Решение по делу № 2-79/2017 (2-4303/2016;) от 23.05.2016

Дело № 2-79/2017

Решение

Именем Российской Федерации

09 марта 2017 года г. Гатчина

Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Шумейко Н.В.,

при секретаре Сидоренко В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Селянинова Кирилла Николаевича к Комитету по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области, администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области о признании аукциона по продаже прав на земельный участок недействительным, признании результатов кадастровых работ недействительными, исключении сведений о земельном участке из Единого государственного реестра недвижимости,

установил:

истец обратился в суд с исковым заявлением, в котором указал, что Комитет по управлению имуществом Гатчинского муниципального района **** (далее КУИ ГМР) *** разместил на официальном сайте torgi.gov.ru извещение о продаже на аукционе земельного участка, площадью 609 кв. м, расположенного по адресу: ****, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: малоэтажная жилая застройка (ИЖС, размещение дачных и садовых домов). Истцом *** была подана заявка на участие в аукционе по продаже указанного земельного участка. До аукциона истцу не была предоставлена возможность ознакомиться с документами на земельный участок, в том числе, с кадастровым паспортом, межевым планом, материалами оценки. После начала аукциона *** ведущий указал на наличие ограничений в пользовании земельного участка: помимо указанных в сети Интернет охранной зоны газопровода низкого давления площадью 194 кв.м и охранной зоны низковольтной ЛЭП площадью 88 кв.м, имеется ограничение в виде проезда к земельному участку с кадастровым номером № Затем второй участник аукциона передал представителю истца документы, в которых содержались указанные выше ограничения, сведения о которых в сети Интернет отсутствовали. Из указанных документов следует, что вся площадь продаваемого земельного участка обеспечивает проезд к участку с кадастровым номером №. Представителем истца был выигран аукцион, однако протокол результатов аукциона он подписал с замечаниями, которые в нарушение действующего законодательства, не были размещены на сайте torgi.gov.ru. В нарушение закона, заказчиком работ по межеванию продаваемого земельного участка являлся второй участник аукциона – собственник земельного участка с кадастровым номером №, к которому обеспечивается проезд за счет продаваемого участка. Таким образом, образование продаваемого земельного участка произведено с нарушением действующего законодательства, поскольку использование земельного участка по назначению невозможно, при формировании границ участка умышленно не был учтен имеющийся проезд к смежному участку с кадастровым номером № а также свободная территория, за счет которой можно сформировать участок в той же площади, но в других границах, не создавая дискриминационные условия в виде вышеуказанных обременений. Истец, с учетом уточнений, просит признать аукцион по продаже земельного участка площадью 609,0 кв.м., расположенного по вышеуказанному адресу, а также результат кадастровых работ в отношении указанного земельного участка, недействительными, исключить из ГКН сведения о кадастровом учете земельного участка с кадастровым номером № (№).

В судебном заседании представитель истца ФИО4 исковые требования поддержал, с учетом изменений в законодательстве, просил исключить из ЕГРН сведения о спорном земельном участке.

Представитель ответчиков ФИО5 просила в иске отказать, ссылаясь на письменные возражения (№

Представитель третьего лица филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, просил разрешить спор с учетом оводов, приведенных в отзыве (№

Представители третьих лиц ООО «Геосервис», Управления Росреестра по Ленинградской области, а также третьи лица ФИО6, кадастровый инженер ФИО10 в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Выслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Подготовка и организация аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности регламентированы статьей 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ).

В силу пункта 1 части 4 указанной нормы закона, подготовка заинтересованными в предоставлении земельного участка гражданином или юридическим лицом схемы расположения земельного участка не допускается в случае образования земельного участка из земель или земельных участков, расположенных в границах субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя или в границах населенных пунктов.

Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка отсутствуют сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства (пункт 4 части 8 статьи 39.11 ЗК РФ).

Извещение о проведении аукциона должно содержать сведения, в том числе, о предмете аукциона, о правах на земельный участок, об ограничениях этих прав (часть 21 статьи 39.11 ЗКРФ).

В соответствии с пунктами 15 и 16 статьи 39.12 ЗК РФ, результаты аукциона оформляются протоколом, который составляет организатор аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона.

Протокол о результатах аукциона размещается на официальном сайте в течение одного рабочего дня со дня подписания данного протокола.

Из материалов дела следует, что КУИ ГМР, в соответствии с постановлением администрации Гатчинского муниципального района **** от *** №, *** разместил на официальном сайте torgi.gov.ru извещение о продаже на аукционе земельного участка, площадью 609 кв.м, расположенного по адресу: ****, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: малоэтажная жилая застройка (ИЖС, размещение дачных и садовых домов) №

В объявлении о проведении аукциона в газете «Гатчинская Правда» от *** указано: возможность выдать технические условия на водоснабжение водоотведение объекта капитального строительства отсутствует, техническая возможность подключения к объекту капитального строительства отсутствует, газоснабжение технически возможно от существующего газопровода низкого давления, разрешенный вид использования земельного участка: индивидуальные жилые дома. Ограничения в использовании и обременения: охранная зона низковольтной ЛЭП общей площадью 88 кв.м, охранная зона газопровода низкого давления общей площадью 194 кв.м (№

Истцом *** была подана заявка на участие в аукционе по продаже указанного земельного участка, всего участников аукциона было трое: ФИО7, ФИО9 и ФИО1

В соответствии с протоколом результатов аукциона от ***, победителем аукциона признан истец, предложивший максимальную цену за участок 3199570 руб. В протоколе имеется запись представителя ФИО8: протокол подписан с замечаниями на 1 листе с приложениями на 3 листах №

Из содержания замечаний следует, что после начала аукциона *** ведущий указал на наличие ограничений в пользовании земельного участка: помимо указанных в сети Интернет охранной зоны газопровода низкого давления площадью 194 кв.м и охранной зоны низковольтной ЛЭП площадью 88 кв.м, имеется ограничение в виде проезда к земельному участку с кадастровым номером №. Затем второй участник аукциона передал представителю истца документы, в которых содержались указанные выше ограничения, сведения о которых в сети Интернет отсутствовали. Из указанных документов следует, что вся площадь продаваемого земельного участка обеспечивает проезд к участку с кадастровым номером № №

Протокол результатов аукциона был размещен без замечаний на сайте torgi.gov.ru.

*** комиссией должностных лиц администрации ГМР и КУИ ГМР был подготовлен протокол об уклонении победителя аукциона ФИО1 от заключения договора купли-продажи №

Из материалов дела следует, и лицами, участвующими в деле, не оспаривалось, что собственником смежного земельного участка с кадастровым номером № является ФИО9 Он же выступал в качестве заказчика кадастровых работ в отношении спорного земельного участка, выполненных ООО «Геосервис» (№).

На основании результата указанных землеустроительных работ, по заявлению ФИО9 постановлением главы администрации Гатчинского муниципального района **** от *** № была утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала (№

В соответствии со статьей 7 ЗК РФ, земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются, в том числе, на земли населенных пунктов. Указанные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Таким образом, ЗК РФ устанавливает принцип целевого использования земельных участков, согласно которому правовой режим земель определяется, во-первых, исходя из их принадлежности к той или иной категории и, во-вторых, в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.

Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений, далее Закон о ГКН) предусмотрен порядок формирования земельного участка как части земной поверхности, подлежащего кадастровому учету.

В силу статьи 16 указанного Закона, кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в законе сведений об объекте недвижимости.

Пунктом 10 статьи 38 Закона о ГКН предусмотрено, что образуемые законодательства земельные участки должны соответствовать требованиям гражданского законодательства, земельного законодательства, лесного законодательства, водного законодательства, градостроительного и иным установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации требованиям к земельным участкам.

Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территории, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства (пункты 4 и 6 статьи 11.9, пункт 2 статьи 11.10 ЗК РФ).

Согласно заключению комплексной строительно-технической и землеустроительной экспертизы от ***, проведенной ООО «ПетроЭксперт», земельный участок с кадастровым номером № граничит с земельными участками с кадастровыми номерам № со стороны **** и с земельными участками с кадастровыми номерами № со стороны ****. В настоящий момент проезд/проход на земельный участок с кадастровым номером № осуществляется со стороны **** через земельный участок с кадастровым №

На территории земельного участка с кадастровым номером № обнаружены необозначенные на схеме и не зафиксированные иными документами выходящие на поверхности трубопроводы из ПНД ****мм (проход в 3 нитки), а так же канава вдоль границы земельного участка с кадастровым номером №, в которую с земельного участка с кадастровым номером № выведена труба, очевидно, являющаяся сточной от локальной КНС.

Исходя из Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, Правил охраны газораспределительных сетей, строительство в охранных зонах газопровода и ЛЭП запрещено.

Как следует из чертежа земельных участков и их частей № межевого плана (№), размещение индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № с учетом имеющихся ограничений и обременений земельного участка следует рассмотреть на территории, ограниченной точками н5-н10-н16 и линией зоны обременения газопровода.

В соответствии с Картой градостроительного зонирования МО «****» территориальных зон (Приложение 1 к Правилам землепользования и застройки муниципального образования «****»), участок с кадастровым номером № расположен в зоне Ж.1 Зона индивидуальной жилой застройки. Согласно пунктам 7, 8 статьи 44 Правил землепользованияизастройкимуниципального образования «****», в зоне Ж.1

В случае возведения на участке, в соответствии с видом его разрешенного использования, жилого дома, образуемое строение не будет являться жилым домом, согласно пункту 4.4 СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001», так как площадь помещения менее 12 кв.м - не будет соответствовать площади, необходимой для устройства жилой комнаты.

Таким образом, возможность строительства индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № отсутствует. Кроме того, до выяснения назначения, принадлежности и расположения трубопроводов, обнаруженных на земельном участке с кадастровым номером №, использование данного земельного участка для строительства не представляется возможным.

Из фрагмента публичной кадастровой карты, по смежеству с земельным участком с кадастровым номером № расположены земельные участки с кадастровыми номерами: №

В соответствии со сведениями публичной кадастровой карты, все эти земельные участки имеют разрешённое использование, связанное с размещением жилых домов, что не предполагает их использование для проезда и прохода к участку с кадастровым номером №. Все эти участки, кроме участка с кадастровым номером №, предоставлены в частную собственность.

Участок с кадастровым номером № находится в муниципальной собственности и расположен между существующей проезжей частью со стороны **** и участком с кадастровым номером №. Расстояние от земельного участка с кадастровым номером № до существующего проезда - земель общего пользования через земельный участок с кадастровым номером №, является кратчайшим. Очевидно, что при таких обстоятельствах организация проезда-прохода к земельному участку с кадастровым номером № иным способом, не устанавливая обременение в виде сервитута земельного участка с кадастровым номером №, не целесообразна, хотя и возможна путём обременения других земельных участков на значительно большей площади №).

Из совокупности вышеперечисленных доказательств следует, что при проведении аукциона по продаже спорного земельного участка были допущены следующие нарушения:

- подготовка заинтересованным лицом ФИО9 схемы расположения земельного участка при образовании земельного участка в границах населенного пункта;

- предметом аукциона являлся земельный участок для ИЖС при отсутствии возможности выдать технические условия для подключения к инженерным сетям;

- извещение о проведении торгов не содержало сведения об обременении земельного участка в виде предоставления всей его площади для обеспечения проезда к участку с кадастровым номером №

- публикация протокола о результатах торгов не содержала сведений о наличии замечания участника аукциона к протоколу.

Суд также соглашается с доводами истцовой стороны о том, что постановление об утверждении схемы расположения земельного участка нарушает требования статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", поскольку законом запрещена подготовка заинтересованным лицом схемы расположения земельного участка при образовании земельного участка в границах населенного пункта. При этом, ФИО9 являлся заинтересованным лицом, будучи владельцем смежного земельного участка, к которому осуществляется доступ посредством земельного участка, являющегося предметом аукциона.

Поскольку использование земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования – строительство жилого дома – невозможно, участок содержит обременения в виде охранной зоны ЛЭП, охранной зоны газопровода, проезда/прохода к земельному участка третьего лица, суд полагает, что вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о нарушении процедуры проведения аукциона по продаже спорного земельного участка, повлекшей нарушение прав истца как участника аукциона – потенциального покупателя земельного участка.

Таким образом, аукцион по продаже земельного участка подлежит признанию недействительным, как проведенный с нарушением требований закона.

Поскольку образование земельного участка совершено с нарушением требований действующего законодательства, результаты кадастровых работ в отношении указанного земельного участка также подлежат признанию недействительными.

С *** ряд законов, в том числе, Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Федеральным законом от 03.07.2016 N 361-ФЗ претерпели изменения, согласно которым, часть правовых норм указанных законов утратила силу, в связи с введением в действие Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее Закон о ГРН), вступившего в силу с 01.01.2017.

В соответствии с пунктом 7 статьи 72 Закона о ГРН, временный характер сведений государственного кадастра недвижимости об образованных объектах недвижимости, предусмотренный статьей 24 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции, действовавшей до 1 января 2017 года), сохраняется до момента государственной регистрации права на такой объект недвижимости.

По истечении указанного срока сведения об объектах недвижимости, которые носят временный характер, исключаются из Единого государственного реестра недвижимости в порядке, предусмотренном порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости.

В случае, если земельные участки были образованы из земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, исключение из Единого государственного реестра недвижимости сведений о соответствующих земельных участках осуществляется по заявлению представителя уполномоченного на распоряжение такими земельными участками органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Кадастровый учет земельного участка был осуществлен, в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», на основании результатов кадастровых работ, признанных судом недействительными. Участок ранее учтенным не является, имеет статус кадастровых сведений «временный», его образование произведено с нарушением закона, следовательно, сведения о государственном кадастровом учете такого земельного участка, в соответствии с положениями части 3 статьи 61 Закона о ГРН, подлежат исключению из ЕГРН.

При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,

решил:

признать недействительным аукцион по продаже земельного участка площадью 609,0 кв.м, расположенного по адресу ****, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: малоэтажная жилая застройка (ИЖС, размещение дачных и садовых домов).

Признать недействительным результат кадастровых работ в отношении земельного участка площадью 609,0 кв.м, расположенного по адресу ****, кадастровый №, выполненных ООО «Геосервис».

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о государственном кадастровом учете земельного участка площадью 609,0 кв.м, расположенного по адресу: ****, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: малоэтажная жилая застройка (ИЖС, размещение дачных и садовых домов).

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Гатчинский городской суд Ленинградской области.

Судья:

Решение в окончательной форме

принято 10.03.2017