Решение по делу № 33-11062/2022 от 31.05.2022

                                                       УИД 03RS0003-01-2020-003816-24

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

                                           №33-11062/2022

дело № 2-7943/2021

г. Уфа                                                                            30 июня 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего            Ишбулатовой Е.И.,

судей                                  Васильевой Г.Ф., Якуповой Н.Н.

при секретаре судебного заседания Кадыровой К.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Хакимова И.Р. на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 21 сентября 2021 года.

Заслушав доклад судьи Ишбулатовой Е.И., судебная коллегия

установила:

Хакимов И.Р. (истец) обратился в суд с исковым заявлением к НО ФРЖС РБ (ответчик), Управлению Росреестра по РБ со следующими исковыми требованиями (уточненными на основании ст. 39 ГПК РФ):

- признать незаконным одностороннее расторжение со стороны Некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан договора №... участия в долевом строительстве жилого дома от дата, заключенного между Некоммерческой организацией Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан и Хамитовым И.Р.;

- признать договор №... участия в долевом строительстве жилого дома от дата между Некоммерческой организацией Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан и Хамитовым И.Р. действующим (не расторгнутым);

- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес восстановить запись №... в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество;

-прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись о регистрации №... от дата в отношении жилого помещения с кадастровым номером №....

В обоснование иска указано, что дата истец и ответчик заключили договор долевого участия в строительстве жилого адрес. Ответчик обязался построить адрес площадью по проекту 60,92 кв.м на 4 этаже жилого дома по адресу: Группа жилых домов (литеры 1,2,3) на участке №... в квартале №... микрорайона «Кузнецовский Затон» адрес. Истец обязался оплатить ответчику 2 513 254,60 руб.

дата ответчик уведомил истца об одностороннем отказе от исполнения договора №.... Истец считает, что согласно пункта 11.3. договора застройщик вправе требовать расторжения договора в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ, в том числе в случае, если участником долевого строительства допущено систематическое нарушение сроков внесения платежей, т.е. нарушения сроков внесения платежей более чем три раза в течении 12 месяцев или просрочка внесения платежа более чем на месяц. Истец обратился к ответчику с заявлением от дата по вопросу оплаты задолженности в соответствии с предложенным в заявлении графиком. Ответчик в своем ответе на заявление истца указал, что он согласовывает предложенный истцом срок оплаты задолженности при условии полной одновременной оплаты начисленных к этому моменту штрафных санкций согласно пункту 12.2 договора. При поступлении денежных средств на счет ответчика, ответчик прекратит процедуру расторжения договора. При это срок оплаты ответчик не установил. Истец оплатил указанные ответчиком санкции дата. В этот же день ответчик подал заявление в орган регистрации о расторжении договора в одностороннем порядке.

Решением Кировского районного суда г. Уфы РБ от 23.07.2020 г. в удовлетворении исковых требований Хакимова И.Р. было отказано.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РБ от 06.04.2021 г. решение суда от 23.07.2020 г. оставлено без изменения. Апелляционная жалоба Хакимова И.Р. – без удовлетворения.

Определением Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 01.07.2021 г. решение суда от 23.07.2020 г. и апелляционное определение от 06.04.2021 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 21 сентября 2021 года постановлено:

В удовлетворении исковых требований Хакимов И.Р. к Некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан, Управлению Росреестра по адрес о признании незаконным одностороннее расторжение договора долевого участия в строительстве, признании договора действующим, обязании восстановить запись в ЕГРН отказать.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РБ от 13 января 2021 года решение суда от                     21 сентября 2021 года оставлено без изменения. Апелляционная жалоба Хакимова И.Р. – без удовлетворения.

Определением Шестого кассационного суда общей юрисдикции от                14 апреля 2022 года апелляционное определение от 13 января 2021 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В апелляционной жалобе Хакимов И.Р. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, поскольку НО «ФРЖС Республики Башкортостан» в его адрес предупреждение направлено не заказным письмом с описью вложения, не имея сведений о получении участником долевого строительства предупреждения либо сведений о возврате заказного письма ответчик расторг в одностороннем порядке договор долевого участия. Направленный ответ не свидетельствует о том, что НО «ФРЖС Республики Башкортостан» направлено именно предупреждение о необходимости погашения задолженности. Согласно квитанций от дата, дата задолженность по договору оплачена, платеж от дата в сумме 116 293, 95 рублей произведен после направления Уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора, ответчиком нарушены условия договора №... от дата.

            Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы.

Проверив оспариваемое судебное постановление в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, представителя Хакимова И.Р. –Фазлыева Л.З., представителя НО ФРЖС РБ – Туктарову Н.З., судебная коллегия приходит к следующим выводам.

        В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

    В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

    Статей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение или расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

    Согласно частям 4 и 5 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря                         2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. В случае, если уплата цены договора должна производиться путем внесения платежей в предусмотренный договором период, нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

    Как следует из материалов гражданского дела и установлено судом первой инстанции, дата между Хакимовым И.Р. и НО ФРЖС РБ был заключен договор участия в долевом строительстве жилого адрес.

    Согласно п. 4.1 Договора стоимость квартиры составляет 2 513 254,60 руб. В соответствии с п.5.1. Договора, графика платежей, денежная сумма в размере 502650,92 руб. оплачивается участником долевого строительства не позднее двух рабочих дней со дня государственной регистрации договора. Оставшаяся часть стоимости квартиры, что составляет 2 010 603,68 руб. оплачивается Участником долевого строительства ежемесячно равными долями по 287 229,10 руб. начиная с дата и до дата согласно Графику платежей, который является приложением к Договору. Государственная регистрация договора долевого участия произведена дата, номер регистрации №....

    Как следует из представленного акта сверки по состоянию на                  дата, истцом произведены оплаты в следующем размере: дата в сумме 100 000 руб., дата в сумме 80 000 руб., дата в сумме 116 293,95 руб., дата в сумме 2 216 960,80 руб.

    Также истцом представлен чек-ордер от дата об оплате по договору на сумму 50 000 руб.

    В связи с просрочкой внесения ежемесячных платежей ответчиком истцу направлено дата предупреждение о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора долевого участия в размере 1471 567, 32 руб. и о последствиях неисполнения данного требования в срок до дата, которое получено Хакимовым И.Р. лично дата

дата ответчиком заказным письмом в адрес Хакимова И.Р. направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве, которое получено им лично                                       дата

    В связи с односторонним расторжением договора долевого участия ответчиком в адрес истца письмом № от дата направлено уведомление о необходимости предоставления банковских реквизитов для перечисления уплаченных по договору долевого участия денежных средств, которое получено истцом лично дата и оставлено без удовлетворения.

дата Хакимовым И.Р. в адрес НО «ФРЖС Республики Башкортостан» направлено заявление с просьбой об оплате задолженности по установленному графику: февраль 2020 года - 777 751,53 руб., март 2020 года-777 751, 53 руб., дата – 777 751, 53 руб.

    В ответе от дата на данное предложение НО «ФРЖС Республики Башкортостан» сообщает, что согласовывает предложенные сроки оплаты задолженности при условии полной одновременной оплаты начисленных к этому моменту штрафных санкций. В случае поступления денежных средств на счет НО «ФРЖС Республики Башкортостан» в предложенные сроки, НО «ФРЖС Республики Башкортостан» прекратит процедуру расторжения договора.

    Из акта сверки по состоянию на дата следует, что Хакимовым И.Р. оплаты произведены дата в размере 100 000 руб., дата - 80 000 руб., дата - 116 293,95 руб. Также истцом представлен чек-ордер от дата об оплате цены объекта недвижимости на сумму 50 000 руб.

    Согласно чек-ордеру от дата внесена оплата задолженности по договору №... от дата в размере 2 216 960,80 руб.

    Согласно пунктов 4, 5 ст. 450.1 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

    В случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

    Согласно п.2 ст. 453 ГК РФ При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

    Исходя из приведенных норм, сторона должна подтвердить действие договора до его расторжения, тогда как в силу ч.4 ст. 9 Федерального закона от дата в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. В рассматриваемом случае договор расторгнут дата – день направления уведомления.

    Доказательств оплаты задолженности по предложенному им же самим графику, истцом не представлено.

дата НО ФРЖС РБ в Управление Росреестра по РБ поданы документы на расторжение договора.

    Согласно выписке из ЕГРН от дата, право собственности на квартиру по адресу адрес, с кадастровым номером №..., зарегистрировано за НО ФРЖС РБ, номер регистрации №..., дата регистрации дата.

