., С.Р.Р., Б.Н.П. к ООО «БашПроектСтрой», ООО «ЕТЗК», ООО «СК Мегастрой» отказано полностью.

В апелляционной жалобе истцы, настаивая на удовлетворении исковых требований, просят решение суда отменить по причине его незаконности и необоснованности. Указывают, что ООО «БашПроектСтрой» осуществляло продажу квартир, выделенных ему застройщиком ООО «ЕТЗК» в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по оплате выполняемых ООО «БашПроектСтрой» для ООО «ЕТЗК» работ. Именно застройщик создал схему финансирования строительства гражданином без своего формального участия в договоре непосредственно с гражданином путем предоставления подрядчику право заключать договоры на конкретно определенные квартиры с формулировкой «В качестве обеспечения исполнения обязательств по оплате выполняемых Вами работ», которая подразумевает внесение оплаты непосредственно подрядчику, т.к. в противном случае только одно заключение договора, без получения оплаты лишает всякого смысла заключение договора как обеспечительную меру. Все характеристики квартир приведены в договорах в соответствии с проектной документацией строящегося дома и соответственно могут быть индивидуально определены на основании проекта строящегося дома, более того на этапе строительства дома иные характеристики не могут быть приведены, т.к окончательная нумерация квартир, почтовый адрес присваиваются только после окончания строительства и ввода в эксплуатацию. Судом не учтены обстоятельства, закрепленные протоколом оперативного совещания в Администрации ГО адрес от дата, на котором ООО «ЕТЗК» обязуется заключить с истцами договоры долевого участия в строительстве жилья, что подтверждает солидарную ответственность застройщика перед истцами. Рассматривая вопрос о сроках, суд должен был исходить из реальных обстоятельств при которых заключалась сделка, а именно, что на момент заключения не была известна дата будущей регистрации права собственности застройщика или подрядчика, один из которых, в случае отсутствия регистрации сразу на покупателя неизбежно должен был зарегистрировать свое право. Суд первой инстанции не содействовал истцам в собирании доказательств, отказывал в истребовании доказательств.

Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Судебная коллегия, принимая во внимание отсутствие возражений, руководствуясь ст.ст.167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), рассмотрела дело без участия указанных лиц.

Проверив решение суда в соответствии с нормами ч.1 ст.327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит основания для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Установлено, что дата между Х.М.Х. и ООО «БашПроектСтрой» заключен предварительный договор купли-продажи №.... Согласно условиям договора стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, расположенной в строящемся девятиэтажном жилом адрес Республики Башкортостан со следующими предварительными характеристиками: адрес, количество комнат 1, общая проектная площадь 38,16 кв.м. Согласно пункту 2.1. договора стоимость квартиры на момент подписания основного договора будет составлять ... руб.

дата между С.Р.Р. и ООО «БашПроектСтрой» заключен предварительный договор купли-продажи №.... Согласно условиям договора стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, расположенной в строящемся девятиэтажном жилом адрес Республики Башкортостан со следующими предварительными характеристиками: адрес, количество комнат 1, общая проектная площадь 38,04 кв.м. Согласно пункту 2.1. договора стоимость квартиры на момент подписания основного договора будет составлять ... руб.

дата между Б.Н.П. и ООО «БашПроектСтрой» был заключен предварительный договор купли-продажи №.... Согласно условиям договора стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, расположенной в строящемся девятиэтажном жилом адрес Республики Башкортостан со следующими предварительными характеристиками: адрес, количество комнат 2, общая проектная площадь 55,68 кв.м. Согласно пункту 2.1. договора стоимость квартиры на момент подписания основного договора будет составлять ... руб.

Денежные средства по предварительным договорам истцами уплачены в ООО «БашПроектСтрой» в полном объеме.

Также установлено, что согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на момент рассмотрения дела собственником спорных жилых помещений является ООО «ЕТЗК».

Разрешая спор и отказывая в иске Х.М.Х., С.Р.Р., Б.Н.П., руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также нормами Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» суд первой инстанции исходил из того, что в предварительных договорах купли-продажи спорных квартир не указана их точная площадь в целом, не указаны жилая и общая площади, также из предварительных договоров невозможно определить расположение квартир в составе недвижимого имущества (дома). Указанные в договорах характеристики нельзя считать достаточными для идентификации квартир внутри дома, так как они не являются номерами квартир, и не позволяют определить, какая из квартир на этаже имеется в виду. Доказательств о присвоении называемого истцами почтового адреса квартирам, указанным в п. 1.1 предварительных договоров не представлено. Более того, суд указал, что в предварительных договорах не указан конкретный срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Никто из сторон предварительных договоров в установленный срок не требовал заключения основного договора.

Кроме того, как верно отмечено судом первой инстанции, застройщиком многоквартирного жилого дома, а позднее также собственником находящейся в нём спорной квартиры является ООО «ЕТЗК». Доказательства заключения между истцами и ООО «ЕТЗК» предварительных договоров купли-продажи вышеуказанных квартир, как с собственником объекта недвижимости, либо заключения договора долевого участия в строительстве жилого помещения, как с застройщиком многоквартирного дома, имеющим право аренды земельного участка и разрешительные документы на возведение объекта, истцами не представлены.

