Решение по делу № 2-2368/2017 от 04.04.2017

Дело № ******

В мотивированном виде решение изготовлено 26 сентября 2017года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ Октябрьский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Поляковой О.М.,

при секретаре ФИО4,

с участием судебного пристава-исполнителя <адрес> отдела судебных приставов <адрес> ФИО7,

представителя истца ФИО5,

представителя ответчика ООО «КомплексСтрой» -ФИО8

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «КомплексСтрой», ФИО3, ФИО2 об освобождении имущества от ареста, государственной регистрации права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском об освобождении имущества из-под ареста и государственной регистрации права собственности.

В обоснование иска ФИО1 указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «КомплексСтрой» (Застройщик) и истцом (Покупатель) был заключен Договор купли-продажи будущей недвижимой вещи №А/62/2. По условиям пункта 1.1. указанного договора Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить помещение № ****** площадью 31.3 кв.м., расположенное на 6 этаже по адресу: <адрес>.

Истец, ознакомившись с документацией, полностью оплатил цену договора купли-продажи будущей недвижимой вещи в размере 2 191 000 рублей 15.01.2016г., о чем получил Справку №А\62\2 от 15.01.2016г. В этот же день, истец принял в пользование помещение 62/2, по Акту приема-передачи объекта строительства. Пункт 3 указанного Акта также указывает на тот факт, что помещение свободно от прав требования третьими лицами, в залоге и под арестом не состоит. Именно с 15.01.2016г., то есть с даты полной оплаты помещения по договору, а также с даты получения указанного помещения по акту в пользование, и по настоящий момент, истец, как добросовестный приобретатель, пользуется помещением, оплачивает потребленные жилищно-коммунальные услуги в полном объеме. Впоследствии ООО «КомплексСтрой» и ФИО1 подали документы в Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии для государственной регистрации права собственности на помещение, которым он владеет и пользуется с 15.01.2016г. на законных основаниях. Однако, ДД.ММ.ГГГГ Продавец и Покупатель получили Сообщение об отказе в государственной регистрации права собственности. Причиной отказа послужило наложение запрета производить регистрационные действия в отношении помещения судебным приставом-исполнителем на основании:

1.      <адрес> отдела УФССП <адрес> РѕС‚ 04.02.2016Рі. РЅР° основании материалов Рё\Рї РѕС‚ 18.12.2015Рі. в„– ******-ИП, возбужденного РЅР° основании Рё\Р» в„– ФС 008337618 РѕС‚ 11.12.2015Рі. выдан Верх-Исетским районным СЃСѓРґРѕРј <адрес>, судебный пристав-исполнитель ФИО6

2.      <адрес> отдела УФССП <адрес> РЅР° основании материалов исполнительного производства РѕС‚ 20.06.2016Рі. в„– ******-ИП, Рё/Р» в„– ФС 010975806 РѕС‚ ДД.РњРњ.ГГГГ, выданного Октябрьским районным СЃСѓРґРѕРј <адрес> РїРѕ делу в„– ******, судебный пристав-исполнитель ФИО7).

3.      <адрес> отдела УФССП <адрес> РѕС‚ ДД.РњРњ.ГГГГг. РЅР° основании материалов Рё\Рї РѕС‚ 28.12.2015Рі. в„– ******-ИП возбужденного РЅР° основании Рё\Р» в„– ФС 008314447 Рѕ 24.12.2015Рі., выданного РљРёСЂРѕРІСЃРєРёРј районным СЃСѓРґРѕРј <адрес> РїРѕ делу 2-8059\2015Рі., судебный пристав-исполнитель ФИО7

Просил суд, освободить от ареста (запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра) нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, № ****** площадью 31.3 кв.м., расположенное на 6 этаже, наложенного указанными выше Постановлениями, а также вынести решение о государственной регистрации права собственности истца, ФИО1, на нежилое помещение.

В судебном заседании представитель истца ФИО5 исковые требования поддержала в полном объеме. Пояснила, что на момент заключения Договора №А/62/2 помещение было свободно от прав третьих лиц. Впоследствии истец узнал, что не имеет возможности осуществить государственную регистрацию права собственности на помещение в связи с тем, что на основании <адрес> отдела судебных приставов <адрес> от 04.02.2016г. в отношении помещения наложен запрет на совершение регистрационных действий. У Ответчика ООО «КомплексСтрой» образовалась задолженность перед Ответчиками ФИО3 и ФИО2 Данные физические лица получили исполнительные листы на взыскание задолженности с ООО «КомплексСтрой» и предъявили их в Федеральную службу судебных приставов. В нарушение норм действующего законодательства судебным приставом-исполнителем в счет погашения задолженности ООО «КомплексСтрой» перед кредиторами физическими лицами было арестовано не имущество ООО «КомплексСтрой», а помещение истца, приобретенное им по договору купли-продажи. ФИО1 заключил договор купли-продажи. Предметом договора является индивидуально-определенная вещь. Исходя из принципа равной судебной защиты прав всех собственников и принципа недопущения ограничения гражданских прав, представляется незаконным восстановление прав одного лица (в чью пользу наложено обременение в виде запрета совершения регистрационных действий в отношении помещения) за счет нарушения прав другого лица, добросовестного приобретателя помещения, владеющего им на законных основаниях.

Представитель Ответчика ООО «КомплексСтрой» ФИО8 в судебном заседании пояснила, что все свои обязательства перед ФИО1 ООО «КомплексСтрой» выполнило. Помещение передано по акту приема-передачи, оплачено истцом в полном объеме. В отделе продаж данное помещение как имущество ООО «КомплексСтрой» не числится. Считает ООО «КомплексСтрой» ненадлежащим Ответчиком по причине полного исполнения им договора.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания извещена надлежащим образом заказным почтовым отправлением, которое получила заблаговременно.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, своих представителей не направили, о дате и времени судебного заседания уведомления надлежащим образом.

Третье лицо судебный пристав-исполнитель ФИО7 в судебное заседание предоставила возражения, приобщила к материалам дела Постановление о возбуждении исполнительного производства, Постановление об объединении исполнительных производств в сводное по должнику, Постановление о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимости. В судебном заседании пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ в рамках сводного исполнительного производства, возбужденного в отношении ООО «КомплексСтрой», было вынесено Постановление о запрете на совершение действий по регистрации в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, помещение 62/2, кадастровый № ******. ФИО1 к судебному приставу с заявлением о снятии ареста с недвижимого имущества не обращался, документы на право собственности не предоставлял, в связи с чем, в материалах исполнительного производства отсутствуют сведения о принадлежности ФИО1 спорного недвижимого имущества. Просит в удовлетворении исковых требований отказать, так как полагает, что договор между ООО «КомплексСтрой» и ФИО1 является фиктивным.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, УФССП России по <адрес>, судебный пристав-исполнитель ФИО6 в судебное заседание не явились, своих представителей не направили. О дате и времени судебного заседания уведомлены надлежащим образом.

Исследовав доказательства в совокупности, в том числе заслушав стороны, изучив письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «КомплексСтрой» был заключен договор купли –продажи будущей недвижимой вещи №А/62/2. По условиям пункта 1.1. указанного договора Застройщик обязуется передать в собственность Покупателя следующее помещение: № ******, площадью 31,3 кв.м., расположенное на 6 этаже по адресу: <адрес>А.

Стоимость помещения на момент подписания договора составила –рублей 2 191 000 рублей 00 копеек.

Объект введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ. Помещение оплачено истцом в полном объеме.

Материалами дела подтверждено, что истец оплатил цену договора в полном объеме, о чем получил справку №А/62/2. Кроме того, истец принял в пользование спорное помещение по акту приема-передачи объекта долевого строительства. Истец пользуется помещением, оплачивает потребленные жилищно-коммунальные услуги в полном объеме.

Как следует из содержания справки ООО «Управляющая компания ЭКО» (оборотно-сальдовая ведомость), организации, осуществляющей управление и обслуживание общего имущества собственников помещений здания апартаментов, расположенного по адресу: <адрес>, коммунальные услуги за помещение 62/2, на момент подачи искового заявления оплачены в полном объеме. Лицевой счет по спорному помещению заведен в бухгалтерии на ФИО1

Разрешая требования ФИО1 о регистрации за ним права собственности на спорное помещение, суд исходит из следующего.

В силу абзаца первого пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В пункте 60 Постановления, исходя из нормы п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации разъяснено, в частности, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно пункту 61 того же Постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В свою очередь, в пункте 63 того же Постановления содержится прямое указание о том, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации). Надлежащим способом защиты прав покупателя в этом случае является требование о государственной регистрации перехода права собственности, условием удовлетворения которого (если иное не предусмотрено договором купли-продажи) является передача имущества во владение покупателя.

