Решение по делу № 2-57/2017 от 04.08.2016

Копия к делу №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«02» февраля 2017 года                                                                                                <адрес>

Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего – судьи Петрика С.Н.,

при секретаре ФИО3,

с участием представителя истца по доверенности ФИО12, представителя ответчика Администрации муниципального образования «<адрес>» по доверенности ФИО6, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судебного пристава – исполнителя МРО УФССП России по РА ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковое заявление ФИО1 к ООО «Кубанское агентство оценки» и Администрации муниципального образования «<адрес>» о признании недостоверными отчетов об оценке имущества,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Кубанское агентство оценки» и Администрации МО «<адрес>» о признании недостоверным отчета об оценке имущества. В обоснование иска указал, что в производстве Межрайонного отдела Управления ФССП России по <адрес> находится исполнительное производство от 21.04.2015 г. №-ИП, возбужденное на основании исполнительного документа - исполнительного листа №ФС 000901473 от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Майкопским городским судом по делу №, приговор по которому вступил в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, о взыскании задолженности в размере 17 111239 руб. в отношении должника ФИО1 в пользу взыскателя Администрации МО «<адрес>». В рамках указанного исполнительного производства судебным приставом-исполнителем Межрайонного отдела Управления ФССП России по <адрес> ФИО4 согласно акта о наложении ареста (описи имущества) от ДД.ММ.ГГГГ произведен арест объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 01:40:4900002:164, расположенного по адресу: <адрес>А, 12-Б, 12-В, принадлежащего заявителю. Постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела Управления ФССП России по <адрес> ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ об участии в исполнительном производстве специалиста для оценки арестованного ДД.ММ.ГГГГ имущества привлечен специалист ООО «Кубанское агентство оценки». Согласно ООО «Кубанское агентство оценки» Отчету от ДД.ММ.ГГГГ №Ап-16-116 итоговая величина рыночной стоимости арестованного по акту о наложении ареста (описи имущества) от ДД.ММ.ГГГГ принадлежащего должнику ФИО1 объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 01:40:4900002:164, расположенного по адресу: <адрес>А, 12-Б, 12-В, составляет 14 801 308 рублей. Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела Управления ФССП России по <адрес> ФИО7 приняты результаты оценки в соответствии с вышеуказанным Отчетом, а также установленная в нем стоимость имущества. Истец считает, что Отчет от ДД.ММ.ГГГГ №Ап-16-116, является недостоверным, поскольку в виду допущенных при проведении оценки имущества нарушений требований законодательства, определенная в нем итоговая величина рыночной стоимости арестованного имущества явно занижена, что нарушает его права и законные интересы как должника по исполнительному производству, при том, что оценка имущества проведена в отсутствии соответствующего основания. Просил признать недостоверным Отчет от ДД.ММ.ГГГГ.            № Ап-16-116 об оценке объекта незавершенного      строительства      с      кадастровым      номером      01:40:4900002:164, принадлежащего    ФИО13 ФИО1 ФИО2,    расположенного    по    адресу: <адрес>А, 12-Б, 12-В, составленный оценщиком 1 категории ООО «Кубанское агентство оценки» ФИО9

