Решение по делу № 3а-131/2018 от 02.11.2017

Дело №3а-121/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Владимир                         21 марта 2018 года        

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи                     Кирюшиной О.А.

при секретаре                                  Павловой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Улиханяна В. Н. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Улиханян В.Н. через действующего на основании доверенности представителя Невмержицкого П.Н. обратился во Владимирский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением.

В обоснование требований указано, что Улиханян В.Н. является арендатором земельного участка с кадастровым номером ****, с кадастровой стоимостью 13 830 232,00 рублей, установленной по состоянию на 01 января 2016 года.

Согласно отчету об оценке ООО **** №151-17 от 31 июля 2017 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года составляет 2 954 000,00 рублей.

    Ссылаясь в качестве правового обоснования, в том числе на пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости в размере 2 954 000,00 рублей по состоянию на 01 января 2016 года.

Административный истец Улиханян В.Н., надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил, ходатайства об отложении не заявил.

    Административные ответчики Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее - Управление Росреестра по Владимирской области), надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, представили письменные ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие их представителей, указав, что не оспаривают право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, правильность заключения экспертов ООО «****», его форму и содержание, а также размер определенной экспертами рыночной стоимости спорного земельного участка.

Административный ответчик администрация Кольчугинского района Владимирской области, заинтересованные лица администрация города Кольчугино Владимирской области, ООО «Гелиос», ООО «Партнер-найм», Кудинов С.В., Власова Н.И., Карцев В.В., надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили, ходатайства об отложении не заявили.

    В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся Улиханяна В.Н., Кудинова С.В., Власовой Н.И., Карцева В.В., представителей администрации Кольчугинского района Владимирской области, администрации города Кольчугино Владимирской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области, Управления Росреестра по Владимирской области, поскольку их явка не признана судом обязательной.

    Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

    В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

    Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

    В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

    Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

    В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договора аренды №2-3-437 от 15 марта 2011 года и договора по присоединению нового арендатора №2-3-437-6С от 25 декабря 2014 года Улиханян В.Н., Кудинов С.В., Власова Н.И., Карцев В.В., ООО «Гелиос», ООО «Партнер-найм» являются долгосрочными арендаторами земельного участка с кадастровым номером ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – ****.

Согласно разделу 2 договора аренды земельного участка №2-3-437 от 15 марта 2011 года и приложения к нему, арендная плата за земельный участок с кадастровым номером **** рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости (т.1 л.д.13-23).

Поскольку размер арендной платы, уплачиваемой Улиханяном В.Н. за земельный участок с кадастровым номером ****, исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о том, что определение в отношении данного земельного участка кадастровой стоимости влияет на обязанность административного истца по уплате арендной платы и у него имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости в соответствие с его рыночной стоимостью.

Земельный участок с кадастровым номером **** является ранее учтенным, поставленным на кадастровый учет 27 мая 2004 года (т.1 л.д.24).

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** установлена постановлением администрации Кольчугинского района Владимирской области от 09 ноября 2016 года №949 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Кольчугинского района» в размере 13 830 232,00 рублей по состоянию на 01 января 2016 года (т.1 л.д.33, 198-200).

02 ноября 2017 года Улиханян В.Н., полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости, нарушает его права, как плательщика арендной платы, обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд (т.1 л.д.2-3).

    В обоснование своих требований административный истец представил в суд отчет ООО **** № 151-17 от 31 июля 2017 года, в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** определена по состоянию на 01 января 2016 года в размере 2 954 000,00 рублей (т.1 л.д.34 -130).

    В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1 л.д.213-215).

Согласно заключению экспертов ООО **** №476/2017 от 26 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года составляет 7 017 000,00 рублей. Относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении экспертов указано, что при проведении исследования экспертами выявлены нарушения, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, а именно: в отчете отсутствуют анализ политической обстановки в стране и регионе расположения объекта; ссылки на страницах 29-30, 32-36, 43, 46-47, 52 отчета не представляется возможным проверить, что не позволяет сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки; определение сегмента рынка проводится с использованием ссылок на страницах 29-30 отчета, которые проверить не представляется возможным; анализ ценообразующих факторов на страницах 32, 34-36 отчета проводится по ссылкам, которые не представляется возможным проверить; на страницах 36, 47-48 отчета используются значения, определенные с использованием экспертного мнения, однако анализ данного значения на соответствие рыночным данным не приведен; применены корректировки на местоположение и на площадь на страницах 46-47 отчета по информации, проверить которую не представляется возможным по имеющемся ссылкам; информация об объектах-аналогах на страницах 86-88 отчета недостаточна для применения корректировки на коммуникации, которую проводит оценщик на страницах 46-47 отчета; отказ от доходного подхода на странице 52 отчета проводится с использованием ссылок, проверить которые не представляется возможным (т.2 л.д.1-143).

    Проанализировав и оценив заключение экспертов в совокупности с другими доказательствами суд приходит к следующему.

