Решение по делу № 2-114/2015 от 28.01.2015

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

09 февраля 2015 года <адрес>

Заводской районный суд <адрес> Республики в составе:

председательствующего судьи Мормыло О.В.,

при секретаре ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета имущественных и земельных отношений мэрии <адрес> к ФИО5 о взыскании задолженности по арендной плате, пени и досрочном расторжении договора аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

КИЗО мэрии <адрес> обратился в суд с иском к ФИО5 и просил расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок общей площадью 6996 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, заключенный между Комитетом имущественных и земельных отношений мэрии <адрес> и ООО «Производственно-коммерческая фирма «Эльдорадо», взыскать с ФИО5 в пользу КИЗО мэрии <адрес> задолженность по арендной плате в размере 138111 рублей 51 копеек; взыскать с ФИО5. к пользу КИЗО мэрии <адрес> пеню в размере 250713 рублей 13 копеек; взыскать с ФИО5 в доход государства пошлину в размере 7088 рублей 25 копеек; аннулировать запись в ЕГРП о государственной регистрации права аренды ФИО5. по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №.

Заочным решением Заводского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования КИЗО мэрии <адрес> были удовлетворены, но определением суда от ДД.ММ.ГГГГ указанное заочное решение было отменено по заявлению ответчика.

При новом рассмотрении дела в судебном заседании представитель истца ФИО3, действующий по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №, на исковых требованиях настаивал, подтверждал изложенные в иске обстоятельства, что земельный участок площадью 6996 кв.м. по адресу: <адрес> первоначально был передан в аренду ООО ПКФ «Эльдорадо» сроком на 49 лет по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, а ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности по договору аренды перешли к новому арендатору – ФИО5., в связи с заключением между ООО «ПКФ Эльдорадо» и ФИО5. договора от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав по договору аренды. По условиям договора арендатор обязан ежеквартально вносить арендные платежи. Но по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ данная обязанность со стороны арендатора исполнялась не надлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность в сумме 138111 рублей 51 копеек. Кроме того, согласно п.2.5 договора аренды за допущенную арендатором просрочку внесения арендной платы была начислена пеня 0,2% от суммы невнесенной арендной платы за каждый период просрочки, размер которой в настоящее время составляет 250713 рублей 13 копеек. Указанные суммы истец и просит взыскать с ответчика, а также просит досрочно расторгнуть договор аренды из-за неисполнения ответчиком более двух раз обязанности по внесению арендной платы в установленные договором аренды сроки, которое, по мнению истца, является систематическим и существенным нарушением условий договора, которое лишает арендодателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды земельного участка. При этом в судебном заседании представитель истца признал, что сотрудниками КИЗО <адрес> ДД.ММ.ГГГГ были составлены две претензии № и №, переданные ФИО5. под расписку, одна из которых была адресована лично ФИО5 а во второй наименование получателя (адресата) не указано, указан был только почтовый адрес, являвшийся адресом предыдущего арендатора ООО «ПКФ Эльдорадо». Представитель истца также признал, что ФИО5. после получения претензии погасил задолженность и оплатил пеню, указанную в претензии на его имя, после чего новых претензий или требований о досрочном расторжении договора аренды ФИО5 не направлялось. Также представитель истца признал, что в КИЗО <адрес> учет начисленной и оплаченной арендной платы ведется по данному договору аренды отдельно по двум лицевым счетам: ООО «ПКФ Эльдорадо» и ФИО5., поэтому ФИО5. выдавались две претензии и до настоящего времени учет продолжается по двум отдельным счетам. Представитель КИЗО <адрес> подтвердил, что ФИО5 продолжает пользоваться земельным участком и ему после ДД.ММ.ГГГГ продолжают начислять текущие арендные платежи, которые он оплачивает, регистрация права аренды в ЕГРП не аннулирована.

Явившиеся в судебное заседание ответчик ФИО5. и его представитель ФИО4, действующий по доверенности со всеми правами, предусмотренными ст.54 ГПК РФ, исковые требования КИЗО мэрии <адрес> не признали, просили в их удовлетворении отказать, полагая, что указанная истцом задолженность по арендной плате и пеня образовались из-за невнесения арендной платы предыдущим арендатором данного земельного участка – ООО «ПКФ Эльдорадо» до ДД.ММ.ГГГГ, когда права и обязанности по договору аренды перешли к ФИО5. в связи с заключением им и предыдущим арендатором договора уступки прав по договору аренды земельного участка, зарегистрированного в ЕГРП Управления Росреестра по ЧР ДД.ММ.ГГГГ Ссылаясь на п.1.4 и на п.2.2 договора уступки от ДД.ММ.ГГГГ, представитель ответчика полагает, что права и обязанности по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ перешли к ФИО5. с момента государственной регистрации договора, то есть с ДД.ММ.ГГГГ, а до этого ООО «ПКФ Эльдорадо» гарантировало отсутствие долгов. Кроме того, по мнению ответчика и его представителя, договор уступки от ДД.ММ.ГГГГ не содержит положений о переводе на ФИО5. долгов, то есть обязанности предыдущего арендатора по уплате числящейся за ним задолженности по арендной плате. Требования о взыскании с ФИО5 пени за просрочку внесения арендной платы прежним арендатором не могут быть удовлетворены, по мнению ответчика, так как ФИО5. не может нести ответственность за ненадлежащее исполнение договора аренды прежним арендатором до заключения договора уступки ДД.ММ.ГГГГ и каких-либо соглашений о принятии на себя ответственности за ООО «ПКФ Эльдорадо» ФИО5 не подписывал, поэтому требования об оплате пени должны быть предъявлены к ООО «ПКФ Эльдорадо». Также ответчик и его представитель ссылался на несоблюдение истцом порядка досудебного урегулирования спора относительно досрочного расторжения договора аренды земельного участка, так как претензия истцом направлялась не ФИО5 а по адресу предыдущего арендатора. При этом, ФИО5. признал в суде, что при подписании с ООО «ПКФ Эльдорадо» договора уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ он сам узнавал в КИЗО мэрии <адрес> о наличии задолженности прежнего арендатора, после чего вносил на расчетный счет КИЗО <адрес> 215 388 рублей в погашение долга прежнего арендатора по арендной плате за 2012 год, а также 53450 рублей в счет арендной платы за 1 квартал 2013 года, после чего вносил ежеквартальные платежи по арендной плате, а также дважды платил пени за просрочку внесения арендной платы, в подтверждение чего представил в суд копии квитанций и платежных поручений, а также акт сверки выданный ФИО5 сотрудниками КИЗО мэрии <адрес> ДД.ММ.ГГГГ с учетом всех внесенных им сумм. Также ФИО5. признал в суде, что ДД.ММ.ГГГГ он явился в КИЗО <адрес> по приглашению и получил от сотрудников КИЗО две претензии №, адресованную ему – ФИО5. и № – без указания имени адресата, только с адресом: «<адрес>». Получив их, он расписался во вторых экземплярах, после чего произвел оплату сумм, указанных в претензии №, адресованной ему, и направил в адрес председателя КИЗО мэрии <адрес> письменный ответ о частичном исполнении претензии с указанием о невозможности оплаты долга ООО «ПКФ Эльдорадо», после чего каких-либо новых требований, в том числе о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, не получал, продолжал пользоваться участком, до сих пор вносит ежеквартальные платежи, которые истец принимает и учитывает в качестве арендной платы, его право аренды не аннулировано в ЕГРП, участок не изъят.

Выслушав представителя истца, ответчика и его представителя, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования КИЗО мэрии <адрес> подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Из показаний сторон и материалов дела следует, что между Комитетом имущественных и земельных отношений мэрии <адрес> и ООО «ПКФ Эльдорадо» на основании распоряжения Мэрии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, по условиям которого ООО «ПКФ Эльдорадо» на 49 лет был предоставлен земельный участок площадью 6996 кв.м. с кадастровым номером 20:17:0330001:238 по адресу: <адрес>, для строительства торговых складов герметично упакованных продуктов питания и бытовой техники. Указанный договор был зарегистрирован в ЕГРП Управления Росреестра по ЧР ДД.ММ.ГГГГ регистрационной записью 20-20-01/005/2011-104.

Согласно п.2.1 данного договора размер арендной платы установлен 213800 рублей в год, которую арендатор обязался вносить не позднее 15 дней первого месяца следующего за отчетным кварталом в размере 53450 рублей, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, то есть со дня подписания договора.

В соответствии с п.2.5 того же договора в случае неуплаты арендной платы в установленный Договором срок, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,2% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

По договору от ДД.ММ.ГГГГ «уступки прав по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.» при уведомлении КИЗО мэрии <адрес> ДД.ММ.ГГГГ вх№к ООО ПКФ «Эльдорадо» переуступило ФИО5. право аренды указанного земельного участка. При этом п.1.3. договора уступки ООО «ПКФ «Эльдорадо» (Арендатор) гарантировал, что все обязанности, вытекающие из договора аренды, в том числе по оплате арендных платежей за истекший период аренды, выполнены им в полном объеме и своевременно, а п.2.2. договора уступки было оговорено, что право аренды на земельный участок переходит к «Новому арендатору» с момента регистрации договора в территориальном органе Управления ФРС по ЧР. Однако, каких-либо условий о том, что обязательства «Нового Арендатора» по оплате арендных платежей, предусмотренных договором аренды, возникают только с момента государственной регистрации договора, заключенный между ООО ПКФ «Эльдорадо» и ФИО5. договор не содержит.

Согласно п.9 ст.22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

При этом согласно п.5 ст.22 ЗК РФ в указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Таким образом, обязанности по внесению арендных платежей перешли к ФИО5. уже в момент подписания им договора уступки, и с этого момента он стал ответственным за исполнение обязанностей перед Арендодателем, тем более что в судебном заседании ФИО5. признал, что при подписании договора уступки обращался в КИЗО <адрес>, уточнял сумму задолженности предыдущего арендатора по аренде, узнав ее размер, вносил в день подписания договора уступки ДД.ММ.ГГГГ в погашение задолженности по арендной плате начисленной за 2012 год 215388 рублей, а также 53450 рублей за весь первый квартал 2013 года. Своими действиями ФИО5. признал обязанность по погашению задолженности по арендной плате возникшую у предыдущего арендатора и частично ее оплатил, а значит оснований для освобождения его от исполнения обязанностей, предусмотренной ст.606,614 ГК РФ и п.2.1 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, судом не усматривается.

Согласно представленных ответчиком в суд копий платежных документов, а также актов КИЗО мэрии <адрес> о произведенных начислениях и учтенных платежах по договору аренды указанного земельного участка судом установлено, что помимо погашения задолженности за 2012 год и оплаты за 1 квартал 2013 года после заключения договора уступки от ДД.ММ.ГГГГ до рассмотрения дела судом ФИО5. произвел оплату арендной платы за период самостоятельного использования земельного участка в размере: ДД.ММ.ГГГГ – 106900 рублей – за 2-3 кварталы 2013 года, ДД.ММ.ГГГГ – 55002 рублей – за 1 <адрес> года, ДД.ММ.ГГГГ – 55300 рублей – за 2 <адрес> года, ДД.ММ.ГГГГ – 30504 рублей – за 3 <адрес> года, ДД.ММ.ГГГГ – 55000 рублей – за аренду участка без указания периода, а также вносил начисленные ему пени по договору аренды ДД.ММ.ГГГГ – 129,32 рублей и ДД.ММ.ГГГГ – 193,83 рублей. В судебном заседании ответчик ФИО5 подтвердил, что иных платежей он не вносил, все имевшиеся платежные документы представил в суд.

Исходя из буквального указания назначений платежа в платежных документах ФИО5. следует, что ФИО5. не была внесена оплата за 4 квартал 2013 года, не полностью внесена оплата за 3 квартал 2014 года, а также до настоящего времени остается непогашенной задолженность по внесению арендной платы за 2011 год в сумме 42421 рублей 46 копеек, то есть общий размер задолженности на момент рассмотрения дела судом составляет 42421,46+71444,0=113865 рублей 46 копеек, которые подлежат взысканию с ответчика.

В связи с тем, что заключенный между ООО «ПКФ Эльдорадо» и ФИО5. договор от ДД.ММ.ГГГГ не предусматривал возложение на ФИО5. ранее возникшей ответственности предыдущего арендатора за ненадлежащее исполнение обязательств, а в силу п.п.5,9 ст.22 ЗК РФ ответственность за исполнение обязательств по договору аренды возникла у ФИО5 после заключения договора уступки, то суд приходит к выводу, что начисленная истцом по лицевому счету ООО «ПКФ «Эльдорадо» пеня в размере 250713 рублей 13 копеек не может быть взыскана с ФИО5., а начисленные самому ФИО5. пени в сумме 129,32 рублей и 193,83 рублей - им были оплачены, и учтены истцом по представленному в суд акту сверки, поэтому в удовлетворении этой части исковых требований КИЗО мэрии <адрес> следует отказать.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя предусмотрены в ст. 619 ГК РФ, при этом в п.1 названной статьи закреплено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.9 ст.22 Земельного Кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Между тем в судебном заседании ответчик указал, а представитель истца признал, что во врученной ответчику претензии ДД.ММ.ГГГГ ставился вопрос только о необходимости погашения задолженности по арендной плате, а после частичного исполнения ФИО5. указанных в претензии требований и направления им в адрес КИЗО <адрес> ответа от ДД.ММ.ГГГГ других требований о досрочном расторжении договора аренды истцом в адрес ответчика не направлялось, после обращения истца в суд ДД.ММ.ГГГГ, а также после вынесения заочного решения от ДД.ММ.ГГГГ истец продолжал начислять ответчику арендную плату и в Управление Росреестра по ЧР с заявлением об аннулировании государственной регистрации права аренды ФИО5. спорного земельного участка не обращался.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что оснований для досрочного расторжения договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ с учетом договора уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ не имеется, и исковые требования КИЗО мэрии <адрес> о досрочном расторжении договора не могут быть удовлетворены.

В соответствии с ч.1 ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Исходя из подлежащей взысканию с ответчика суммы задолженности – 113865 рублей 46 копеек, размер государственной пошлины согласно ст.333.19 Налогового кодекса РФ составит 3477 рублей, которые должны быть взысканы с ФИО5. в доход государства, так как истец был освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета имущественных и земельных отношений мэрии <адрес> удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО5 в погашение основного долга по арендной плате по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № с изменениями, внесенными договором уступки от ДД.ММ.ГГГГ, в пользу Комитета имущественных и земельных отношений мэрии <адрес> 113865 (сто тринадцать тысяч восемьсот шестьдесят пять) рублей 46 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с ФИО5 в доход государства государственную пошлину в размере 3477 (три тысячи четыреста семьдесят семь) рублей 00 коп.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд ЧР через Заводской районный суд <адрес> в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий: О.В Мормыло