Решение по делу № 33-747/2023 от 11.09.2023

Судья ФИО

Дело № 2-1769/2023

Дело № 33-747/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

03 ноября 2023 г.                     г. Биробиджан

Судебная коллегия по гражданским делам суда Еврейской автономной области в составе:

председательствующего Золотаревой Ю.Г.,

судей Тараника В.Ю., Слободчиковой М.Е.,

при секретаре Шаховой И.Е.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Гулинова Р.А. на решение Биробиджанского районного суда Еврейской автономной области от 11.07.2023, которым постановлено:

Исковые требования мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области к Гулиновой Г.В., Гулинову Р.А. об изъятии жилого помещения путём выкупа, прекращении права собственности на жилое помещение - удовлетворить.

Изъять у Гулиновой Г.В. (<...> года рождения, паспорт <...>), Гулинова Р.А. (<...> года рождения, паспорт <...>) жилое помещение, расположенное по адресу: <...>, путём выкупа с выплатой им возмещения в размере 1 119 950 рублей 00 копеек.

Прекратить право собственности Гулиновой Г.В., Гулинова Р.А. на указанное жилое помещение.

Перечисление мэрией города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области в пользу Гулиновой Г.В., Гулинова Р.А. денежных средств в размере 1 119 950 рублей 00 копеек, по 559 975 рублей 00 копеек каждому, в счёт возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: <...>, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности Гулиновой Г.В., Гулинова Р.А. на квартиру, расположенную по адресу: <...>.

Заслушав доклад судьи Тараника В.Ю., пояснения представителя истца Драгуновой О.В., заключение прокурора Кишкуновой Л.Е., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Мэрия города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области (далее - мэрия г. Биробиджана) обратилась в суд с иском к Гулиновой Г.В., Гулинову Р.А. об изъятии жилого помещения путём выкупа, прекращении права собственности на жилое помещение.

Требования мотивировала тем, что ответчики являются собственниками жилого помещения, расположенного по адресу: ЕАО, <...>, общей площадью 38,5 кв.м. Заключением межведомственной комиссии от 25.11.2016 № 135 многоквартирный дом <...> признан аварийным и подлежащим сносу. 25.02.2022 мэрией г. Биробиджана принято решение об изъятии земельного участка с кадастровым номером 79:01:0200018:4 и расположенного на нём указанного многоквартирного дома. По результатам независимой оценки размер возмещения за изымаемое у ответчиков жилое помещение составил 1 119 950 рублей. 02.11.2022 ответчики уведомлены о необходимости в течение трёх месяцев заключить соглашение об изъятии у них жилого помещения № 8, находящегося в данном аварийном многоквартирном доме, и предоставлении им денежного возмещения. Однако ответчики в установленный срок соглашение с мэрией г. Биробиджана не заключили.

Просила изъять жилое помещение, расположенное по адресу: ЕАО, <...>, путём выкупа у Гулиновой Г.В., Гулинова Р.А. при условии предварительного и равноценного возмещения в размере 1 119 959 рублей, прекратить право собственности Гулиновой Г.В., Гулинова Р.А. в отношении данного жилого помещения.

В судебном заседании представитель истца мэрии г. Биробиджана Драгунова О.В. доводы и требования иска поддержала, дополнительно пояснила, что из устных обращений ответчика следует, что они брак расторгли, проживают в разных городах, Гулинова Г.В. против предоставления иного жилого помещения в совместную собственность.

Ответчики Гулинова Г.В., Гулинов Р.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом извещены надлежащим образом, в связи с чем суд рассмотрел дело в отсутствие указанных лиц.

Суд постановил указанное решение.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней ответчик Гулинов Р.А. просил решение суда отменить, перейти к рассмотрению дела по правилам первой инстанции и назначить проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости изымаемого имущества, проведение которой поручить ООО «Областное бюро независимой оценки и экспертизы».

Мотивируя жалобу, указал, что в части выкупа жилого помещения в размере 1 119 950 рублей не согласен, считает в данной части решение незаконным, необоснованным и подлежащим отмене.

О состоявшемся решении суда он узнал 08.08.2023 от сотрудников мэрии г. Биробиджана, которые пригласили его в мэрию города для вручения предложения об определении даты и времени передачи жилого помещения.

В связи с этим он не мог предоставить в суд свои возражения относительно выкупной стоимости изымаемого имущества, а также заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Соглашение о цене изымаемого жилого помещения между сторонами не было достигнуто.

Указал, что положенный в основу решения отчёт ООО «Авекском» не соответствует предъявляемым к нему требованиям. В представленном заключении имеются многочисленные факты нарушений методологии оценки по определению рыночной стоимости объекта оценки и величины убытков, причинённых собственнику жилого помещения в связи с его изъятием.

Выкупная стоимость, указанная в решении суда, является недостоверной для выкупа у ответчиков жилого помещения и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Просил определить цену для совершения сделки по выкупу спорной квартиры в размере 2 437 610 рублей.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель мэрии г. Биробиджана Драгунова О.В. не возражала относительно доводов апелляционной жалобы. Указала, что истец согласен с рыночной стоимостью квартиры, установленной заключением эксперта от 23.10.2023 № <...>, за исключением суммы затрат на аренду жилого помещения в размере 139 800 рублей.