Согласно п.15 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС РФ от 04.12.2013г., квартиры, являющиеся предметом договора, по которому предусмотрены права лиц на получение этих квартир по окончанию строительства, не могут быть переданы в залог иным лицам или обременены иным образом. Более того, п. 16 указанного Обзора установлено, что требования о признании права собственности на помещение подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору и квартира ему передана. Требование о регистрации права является разновидностью требования о признании права.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Договор полностью оплачен истцом. Строительство дома завершено, дом введен в эксплуатацию, помещение передано Истцу по акту приема-передачи. Помещение поставлено на кадастровый учет КН\УН 66:41:0603006:54, помещение имеет следующие характеристики: общая площадь 31,3 кв.м., расположено на 6 этаже дома по <адрес>.

Ответчик ООО «КомплексСтрой» не оспаривает право истца на вышеуказанное помещение.

В связи с изложенным выше, суд приходит к выводу о законности требований ФИО1 о регистрации за ним права собственности на спорный объект недвижимого имущества.

Истцом также заявлены требования об освобождении спорного имущества от ареста. Согласно статье 80 Федерального закона N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника.

В силу п. 2 ст. 442 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заявленный лицами, не принимавшими участия в деле, спор, связанный с принадлежностью имущества, на которое обращено взыскание, рассматривается судом по правилам искового производства. Согласно п.51 Совместного Постановления Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ № ****** от 29.04.2010г., такие споры рассматриваются в соответствии с подведомственностью дел по правилам искового производства независимо от того, наложен арест в порядке обеспечения иска или в рамках исполнительного производства. Ответчиками по таким искам являются должник, у которого произведен арест имущества, и лица, в интересах которых наложен арест на имущество. Ответчиком по иску об оспаривании обременения является лицо, за которым обременение зарегистрировано (п.53).

Указанный порядок применим и в настоящем деле при рассмотрении требования ФИО1, об освобождении от ареста объекта недвижимости, приобретенного им по договору долевого участия в строительстве, в отношении которого имеется созданное арестом препятствие для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

Так по смыслу норм ч. 2 ст. 442 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 119 Федерального закона N 29-ФЗ "Об исполнительном производстве", п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об освобождении имущества от ареста может быть предъявлен собственником этого имущества или иным лицом, владеющим имуществом по основаниям, предусмотренным законом или договором. Следовательно, обращаясь в суд с иском об освобождении имущества от ареста (исключении из описи), истец должен доказать наличие у него права на это имущество.

Как разъяснено в абз. 2 п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу ст. 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

Как следует из материалов дела, в Управление Росреестра обратился ФИО1 с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на спорное помещение на основании договора долевого участия в строительстве, которому было сообщено об отказе в государственной регистрации права собственности. Причиной отказа послужило наложение запрета производить регистрационные действия в отношении спорного помещения судебным приставом-исполнителем ФИО7 на основании постановления Кировского РОСП 04.02.2016г., вынесенного в рамках исполнительного производства № ******-СД, должник - ООО «КомплексСтрой». Дата государственной регистрации запрета –06.05.2016г.

В сложившейся в настоящем деле ситуации регистрации перехода права собственности по договору между ООО «КомплексСтрой» и ФИО1 препятствует постановление, принятое судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства № ******-СД по требованию кредитора продавца в силу имеющихся у последнего денежных обязательств, то есть обстоятельства, препятствующие государственной регистрации, возникли вследствие наличия иных договорных отношений у продавца, участником которых ФИО1 не является.

При этом юридически значимым обстоятельством при разрешении настоящего спора состоит определение того, является ли приоритетным право ФИО3 и ФИО2 получить удовлетворение их денежных требований за счет имущества ООО «КомплексСтрой», в состав которого формально входит спорное помещение, либо право ФИО1 получить это спорное помещение в собственность во исполнение имеющегося перед ним обязательства ООО «КомплексСтрой» по передаче индивидуально-определенной вещи, основанного на договоре долевого участия в строительстве.

При этом, право ФИО1 требовать передачи объекта в его собственность обладает приоритетом перед интересами кредиторов ООО «КомплексСтрой», претендующей на удовлетворение их денежных требований за счет стоимости имущества должника, в состав которого входит спорный объект недвижимости.

Разъяснение, содержащееся в пункте 60 вышеназванного Постановления, о праве покупателя на защиту своего владения после передачи ему недвижимого имущества, но до государственной регистрации права собственности, предполагает, в том числе невозможность обращения на такое имущество взыскания по требованиям кредиторов продавца, независимо от времени возникновения соответствующих прав требования.

При разрешении спора, исходя из сходного характера правоотношений, подлежат учету и нормы ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации о последствиях неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь, согласно которым в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Такой подход согласуется с разъяснениями, содержащимися в пункте 5 Постановления Пленума ВАС Российской Федерации N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", где указано, в частности, что покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик.

