Решение по делу № 3а-331/2017 от 22.11.2017

Дело № 3а-331/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Пермь 21 декабря 2017 г.

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Бузмакова С.С.

при секретаре Добрыдневой Т.С.

с участием представителя административных ответчиков Костаревой Т.Э. рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению департамента земельных отношений администрации г. Перми об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю,

у с т а н о в и л:

департамент земельных отношений администрации г. Перми (далее также – Департамент, административный истец) обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее также – Комиссия, административный ответчик) от 22 августа 2017 г. № 761 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Суздальская, 1, равной рыночной стоимости в размере 57248 326,00 рублей по состоянию на 1 января 2013 г. и исключить установленную данным решением кадастровую стоимость объекта недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости. В обоснование заявленных требований указал, что отчёт об оценке от 20 июля 2017 г. № **, на основании которого было принято оспариваемое решение Комиссии, не соответствует по форме и содержанию требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) и федеральным стандартам оценки.

В судебном заседании представитель Департамента Рубцова А.В., действующая на основании доверенности, участие не принимала, просила о рассмотрении административного дела в её отсутствие.

Представитель Комиссии и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее также – административный ответчик) Костарева Т.Э., действующая на основании протокола заседания комиссии и доверенности, возражала против удовлетворения административного иска по основаниям, изложенным в письменном отзыве от 7 декабря 2017 г.

Директор муниципального автономного общеобразовательного учреждения «Средняя общеобразовательная школа № 82» г. Перми (далее также – заинтересованное лицо) Тетерина О.В. участие в судебном заседании не принимала, просила о рассмотрении дела в её отсутствие.

Заслушав объяснения представителя административных ответчиков, исследовав имеющиеся в административном деле доказательства, а также дело № 11/31 (том 761) суд приходит к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со статьёй 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС Российской Федерации) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделённых отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделённые государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделённых государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчинённости орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчинённости лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Положениями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьёй), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

К заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной прилагаются выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; отчёт, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Из материалов дела следует, что заинтересованному лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок с кадастровым номером **, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под здание школы, общей площадью 19 503 кв. м, расположенный по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Суздальская, 1.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка была установлена постановлением Правительства Пермского края от 21 ноября 2013 г. № 1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населённых пунктов Пермского края» в размере 217298135, 34 рублей по состоянию на 1 января 2013 г.

Не согласившись с данной оценкой, муниципальное автономное общеобразовательное учреждение «Средняя общеобразовательная школа № 82» г. Перми в лице директора Тетериной О.В., действующей на основании Устава, обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, созданную на основании приказа Росреестра от 21 ноября 2011 г. № П/455/11, и представило отчёт об определении рыночной стоимости земельного участка № ** от 20 июля 2017 г.

Решением Комиссии от 22 августа 2017 г. № 761 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** определена в размере рыночной стоимости, равной 57248 326,00 рублей, установленной в отчёте об оценке № ** от 20 июля 2017 г. Рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2013 г., что соответствует требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

На заседании Комиссии 22 августа 2017 г. в результате рассмотрения заявления установлено, что отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости земельного участка составляет 74 %; оформление и содержание отчёта об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчёта об оценке, к описанию в отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Руководствуясь приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 г. № 263, которым утверждён Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых документов, проверив порядок создания Комиссии и её работы, суд приходит к выводу о правомерности принятого Комиссией решения об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере 57 248 326,00 рублей на основании предоставленного отчёта об оценке (оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263, процедура принятия оспариваемого решения соблюдена).

Общие требования к содержанию отчёта об оценке объекта оценки определены в статье 11 Закона об оценочной деятельности.

Требования к отчёту об оценке также установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», утверждённым приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299.

Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности, определены Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утверждённым приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297.

Требования к проведению оценки недвижимости установлены Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённым приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611.

По мнению административного истца, отчёт об оценке № ** от 20 июля 2017 г. (далее также – Отчёт, Отчёт об оценке) не соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и пунктов 5, 8, 11, 13 ФСО № 3, пункта 22 ФСО № 7.

Приведённые административным истцом доводы о несоответствии отчёта об оценке № ** от 20 июля 2017 г. по определению рыночной стоимости спорного земельного участка положениям законодательства об оценочной деятельности, стандартам оценки, суд считает несостоятельными по следующим основаниям.

Как следует из представленного в дело № 11/31 Отчёта об оценке, оценщиком требования статьи 11 Закона об оценочной деятельности и подпункта «ж» пункта 8 ФСО № 3 выполнены. Отчёт составлен на бумажном носителе в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, в нём указаны: дата составления и порядковый номер отчёта; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчёт пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком.

Не может быть принята во внимание ссылка Департамента в обоснование административного иска на то, что в отношении объекта-аналога № 1 не скорректирована цена по различиям ценообразующего фактора, поскольку не учтена стоимость сооружений инженерной защиты, наличие которых обусловлено нахождением земельного участка в зоне катастрофического затопления.

Вопреки доводам административного истца о наличии или отсутствии сооружений инженерной защиты, все объекты в соответствии с требованиями пункта 20 ФСО № 7 рассматривались как условно свободные.

То есть, оценщиком в качестве ценообразующих факторов приняты во внимание физические характеристики (местоположение, площадь и др.) земельных участков-аналогов, как наиболее важные факторы стоимости участков. Сведений о том, что оцениваемый земельный участок и объект-аналог № 1 имеют различные физические характеристики, в материалы дела не представлено. При этом указанных факторов может быть неограниченное количество, однако руководствуясь принципом достаточности, оценщик привёл только те факторы, которые могут существенно влиять на ценообразование.

Кроме того, административным истцом расчетным путём не доказаны обстоятельства, подтверждающие, что отсутствие указанного вида корректировки по зоне катастрофического затопления привело к занижению рыночной стоимости объекта оценки.