Судебная коллегия отмечает, что право собственности ООО «ЕТЗК» на спорные квартиры, никем не оспорено, включая истцами. При этом судебная коллегия не находит достаточных оснований для переоценки установленных по делу обстоятельств, поскольку изложенные в решении суда факты препятствуют удовлетворению исковых требований Х.М.Х., С.Р.Р., Б.Н.П.

Доводы истца о том, что застройщик (ООО «ЕТЗК») в обеспечение своих обязательств по оплате работ предоставил подрядчику (ООО «БашПроектСтрой») право заключать договоры купли-продажи и договоры долевого участия на квартиры, в том числе квартиру истца, в связи с чем истцы имеют право требовать от ООО «ЕТЗК» заключения основного договора купли-продажи квартиры, судебная коллегия отклоняет.

На основании статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Только собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное неустановленно законом.

Из смысла статьи 421 ГК РФ следует, что свобода договора не может нарушаться.

В соответствии со статьей 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из содержания приведенных норм следует, что продавец должен быть собственником вещи (товара). Так как договор купли-продажи приводит к переходу права собственности, продавец сам должен иметь это право.

Как следует из материалов дела и верно отмечено судом первой инстанции, на момент заключения с истцами предварительного договора ООО «БашПроектСтрой» не имело каких-либо прав на отчуждаемый объект недвижимости. Указанное юридическое лицо не приобрело на спорную квартиру права собственности и в последующем. ООО «БашПроектСтрой» являлось только подрядчиком при строительстве многоквартирного дома по адресу: РБ, адрес (строительный адрес 112 «а»), застройщиком которого являлось ООО «ЕТЗК».

При этом ООО «ЕТЗК» не выступало стороной предварительных договоров, правами заключить от своего имени подобный договор подрядчика (ООО «БашПроектСтрой») не наделяло.

Доказательства того, что ООО «ЕТЗК» когда-либо передавало в собственность ООО «БашПроектСтрой» квартиры, включая те, на которые претендуют истцы, в материалы дела не представлены.

Относительно ссылок на нормы Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» следует иметь в виду следующее.

Согласно пп.1 п.2 ст.1 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается на основании договора участия в долевом строительстве.

Однако необходимо учесть, что в соответствии с пп.1 ст.2 указанного Федерального закона застройщиком, имеющим право привлекать денежные средства участников долевого строительства, может быть только юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок, предназначенный для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

Как установлено ст.3 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Установлено, что ООО «БашПроектСтрой» никогда не обладало земельным участком, на котором возведен многоквартирный дом, не получало разрешения на его строительство, то есть не являлось застройщиком и, следовательно, не было вправе привлекать денежные средства граждан в порядке, установленном Федеральным законом от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Разрешение на строительство вышеуказанного дома администрацией городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан выдано ООО «ЕТЗК» (том 2 л.д. 163).

Строительство вышеуказанного многоквартирного дома велось на земельном участке из категории «земли населенных пунктов». Указанный земельный участок предоставлен ООО «ЕТЗК» по договору аренды земельного участка №...зем от дата, дополнительному соглашению №... от дата к договору аренды земельного участка №...зем, дополнительному соглашению №... от дата к договору аренды земельного участка №...зем от дата

Проектная декларация строительства данного многоэтажного жилого дома, опубликована в соответствии с требованиями Закона об участии в долевом строительстве на сайте застройщика ООО «ЕТЗК» дата (том 2 л.д. 149-153).

Согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним правообладателем жилого помещения, расположенного по адресу: адрес является ООО «ЕТЗК».

Довод жалобы о том, что ООО «ЕТЗК» по договоренности с ООО «БашПроектСтрой» и ООО СК «Мегастрой» создана схема продаж строящихся квартир через подрядные организации в целях привлечения денежных средств для строительства многоквартирного жилого дома, какими-либо объективными доказательствами не подтвержден. Более того, этот довод не влечет отмены состоявшегося судебного решения, поскольку юридического значения при разрешении заявленных исковых требований не имеет.

При таких обстоятельствах, поскольку ООО «ЕТЗК» не являлось стороной предварительных договоров купли-продажи квартир, а ООО «БашПроектСтрой» собственником спорного недвижимого имущества, правомочным заключать сделки по отчуждению указного имущества, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для понуждения ООО «ЕТЗК» к заключению с истцами основных договоров купли-продажи квартир и соответствующих актов приема-передачи.

Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм ч.1 ст.57 ГПК РФ со стороны суда первой инстанции, в связи с чем довод апелляционной жалобы об отказе судом в содействии при собирании доказательств, а также их истребовании, отклоняется.

Таким образом, суд первой инстанции, разрешая спор, правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, исследовал и дал оценку представленным сторонами доказательствам по правилам ст. 67 ГПК РФ, постановил решение, отвечающее нормам материального права, применяемого к спорным правоотношениям, при соблюдении требований процессуального законодательства.

Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию, которая была известна суду первой инстанции, они не опровергают выводов суда, а выражают несогласие с ними. По своей сути доводы жалобы направлены на переоценку обстоятельств, являвшихся предметом исследования в судебном заседании, а также доказательств, которым судом первой инстанции дана надлежащая оценка, в силу чего апелляционная жалоба не может являться основанием для изменения или отмены оспариваемого судебного решения.

При таких данных судебная коллегия оставляет оспариваемое решение без изменения.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 29 декабря 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Х.М.Х., С.Р.Р., Б.Н.П. – без удовлетворения.

Председательствующий                            

Судьи                                        

Справка: судья Е.М.В.