Решение по делу № 2-196/2019 от 01.01.2019

                                                                                                Дело № 2-196(1)/2019г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05.02.2019 г.                                         п. Дубки

Саратовский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Передреевой Т.Е.,

при секретаре Бескровновой К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хохлова Г.В. к Валуевой Ю.В. о расторжении договора купли-продажи недвижимости

установил:

истец обратилась в суд с иском к Валуевой Ю.В. и просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от 22.09.2017г., заключенный между сторонами по делу, возвратить в собственность Хохлова Г.В. следующее недвижимое имущество - дом, общей площадью 81,5 кв.м., баню, площадью 19,8 кв.м., бассейн, площадью 27,8 кв.м., гараж, площадью 17,7 кв.м., расположенные на земельном участке, площадью 806 кв.м., по адресу: <адрес>, <адрес>.

В обоснование требований указано, что 22.09.2017г. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимости, по которому Продавец (Хохлова Г.В.) продала и передала Покупателю (Валуевой Ю.В.) следующие объекты недвижимости: дом, общей площадью 81,5 кв.м., баню, площадью 19,8 кв.м., бассейн, площадью 27,8 кв.м., гараж, площадью 17,7 кв.м., расположенные на земельном участке, площадью 806 кв.м., по адресу: <адрес>, <адрес>. При этом ответчик предложила указать в договоре стоимость имущества 1000000 руб. и одновременно с ним заключить дополнительное соглашение, согласно которому имущество продается с неотделимыми улучшениями, которые стороны оценивают в 2000000 руб., указав, что на основании его будет произведен полный расчет в случае регистрации перехода права собственности по договору. Однако после регистрации перехода права собственности, ответчик отказалась передавать на регистрацию подписанное с ее стороны дополнительное соглашение и доплачивать оставшуюся сумму. 02.04.2018г. истец обратилась к ответчику с претензией о расторжении договора купли-продажи от 22.09.2017г. либо доплаты 1000000 руб., которая осталась без удовлетворения.

Истец в судебное заседание не явился при надлежащем извещении, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные исковые требования в полном объеме, просила их удовлетворить, по основаниям изложенным в иске, при этом уточнила, что дополнительное соглашение составлено в отношении недвижимого имущества с неотделимыми улучшениями, а не просто в отношении неотделимых улучшений, в связи с чем дополнительное соглашение должно было пройти государственную регистрацию и являться основанием перехода права собственности. Поскольку ответчик отказалась передавать на регистрацию подписанное с ее стороны дополнительное соглашение и доплачивать оставшуюся сумму, истец отказалась передавать ключи от продаваемой недвижимости, соответственно, ответчик не вступила в права владения недвижимостью.

Ответчик в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, указав, что на основании договора купли-продажи недвижимости от 22.09.2017г. и акта приема-передачи недвижимости, заключенных и подписанных сторонами по делу, ответчик является собственником спорного недвижимого имущества, вселилась и пользуется по настоящее время. Расчеты произведены полностью. Дополнительное соглашение составлялось в отношении неотделимых улучшений, продаваемой недвижимости, в связи с чем государственная регистрация дополнительного соглашения и составление акта приема-передачи не требовались. Расчеты по дополнительному соглашению также произведены в полном объеме, что подтверждается условиями договора.

Третьи лица в судебное заседание не явились при надлежащем извещении.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 05.09.2017г. между Хохловой Г.В. и ответчиком Валуевой Ю.В. был заключен предварительный договор, согласно которому Хохлова Г.В. (продавец) обязуется продать, а Валуева Ю.В. (покупатель) купить дачу-дом по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, <адрес>, заключив в срок до 31.09.2017г. основной договор купли-продажи. Покупатель и продавец пришли к соглашению, что цена дачи составляет 3000000 руб.

22.09.2017г. между истцом Хохловой Г.В. и ответчиком Валуевой Ю.В. был заключен договор купли-продажи недвижимости, по которому Продавец (Хохлова Г.В.) продал и передал, а Покупатель (Валуева Ю.В.) купил и принял в собственность: дом, назначение: жилой, количество этажей: 3, общей площадью 81,5 кв.м.; баню, назначение: нежилое, количество этажей: 1, общей площадью 19,8 кв.м.; бассейн, назначение: нежилое, общей площадью 27,8 кв.м.; гараж, назначение: нежилое, количество этажей: 1, общей площадью 17,7 кв.м.; земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения садоводства, площадью 806 кв.м., находящиеся по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, <адрес>.

Согласно условиям договора (п. 8), Продавец и Покупатель пришли к соглашению о цене продаваемой недвижимости в сумме 1000000 руб. (дом - 500000 руб., земельный участок - 200000 руб., баня - 100000 руб., бассейн - 100000 руб., гараж - 100000 руб.) Указанную сумму Покупатель полностью выплатил Продавцу до подписания настоящего договора. Стороны претензий друг к другу не имеют.

Положениями п. 10 договора предусмотрено, что Продавец передаст Покупателю, а Покупатель примет в собственность указанную недвижимость до подписания настоящего договора по акту приема-передачи, дополнительно составленному сторонами.

Акт приема-передачи недвижимости от 22.09.2017г. подписан сторонами без замечаний.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 04.10.2017г.

Право собственности Валуевой Ю.В. на спорное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке 04.10.2017г.

Кроме того, 22.09.2017г. между Хохловой Г.В. и Валуевой Ю.В. подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимости от 22.09.2017г., в соответствии с которым Продавец продает Покупателю дом, назначение: жилой, количество этажей: 3, общей площадью 81,5 кв.м.; баню, назначение: нежилое, количество этажей: 1, общей площадью 19,8 кв.м.; бассейн, назначение: нежилое, общей площадью 27,8 кв.м.; гараж, назначение: нежилое, количество этажей: 1, общей площадью 17,7 кв.м.; земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения садоводства, площадью 806 кв.м., находящиеся по адресу: <адрес>, <адрес> с неотделимыми улучшениями, которые стороны оценивают в 2000000 руб.

Из п. 2 дополнительного соглашения следует, что Продавец получил указанную сумму с Покупателя полностью до подписания настоящего договора и претензий не имеет.

Соглашение не содержит условий о передаче по нему недвижимого имущества и обязательном составлении акта приема-передачи недвижимости, в связи с чем доводы стороны истца об обратном несостоятельны.

Данное дополнительное соглашение в Управлении Росреестра не зарегистрировано. Согласно условиям дополнительного соглашения, обязанность регистрации данного соглашения в Управлении Росреестра по Саратовской области возложена на продавца, т.е. истца. В связи с указанным, доводы истца о том, что ответчик уклонялся от государственной регистрации соглашения, не основаны на условиях соглашения.

02.04.2018г. Хохлова Г.В. обратилась к Валуевой Ю.В. с претензией о расторжении договора купли-продажи недвижимости, либо исполнении обязательств по дополнительному соглашении от 22.09.2017г. и доплате 1000000 руб., которая ответчиком получена не была.

В соответствии со ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К обязательствам, возникающим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307-419), если иное не предусмотрено правилами главы 27 ГК РФ и правилами об отдельных видах договоров, содержащиеся в ГК РФ.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Положениями п. 1 ст. 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Данной правовой нормой определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи.

При этом данные правовые последствия различаются в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю и был ли он принят последним.

В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, § 7 «Продажа недвижимости», статьи 549-558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.

Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимым являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества.

В п. 8 договора купли-продажи недвижимого имущества указано, что Продавец и Покупатель пришли к соглашению о цене продаваемой недвижимости в сумме 1000000 руб., указанную сумму Покупатель полностью выплатил Продавцу до подписания настоящего договора. Стороны претензий друг к другу не имеют.

Представитель истца подтвердила, что данная сумма денежных средств получена Хохловой Г.В.

Положениями п. 10 договора предусмотрено, что Продавец передаст Покупателю, а Покупатель примет в собственность указанную недвижимость до подписания настоящего договора по акту приема-передачи, дополнительно составленному сторонами. Акт приема-передачи недвижимости от 22.09.2017г. подписан сторонами без замечаний.

Представитель ответчика в судебном заседании подтвердила, что Валуева Ю.В. приняла недвижимое имущество в собственность, владеет и пользуется недвижимостью по своему усмотрению.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что сторонами по договору купли-продажи исполнен пункт 10 договора, а именно Хохлова Г.В. передала по договору купли-продажи от 22.09.2017г. Валуевой Ю.В. спорное недвижимое имущество, а последняя приняла данное недвижимое имущество в собственность.

Доводы стороны истца о том, что Хохлова Г.В. не получала от Валуевой Ю.В. денежные средства по дополнительному соглашению к договору купли-продажи от 22.09.2017г. в сумме 2000000 рублей, не основаны на доказательствах.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Согласно ст. 59 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст. 60 ГПК РФ).

В силу п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

По смыслу приведенных выше норм права в их нормативно-правовом единстве, факт совершения определенных действий по сделке, для заключения которой законом предусмотрена необходимость соблюдения письменной формы, не может быть установлен судом только на основании свидетельских показаний при наличии письменных доказательств

В связи с этим, применительно к настоящему делу и с учетом наличия в оспариваемом договоре купли-продажи и дополнительном соглашении, заключенных между сторонами, пунктов, согласно которым продавец Хохлова Г.В. получила от покупателя Валуевой Ю.В. денежные средства до подписания договора и соглашения к нему и претензий не имеет, доводы представителя истца об обратном, несостоятельны при отсутствии соответствующих письменных доказательств.

Суд считает, что договор купли - продажи недвижимого имущества от 22.09.2017 года, заключенный между Хохловой Г.В. и Валуевой Ю.В. соответствует требованиям ст.550 ГК РФ.

На момент заключения сделки у продавца Хохловой Г.В. имелось право распоряжения недвижимым имуществом, при заключении 22.09.2017г. договора купли-продажи недвижимого имущества была соблюдена письменная форма договора, между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным пунктам, условия заключенного договора сторонами исполнены, в связи с чем суд считает, что сделка между истцом и ответчиком по продаже недвижимого имущества состоялась.

С учетом приведенных норм права и установленных обстоятельств суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца и расторжении договора купли-продажи недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 -199 ГПК РФ, суд

решил:

Хохлова Г.В. в удовлетворении исковых требований к Валуевой Ю.В. о расторжении договора купли-продажи недвижимости отказать.

Решение в окончательной форме изготовлено 08.02.2019г.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи жалобы в Саратовский районный суд Саратовской области.

Судья: