Решение по делу № 2-14036/2018 от 01.10.2018

К делу № 2-9035/2018

Решение

Именем Российской Федерации

«22» октября 2018 года г. Краснодар

Прикубанский районный суд г. Краснодар в составе:

председательствующего судьи Ермолова Г.Н.,

секретаря судебного заседания Щегольковой М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Лукьянова В.Н, к Грант С.К, о расторжении предварительного договора купли-продажи,

Установил:

Лукьянов В.Н. обратился в суд с иском к Грант С.К, о расторжении предварительного договора купли-продажи. В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между Лукьяновым В.Н. и Дегтяревой С.А. действующей на основании нотариальной доверенности от имени Грант С.К, был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Согласно условиям предварительного договора основной договор купли-продажи квартиры должен был быть заключен ДД.ММ.ГГГГ. По условиям предварительного договора истец передал ответчику согласно соглашения об авансе от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 150 000 рублей. После подписания предварительного договора выяснились следующие обстоятельства: коммуникации, подключенные к многоквартирному жилому дому, в котором расположена приобретаемая квартира, не оформлены в установленном законом порядке, отсутствуют технические условия на подключение к дому коммуникаций (света, воды); отсутствует техническая возможность разработать данные технические условия; отсутствует управляющая компания, к которой бы относился данный дом. Каким способом, и из какого расчета необходимо оплачивать коммунальные платежи непонятно. Кроме того, отсутствуют лицевые счета на квартиры, а также заключение договора с организациями, которые поставляют коммунальные ресурсы невозможно, по причине отсутствия технических условий. То есть по факту данный дом использует коммунальные ресурсы незаконно, что в любой момент может привести к прекращению подачи коммунальных услуг к данному жилому дому со стороны поставщика ресурсов. На момент подписания предварительного договора между сторонами были оговорены все условия, которые необходимо учитывать при заключении предварительного договора. Изначально осмотр объекта (квартиры) проходил в присутствии риэлтора и представителя по доверенности Дегтяревой С.А,, которые заверили, что сделка состоится в кратчайшие сроки, и что с домом проблем никаких нет, а также что к дому подключены в установленном законом порядке все необходимые коммуникации, а также справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей будут предоставлены управляющей компанией, согласно лицевого счета. На следующий день был подписан предварительный договор. Лукьянов В.Н. является <данные изъяты>. Группа установлена бессрочно. Бесперебойная подача коммунальных ресурсов к дому и квартире для Лукьянова В.Н. являлась важным условием при заключении предварительного договора. Выяснив данное обстоятельство, Лукьянов В.Н. позвонил риэлтору, который пояснил, что на момент показа данной информацией не располагал. Представитель по доверенности, присутствовавшая при осмотре также скрыла данное обстоятельство. Сторонами была назначена встреча, чтобы разобраться в сложившейся ситуации. На встрече, которая состоялась в офисе ООО «Аякс-Риэлт», были озвучены данные обстоятельства, выяснившиеся после подписания предварительного договора. Представители компании согласились с тем, что данные обстоятельства являются существенными, и было предложено подписать соглашение о расторжении предварительного договора, представитель по доверенности не возражала против расторжения предварительного договора, но подписать соглашение отказалась, сославшись на то обстоятельство, что денежные средства, переданные в качестве аванса уже были потрачены и будет рассмотрена возможность вернуть аванс переданный при подписании предварительного договора по частям. Представителю по доверенности было вручено досудебное требование, на котором она лично расписалась. В досудебном порядке разрешить спор не удалось. Просит суд признать денежные средства, уплаченные по предварительному договору купли-продажи, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между Лукьяновым В.Н. и Грант С.К,, авансом; расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Лукьяновым В.Н. и Грант С.К,; взыскать с Грант С.К, в пользу Лукьянова В.Н. денежные средства, внесенные по предварительному договору в качестве аванса, в размере 150 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей.

Представитель истца в судебном заседании на иске настаивал, просил суд иск удовлетворить в полном объеме.

Ответчик Грант С.К,, третье лицо Дегтярева С.А. в судебном заседании отсутствовали, о дне, времени и месте слушания дела были уведомлены надлежащим образом.

