Решение по делу № 2-181/2018 от 25.10.2017

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ

Балашихинский городской суд <адрес> в составе: председательствующего судьи Гришаковой Н.Б.,

при секретаре судебного заседания ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Агентство недвижимости «КЛЮЧ» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов, штрафа, признании пунктов договора недействительным,

установил:

Истец обратился в суд с иском к ответчику, указывая на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 A.JI. и ООО «Агентство недвижимости «Ключ» заключен договор № № участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Согласно указанному договору застройщик передает после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома участнику долевого строительства объект долевого строительства - 1-комнатную <адрес> - площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную в секции <данные изъяты> этаже, по строительному адресу: <адрес>, <адрес> В соответствии с п. 4.3 договора стоимость квартиры составляет 3 589 750 руб. Истец обязательства по оплате квартиры согласно договору выполнил в полном объеме, что подтверждается платежным документом. В соответствии с п. 2.3 договора срок сдачи дома в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с п. 2.4 договора срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства в течение 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ Вышеуказанный жилой дом ДД.ММ.ГГГГ введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU№ от ДД.ММ.ГГГГ, выданное Министерством строительного комплекса <адрес>. Принятые на себя обязательства по договору № № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ ответчик в установленный договором срок не выполнил, квартиру надлежащего качества согласно договору истцу на момент обращения в суд с исковым заявлением не передал. ДД.ММ.ГГГГ истец подал ответчику письменную досудебную претензию с требованием выплатить возникшую неустойку в следствие нарушения договора участия в долевом строительстве и сообщил о своем несогласии с отдельными условиями договора. Претензия истца осталась без удовлетворения. Дополнительное соглашение к договору об изменении сроков передачи квартиры сторонами не подписывалось и государственную регистрацию не проходило. Таким образом, срок окончания строительства и передачи квартиры истцу сторонами надлежащим образом изменен не был, соответственно просрочка передачи квартиры ответчиком истцу на момент подачи искового заявления в суд составляет 117 дней - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, сумма законной неустойки за нарушение обязательств по договору составляет 237 807 руб. 53 коп. (3 589 750 руб. х 9 % (до ДД.ММ.ГГГГ), 8,5 % (с ДД.ММ.ГГГГ) х период просрочки с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ дней, период просрочки с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ дня). Также истец указал, что он не согласен с некоторыми условиями договора, поскольку они нарушают и ущемляют его права как потребителя, а именно с п. 3.3.2 в части «в течение 7 рабочих дней со дня получения разрешения застройщика о готовности передать объект долевого строительства и до момента передачи объекта долевого строительства внести дополнительную оплату за дополнительную «Долю Участия», которая формируется из:.. .затрат на содержание объекта долевого строительства и общего имущества жилого дома пропорционально доли участника долевого строительства...», т.к. данный пункт договора противоречат ч. 6 ст. 153 ЖК РФ, где указывается, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи. Истец не согласен с п. 4.5 договора в части: «в случае уменьшения площади квартиры по данным обмеров ФГУП «Ростехинвентаризация» по сравнению с проектной площадью, указанной в п. 1.2 настоящего договора, взаиморасчеты между сторонами производятся», данный пункт нарушает равенство сторон в правоотношениях и ставит истца в экономически невыгодное финансовое положение, по сравнению с условиями, прописанными в этом же пункте для застройщика. В связи с чем истец просит изменить условие п. 4.5 договора следующим образом: «в случае увеличения площади объекта долевого строительства, указанной в техническом описании дома, с учетом балконов и лоджий, выданным ФГУП «Ростехинвентаризация» (включая площади помещений вспомогательного назначения) по отношению к площади, указанной в п. 4.2 договора, после окончания строительства жилого дома, участник долевого строительства в течение 7 рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительные денежные средства на расчетный счет застройщика, исходя из полной инвестиционной стоимости 1 кв.