Следовательно, при наличии установленного договором обязательства по передаче объекта недвижимости в собственность продавца и при наличии факта передачи этого объекта во владение покупателя, который в связи с этим вправе требовать государственной регистрации перехода права собственности, кредиторы продавца не имеют права на обращение взыскания на такой объект лишь на том основании, что государственная регистрация перехода права собственности еще не состоялась и что это право признается принадлежащим должнику.

При этом какие-либо данные, свидетельствующие о том, что основания для обращения взыскания на спорное нежилое помещение по денежным требованиям ФИО3 и ФИО2 возникли ранее заключения договора в отношении спорного объекта недвижимости между ФИО1 и ООО «КомплексСтрой» в материалах дела отсутствуют. На момент заключения договора между ФИО1 и ООО «КомплексСтрой» (ДД.ММ.ГГГГг.), отсутствовали возбужденные исполнительные производства (первоначальные до объединения), взыскателями по которым являются ФИО2 и ФИО3

При этом, напротив, истцом в соответствии с правилами ст.ст. 12,56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие о том, что он оплатил ООО «КомплексСтрой» стоимость спорного помещения, что подтверждается не только выданной справкой но и пояснениями представителя ООО «КомплексСтрой» в судебном заседании.

Кроме того, в материалы дела истцом представлены квитанции за жилищно-коммунальные услуги, оборотно-сальдовая ведомость, а также заключенный между ним и ООО «Управляющая компания ЭКО» договор управления общим имуществом, договор о формировании фонда капитального ремонта, бюллетень голосования внеочередного собрания собственников помещений в административном здании по адресу: <адрес>,м <адрес>А. Представленные доказательства, по мнению суда, подтверждают факт передачи ФИО1 в пользование спорного помещения и реальное пользование им.

Учитывая, что ФИО1 вправе претендовать на спорное помещение в силу заключенного с ООО «КомплексСтрой» договора, при этом наличие ареста (запрет на совершение регистрационный действий, действий по исключению из госреестра) препятствуют истцу зарегистрировать переход права собственности, суд считает возможным отменить запрет на совершение регистрационный действий, действий по исключению из госреестра, наложенный постановлением судебного пристава-исполнителя <адрес> отдела судебных приставов <адрес> от 04.02.2016г. в рамках исполнительного производства от 01.08.2016г. № ******-СД.

Что касается доводов судебного пристава-исполнителя ФИО7 о том, что при заключении договора между ФИО1 и ООО «КомплексСтрой» были нарушены нормы закона, договоры заключены позднее указанных в них дат, то ввиду отсутствия надлежаще оформленного иска, и с учетом недоказанности материалами дела указанных обстоятельств, суд не находит достаточных правовых оснований для возможности прийти к однозначному выводу о недействительности (ничтожности) указанных выше договоров. По смыслу правил п.4 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч.1 ст.12 и ч.3 ст.196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации применение данных последствий является правом, а не обязанностью суда. В этой связи, в рамках рассмотрения данного дела действительность договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ООО «КомплексСтрой» предметом исследования суда не является.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «КомплексСтрой», ФИО3 и ФИО2 об освобождении имущества от ареста, регистрации права собственности на объект недвижимости удовлетворить.

Освободить от ареста (запрет на совершение регистрационный действий, действий по исключению из госреестра) нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, пом.62/2, этаж 6, кадастровый № ******, наложенного

<адрес> отдела УФССП <адрес> от 04.02.2016г. на основании материалов и\п от 18.12.2015г. № ******-ИП, возбужденного на основании и\л № ФС 008337618 от 11.12.2015г. выдан Верх-Исетским районным судом <адрес>, судебный пристав-исполнитель ФИО6

<адрес> отдела УФССП <адрес> на основании материалов и\п от 28.12.2015г. № ******-ИП, возбужденного на основании и\л № ФС 008314447 от 24.12.2015г., выданного Кировским районным судом <адрес>, судебный пристав исполнитель ФИО7

<адрес> отдела УФССП <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг. на основании материалов и\п от 20.06.2016г. № ******-ИП возбужденного на основании и\л № ФС 010975806 от30.05.2016г., выданного Октябрьским районным судом <адрес>, судебный пристав-исполнитель ФИО7

Дата регистрации запрета – 06.05.2016г.

Зарегистрировать права собственности ФИО1, на нежилое помещение общей площадью 31,3 кв.м., этаж 6, адрес Россия, <адрес>, пом.62/2 этаж 6, кадастровый № ******.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения в мотивированном виде путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд.

Судья О.М.Полякова