    Экспертное заключение №476/2017 от 26 января 2018 года подготовлено лицами, обладающими специальными познаниями, а также правом на проведение подобного рода исследований, а именно сотрудниками общества с ограниченной ответственностью ****, имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности 11 лет, стаж работы судебного эксперта с 2013 года и ****, имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, предупрежденными об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

    Заключение экспертов №476/2017 от 26 января 2018 года соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного и судопроизводства Российской Федерации, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федерального стандарта оценки (ФСО-7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611, Федерального стандарта оценки (ФСО-1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, Федерального стандарта оценки (ФСО-2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №298, Федерального стандарта оценки (ФСО-3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299, содержит полное описание объекта оценки и произведенного расчета его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписки экспертов о том, что они предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

    Вместе с тем в ходе судебного заседания представителем административного истца Улиханяна В.Н. по доверенности Невмержицким П.Н. был поставлен под сомнение определенный экспертами размер рыночной стоимости спорного земельного участка, поскольку корректировки на рыночные условия и местоположение проведены с учетом неподтвержденной информации, для расчета рыночной стоимости были использованы лишь объекты-аналоги с максимальной стоимостью, а также правильность выводов экспертов относительно соответствия отчета ООО «****» №151-17 от 31 июля 2017 года требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.2 л.д.167-174).

    В связи с чем, в судебном заседании 12 марта 2018 года были допрошены эксперты ****, проводившие указанную выше судебную экспертизу, которые настаивали на правильности и обоснованности данного ими экспертного заключения. На возникшие у суда вопросы по данному заключению, а также доводы административного истца, изложенные в его письменном ходатайстве, экспертами даны подробные и мотивированные ответы, в том числе и в письменном виде, не противоречащие выводам, содержащимся в экспертном заключении №476/2017 от 26 января 2018 года.

Анализ влияния условий рынка приведен экспертами на страницах 69-70 заключения. Данный анализ является комплексным, полностью раскрытым, проверяемым по имеющимся ссылкам на источники информации.

При обосновании корректировки на местоположение на странице 100 Заключения экспертами допущена техническая опечатка в указании страницы по ссылке 87, а именно указана «стр.133» вместо «стр.208». Суд полагает, что данная техническая ошибка не влияет на размер определенной экспертами рыночной стоимости земельного участка, поскольку использованные экспертами сведения и информация для данной корректировки, являются полностью подтвержденными.

    Довод о некорректном использовании экспертами при расчете рыночной стоимости земельного участка объектов-аналогов с максимальной стоимостью мотивированно опровергнут экспертами, с мнением которых соглашается суд. При этом эксперты исходили из совокупности всех признаков, характеризующих объекты-аналоги, а не только их цены. Произведенный экспертами отбор объектов-аналогов выполнен в соответствии с требованиями пункта 22 ФСО №7.

    Ответы на поставленные судом вопросы даны экспертами в пределах соответствующей специальности, подтвержденной соответствующим сертификатом. Экспертное заключение составлено в пределах, имеющихся у экспертов полномочий и соответствующей квалификации, содержит исчерпывающие ответы на поставленные судом на их разрешение вопросы, в том числе относительно соответствия отчета об оценке№151-17 от 31 июля 2017 года, составленного ООО «****», требованиям законодательства об оценочной деятельности.

    Правильность заключения экспертов, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, другими сторонами по делу в ходе рассмотрения дела под сомнение не ставилась и не оспаривалось, возражений относительно установленной экспертами рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года, а также формы и содержания экспертного заключения от них не поступало.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертов, поскольку экспертное заключение №476/2017 от 26 января 2018 года мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертами обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение экспертов соответствует требованиям, предъявляемым к отчету об оценке недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", суд признает заключение экспертов ООО «****» №476/2017 от 26 января 2018 года надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

    В связи с изложенным, представленный в материалы дела отчет о рыночной стоимости, составленный ООО «****» №151-17 от 31 июля 2017 года суд не принимает в качестве доказательства по данному делу.

    На основании изложенного, суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – ****, в размере его рыночной стоимости 7 017 000,00 рублей.

В связи с чем, заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления, а в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 указанного Федерального закона).

С учетом изложенного датой подачи заявления Улиханяна В.Н. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере ее рыночной следует считать 02 ноября 2017 года, то есть дату его обращения в суд.

    Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

    Таким образом, данное решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в Единый государственный реестр недвижимости.

    Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Улиханяна В. Н. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить по состоянию на 01 января 2016 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – ****, в размере его рыночной стоимости 7 017 000 (семь миллионов семнадцать тысяч) рублей 00 копеек.

Считать датой подачи административного искового заявления Улиханяна В. Н. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости 02 ноября 2017 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Владимирского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья

Владимирского областного суда                     О.А. Кирюшина

Мотивированное решение изготовлено 21 марта 2018 года