Также ФИО1 обратился в суд с другим иском к ООО «Кубанское агентство оценки» и Администрации МО «<адрес>» о признании недостоверным отчета об оценке имущества. В обоснование иска указал, что производстве Межрайонного отдела Управления ФССП России по <адрес> находится исполнительное производство от ДД.ММ.ГГГГ №-ИП, возбужденное на основании исполнительного документа - исполнительного листа № ФС 000901473 от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Майкопским городским судом по делу №, приговор по которому вступил в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, о взыскании задолженности    в размере 17 111239 руб. в отношении должника должника ФИО1 в пользу взыскателя Администрации МО «<адрес>». В рамках указанного исполнительного производства судебным приставом-исполнителем Межрайонного отдела Управления ФССП России по <адрес> ФИО4 согласно акта о наложении ареста (описи имущества) от ДД.ММ.ГГГГ произведен арест недвижимого имущества, принадлежащего должнику ФИО1: жилого дома с кадастровым номером 01:04:4900002:175, общей площадью 40,1 кв.м., литер А, и земельного участка с кадастровым номером 01:04:4900002:159, площадью 896 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> ФССП России по <адрес> ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ об участии в исполнительном производстве специалиста для оценки арестованного ДД.ММ.ГГГГ имущества привлечен специалист ООО «Кубанское агентство оценки». Согласно представленного «Кубанское агентство оценки» Отчету от ДД.ММ.ГГГГ №Ап-16-117 итоговая величина рыночной стоимости арестованного по акту о наложении ареста (описи имущества) от ДД.ММ.ГГГГ принадлежащего должнику ФИО1 недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>Д, составляет 884 164 рубля. Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела Управления ФССП России по <адрес> ФИО7 приняты результаты оценки в соответствии с вышеуказанным Отчетом, а также установленная в нем стоимость имущества. Истец считает, что Отчет от              ДД.ММ.ГГГГ № Ап-16-117, является недостоверным, поскольку в виду допущенных при проведении оценки имущества нарушений требований законодательства, определенная в нем итоговая величина рыночной стоимости арестованного имущества явно занижена, что нарушает его права и законные интересы как должника по исполнительному производству, при том, что оценка имущества проведена в отсутствии соответствующего основания. Просил признать недостоверным Отчет от              ДД.ММ.ГГГГ № Ап -16-117 об оценке недвижимого имущества, принадлежащего должнику ФИО1, жилого дома с кадастровым номером 01:04:4900002:175, общей площадью 40,1 кв.м., литер А, и земельного участка с кадастровым номером 01:04:4900002:159, площадью 896 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>Д, составленный оценщиком 1 категории ООО «Кубанское агентство оценки» ФИО9

Определением Майкопского городского суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ гражданские дела, возбужденные по указанным искам, объединены в одно производство.

Истец, извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не прибыл. В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО12 исковые требования поддержал, просил их удовлетворить. Кроме того, просил указать в резолютивной части решения надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

Представитель ответчика ООО «Кубанское агентство оценки», извещенного о времени и месте судебного заседания в суд не прибыл, сведений об уважительных причинах неявки суду не представил. В представленных в ходе судебного разбирательства письменных возражениях указали, что не согласны с исковыми требованиями и считают их не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. Основой сравнительного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой предложений к продаже аналогичных объектов. Поскольку на дату проведения осмотра строительство не производилось, а объект оценки не законсервирован, Оценщиком принято решение рассчитать физический износ. Физический износ был определен в соответствии со шкалой экспертных оценок, разработанной МИПК Российской экономической академией им. ФИО5, представленной в таблице Отчета. Оценщиком был произведен анализ рынка земельных участков и жилых домов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценовым характеристикам. Стоимость участков в основном зависит от местоположения, локального окружения, категории, назначения, состава коммуникаций, удобного подъезда к участку, а также наличия дополнительных улучшений. Ценообразующие факторы объекта, оказывающие влияние на величину рыночной стоимости описаны в разделе «обоснование корректировок». Анализ рынка не выявил четких диапазонов значений ценообразующих факторов, так как каждый объект имеет многочисленный состав данных факторов, оказывающих влияние на объект прямо или опосредованно. В ходе анализа рынка земельных участков в районе расположения объекта оценки была использована база данных Интернет сайтов и газет по недвижимости. Стоимость 1 сотки (100 кв. м) земельных участков аналогичных объекту оценки, находится в диапазоне цен - от 65 до 108 т. руб./100 кв. м, средняя цена 1 сотки составляет 76,2 т. руб. (без учета скидки на торг, типичной для рассматриваемого сегмента рынка). Оценщиком использованы для расчета объекты представленные в таблице 8.3.1.1 под номерами №,4,5, наиболее близкие по основным ценообразующим параметрам (местоположение, вид разрешенного использования). Объект № из выборки Оценщиком были исключен, так как не удалось выяснить подробной информации по данному участку, а так же данный участок на 41 % отличается от средней стоимости 1 сотки. Рынок недвижимости в <адрес>, не развит, на дату оценки не было найдено ни одного аналогичного оцениваемому объекта недвижимости, Оценщиком также был проанализирован рынок аналогичных районов Республики Адыгея и так же не было обнаружено достаточного количества объектов. Таким образом, была произведена оценка земельного участка сравнительным подходом и улучшения, расположенные на земельном участке были дополнительно рассчитаны затратным подходом, с учетом процента строительной готовности и имеющегося на дату оценки физического износа основных конструктивных элементов, вызванного отсутствием мер, необходимых для консервирования незавершенного строительством объекта. В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков (утверждены распоряжением Минимущества России от ДД.ММ.ГГГГ №-р) оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации. При проведении оценки учитываются факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, непосредственно существующие в момент оценки и не могут учитываться факторы, которые может быть появятся в будущем (а может и не появятся). Таким образом, на стоимость спорного объекта, в момент проведения оценки не могли влиять факты существования федеральных целевых программ, которые завершаться только в 2019 году и не имеют отношения непосредственно к объекту оценки. Истец указывает, что прокладываются линии газопроводов, водопровода и т.п., но эти линии на дату оценки не проведены непосредственно к объекту оценки, поэтому не могут влиять на стоимость объекта оценки. Кроме того, указали, что на титульном листе отчета была допущена техническая ошибка в дате составления отчета, верным следует считать дату - ДД.ММ.ГГГГ

Представитель ответчика Администрации муниципального образования «<адрес>» по доверенности ФИО6 возражала против удовлетворения иска в полном объеме, просила в иске отказать.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судебного пристава – исполнителя МРО УФССП России по <адрес>, извещенного о времени и месте судебного заседания, в суд не прибыл.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, судебного пристава – исполнителя МРО УФССП России по <адрес> ФИО7 при разрешении спора полагался на усмотрение суда.

        Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, дав им надлежащую оценку, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования    ФИО8 подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании исполнительного листа № ФС 000901473 от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Майкопским городским судом Республики Адыгея, по делу №, приговор по которому вступил в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, о взыскании задолженности в размере 17 111239 руб. в отношении должника                        ФИО1 в пользу взыскателя Администрации МО «<адрес>», возбуждено исполнительное производство, в рамках которого наложен арест на недвижимое имущество: объект незавершенного      строительства      с      кадастровым      номером      01:40:4900002:164, расположенный по адресу: <адрес>А, 12-Б, 12-В, и жилой дом с кадастровым номером 01:04:4900002:175, общей площадью 40,1 кв.м., литер А, а также земельный участок с кадастровым номером 01:04:4900002:159, площадью 896 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>Д.

К участию в исполнительном производстве судебным приставом-исполнителем привлечен специалист-оценщик - ООО «Кубанское агентство оценки» с целью определения рыночной стоимости арестованного имущества.

По результатам оценки ООО «Кубанское агентство оценки» (оценщик 1 категории ФИО9) составлены Отчет от ДД.ММ.ГГГГ № Ап-16-116, согласно которому рыночная стоимость принадлежащего ФИО1 объекта незавершенного      строительства      составила 14 801 308 рублей, и Отчет от ДД.ММ.ГГГГ № Ап-16-117,    согласно которому рыночная стоимость принадлежащего ФИО1 жилого дома и земельного участка составила 884 164 рубля.

Согласно статье 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) достоверность рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете оценщика, может быть оспорена в суде, арбитражном суде в соответствии с установленной подведомственностью.

В силу статьи 11 Закона об оценочной деятельности отчет об оценке должен содержать сведения о целях и задачах проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, являющихся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

По смыслу статьи 12 Закона об оценочной деятельности при отсутствии очевидного несоответствия отчета об оценке федеральным стандартам оценки, иным нормативно установленным правилам ее осуществления, отчет презюмируется достоверным.

Статьей 20 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Достоверность отчета об оценке определяется выполнением его в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки. Расхождение установленной различными оценщиками величины рыночной стоимости объекта не может являться само по себе свидетельством недостоверности одного из отчетов.

Статьей 3 Закона об оценочной деятельности определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Из отчета ООО «Кубанское агентство оценки» от ДД.ММ.ГГГГ № Ап-16-116 следует, что физический износ незавершенного строительством объекта определен в размере 21 % на основе метода определения износа, изложенного в Ведомственном нормативном документе ВСН № р «Правила оценки физического износа жилых зданий». Вместе с тем, в противоречии с данным нормативным документом, в отчете отсутствует расчет физического износа по каждому конструктивному элементу согласно таблиц ВСН. Данный размер износа определен экспертным мнением.

Кроме того, в отчете от ДД.ММ.ГГГГ № Ап-16-116, при оценке стоимости земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>А, 12-Б, 12-В, и относящихся к категории земель - «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования – «индивидуальное жилищное строительство», применена корректировка на торг в размере «- 13%», относящаяся к иной категории земель – «земли сельскохозяйственного назначения», которыми, в соответствии со ст. 77 ЗК РФ, признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Также из ООО «Кубанское агентство оценки» от ДД.ММ.ГГГГ № Ап-16-117 следует, что физический износ жилого дома определен в размере 41 % на основе метода определения износа, изложенного в Ведомственном нормативном документе ВСН № р «Правила оценки физического износа жилых зданий». Вместе с тем, в противоречии с данным нормативным документом, в отчете отсутствует расчет физического износа по каждому конструктивному элементу согласно таблиц ВСН. Данный размер износа определен экспертным мнением.

Кроме того, в отчете от ДД.ММ.ГГГГ № Ап-16-117, при оценке стоимости земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>Д, и относящегося к категории земель - «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования – «для ведения личного подсобного хозяйства», применена корректировка на торг в размере «- 13%», относящаяся к иной категории земель – «земли сельскохозяйственного назначения», которыми, в соответствии со ст. 77 ЗК РФ, признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Таким образом, Отчеты ООО «Кубанское агентство оценки» от ДД.ММ.ГГГГ № Ап-16-116 и № Ап-16-117 содержат недостоверную информацию о стоимости арестованного имущества истца. Указанное обстоятельство ответчиками не опровергнуто.

Согласно п. 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" (утв. приказом Министерства экономического развития РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 299), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов. Кроме того, п. 13 данного стандарта оценки предусмотрено, что в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

Учитывая изложенное, отчеты ООО «Кубанское агентство оценки» от ДД.ММ.ГГГГ № Ап-16-116 и № Ап-16-117 не соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки, следовательно, не являются надлежащим доказательством по делу и признаются судом недостоверными.

В ходе производства по настоящему делу назначена и проведена судебная оценочная экспертиза.

    В соответствии с заключением эксперта ФИО10 от ДД.ММ.ГГГГ №, стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 01:40:4900002:164, и стоимость земельных участков, расположенных    по    адресу: <адрес>А, 12-Б, 12-В, равна 22 873 000 рублей, а стоимость жилого дома с кадастровым номером 01:04:4900002:175, общей площадью 40,1 кв.м., литер А, и земельного участка с кадастровым номером 01:04:4900002:159, площадью 896 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>Д, равна 1 744 000 рублей.

В соответствии с п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", в резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

При определении стоимости арестованного имущества истца суд руководствуется выводами, изложенными в заключении эксперта ФИО10 от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку экспертиза была проведена по заданию суда, при этом эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Таким образом, суд полагает необходимым указать стоимость арестованного имущества истца в соответствии с его стоимостью, указанную в заключении эксперта ФИО10 от ДД.ММ.ГГГГ.

    В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию уплаченные им при подаче исков судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб. с каждого.

Суд, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

        Исковое заявление ФИО1 к ООО «Кубанское агентство оценки» и Администрации МО «<адрес>» о признании недостоверными отчетов об оценке имущества удовлетворить.

        Признать Отчет от ДД.ММ.ГГГГ №Ап-16-116 об оценке объектанезавершенного      строительства      с      кадастровым      номером      01:40:4900002:164, принадлежащего    ФИО13 ФИО1 ФИО2,    расположенного    по    адресу: <адрес>А, 12-Б, 12-В, составленный оценщиком 1 категории ООО «Кубанское агентство оценки» ФИО9, недостоверным.

        Определить стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым      номером 01:40:4900002:164, и стоимость земельных участков, принадлежащих должнику ФИО13 ФИО1 ФИО2, расположенных    по    адресу: <адрес>А, 12-Б, 12-В, которая должна использоваться в исполнительном производстве, равной 22 873 000 рублей.

        Признать Отчет от ДД.ММ.ГГГГ № Ал-16-117 об оценкенедвижимого имущества, принадлежащего должнику ФИО1, жилого дома с кадастровым номером 01:04:4900002:175, общей площадью 40,1 кв.м.,литер А, и земельного участка с кадастровым номером 01:04:4900002:159, площадью 896 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>Д, составленный оценщиком 1 категории ООО «Кубанское агентство оценки» ФИО9, недостоверным.

        Определить стоимость недвижимого имущества, принадлежащего должнику ФИО1, жилого дома с кадастровым номером 01:04:4900002:175, общей площадью 40,1 кв.м., литер А, и земельного участка с кадастровым номером 01:04:4900002:159, площадью 896 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>Д, которая должна использоваться в исполнительном производстве, равной 1 744 000 рублей.

        Взыскать с ООО «Кубанское агентство оценки» в пользу ФИО1 ФИО2 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

        Взыскать с Администрации муниципального образования «<адрес>» в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

        На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

        Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ

    Председательствующий:                подпись                             С.Н. Петрик

        Копия верна: судья                                                       С.Н. Петрик