Решение по делу № 2-365/2015 (2-2167/2014;) от 12.12.2014

                                    Дело № 2-365/2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Кумертау 15 апреля 2015 года

Кумертауский городской суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Сафарова Р.Ф.,

с участием представителя истца Фаткуллина Р.Ф., - адвоката Чепурова Д.В., представившего удостоверение <...> и ордер № <...>,

представителя ответчика Кулуева А.Р., - Тарасенко Т.С. (по доверенностиот<...>),

при секретаре Сычевой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску Фаткуллина Р.Ф. к Кулуеву А.Р. о взыскании задколженности по арендной плате, неустойки за просрочку исполнения обязательств, а также возмещении судебных расходов,

а также встречному иску Кулуева А.Р. к Фаткуллину Р.Ф. о признании договора аренды нежилого помещения (или его части) от <...> незаключенным, взыскании возмещения судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Фаткуллин Р.Ф. обратился с указанным иском к Кулуеву А.Р., мотивируя тем, что между ним и ответчиком <...> был заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого Кулуев А.Р. для организации автомойки арендовал часть нежилого помещения площадью 156 кв.м., принадлежащего Фаткуллину Р.Ф. на праве собственности, расположенного в <...> РБ.

Помещение было передано в день заключения договора, то есть <...>, по акту приема-передачи. Договор был заключен сроком на 11 месяцев.

Согласно п. 5.2 договора если арендатор не уведомил арендодателя в порядке, установленном п. 2.<...> договора о своих намерениях продлить срок действия договора, то договор считается продленным на тех же условиях еще на 11 месяцев при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

По истечении 11 месяцев, то есть к <...>, ни одна из сторон не заявила о расторжении договора, ответчик продолжал пользоваться помещением.

Дальнейшее продление сроков действия договора его условиями предусмотрено не было, срок действия договора истекает <...>.

Согласно п. 3.1 договора арендная плата составила <...> в месяц, согласно п. 3.3 договора ответчик обязался перечислять сумму арендной платы на расчетный счет арендодателя или передавать на руки лично арендодателю за 10 дней до предстоящего месяца аренды.

С момента заключения договора и по <...> года ответчик исправно вносил платежи за аренду помещения. С <...> года ответчик перестал осуществлять платежи.

Ответчик нарушил взятые на себя обязательства по арендной платы, размер задолженности по арендной платы за период с <...> года по <...> составляет <...>.

Согласно п. 4.1 договора в случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает за каждый день просрочки 0,3% от размера подлежащей оплате месячной арендной платы. Началом применения данных санкций считается следующий день после срока уплаты очередного платежа. Сумма неустойки за просрочку исполнения ответчиком обязательств по арендной плате составит <...>.

При подаче иска Фаткуллиным Р.Ф. уплачено <...> государственной пошлины, за оказание юридической помощи уплатил <...>.

Просил взыскать с Кулуева А.Р. задолженность по арендной плате в сумме <...>, неустойку в сумме <...>, а также возмещение судебных расходов.

Кулуев А.Р. обратился в суд со встречным исковым заявлением к Фаткуллину Р.Ф., мотивируя тем, что договор аренды считает незаключенным, поскольку в представленном в суд Фаткуллиным Р.Ф. договоре аренды от <...> его предмет, согласно п. 1.1 определен, как часть нежилого помещения площадью 156 кв.м., расположенное в здании по адресу РБ, <...>.

Согласно п. 1.2 договора в редакции Фаткуллина Р.Ф. в случае аренды части помещения составляется план с указанием той части помещения, которая сдается в аренду, у договора имеется приложение – план арендуемого помещения (выделен желтым цветом), на котором отсутствуют помещения или части помещений общей площадью 156 кв.м., то есть площадь передаваемой ему по условиям договора аренды в редакции Фаткуллина Р.Ф. части нежилого помещения не согласована сторонами, так как в договоре и акте приема-передачи указана одна передаваемая площадь, а в плане арендуемого помещения указана совершенно другая площадь, подлежащая передаче в аренду.

Кроме того, в договор аренды в редакции Фаткуллина Р.Ф. последним внесены самовольные изменения в п. 1.1 договора, а именно, вычеркнута фраза «нежилое помещение общей площадью 895,6 кв.м.».

В его (Кулуева) редакции указанная фраза не вычеркнута, следовательно, в его редакции п. 1.1 определен как «нежилое помещение общей площадью 895,6 кв.м. (или часть нежилого помещения 156 кв.м.). То же самое указано и в акте приема-передачи от <...> в его редакции.

Таким образом, имеются две различные редакции п. 1.1 одного и того же договора аренды, следовательно, указанный пункт договора аренды не согласован.

В связи с тем, что в п. 1.1 договора аренды не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, то условие об объекте аренды не согласовано, а сам договор аренды является незаключенным.