Прокурор Кишкунова Л.Е. не возражала относительно доводов апелляционной жалобы. Пояснила, что имеются основания для взыскания в пользу ответчиков суммы, установленной экспертом, за исключением суммы, предусмотренной на аренду жилого помещения.

Ответчики Гулинова Г.В., Гулинов Р.А. в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия рассмотрела дело без их участия.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, выслушав лиц, участвующих в апелляционной инстанции, судебная коллегия пришла к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно статье 35 Конституции РФ никто не может быть лишён своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учётом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причинённые собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несёт в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (часть 7 статьи 32 ЖК РФ).

Материалами дела подтверждается, что у Гулиновой Г.В., Гулинова Р.А. в общей совместной собственности находится жилое помещение, расположенное по адресу: <...>.

Заключением межведомственной комиссии от 25.11.2016 № 135 в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» многоквартирный дом <...>, признан аварийным и подлежащим сносу.

Распоряжением мэрии г. Биробиджана от 02.12.2016 № 360 установлено, что указанный многоквартирный дом должен быть расселён не позднее 31.01.2027.

01.02.2022 мэрией г. Биробиджана предъявлено требование к Гулиновой Г.В., Гулинову Р.А. о сносе либо реконструкции вышеназванного многоквартирного дома в течение шести месяцев с момента получения требования.

25.02.2022 мэрией г. Биробиджана принято постановление № 327 «Об изъятии земельного участка с кадастровым номером 79:01:0200018:4 и изъятии жилых помещений в многоквартирном доме <...> для муниципальных нужд».

Поскольку Гулиновыми не исполнено требование мэрии г. Биробиджана, 13.12.2022 истец направил им проект соглашения об изъятии спорного недвижимого имущества для муниципальных нужд, а также отчёт об оценке размера возмещения за изымаемое у них жилое помещение, согласно которому стоимость возмещения составила 1 119 950 рублей, включающая в себя рыночную стоимость жилого помещения - 1 081 900 рублей, доли в праве общей долевой собственности на земельный участок - 427 134 рубля, доли в общедомовом имуществе - 72 024 рубля, размера убытков - 38 050 рублей. Проект соглашения об изъятии спорного недвижимого имущества для муниципальных нужд ответчиками подписан не был.

Разрешая спор, суд первой инстанции, определяя размер выкупной стоимости изымаемого имущества и удовлетворяя исковые требования, руководствовался положениями статьи 32 ЖК РФ, пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении ЖК РФ», и исходил из выкупной стоимости изымаемого имущества, определённой в отчёте ООО «Авекском» от 23.06.2022 № 16-2022/3-51.

Судебная коллегия не может согласиться с размером выкупной стоимости изымаемого имущества, определённым судом первой инстанции, поскольку рыночная стоимость объекта недвижимости определена не на момент рассмотрения спора и в неё не включена компенсация за непроизведённый капитальный ремонт всего многоквартирного дома.

Из отчёта от 23.06.2022 № 16-2022/3-51 по оценке рыночной стоимости размера возмещения за изымаемое у ответчиков жилое помещение, изготовленного ООО «Авекском» по заказу мэрии г. Биробиджана, следует, что рыночная стоимость возмещения определена по состоянию на дату проведения оценки, то есть на 23.06.2022.

Однако, в случаях, когда после принятия решения об изъятии земельного участка и расположенного на нём объекта недвижимости не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, а также убытки, причинённые таким изъятием, исходя из рыночной стоимости объектов недвижимости на момент рассмотрения спора.

Данный вывод содержится в пункте 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2014), утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014.

В рамках рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции по ходатайству ответчика была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «НТК Консалтинг Групп Северо-Запад».

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 23.10.2023 № 42/4/2023 рыночная стоимость размера возмещения за изъятие жилого помещения ответчиков составляет 2 437 610 рублей, включающую в себя рыночную стоимость жилого помещения - 1 671 200 рублей, стоимость доли в праве на общедомовое имущество - 177 060 рублей, компенсацию за непроизведённый капитальный ремонт в многоквартирном доме - 347 000 рублей, стоимость доли земельного участка под многоквартирным домом - 17 700, убытки вследствие изъятия жилого помещения - 224 650 рублей.

Проанализировав содержание данного заключения, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оно в полной мере отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», является полным, ясным, содержит подробное описание проведённого исследования. Ответы на поставленные судебной коллегией вопросы являются мотивированными. Данная оценка квартиры наиболее полно отражает фактическую рыночную стоимость размера возмещения за изъятие жилого помещения. Эксперт предупреждён об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения, имеет образование в соответствующей области знаний и стаж экспертной работы, в связи с чем оснований не доверять указанному заключению не имеется.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утверждённом Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причинённые собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведённый капитальный ремонт.

Статьёй 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведён им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Таким образом, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надёжности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведённый капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения в случае его изъятия.

Изымаемое у Гулиновых жилое помещение расположено в многоквартирном доме <...> 1937 года постройки, за всё время эксплуатации капитальный ремонт проведён в 1968 году, указанное обстоятельство мэрией г. Биробиджана не оспаривалось.

Как следует из технического паспорта общий процент износа конструктивных элементов многоквартирного дома в период с 1977 по 1993 год составил от 28 % до 56 %.

По сведениям ОГБУ «Облкадастр» 24.02.1999 заключён первый договор приватизации квартиры, расположенной в многоквартирном доме <...> в г. Биробиджане.

В пункте 2.1.6 Методических рекомендаций по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счёт средств, предусмотренных Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», утверждённых 15.02.2013 Госкорпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ», указано, что в таблице 2.1 данных рекомендаций приведены обобщённые за период 1960 - 1990 годов данные, позволяющие определить уровень износа всего здания, когда наступает потребность в капитальном ремонте его строительных конструкций и инженерных систем.

Так, согласно таблице 2.1 при общем износе здания от 40 до 65 % (для деревянных зданий) требуется немедленный капитальный ремонт (реконструкция) всего здания с восстановлением фундаментов, стен и полной заменой крыши, перекрытий и перегородок, полов.

Пунктом 12 Общих указаний Методики определения физического износа гражданских зданий, утверждённой приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.1970 № 404, установлено, что физический износ здания, находящийся в диапазоне от 41 до 60 %, является неудовлетворительным, эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта.

Судебный эксперт в заключении от 23.10.2023 № 42/4/2023, включая в стоимость возмещения компенсацию за непроизведённый капитальный ремонт, исходил из того, что многоквартирный дом <...> относится к четвёртой группе капитальности, его нормативный срок службы составляет 50 лет, на протяжении которых капитальный ремонт должен быть проведён 3 раза, в связи с чем на дату возникновения права на приватизацию жилых помещений (принятия 04.07.1991 Закона РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации») в спорном многоквартирном доме должен был быть проведён капитальный ремонт как минимум 3 раза.

Указанные выводы эксперта сомнений не вызывают, поскольку соответствуют приложению № 2 к Ведомственным строительным нормам 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», а также приложению № 3 к Методике определения физического износа гражданских зданий, утверждённой приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.1970 № 404, устанавливающих минимальные сроки продолжительности эксплуатации зданий до постановки их на капитальный ремонт применительно к их категории капитальности и сроку службы.

Таким образом, учитывая данные об уровне износа, указанные в техническом паспорте, приведённые критерии определения потребности жилого здания в капитальном ремонте, выводы судебной оценочной экспертизы, многоквартирный дом <...>, имея на 1993 год 56 % износа, нуждался в капитальном ремонте, в том числе на дату первой приватизации жилого помещения, расположенного в нём. В 2010 году процент износа дома увеличился до 79 %.

Доказательств проведения осмотра дома и установления отсутствия нуждаемости многоквартирного дома в проведении капитального ремонта на момент первой приватизации жилого помещения в нём, мэрией г. Биробиджана не представлено.

Согласно заключению эксперта от 23.10.2023 № 42/4/2022 в стоимость убытков вследствие изъятия жилого помещения в размере 224 650 рублей входит компенсация затрат на аренду жилого помещения до приобретения в собственность иного жилья.

Вместе с тем судебная коллегия приходит к выводу, что сумма затрат на аренду жилого помещения подлежит исключению из суммы рыночной стоимости размера возмещения за изъятие жилого помещения ответчиков Гулиновых, поскольку согласно материалам дела в собственности Гулинова Р.А. имеется иное жилое помещение (<...>). Гулинова Г.В. переехала в другой регион, с 15.06.2018 по настоящее время имеет регистрацию по месту жительства по адресу: <...>. Следовательно, рыночная стоимость размера возмещения за изъятие жилого помещения составит 2 297 810 рублей (2 437 610 - 139 800).

На основании изложенного, решение суда подлежит изменению. Спорное жилое помещение подлежит изъятию у Гулиновой Г.В., Гулинова Р.А. путём выкупа с выплатой возмещения в размере 2 297 810 рублей, по 1 148 905 рублям каждому ответчику.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Биробиджанского районного суда Еврейской автономной области от 11.07.2023 изменить.

Абзацы 2, 4 резолютивной части решения изложить в следующей редакции:

«Изъять у Гулиновой Г.В. (<...> года рождения, паспорт <...>), Гулинова Р.А. (<...> года рождения, паспорт <...>) жилое помещение, расположенное по адресу: <...>, путём выкупа с выплатой им возмещения в размере 2 297 810 рублей 00 копеек.

Перечисление мэрией города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области в пользу Гулиновой Г.В., Гулинова Р.А. денежных средств в размере 2 297 810 рублей 00 копеек, по 1 148 905 рублям 00 копеек каждому, в счёт возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: <...>, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности Гулиновой Г.В., Гулинова Р.А. на квартиру, расположенную по указанному адресу».

Апелляционную жалобу Гулинова Р.А. считать удовлетворённой частично.

Председательствующий      Ю.Г. Золотарева

Судьи         В.Ю. Тараник

        М.Е. Слободчикова

Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 13.11.2023.