Суд, выслушав мнение участников процесса, исследовав материалы дела, пришел к выводу о необходимости частично удовлетворить исковые требования по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Лукьяновым В.Н. и Дегтяревой С.А. действующей на основании нотариальной доверенности от имени Грант С.К, был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Согласно условиям предварительного договора основной договор купли-продажи квартиры должен был быть заключен ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям предварительного договора истец передал ответчику согласно соглашения об авансе от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 150 000 рублей.

После подписания предварительного договора выяснились следующие обстоятельства: коммуникации, подключенные к многоквартирному жилому дому, в котором расположена приобретаемая квартира, не оформлены в установленном законом порядке, отсутствуют технические условия на подключение к дому коммуникаций (света, воды); отсутствует техническая возможность разработать данные технические условия; отсутствует управляющая компания, к которой бы относился данный дом. Каким способом, и из какого расчета необходимо оплачивать коммунальные платежи непонятно. Кроме того, отсутствуют лицевые счета на квартиры, а также заключение договора с организациями, которые поставляют коммунальные ресурсы невозможно, по причине отсутствия технических условий. То есть по факту данный дом использует коммунальные ресурсы незаконно, что в любой момент может привести к прекращению подачи коммунальных услуг к данному жилому дому со стороны поставщика ресурсов.

На момент подписания предварительного договора между сторонами были оговорены все условия, которые необходимо учитывать при заключении предварительного договора.

Изначально осмотр объекта (квартиры) проходил в присутствии риэлтора и представителя по доверенности Дегтяревой С.А,, которые заверили, что сделка состоится в кратчайшие сроки, и что с домом проблем никаких нет, а также что к дому подключены в установленном законом порядке все необходимые коммуникации, а также справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей будут предоставлены управляющей компанией, согласно лицевого счета.

На следующий день был подписан предварительный договор.

Лукьянов В.Н. является <данные изъяты>. Группа установлена бессрочно. Бесперебойная подача коммунальных ресурсов к дому и квартире для Лукьянова В.Н. являлась важным условием при заключении предварительного договора.

Выяснив данное обстоятельство, Лукьянов В.Н, позвонил риэлтору, который пояснил, что на момент показа данной информацией не располагал. Представитель по доверенности, присутствовавшая при осмотре также скрыла данное обстоятельство.

Сторонами была назначена встреча, чтобы разобраться в сложившейся ситуации.

На встрече, которая состоялась в офисе ООО «Аякс-Риэлт», были озвучены данные обстоятельства, выяснившиеся после подписания предварительного договора. Представители компании согласились с тем, что данные обстоятельства являются существенными, и было предложено подписать соглашение о расторжении предварительного договора, представитель по доверенности не возражала против расторжения предварительного договора, но подписать соглашение отказалась, сославшись на то обстоятельство, что денежные средства, переданные в качестве аванса уже были потрачены и будет рассмотрена возможность вернуть аванс переданный при подписании предварительного договора по частям.

Представителю по доверенности было вручено досудебное требование, на котором она лично расписалась.

Также досудебное требование было направлено по почте собственнику квартиры - Грант С.К,

года, представителем по доверенности - Дегтяревой С.А, в адрес Лукьянова В.Н, был направлен ответ, в котором подписать соглашение о расторжении предварительного договора и вернуть денежные средства, переданные по предварительному договору Дегтярева С,А,, действуя от имени собственника отказалась.

В своем ответе ответчик ссылается на то обстоятельство, что Лукьянов В.Н, отказался от подписания договора, хотя в досудебном требовании речь шла лишь о невозможности исполнения предварительного договора на существующих условиях в связи с полученной информацией, которая являлась для Лукьянова В.Н, существенной, и обладая данной информацией на момент заключения предварительного договора, договор вообще бы не был заключен.

Согласно условиям предварительного договора Продавец- Грант С.К,, обязуется предоставить справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, которые выдает управляющая компания (свет, вода, канализация, домофон, и т.д.) а также справку об отсутствии задолженности по капитальному ремонту.

Но, как выяснилось после подписания предварительного договора, в данном жилом доме отсутствует: управляющая компания, лицевой счет на воду на весь дом, лицевые счета на квартиры, договор на поставку воды на весь дом, лицевые счета на свет, технические условия на свет.