Просил признать договор аренды незаключенным, взыскать с Фаткуллина Р.Ф. судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме <...>, и расходы по оплате услуг представителя в сумме <...>.

Фаткуллин Р.Ф., извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, на рассмотрение дела не явился. Его представитель адвокат Чепуров Д.В. в судебном заседании требования поддержал, привел доводы, изложенные в исковом заявлении. Дополнил, что подписанный сторонами реестр является письменным соглашением, подтверждающим условия договора между сторонами.

Ранее в судебном заседании Фаткуллин заявленные им требования поддержал, пояснил, что сам готовил проект договора, из текста договора вычеркивал он сам при Кулуеве еще до подписания договора. При подписании экземпляра Кулуева этот момент упустил. При составлении плана арендуемого помещения желтым цветом выделили участок, указав площадь 156 кв.м., хотя фактически площадь составляла 155,8 кв.м., Кулуев не возражал.

Размер арендной платы указали <...> в месяц, округлив ее, поскольку также указали размер за 1 кв.м., обмерили помещение рулеткой, результаты обмера не фиксировали. Арендную плату Кулуев передавал ему лично, иногда через доверенных лиц, затем расписывался в акте. Получение денег оформляли реестром. С <...> подписи Кулуева в реестре нет, поскольку не было оплаты. За электричество и воду он оплачивал сам, затем ему компенсировал Кулуев. Включения сумм в возмещение расходов на оплату электроэнергии и водоснабжения в договор аренды места не имело, это обговорили устно.

Всю площадь передавать по договору аренды Кулуеву он не планировал, этого не желал и Кулуев, просто он сам хотел сдать всю площадь одному арендатору.

Также пояснил, что он был и есть индивидуальный предприниматель. В реестре, в графе «принял» подпись учинена его бухгалтером.

Дополнил, что Кулуев выехал из помещения в <...> года, обещал завезти деньги. Точную дату выезда не назвал, поскольку не присутствовал, документы не оформлялись. Все ключи были у Кулуева, в <...> тот отдал один ключ от входной двери в подсобное помещение, остальные ключи отдал в <...>.

Кулуев А.Р. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Его представитель Тарасенко Т.С. в судебном заседании в удовлетворении требования Фаткуллина просил отказать, встречное исковое требование поддержал. Кроме того, в случае отказа в удовлетворении встречного иска представил возражение на исковое заявление Фаткуллина, содержащее контррасчет арендной платы, поскольку арендная плата Фаткуллиным завышена, в нее необоснованно включены расходы по оплате электроэнергию и водоснабжению. Фактическое использование помещения не подтверждает заключения договора. На подлиннике плана арендуемого помещения, представленном представителем Фаткуллина в судебное заседание, признал, что передаваемая в аренду часть помещения окрашена в желтый цвет. Также признал то обстоятельство, что расчеты по арендной плате фиксировались в реестре, в котором расписывался сам Кулуев.

Свидетель Г. в судебном заседании рассказал, что работает охранником у ИП Фаткуллина Р.Ф. с <...> года

Кулуев А.Р. арендовал у Фаткуллина подсобное помещение и два бокса под автомойку, Кулуев <...> передал ему ключ от входа, который он <...> передал Фаткуллину.

Выслушав представителей истца и ответчика, свидетеля, проверив материалы дела, суд считает, что иск Фаткуллина подлежит частичному удовлетворению, встречное исковое заявление Кулуева удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

    В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства, в частности, возникают из договора.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается в силу ст.310 ГК РФ.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Пунктом первым статьи 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Пунктом первым статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктами 1 и 3 статьи 654 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются; В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Судом установлено, что <...> между Фаткуллиным Р.Ф. (арендодатель) и Кулуевым А.Р. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (или его части), в соответствии с которым, арендодатель обязался предоставить за плату во временное владение и пользование арендатору часть нежилого помещения площадью 156 кв.м., расположенное в здании по адресу РБ, <...> для автомойки (п. 1.1).

В редакции договора, представленной Кулуевым, указанный пункт договора (п. 1.1) составлен так, что арендодатель обязался предоставить за плату во временное владение и пользование арендатору нежилое помещение общей площадью 895,6 кв.м. (или часть нежилого помещения площадью 156 кв.м.), расположенное в здании по адресу РБ, <...> для автомойки, в редакции Фаткуллина часть текста данного пункта договора, а именно: «…нежилое помещение общей площадью 895,6 кв.м. (или…», - вычеркнут.

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что в случае аренды части помещения составляется план с указанием той части помещения, которая сдается в аренду.

Согласно пункту 2.1.1. договора арендодатель передает объект по акту приема-передачи. Датой передачи объекта считается дата подписания сторонами акта приема-передачи.

Пунктами 2.2.8.9., 2.<...> договора предусмотрено, что арендатор обязан: не позднее, чем за месяц письменно сообщить арендодателю об освобождении объекта как в случае истечения срока договора, так и при его досрочном освобождении; не позднее чем за один месяц до окончания срока действия договора письменно уведомить арендодателя о намерении продлить действие договора.

Разделом 3 договора предусмотрено, что арендная плата за объект устанавливается в размере <...> за квадратный метр в месяц, а всего <...> за каждый месяц аренды (п. 3.1). Арендная плата включает в себя все коммунальные платежи (отопление, освещение, водоснабжение, канализацию), услуги по уборке прилегающей территории (п. 3.2). Арендатор перечисляет на расчетный счет арендодателя или передает на руки арендодателю сумму арендной платы, указанную в пункте 3.1 договора за 10 дней до предстоящего месяца аренды (предоплатой) (п. 3.3).

Пунктом 4.1. договора предусмотрено, что в случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы предусмотренных данным договором, арендатор уплачивает арендодателю за каждый день просрочки пени в размере 0,3% от размера подлежащей уплате месячной арендной платы. Началом применения данных санкций считается следующий день после срока уплаты очередного платежа.

Пунктами 5.1, 5.2, 5.3, 5.5 договора предусмотрено, что: договор вступает в силу с момента подписания сторонами акта приема-передачи и действует в течение 11 календарных месяцев; если арендатор не уведомил арендодателя в порядке, установленном п. 2.<...> договора, о своих намерениях продлить срок действия договора, то договор считается продленным на тех же условиях еще на 11 месяцев при отсутствии возражений со стороны арендодателя; все изменения и дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме, подписываются уполномоченными на то представителями сторон (за исключением изменений, вносимых в порядке, предусмотренном предыдущим пунктом) и являются неотъемлемой частью договора; любая из сторон вправе досрочно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц. Сторона, получившая предложение о досрочном расторжении договора, обязана письменно уведомить другую сторону о своем согласии или несогласии в 15-дневный срок с момента получения предложения.

Договор имеет два приложения, подписанные сторонами, это план помещения, на котором желтым цветом выделена арендуемая часть помещения, общей площадью 155,8 кв.м., а также акт приема-передачи объекта аренды от <...>.

Из представленного представителем Фаткуллина реестра, признанного представителем Кулуева как достоверное доказательство произведенных Кулуевым платежей следует, что Кулуевым уплачены за нижеуказанные периоды аренды следующие суммы, соответственно, как указано в реестре, за аренду, за электричество, за воду:

с <...> по <...>: <...>, <...>, <...>; за <...> года <...>, <...>, <...>; за <...> года <...>, <...>, <...>; за <...> года <...>, <...>, <...>; за <...> года <...>, <...>, <...>, за <...> года <...>, <...>, <...>; за <...> года <...>, <...>, <...>; за <...> года <...>, <...>, <...>; за <...> года <...>, <...>, <...>; за <...> года <...>, <...>, <...>; за <...> года <...>, <...>, <...>; за <...> года <...>, <...>, <...>; за <...> года <...>, <...>, <...>; за <...> года <...>, <...>, <...>; за <...> года <...>, <...>, <...>.

Доказательств иных выплат не представлено.

После истечения установленного при заключении договора аренды 11-месячного срока договор расторгнут не был, следовательно, срок его действия продлен еще на 11 месяцев, то есть до <...>.

До настоящего времени акт приема-передачи помещения от Кулуева к Фаткуллину не составлен, в судебное заседание стороны его не представили, однако, Фаткуллиным не оспаривается, что Кулуев прекратил пользоваться сданной ему в аренду частью нежилого помещения.

Таким образом, факт заключения договора аренды <...>, а также фактическая аренда Кулуевым части нежилого помещения, расположенного в <...> РБ в судебном заседании не оспаривались, следовательно, с него подлежит взысканию, как арендная плата, так и предусмотренная договором неустойка.

Однако, на основании п. 3 ст. 654 ГК РФ, арендная плата должна быть взыскана из расчета <...> за кв.м., исходя из фактически предоставленной в аренду площади – 155,8 кв.м., то есть, по <...> за каждый полный месяц аренды, а за <...> года <...> (<...>), за <...> года <...> (<...>). Следовательно, за период с <...> года по <...> года Кулуев был обязан выплатить арендную плату в сумме <...>.

При этом произведенные Кулуевым платежи, как указано в реестре, за электричество и воду, фактически произведены Кулуевым в счет погашения арендной платы, поскольку согласно п. 3.2 договора арендная плата включает в себя все коммунальные платежи, услуги по уборке прилегающей территории.

Из представленного реестра следует, что всего Кулуевым было уплачено <...>, за период с <...> года по <...> года он был обязан произвести арендную плату в сумме <...>, следовательно, исходя из необходимости оплаты за <...> года <...>, в полные месяцы по <...>, им оплачена арендная плата за период с <...> года по <...> года, <...> года оплачен не полностью, в сумме <...>.