По объекту аналогу № 2 сторона административного истца полагает, что неверно учтены: цена сделки и время её совершения.

Однако указанная сделка совершена по итогам аукциона, проведённого в июне 2012 года, на котором определены существенные условия сделки, в связи с чем проведение оценщиком корректировки на июнь 2012 года является обоснованным.

По объектам аналогам № 3, 4 Департамент считает, что оценщиком не учтены обстоятельства того, что земельные участки были застроены.

Однако представленные в обоснование доводов скриншоты с интернет сайта 2Гис, не позволяют установить связь между выделенными административным истцом объектами недвижимости и объектом оценки, а также не позволяют установить факт их нахождения на земельных участках на момент оценки – на январь 2013 года.

Изменение адреса объекта с «Макаренко, 2» на «Макаренко, 2а», не влечёт за собой изменения величины рыночной стоимости, поэтому во внимание не принимается.

Ссылаясь на нарушения требований подпунктов «б», «д», «е» пункта 22 ФСО № 7, Департамент указывает на обстоятельства отсутствия проведения корректировки на «вид разрешённого использования» объекта оценки и объектов-аналогов.

Вопреки доводам стороны административного истца, разрешённое использование оцениваемого земельного участка и объектов-аналогов в данном случае не было отнесено к ценообразующим факторам, требующим корректировки, поскольку цена предложений по объектам-аналогам соответствует среднерыночной стоимости по рынку земельных участков под коммерческое строительство.

То есть, в данном случае различия в разрешённом использовании объекта оценки и объекта-аналога не оказало влияние на стоимость объекта-аналога и объекта оценки, поскольку в Отчёте об оценке выделено два сегмента рынка земельных участков: для строительства многоквартирных жилых домов и для объектов коммерческой недвижимости.

При этом обоснованность применения в качестве объектов-аналогов земельных участков под коммерческое строительство аргументировано выводами, приведёнными в главе отчета № 8 «Анализ рынка недвижимости», согласно которой существенных различий в порядке ценообразования и средней цены предложений по земельным участкам под строительство жилых домов и под строительство коммерческих объектов не выявлено.

В силу подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Доказательства, подтверждающие, что при учтённой оценщиком цене объектов-аналогов их вид разрешённого использования существенным образом влияет на ценообразование предложения в категории под строительство коммерческих объектов, стороной административного истца не представлены.

Из вывода Департамента о том, что исследование ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» не является общедоступным печатным изданием, не следует, что указанное исследование не могло быть использовано оценщиком при проведении оценки, поскольку перечень используемых источников получения материалов ФСО № 3 не ограничен, предъявлены лишь требования к их достоверности и проверяемости.

Суд считает, что нарушение требований пункта 13 ФСО № 3 в связи с отсутствием анализа значений корректировок на вид права, на площадь, на торг, определённых экспертным мнением, Отчёт об оценке не имеет, поскольку Справочник корректировок для оценки стоимости земельных участков ООО «РусБизнесПрайсИнформ», 2012 г., содержит исследование, которое является результатом анализа предложений от собственников объектов коммерческой недвижимости и агентств, работающих на рынке коммерческой недвижимости, в силу чего анализа данного значения на соответствие рыночным данным не требовалось, рыночной информации, опровергающей данные значения, у оценщика не имелось и Департаментом не представлено.

Ссылаясь на нарушение требований пунктов 5 и 11 ФСО № 3, сторона административного истца указывает на анализ оценщиком рынка объекта оценки и проведение корректировки на дату предложения на основании исследования и данных ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», исследование которого не опубликованы в свободном доступе и не приложено к Отчёту.

Однако текстовая часть Отчёта об оценке содержит фрагменты исследования анализа рынка по сегментам недвижимости, представленного ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», что в свою очередь свидетельствует об отсутствии нарушений требований пунктов 5 и 11 ФСО № 3.

Отсутствие расчетных данных в части приведённого оценщиком фактора, оказывающего существенное влияние на стоимость объекта оценки – наличие автомобильных магистралей, при отсутствии подтверждения со стороны административного истца, что по данному фактору объект оценки и объекты аналоги имеют отличия, следует признать обстоятельством, не противоречащим требованию пункта 5 ФСО № 3.

Принимая во внимание изложенное выше, суд приходит к выводу, что содержание Отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Оспариваемое решение Комиссии от 22 августа 2017 г. № 761, будучи направленным на обеспечение исполнения муниципальным автономным общеобразовательным учреждением «Средняя общеобразовательная школа № 82» г. Перми, как налогоплательщиком обязанности платить законно установленные налоги и сборы, как того требует статья 57 Конституции Российской Федерации, не может рассматриваться как нарушающее права, свободы и законные интересы главного администратора доходов бюджета города Перми (получателя бюджетных средств города Перми) – департамента земельных отношений.

Каких-либо фактов, которые не были проверены и не учтены Комиссией при рассмотрении заявления заинтересованного лица о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, но имели бы правовое значение для принятия оспариваемого решения, влияли на его законность либо опровергали выводы Комиссии, административным истцом не приведено.

Таким образом, оспариваемое решение Комиссии от 22 августа 2017 г. № 761 соответствует Закону об оценочной деятельности и иным нормативным правовым актам, принято административным ответчиком в пределах своей компетенции в соответствии с требованиями пункта 20 Порядка, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. № 263, это решение прав, свобод и законных интересов Департамента не нарушает, в связи с чем у суда отсутствуют основания для удовлетворения административного иска.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении административного искового заявления департамента земельных отношений администрации г. Перми о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю от 22 августа 2017 г. № 761, исключении установленной данным решением кадастровой стоимости объекта недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме – 27 декабря 2017 г.

Решение не вступило в законную силу.

Судья /подпись/