    Установив, что истцом допущены просрочки внесения ежемесячных платежей по договору долевого участия более двух месяцев, своевременная оплата задолженности по предложенному истцом графику им не произведена, при этом ответчиком соблюдена процедура одностороннего расторжения договора долевого участия в связи с существенным нарушением его условий, районный суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

    Судебная коллегия не соглашается с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

    Согласно статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3).

    Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

    Статьей 10 названного кодекса установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (пункт 1).

    В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

    Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации (абзац третий).

    Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона, соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации) (абзац пятый пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25).

    Абзацами 4 и 5 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

    Пунктом 11.3 договора участия в долевом строительстве, заключенного сторонами предусмотрено, что в случае неисполнения Участником долевого строительства принятых на себя обязательств в установленные настоящим Договором сроки, Застройщик вправе требовать расторжения настоящего Договора в судебном порядке в соответствии действующим законодательством Российской Федерации, в том числе в случае, если Участником долевого строительства допущено систематическое нарушение сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем на два месяца.

    В материалах дела имеется письмо НО «ФРЖС Республики Башкортостан» от 6 марта 2020 г, из которого следует, что Фонд рассмотрел заявление Хакимова И.Р. от 2 марта 2020 г. по вопросу оплаты задолженности по предложенному им графику сообщает следующее. НО ФРЖС РБ согласовывает предложенные Хакимовым И.Р. сроки оплаты задолженности при условии полной одновременной оплаты начисленных к этому моменту штрафных санкций в соответствии с п.12.2. договора участия в долевом строительстве жилого от дата

    Исходя из толкования указанного пункта договора от                                        дата, следует, что в случае неисполнения участником долевого строительства принятых на себя обязательств в установленные настоящим договором сроки, застройщик вправе требовать расторжения настоящего договора в судебном порядке в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том случае, если участником долевого строительства допущено систематическое нарушение сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течении двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем на два месяца, следует исходить из того, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом (статья 4 Федерального закона от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"). Закон Российской Федерации от дата N 2300-1 "О защите прав потребителей" гарантирует потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора может рассматриваться как основание к улучшению положения потребителя. Данное условие согласовано сторонами и не оспаривалось ответчиком, не признано недействительным.

    Как указано в ч. 4 ст. 8 Федерального закона от дата, сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.

    В силу ч. 3 ст. 9 Федерального закона от дата при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

    При этом, Хакимову И.Р. предупреждение было направлено заказным письмом с уведомлением без описи вложения, что по мнению судебной коллегии не может рассматриваться как надлежащее уведомление адресата.

    Судебная коллегия также отмечает, что ответчик, согласовав новый график платежей при условии оплаты начисленных штрафных санкций (письмо от дата), фактически изменил условия заключенного договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, односторонний отказ ответчика на момент согласования нового графика не был зарегистрирован в Управлении Росреестра, согласно акту сверки взаимных расчетов за подписью генерального директора НО «ФРЖС» истцом полностью погашена задолженность по договору участия в долевом строительстве, что свидетельствует о добросовестном поведении истца.

    При этом судебная коллегия принимает во внимание, что Хакимов И.Р. оплатил начисленные штрафные санкции в согласованные сторонами сроки, что свидетельствует о добросовестности его поведения.

    Диспозитивный характер положений ст. 5 Закона N 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон, ограничен Законом N 2300-1, который гарантирует потребителям определенный объем их прав.

    Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя.

    Таким образом, судебная коллегия полагает, что на основании пункта 11.3 договор от дата подлежал расторжению только в судебном порядке, что направлено, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законом, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его.

    В связи с чем, судебная коллегия приходит к выводу, об обоснованности заявленных требований Хакимова И.Р. в отношении ответчика Некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан.

    Руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

    определила:

    решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 21 сентября 2021 года отменить, по делу принять новое решение.

    Искововые требования Хакимова И.Р. к Некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан, Управлению Росреестра по Республике Башкортостан о признании незаконным одностороннее расторжение договора долевого участия в строительстве, признании договора действующим, обязании восстановить запись в ЕГРН удовлетворить.

    Признать незаконным одностороннее расторжение Некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан договора №... участия в долевом строительстве жилого дома от дата, заключенного между Некоммерческой организацией Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан и Хамитовым И.Р.;

    - обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес восстановить запись №... в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество;

    -прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись о регистрации №... от дата в отношении жилого помещения с кадастровым номером №....

Председательствующий

Судьи Справка: судья Мухина Т.А.Мотивированное апелляционное определение в полном объеме изготовлено 06 июля 2022 г.