А общая задолженность по арендной плате в настоящее время составляет <...>, данная сумма арендной платы подлежит взысканию с Кулуева.

Таким образом, просрочка в выплате арендной платы началась с <...>. Поскольку истец просит рассчитать неустойку до <...>, то ее размер составит <...>, согласно расчету: <...>,03/100Х170 (за период с <...> по <...>) плюс <...>,03/100Х140 (за период с <...> по <...>) плюс <...>,03/100Х110 (за период с <...> по <...>) плюс <...>,03/100Х80 (за период с <...> по <...>) плюс <...>,03/100Х50 (за период с <...> по <...>) плюс <...>,03/100Х20 (за период с <...> по <...>).

Указанная сумма неустойки подлежит взысканию с ответчика, суд не находит оснований для снижения ее размера, на основании ст. 333 ГК РФ, полагая ее соразмерной последствиям нарушенного Кулуевым обязательства.

Довод Кулуева о том, что договор аренды считается незаключенным, поскольку, якобы, сторонами не согласован предмет аренды, в связи с отсутствием у помещения площади в 156 кв.м., суд считает несостоятельным, поскольку в подписанном сторонами плане арендуемого помещения четко обозначен объект аренды (выделен желтым цветом), можно определить его площадь, которая составляет 155,8 кв.м.

Внесение Фаткуллиным изменений в текст своего экземпляра договора путем вычеркивания части текста договора также не свидетельствует о несогласовании сторонами предмета договора по указанному выше основанию. Фаткуллин и не утверждает, что Кулуевым была арендовано нежилое помещение площадью 895,6 кв.м., и не просит арендную плату исходя из указанной площади.

Определенно установить имущество, которое было передано в аренду, из представленного договора аренды возможно.

В связи с чем, в удовлетворении встречного иска Кулуева должно быть отказано.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которых истцу отказано.

Фаткуллиным при обращении в суд заявлены требования к Кулуеву на общую сумму <...>, удовлетворению подлежат требования на общую сумму <...>, то есть, требования подлежат удовлетворению на 63,39%, в указанной пропорции подлежат возмещению понесенные Фаткуллиным судебные расходы по оплате государственной пошлины, следовательно, учитывая, что при обращении с иском им уплачено <...>, возмещению Кулуевым подлежит сумма в размере <...>.

Согласно ст. 100 ч. 1 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Фаткуллиным заявлено требование о взыскании с Кулуева в возмещение расходов по оплате услуг представителя <...>, представлена квитанция об оплате представителю указанной суммы. Учитывая наличие возражений представителя Кулуева относительно размера указанной суммы, принимая во внимание, что у представителя Фаткуллина по настоящему делу не было необходимости изучать большой объем документов или производить сложные расчеты, суд считает необходимым удовлетворить требование частично, взыскав с Кулуева <...>.

Следовательно, с Кулуева в пользу Фаткуллина подлежит взысканию в возмещение судебных расходов <...>.

Учитывая, что в удовлетворении встречного иска Кулуева надлежит отказать, понесенные им расходы по оплате государственной пошлины возмещению Фаткуллиным не подлежат.

Кроме того, Кулуевым также заявлено о взыскании с Фаткуллина в возмещение расходов по оплате услуг представителя <...>, в подтверждение данных расходов представлен договор на оказание юридических услуг от <...>, а также расписка о получении Тарасенко Т.С. от Кулуева указанной суммы.

Однако, из текста договора следует, что Тарасенко Т.С. принимает на себя обязательство представлять интересы клиента по гражданскому делу по встречному иску клиента к Фаткуллину о признании договора аренды незаключенным. Поскольку в удовлетворении встречного иска необходимо отказать, расходы Кулуева на представителя не подлежат возмещению Фаткуллиным.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Фаткуллина Р.Ф. к Кулуеву А.Р. удовлетворить частично.

Взыскать с Кулуева А.Р. в пользу Фаткуллина Р.Ф. задолженность по договору аренды от <...> в сумме <...> 73 копейки, а также неустойку (пеню) за просрочку исполнения обязательств в сумме <...> 88 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований Фаткуллина Р.Ф. к Кулуеву А.Р. о взыскании задолженности по арендной плате и взыскании неустойки (пени) отказать.

Взыскать с Кулуева А.Р. в пользу Фаткуллина Р.Ф. в возмещение судебных расходов <...> 35 копеек.

В удовлетворении искового требования Кулуева А.Р. к Фаткуллину Р.Ф. о признании договора аренды нежилого помещения (или его части) от <...> незаключенным, взыскании возмещения судебных расходов, - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РБ в течение месяца со дня составления в окончательной форме через Кумертауский городской суд РБ.

Председательствующий