Кроме того, в доме отсутствует газ и дом отапливается за счет нагревательных элементов с использованием электроэнергии. Квитанции об оплате за коммунальные платежи отсутствуют у всех собственников данного многоквартирного дома.

Таким образом, необходимые справки у продавца возможность предоставить отсутствует.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требования закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом, злоупотребляя доверием истца и пользуясь отсутствием у него специальных познаний в области права, в предварительном договоре указали, что денежные средства, полученные в счет покупки квартиры, являются авансом, но в соглашении об авансе прописали штрафные санкции не предусмотренные положением об авансе. Содержание данного пункта в соглашении об авансе, не соответствуют волеизъявлению истца.

Ответчик полагает, что денежные средства, переданные по договору, не подлежат возврату с учетом штрафных санкций прописанных в соглашении об авансе, так как положение о задатке предполагает в случае отказа от заключения основного договора оставление задатка у продавца. Однако, с учетом всех вышеизложенных обстоятельств речь идет не об отказе, а о невозможности исполнения предварительного договора с учетом обстоятельств, ставших известными после его заключения.

В силу п. 2 ст. 380 ГК РФ, предусмотрена обязательная письменная форма соглашения о задатке, а пунктом 3 указанной нормы определено, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно условий предварительного договора денежные средства в размере 150 000 рублей передаются в качестве аванса, кроме того, в предварительном договоре отсутствует пункт о том, что данная сумма передается в обеспечение обязательств по предварительному договору.

Согласно ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен.

Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Соглашение сторон о задатке в счет еще несуществующих денежных обязательств противоречит п. 1 ст. 380 ГК РФ, поскольку задаток может обеспечивать платежное обязательство только по основному договору.

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей, то есть является предварительным способом расчетов и в случае, если сделка между сторонами не состоялась, подлежит возврату.

В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как исполнено обязательство, либо вообще не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

При таких обстоятельствах, поскольку основной договор не был заключен, а заключенный между сторонами предварительный договор не исполнен, при отсутствии соглашения о задатке, переданную истцом ответчику сумму в размере 150 000 рублей по несостоявшейся сделке следует считать авансом, подлежащим возврату в силу положений ст.ст. 1102, 1103 ГК РФ как полученное ответчицами неосновательное обогащение.

Так как Лукьянов В.Н. является <данные изъяты> и в силу физического состояния его передвижения затруднены, но, тем не менее, он был вынужден неоднократно вести переговоры, рассчитывая на справедливое разрешение сложившейся ситуации, был вынужден просить переданные в качестве аванса денежные средства, рассчитывая на их возврат, в виду невозможности исполнения договора на существующих условиях, а в результате получил отказ, данное обстоятельство негативно сказалось на его и без того крайне тяжелом состоянии, в результате чего в силу перенесенного эмоционального стресса развились сильные боли в суставах и онемение в конечностях.

Согласно ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Кроме того, данная квартира в настоящее время выставлена на продажу, а так как добровольно вернуть денежные средства, переданные в качестве аванса, ответчик отказывается, считаю что в случае непринятия обеспечительных мер судом, ответчик может реализовать вышеуказанную квартиру, скрыв данное обстоятельство от истца, что в дальнейшем может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда.

С учетом вины Грант С.К,, его финансового положения, полагает правильным взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей.

Обстоятельства дела, установленные в ходе судебного следствия и анализ сложившейся ситуации, позволяют суду сделать вывод о том, что исковое заявление Лукьянова В.Н, к Грант С.К, о расторжении предварительного договора купли-продажи подлежит частичному удовлетворению.

На основании изложенного

и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Иск Лукьянова В.Н, к Грант С.К, о расторжении предварительного договора купли-продажи, удовлетворить частично.

Признать денежные средства, уплаченные по предварительному договору купли-продажи, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между Лукьяновым В.Н, и Грант С.К,, авансом.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Лукьяновым В.Н, и Грант С.К,.

Взыскать с Грант С.К, в пользу Лукьянова В.Н, денежные средства, внесенные по предварительному договору в качестве аванса, в размере 150 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в апелляционном порядке через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий –