Решение по делу № 2-390/2021 от 25.11.2020

Дело № 2-390\21

                                                               РЕШЕНИЕ

                                              Именем Российской Федерации

         10 февраля 2021 года                                  г.о. Щелково Московской области

Щелковский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Разумовской Н.Г.,

      при секретаре судебного заседания Павловой М.В.,

      рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кошкина ФИО16 к, ДНТСН «Полет» о признании права собственности на земельный участок, установлении его границ,

      встречному иску Маслова ФИО17, Николаева ФИО18 к Кошкину ФИО19 ДНТСН «Полет» о признании договора купли-продажи ничтожным,

                                                       УСТАНОВИЛ:

         Кошкин М.С., уточнив заявленные требования, обратился в Щелковский городской суд с указанным иском к ответчикам, указав в его обоснование, что 19.12.2018 года между ним и ДНТСН «ПОЛЕТ» в лице ФИО20 был заключен договор купли-продажи земельного участка №, согласно генплану застройки ДНТСН «ПОЛЕТ» площадью 600 кв.м. находящегося в составе земельного участка расположенного по адресу: <адрес>» с кадастровым номером №, стоимость которого определена в размере 350 000 рублей. В соответствии с условиями заключенного договора истец оплатил полную стоимость земельного участка в размере 350 000 рублей, однако 04 марта 2020 года продавец на регистрацию договора купили-продажи данного земельного участка в МФЦ г. Щелково не явился, от государственной регистрации договора купли-продажи всячески уклоняется, в связи с чем, истец просит суд признать за ним право собственности на спорный земельный участок со снятием с земельного участка наложенное (обременение) в пользу ответчиков Маслова А.В. и Николаева Д.С.

         Маслов А.В. и Николаев Д.С., в лице представителя по доверенности, в свою очередь обратились со встречным иском к Кошкину М.С. и ДНТСН «ПОЛЕТ» о признании договора купли-продажи земельного участка б\н от 19 декабря 2018 года заключенного с Кошкиным М.С. недействительным, мотивируя свои требования тем, что ФИО21., действуя от ДНТСН «ПОЛЕТ» не имел полномочий на заключение такого договора.

            Истец Кошкин М.С. и его представитель в судебном заседании заявленные требования с учетом уточнения поддержали, просили, удовлетворить, встречный иск полгали не подлежащим удовлетворению, в том числе полагали его поданным с пропуском срока исковой давности.

        Председатель правления ДНТСН «Полет» Токумаев Б.И. в суд не явился, через приемную суда представил письменное пояснение, в котором ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие, указав также, что правлением ДНТСН «Полет» принималось решение о продаже спорного земельного участка гр. Кошкину М.С., который в свою очередь оплатил полную стоимость по договору купли продажи от 19.12.2018 года, заключенного между ним и зам.председателя действующего на момент сделки правления ДНТСН «Полет» ФИО22., который при заключении договора действовал от имени и в интересах ДНТСН «Полет». Действующее в настоящее время руководство ДНТСН при заключении оспариваемого договора не присутствовало, договор купли-продажи земельного участка от 19.12.2019 г. не оспаривает, против регистрации права собственности на спорный земельный участок за истцом не возражает.

      Николаев Д.С. и Маслов А.В. в суд не явились, извещены, их представители по доверенности в судебном заседании против удовлетворения иска Кошкина М.С. возражали, просили отказать, полагая спорный договор купли-продажи недействительным, встречный иск поддержали по изложенным в нем основаниям, просили удовлетворить.

      Представитель третьего лица - УФСГР кадастра и картографии по МО в судебное заседание не явился, извещен.

       Выслушав явившиеся стороны, исследовав письменные материалы дела, суд полагает иск Кошкина М.С. подлежащим удовлетворению, а встречный иск Николаева Д.С. и Маслова А.В. не подлежащим удовлетворению в силу нижеследующего.

       В судебном заседании установлено и усматривается из материалов дела, что по Договору купли-продажи земельного участка б\н от 19 декабря 2018 года заключенного между Кошкиным М.С. и ДНТСН «ПОЛЕТ» в лице заместителя Председателя ДНТСН ФИО23 истец приобрел в собственность земельный участок площадью 600 кв.м. согласно генплану застройки ДНТСН «ПОЛЕТ» под номером №, находящийся в составе земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> от ДНТСН «ПОЛЕТ» с кадастровым номером №

        Пунктом 1.2 Договора предусмотрено, что данный земельный участок оформляется в собственность Покупателю путем размежевания земельного участка с кадастровым номером № (л.д.9).

        Во исполнение п. 3.1 Договора, Кошкин М.С. оплатил Продавцу полную стоимость земельного участка в размере 350 000 рублей, о чем в материалы дела истцом представлена квитанция ДНТСН «ПОЛЕТ» к приходному кассовому ордеру б\н от 19.12.2018 года на сумму 320 000 рублей за подписью ФИО24.(л.д.9), и собственноручной распиской ФИО25 на получение от истца 06.10.2018 года 30 000 рублей за бронирование участка № по соглашению о бронировании земельного участка Кошкиным М.С. от 06.10.2018 года (л.д.10,47-49).