м., и разницы между проектной площадью и площадью объекта долевого строительства, указанной в техническом плане жилого дома, включая площади помещений вспомогательного назначения (балконы, лоджии). В случае уменьшения площади квартиры по данным обмеров ФГУП «Ростехинвентаризация» по сравнению с проектной площадью, указанной в п. 1.2 настоящего договора, застройщик в течение 7 рабочих дней с момента получения обмеров, выданных ФГУ «Ростехинвентаризация», обязан известить об этом участника долевого строительств произвести возврат излишне уплаченных денежных средств на расчетный счет участника долевого строительства». Истец не согласен с п. 4.6 договора: «доля участия увеличивается на сумму затрат застройщика на содержание общего имущества жилого дома и объекта долевого строительства пропорционально доле участника долевого строительства за период с момента ввода жилого дома в эксплуатацию до момента приема объекта долевого строительства участником долевого строительства, при этом участник долевого строительства в течение 7 рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительную «Долю участия» путем внесения денежных средств на расчеты счет застройщика, исходя из тарифов организации, осуществляющей функции управления жилым домом». Данный пункт договора также противоречит ч. 6 ст. 153 Жилищного Кодекса РФ. Истец не согласен с п. 9.2 договора: «Стороны пришли к соглашению, что рассмотрение споров, не урегулированных сторонами в претензионном порядке, будет происходить в порядке и месте, установленными правилами Третейского суда при ООО «Адрем Трейдинг». Все исковые материалы будут направляться Сторонами почтой по адресу, указанному на сайте www.adrem-trading.com. Решение Третейского суда является окончательным». Указанный пункт договора нарушает право истца как потребителя на выбор подсудности, что недопустимо. Право истца при подаче иска о нарушении прав потребителя на выбор подсудности прямо указано в п. 7 ст. 29 ГПК РФ, ч. 2 ст. 17 Закона «О защите прав потребителей», поскольку в данном случае иск подается по месту фактического нахождения имущества - объекта долевого строительства. Договор № № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ заключался истцом фактически как договор присоединения, поскольку условия его были определены в стандартной форме, предложенной застройщиком, и могли быть приняты только путем подписания данной формы, внесение каких-либо изменений в данный договор, со стороны истца ответчиком категорически не допускалось. В связи с чем, истец просит взыскать законную неустойку с ООО «Агентство недвижимости «Ключ» в размере 237 807 руб. 53 коп., за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, 20 000 руб. компенсации морального вреда, штраф в размере 50% от присужденной суммы за невыполнение требований потребителя, расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб., почтовые расходы в размере 179 руб. 99 коп., признать недействительным п. 3.3.2 договора в части: «В течение 7 рабочих дней со дня получения сообщения застройщика о готовности передать объект долевого строительства и до момента передачи объекта долевого строительства внести дополнительную оплату за дополнительную «Долю Участия», которая формируется из:.. .затрат на содержание объекта долевого строительства и общего имущества жилого дома пропорционально доле Участника долевого строительства...»; изменить условие п. 4.5. договора, изложив его в редакции: «В случае увеличения площади объекта долевого строительства, указанной в техническом описании дома с учетом балконов и лоджий, выданным ФГУП «Ростехинвентаризация» (включая площадь помещений вспомогательного назначения) по отношению к площади, указанной в п. 4.2. договора, после окончания строительства Жилого дома, Участник долевого строительства в течение 7 рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительные денежные средства на расчетный счет застройщика, исходя из полной инвестиционной стоимости 1 кв.м., и разницы между проектной площадью и площади объекта долевого строительства, указанной в техническом плане жилого дома, включая площади помещений вспомогательного назначения (балконы, лоджии). В случае уменьшения площади квартиры по данным обмеров ФГУП «Ростехинвентаризация» по сравнению с проектной площадью, указанной в п. 1.2 настоящего договора, застройщик в течение 7 рабочих дней с момента получения обмеров, выданных ФГУП «Ростехинвентаризация», обязан известить об этом участника долевого строительства и произвести возврат излишне уплаченных денежных средств на расчетный счет Участника полевого строительства»; признать недействительным п. 4.6 договора: «Доля участия увеличивается на сумму затрат застройщика на содержание общего имущества жилого дома и объекта долевого строительства пропорционально доле участника долевого строительства за период с момента ввода жилого дома в эксплуатацию до момента приема объекта долевого строительства участником долевого строительства, при этом участник долевого строительства в течение 7 рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительную «Долю участия» путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика, исходя из тарифов организации, осуществляющей функции управления жилым домом»; признать недействительным п. 9.2 договора: «Стороны пришли к соглашению, что рассмотрение споров, не урегулированных Сторонами в претензионном порядке, будут происходить в порядке и месте, установленными правилами Третейского суда при ООО «Адрем Трейдинг». Все исковые материалы будут направляться Сторонами почтой по адресу, указанном на сайте www.adrem-trading.com. Решение Третейского суда является окончательным».

В судебном заседании представитель истца по доверенности уточнил исковые требования, просил взыскать неустойку в размере 338 573 руб. 25 коп за 163 дней просрочки; излишне уплаченные денежные средства в размере 129 750 руб. 00 коп. за недостроенную площадь квартиры; остальные требования поддержал.

Представитель ответчика ООО «Агентство недвижимости «КЛЮЧ» по доверенности иск не признал, пояснил, что истец уведомлялся о переносе срока ввода объекта в эксплуатацию, в настоящее время строительство жилого дома завершено, о чем истцу направлялось уведомление ДД.ММ.ГГГГ, однако объект не был принят истцом, неустойка рассчитана неверно, просит снизить в силу ст. 333 ГК РФ, штраф и компенсацию морального вреда также уменьшить, а также расходы на услуги представителя. Просит применить к требованиям о признании пунктов договора недействительными последствия пропуска срока исковой давности. Представил письменные возражения на иск.

Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, приходи к следующему.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обосновании своих требований и возражений.

В силу ч. 1 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В силу с ч. 9 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом, применяется к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В силу ст. 15 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" N 2300-1 моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Согласно ч. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 A.JI. и ООО «Агентство недвижимости «Ключ» заключен договор № № участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Согласно указанному договору застройщик передает после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома участнику долевого строительства объект <адрес>

В соответствии с п. 4.3 договора стоимость квартиры составляет 3589750руб.

Истец обязательства по оплате квартиры согласно договору выполнил в полном объеме, что подтверждается платежным документом.

В соответствии с п. 2.3 договора срок сдачи дома в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с п. 2.4 договора срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства в течение 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ Вышеуказанный жилой дом ДД.ММ.ГГГГ введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU№ от ДД.ММ.ГГГГ, выданное Министерством строительного комплекса <адрес>.

Принятые на себя обязательства по договору № № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ ответчик в установленный договором срок не выполнил.

ДД.ММ.ГГГГ составлен односторонний передаточный акт, тем самым исполнив обязательства по передаче квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ истец подал ответчику письменную досудебную претензию с требованием выплатить возникшую неустойку вследствие нарушения договора участия в долевом строительстве и сообщил о своем несогласии с отдельными условиями договора.

Претензия истца осталась без удовлетворения.

Дополнительное соглашение к договору об изменении сроков передачи квартиры сторонами не подписывалось.

Согласно представленному истцом расчету размер неустойки составляет за период с ДД.ММ.ГГГГ (163 дня просрочки) 338573 руб. 25 коп.

Согласно представленному ответчиком расчету сумма неустойки составляет 248769 руб. 68 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ (3589750х126х8,25/100/150=248769,68).

Суд соглашается с данным расчетом неустойки, поскольку ДД.ММ.ГГГГ. истцом было получено уведомление о готовности застройщика передать объект долевого строительства. Расчет ответчика соответствует требованиям действующего законодательства, математически верный.

Согласно ч. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую ответчик обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 81, и в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от ДД.ММ.ГГГГ N 263-0 разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств направлена против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу - на реализацию требования ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что исключает для истца возможность неосновательного обогащения за счет ответчика путем взыскания неустойки в завышенном размере.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от ДД.ММ.ГГГГ N 7-О, часть 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право суда уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ N 11-П, в силу статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации исходящее из принципа справедливости конституционное требование соразмерности установления правовой ответственности предполагает в качестве общего правила ее дифференциацию в зависимости от тяжести содеянного, размера и характера причиненного ущерба, степени вины правонарушителя и иных существенных обстоятельств, обусловливающих индивидуализацию при применении взыскания.

С учетом положений ст. 333 ГК РФ суд снижает размер неустойки по договору № № от ДД.ММ.ГГГГ до 100 000 руб. 00 коп., поскольку заявленная ко взысканию истцом неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, а также с учетом принципов разумности, справедливости и с учетом баланса интересов обеих сторон.

Суд соглашается с доводами истца о том, что к правоотношениям сторон по настоящему иску применимы положения законодательства о защите прав потребителей, в связи с чем требования о взыскании компенсации морального вреда и штрафа за нарушение прав истца как потребителя полежат частичному удовлетворению.

С учетом конкретных обстоятельств дела суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб.

В силу ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» с ответчика подлежит взысканию штраф в размере 55 000 руб.(100 000 руб. + 10 000 руб./2).

Исковое требование в части взыскании излишне уплаченных денежных средств в размере 129 750 руб. 00 коп. за недостроенную площадь квартиры удовлетворению не подлежат, как не доказанные в соответствии со ст. 56 ГПК РФ.

Кроме того, истцом подсчитана сумма недополученных квадратных метров с учетом применения понижающего коэффициента 0,5 к площади лоджии.

Согласно п. 9.2. договора установлено, что «Стороны пришли к соглашению, что рассмотрение споров, не урегулированных Сторонами в претензионном порядке, будут происходить в порядке и месте, установленными правилами Третейского суда при ООО «Адрем Трейдинг». Все исковые материалы будут направляться Сторонами почтой по адресу, указанном на сайте <данные изъяты> Решение Третейского суда является окончательным».

Исковые требования в части признания недействительным п. 9.2 договора подлежат удовлетворению, т.к. спорные правоотношения сторон подлежат регулированию, в том числе нормами законодательства о защите прав потребителей и споры подлежат рассмотрению в суде общей юрисдикции, т.к. в силу ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» установлено, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Оспариваемый между сторонами договор был заключен ДД.ММ.ГГГГ

Пунктом 3.3.2 договора предусмотрено, что участник долевого строительства обязуется «в течение 7 рабочих дней со дня получения разрешения застройщика о готовности передать объект долевого строительства и до момента передачи объекта долевого строительства внести дополнительную оплату за дополнительную «Долю Участия», которая формируется из:.. .затрат на содержание объекта долевого строительства и общего имущества жилого дома пропорционально доли участника долевого строительства...».

Пунктом п. 4.5 договора также предусмотрено, что «в случае уменьшения площади квартиры по данным обмеров ФГУП «Ростехинвентаризация» по сравнению с проектной площадью, указанной в п. 1.2 настоящего договора, взаиморасчеты между сторонами производятся».

Пунктом 4.6 договора предусмотрено, что «доля участия увеличивается на сумму затрат застройщика на содержание общего имущества жилого дома и объекта долевого строительства пропорционально доле участника долевого строительства за период с момента ввода жилого дома в эксплуатацию до момента приема объекта долевого строительства участником долевого строительства, при этом участник долевого строительства в течение 7 рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительную «Долю участия» путем внесения денежных средств на расчеты счет застройщика, исходя из тарифов организации, осуществляющей функции управления жилым домом».

Что касается требований истца о признании выше указанных пунктов договора в части недействительными, то суд приходит к следующему.

Оспариваемый сторонами договор был заключен ДД.ММ.ГГГГ

На основании п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Условия оспариваемых истцом пунктов договора были согласованы сторонами при подписании договора.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

При несогласии сторон договора с какими-либо его условиями они были вправе воспользоваться правовыми инструментами, предусмотренными ГК РФ для согласования условий любого договора.

Истец ни при подписании договора, ни после этого не выразил никакого несогласия с условиями спариваемых пунктов 3.3.2, 4.5, 4.6 договора.

Истец, как одна из сторон договора, не была лишена возможности повлиять на содержание его условий, своим правом на это не воспользовалась и собственноручно подписала договор с указанными условиями, которые соответствуют положениям п. 4 ст. 421 ГК РФ о свободе договора.

Истцом было принято решение о заключении договора, содержащего в том числе вышеуказанные условия. Он не был лишен возможности отказаться от заключения договора, обратиться к иному застройщику. Принцип свободы договора не предполагает возможность одностороннего отказа от исполнения обязательств, принятых на себя стороной в добровольном порядке в отсутствие порока воли при совершении сделки.

Иных условий договора истец со своей стороны не предлагал, каких-либо доказательств того, что ему были установлены ограничения в возможности формулирования своих условий договора и направления их для рассмотрения истцом суду не представлено.

Стороны договора в соответствии с положениями ст. 421 ГК РФ и иными положениями ГК РФ о заключении договора вправе были самостоятельно определять условия договора, не противоречащие законодательству Российской Федерации в целом и ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", т.к. Закон РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 "О защите прав потребителей" взаимоотношения сторон до даты подписания передаточного акта не регулирует.

Поэтому условия договора, включенные в него на основании усмотрения сторон и в соответствии с ГК РФ, и не подлежащие при этом регулированию Законом РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 "О защите прав потребителей", поскольку не содержат в себе никаких положений, затрагивающих права потребителей, указанных в данном Законе, не могут быть признаны недействительными в соответствии со ст. 16 указанного Закона.

Достоверных и достаточных доказательств того, что в момент заключения договора истцу не были разъяснены его условия, либо он был лишен возможности отказаться от заключения данного договора, либо был введен в заблуждение, истцом не представлено.

В совокупности с фактическими обстоятельствами дела, учитывая, что в силу положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договоров и принимая во внимание факт собственноручного подписания истцом договора, что оспариваемые пункты договора, заключенного между истцом и ответчиком не ущемляют права истца как потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, то и основания для признания данных пунктов договора недействительными, отсутствуют.

На основании п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В силу ч. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В силу ч. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно ст. 205 ГК РФ, в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите.

Представитель ответчика, в возражениях на иск, заявил о пропуске истцом срока исковой давности, указывая на то, что договор участия в долевом строительстве между истцом и ответчиком был заключен ДД.ММ.ГГГГ, а истец обратился с заявленными исковыми требованиями в суд только ДД.ММ.ГГГГ

Поскольку обращение истца в суд находится за пределами годичного срока исковой давности и доказательств уважительности пропуска срока исковой давности со стороны истца не представлено, суд приходит к выводу, что имеются все основания, в силу пп. 2 ч. 2 ст. 199 ГК РФ, к вынесению решения об отказе в иске, в связи с пропуском срока исковой давности.

На основании изложенного отсутствуют основания для изменения п. 4.5 договора.

В соответствии с положениями ст. 98, ст. 100 ГПК РФ требования о возмещении расходов на оплату услуг представителя подлежат удовлетворению частично в размере 15 000 руб. с учетом принципа их разумности, соответствия сложности и длительности рассмотрения настоящего дела.

Также подлежат взысканию с ответчика в пользу истца почтовые расходы в сумме 179 руб. 99 коп.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в доход г.о. Балашиха подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 9 200 руб.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Агентство недвижимости «КЛЮЧ» в пользу ФИО1 неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ в размере 100 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., расходы на услуги представителя в сумме 15 000 руб., штраф в сумме 55 000 руб., почтовые расходы в сумме 179 руб. 99 коп.

Во взыскании остальной суммы иска отказать.

В удовлетворении исковых требований в части взыскании излишне уплаченные денежные средства в размере 129 750 руб. 00 коп. за недостроенную площадь квартиры, признания пунктов 3.3.2, п. 4.6 договора недействительным, изменении условий п. 4.5. договора отказать.

Признать п. 9.2 договора недействительным.

Взыскать с ООО «Агентство недвижимости «КЛЮЧ» в доход бюджета г.о. Балашиха государственную пошлину в сумме 9200 руб.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Федеральный судья Гришакова Н.Б.

Мотивировочное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Федеральный судья Гришакова Н.Б.