        В материалах дела также имеется агентский договор от 08.06.2018 года заключенный между Масловым А.В., Николаевым Д.С. в лице Масловой С.В. с одной стороны и ФИО26 с другой стороны, из которого усматривается, что ответчики Маслов А.В. и Николаев Д.С. поручили агенту в лице ФИО27 искать покупателей для реализации принадлежащего им объекта недвижимости, в состав которого, также входит спорный земельный участок истца (л.д. 50-53), что опровергает доводы ответчиков, о том, что никаких поручений представителю ДНТСН «ПОЛЕТ» они не давали, и что спорный договор купли-продажи заключен без их поручения и согласия.

Как указано в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 22 июня 2017 г. N 16-П по делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Дубовца А.Н., неприкосновенность собственности и свобода договора являются необходимыми гарантиями беспрепятственного использования каждым своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности, реализации иных прав и свобод человека и гражданина и надлежащего исполнения соответствующих обязанностей ("собственность обязывает") на основе принципов юридического равенства и справедливости и вытекающего из них критерия добросовестности участников правоотношений, в том числе в сфере гражданского оборота. Следовательно, под действие указанных конституционных гарантий подпадают имущественные права лица, владеющего вещью на законных основаниях, включая ее добросовестного приобретателя (пункт 2 постановления).

Добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права (пункт 3 постановления).

    Таким образом Кошкин С.М., действуя добросовестно, не знал и не мог знать об отсутствии должных полномочий у ФИО28 на продажу спорного земельного участка, поскольку, заключая договор и приобретая право на получение объекта недвижимости, действуя разумно и добросовестно, полагался на заверения продавца, и представленные ему сведения.

        В соответствии с п. 6.1 заключенного Договора купли-продажи земельного участка от 19.12.2018г., покупатель приобретает право собственности на земельный участок с момента государственной регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация перехода права собственности на основании данного Договора не производилась. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано за ДНТСН «ПОЛЕТ».

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором в силу п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Положениями ст. 309 Гражданского кодекса РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В судебном заседании также установлено и подтверждается материалами дела, что ответчик ДНТСН «ПОЛЕТ» является собственником земельного участка площадью 600 кв.м. находящегося в составе земельного участка расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером № который образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 104578 кв.м., категория земель: земли сельхозназначения, разрешенное использование – дачное строительство, на основании договора купли-продажи (купчая) земельного участка от 05.04.2019 года, государственная регистрация его права собственности осуществлена 08.05.2019г.

На указанный земельный участок на основании п.2.6 вышеназванного договора купли-продажи (купчая) земельного участка у ответчиков Маслова АВ. и Николаева Д.С. возникло право залога (ипотека), которое также зарегистрировано 08.05.2019 года.

В п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 также разъяснено, что согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Таким образом, вышеназванный Договор содержит данные, позволяющие определенно установить земельный участок.

Кроме этого, из выводов проведенной по делу судебной экспертизы усматривается, что по результату проведенного экспертом обследования установлено, что границы земельного участка Кошкина М.С. (ранее имевшего номер № согласно генплану застройки ДНТСН «ПОЛЕТ»), соответствуют расположению земельного участка № отраженного на новом генеральном плане ДНТСН «ПОЛЕТ», при сопоставлении результатов съемки местности с границами ДНТСН «ПОЛЕТ», отраженным на плане, экспертом установлено, что земельный участок истца полностью входит в границы отвода ДНТСН «ПОЛЕТ» и полностью расположен в границах земельного участка с кадастровым номером № который образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 104578 кв.м.

Каталог координат характерных точек границ земельного участка № (ранее №), расположенного по адресу: <адрес> по фактическому пользованию. Площадь участка 600 кв.м.
Обозначение характерных точек границы	Координата Х	Координата У	Расстояния, м
№	№	№	№
№	№	№	№
№	№	№	№
№	№	№	№
№	№	№

Оснований сомневаться в заключении эксперта, обладающего необходимой квалификацией и опытом работы в данной области, у суда нет. Представленные заключения являются объективными, последовательными и непротиворечивыми, отвечающими требованиям закона, в связи с чем, принимаются судом в качестве допустимого доказательства по делу.

       При таких обстоятельствах, установив, что надлежащая форма Договора купли-продажи земельного участка б\н от 19 декабря 2018 года, заключенного Кошкиным М.С. (истцом) с одной стороны, и ДНТСТ «ПОЛЕТ», с другой стороны, соблюдена, обязательства по внесению цены договора выполнены истцом своевременно, надлежащим образом и в полном объеме, что подтверждается платежными документами, принимая также во внимание тот факт, что истец не может реализовать свое право на получение в собственность объекта недвижимости во внесудебном порядке, суд полагает заявленные Кошкиным М.С. исковые требования о признании за ним права собственности на спорный земельный участок подлежащими удовлетворению.

Тот факт, что право собственности на спорный объект недвижимости на момент подписания Договора еще не было зарегистрировано за Продавцом, а через четыре месяца после заключения Договора с покупателем (истцом) право на объект отчуждаемого земельного участка было зарегистрировано за продавцом, но с обременением в пользу физических лиц Маслова А.В. и Николаева Д.С., а продавец (ДНТСН «ПОЛЕТ») в свою очередь при заключении Договора купли-продажи земельного участка указанные обстоятельства не указало, что свидетельствует о злоупотреблении своим правом ДНТСН «ПОЛЕТ» в отношении с покупателем(истцом).

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Суд полагает возможным отказать в удовлетворении встречного иска, исходя из того, что спорный договор купли-продажи земельного участка является возмездной сделкой, одобренный решением правления ДНТСТ «ПОЛЕТ», и последним не оспаривается. А залогодержателями Масловым А.В. и Николаевым Д.С. пропущен срок исковой давности по требованию требованиям, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

     В соответствии с действующим законодательством залог является способом обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

        Из представленной копии дела правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером №№ следует, что по договору купли-продажи (купчая) земельного участка от 25 апреля 2019 года Маслов А.В. и Николаев Д.С. продали ДНТСН «Полет» земельный участок с кадастровым номером №№ площадью 15538+/-87 кв.м. Стоимость земельного участка составила 7 600 000 рублей ( п.2.3 договора). В виду того, что расчет между сторонами не произведен, согласно пункту 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации у Николаева Д.С., Маслова А.В. возникло право залога на указанный земельный участок (п.2.6 договора). Основанием для прекращения залога является полная оплата цены договора в размере 7 600 000 рублей ( п.2.7 договора). Николаев Д.С. и Маслов А.В. обязуются в течении 5 рабочих дней с момента полной оплаты ДНТСН «Полет» 7 600 000 рублей, снять право залога в отношении вышеуказанного земельного участка (п.2.9 договора.    Из представленной выписки из ЕГРН следует, что залог в отношении земельного участка с кадастровым номером №№ не снят.

         Так, в соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем прекращения или изменения правоотношения.

           Согласно статье 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

          В соответствии с пунктом 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение обязательства прекращает обязательство.

        Основания для прекращения залога перечислены в статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

          В силу пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

         В соответствии с частью 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

         Согласно пункту 1 статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

       В соответствии с п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

         Согласно ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018) если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.

         Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

         Пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление от 29.04.2010 N 10/22) разъяснено, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

       В абзаце 4 пункта 52 Постановления от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение (пункт 3).

         Подпунктом 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается прекращение залога в том случае, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что это имущество является предметом залога.

Удовлетворяя иск о прекращении действия залога, суд исходит из того, что на момент заключения договора о перемене лиц в обязательстве истец не знал и не мог знать о наличии каких-либо обременений в отношении переданных ему имущественных прав на спорный земельный участок, которое возникло после заключения договора купли-продажи.

          И поскольку при признании за истцом права за спорный земельный участок, зарегистрированное обременение будет нарушать права истца как собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом, суд полагает возможным удовлетворить требования Кошкина М.С. о прекращении ограничения (обременения) права на земельный участок истца.

           Исходя из вышеизложенного, руководствуясь ст.194-198, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Кошкина ФИО29 – удовлетворить.

Признать за Кошкиным ФИО30 право собственности на земельный участок площадью 600 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для дачного строительства (ранее имевшего номер 17 согласно генплану застройки ДНТСН «ПОЛЕТ»), соответствующего расположению земельного участка № отраженного на новом генеральном плане ДНТСН «ПОЛЕТ», полностью расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером №, который образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером № в границах, установленных дополнительной судебной землеустроительной экспертизой:

Каталог координат характерных точек границ земельного участка № (ранее №), расположенного по адресу: <адрес> по фактическому пользованию. Площадь участка 600 кв.м.
Обозначение характерных точек границы	Координата Х	Координата У	Расстояния, м
№	№	№	№
№	№	№	№
№	№	№	№
№	№	№	№
№	№	№

Прекратить ограничение (обременение) права в виде ипотеки в силу закона в пользу Маслова ФИО31 и Николаева ФИО32 в отношении земельного участка площадью 600 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для дачного строительства (ранее имевшего номер № согласно генплану застройки ДНТСН «ПОЛЕТ»), соответствующего расположению земельного участка № отраженного на новом генеральном плане ДНТСН «ПОЛЕТ», полностью расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером №, который образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №

Встречный иск Маслова ФИО33 Николаева ФИО34 к ДНТСН «Полет» к Кошкину ФИО35 о признании договора купли–продажи земельного участка от 19 декабря 2019 года недействительным - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляции в Московский областной суд через Щелковский городской суд в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы

Судья                                           Н. Г. Разумовская