Решение от 02.11.2024 по делу № 2-4125/2024 от 02.04.2024

Мотивированное решение суда изготовлено и подписано 07.11.2024

УИД: 66RS0001-01-2024-002763-32

№ 2-4125/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 ноября 2024 года г. Екатеринбург

Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области

в составе председательствующего судьи Поваго К.С.,

при секретаре Валеевой В.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Специализированный застройщик «УГМК-Макаровский» к Панкратову Сергею Николаевичу, Харловой Оксане Вениаминовне о взыскании задолженности по оплате цены договора, задолженности по оплате денежных средств за разницу между проектной и фактической площадью договора, взыскании неустоек, по встречуному иску Панкратова Сергея Николаевича, Харловой Оксаны Вениаминовны к АО «Специализированный застройщик «УГМК-Макаровский» о признании незаконными требований о взыскании денежных средств, неустойки, о возложении обязанности, взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов

УСТАНОВИЛ:

АО «СЗ «УГМК-Макаровский» обратился в суд с иском, в котором указал, что между АО «Специализированный застройщик «УГМК-Макаровский» и Панкратовым С.Н., Харловой О.В. заключен Договор участия в долевом строительстве № № от 18.05.2021 г.

Объектом долевого строительства в соответствии с договором является жилое помещение (трехкомнатная квартира, расположенная на девятом этаже, общей проектной площадью 110.3 кв.м.), подлежащая передаче участникам долевого строительства после получения разрешения па ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, и входящее в состав указанного объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Согласно п.2.4 договора передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства будет производиться в срок не позднее 01 июля 2022 года.

В соответствии с п. 4.1 договора цена договора составляет 10 506 072 рублей, исходя из стоимости 1 кв.м. 98 195,85 рублей и общей площади объекта долевого строительства, равной 110.3 кв.м.

Вместе с тем, при проведении аудита договоров долевого участия в строительстве истцом было установлено, что в связи со счетной ошибкой, цена договора была рассчитана неверно.

Поскольку в соответствии с условиями договора цена договора определяется произведением стоимости 1 кв.м. помещения на общую площадь объекта долевого строительства, то цена договора должна составлять 10 831 002 рублей 25 копеек, исходя из стоимости 1 кв.м. 98 195,85 рублей и общей площади объекта долевого строительства, равной 110.3 кв.м. Таким образом, за ответчиками образовалась задолженность по оплате цены договора в размере 324 930 рублей 25 копеек.

16.02.2022 застройщик направил в адрес участника долевого строительства сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности передать объект долевого строительства по акту приема-передачи.

По результатам технической инвентаризации (обмеров) общая площадь объекта долевого строительства (с учетом лоджии с коэффициентом 0,5), составила 113,9 кв.м., что подтверждается выкопировкой их технического паспорта здания по адресу <адрес>, <адрес>, тогда как проектная площадь объекта долевого строительства составляла 110,3 кв.м., разница между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства составила более 3 % (3,26%) - 3,6 кв.м.

18.02.2022 застройщик направил участникам долевого строительства требование о доплате денежной суммы, составляющей разницу между проектной общей площадью квартиры 110,30 кв.м. и фактической общей площадью квартиры 113,90 кв.м. в большую сторону на 3,60 кв.м.

19.04.2022 сторонами был произведен комиссионный осмотр объекта долевого строительства, по результатам которого сторонами был составлен акт осмотра квартиры с перечнем несущественных строительных недостатков, которые были устранены ответчиком в надлежащий срок до 16.06.2022, о чем в акте осмотра сделана пометка.

Несмотря на устранение замечаний застройщиком ответчики направили в адрес истца письмо, содержащее необоснованный отказ от осуществления доплаты по договору и подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства.

Поскольку задолженность по оплате цены договора и задолженность по оплате денежных средств за разницу между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства не была оплачена участниками долевого строительства, в ответ на письмо ответчиков застройщик направил требование от 24.09.2023 с приложением искового заявления. Требование было отставлено ответчиками без ответа.

22.12.2023 истец направил ответчикам повторное требование о необходимости произведения доплаты по договору за разницу между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства, которое также оставлено ответчиками без ответа и без удовлетворения.

С учетом изложенного, истец просил солидарно взыскать с Панкратова Сергея Николаевича и Харловой Оксаны Вениаминовны задолженность по оплате цены договора в размере 324 930 рублей 25 копеек, задолженность по оплате денежных средств за разницу между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства в сумме 353 505 рублей 06 копеек; неустойку за просрочку исполнения обязательства по оплате денежных средств за разницу между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства за период с 01.07.2023 по 21.03.2024, которая составляет 23 419 рублей 71 копеек, продолжая начислять неустойку по день фактического исполнения обязательства; неустойку за просрочку исполнения обязательства по оплате цены договора в сумме 324 930 рублей 25 копеек за период с 01.11.2023 по 21.03.2024 11 535 рублей 02 копейки, продолжая начислять неустойку по день фактического исполнения обязательства.

Панкратов С.Н., Харлова О.В. обратились со встречными исковыми требованиями. В обоснование встречного иска указали, что 17.02.2022 застройщик направил участникам долевого строительства требование о доплате за превышающие квадратные метры на 3,60 кв.м. денежной суммы в размере 342 899 рублей
89 копеек.

19.04.2022, 16.07.2022 составлен акт осмотра квартиры, в котором указано, что помещения ванной комнаты, туалета имеют ниши (углубления), которые не предусмотрены в планировке квартиры. В результате появления вышеуказанных дополнительных элементов перепланировки помещений площадь квартиры увеличилась до 113,9 кв.м., что явилось требованием о доплате денежных средств за дополнительную площадь 342 899,89 руб.

22.06.2023 не согласившись, с требованием о доплате за «искусственно созданные
метры застройщиком» участники долевого строительства направили обращение.

24.09.2023 застройщиком направлено участникам долевого строительства требование о доплате денежной суммы 353 505,06 руб., и об отказе пересмотра доплаты за дополнительную площадь объекта долевого строительства.

19.04.2022 участниками долевого строительства получено заключение кадастрового инженера <ФИО>5 об определении общей площади жилого помещения, расположенного по адресу: Свердловская область, <адрес>, <адрес>. В заключении кадастрового инженера <ФИО>5 указано, что по результатам произведенных 19.04.2022 года измерений общая площадь квартиры составила 113,8 кв.м, а также приложена экспликация площади жилого помещения, в которой указано, что помещения ванной комнаты, туалета имеют ниши (углубления). Согласно экспликации к плану жилого помещения (<адрес>), расположенного по адресу: обл. Свердловская, г. <адрес> <адрес>, выданной 16.01.2024 СОГУП «Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» Свердловской области, общая площадь квартиры составляет 109,1 кв.м., площадь первой лоджии - 2,3 кв.м., площадь второй лоджии - 2,5 кв.м., то есть площадь квартиры с учетом лоджий - 113.9 кв.м.

06.02.2024 получено мнение специалиста архитектора № по результатам исследования проектной документации объекта недвижимости по адресу: Свердловская <адрес>, <адрес>.

Согласно мнению специалиста проектная площадь квартиры не соответствует фактической измеренной площади готовой переданной участникам долевого строительства квартиры. В метрическом выражении разница составляет порядка 3,5-3,6 кв.м. в сторону увеличения фактической площади, относительной проектной площади объекта. В процентном пересчете, превышение фактической измеренной площади готовой квартиры, относительно проектной площади, составляет от 3,2% до 3,3% К расхождению фактической общей площади с проектной площадью переданного объекта долевого строительства привели следующие изменения: изменение конфигурации перегородок блока сан.узлов, повлекшее включение в состав помещений дополнительной площади. А именно, блок помещений увеличился с 11,5 кв.м. до 13,9 кв.м. (прибавление 2,4 кв.м.) или, в ином выражении, произошло увеличение площади рассматриваемого блока на 20,9%. Отсутствие указанного в проекте слоя утепления стен лоджий, повлекшее увеличение площади блока помещений с 4,1 до 4,8 кв.м. (прибавление 0,9 кв.м.) или, произошло увеличение площади рассматриваемого блока на 17,1%.

Изменения в проект являются существенными, их невозможно отнести к допустимой погрешности при строительстве или проведении замеров.

Кроме того, отсутствие слоя утепления лоджий также является существенным строительным недостатком, поскольку ухудшаются качества эксплуатационных характеристик помещения.

Отступления от проектной документации не согласованы застройщиком с участниками долевого строительства, дополнительное соглашение об изменении цены договора отсутствует.

Следовательно, требование о доплате к цене договора и доплаты разницы между фактической и проектной площади квартиры - незаконно.

На основании вышеизложенного, истцы по встречному иску просили признать незаконным требование Акционерного общества «Специализированный застройщик «УГМК-Макаровский» о взыскании солидарно с Панкратова С.Н. и Харловой О.В. задолженности по оплате цены договора в размере 324 930 рублей 25 копеек, признать незаконным требование Акционерного общества «Специализированный застройщик «УГМК-Макаровский» о взыскании солидарно с Панкратова С.Н. и Харловой О.В. задолженности по оплате денежной средств за разницу между проектной площадью квартиры 110,30 кв.м. и фактической площадью квартиры 113,90 кв.м., в большую сторону на 3,60 кв.м. в размере 353 505 рублей 06 копеек. Признать незаконным требование Акционерного общества «Специализированный
застройщик «УГМК-Макаровский» о взыскании солидарно с Панкратова С.Н. и Харловой О.В. о взыскании неустойки за просрочку
исполнения обязательств по оплате цены договора за период с 22.03.2022 по 13.09.2023 в
сумме 76 498 рублей 49 копеек.

Обязать Акционерное общество «Специализированный застройщик «УГМК-
Макаровский» привести в соответствии с проектом площади следующих помещений в
квартире: ванная фактическая площадь 5,6 кв.м. до проектной площади 4,6 кв.м.; санузел фактическая площадь 3,4 кв.м. до проектной площади 2,4 кв.м.; ванная фактическая площадь 5,2 кв.м. до проектной площади 4,5 кв.м.; лоджия фактическая площадь 2,3 кв.м. до проектной площади 1,9 кв.м.; лоджия фактическая площадь 2,5 кв.м. до проектной площади 2,2 кв.м. Обязать Акционерное общество «Специализированный застройщик «УГМК-
Макаровский» произвести в соответствии с проектом утепление боковых стен 2-х лоджий. Внести в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости в
отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер:
№ изменения в площадь квартиры с 109,1 кв.м. на 106,2 кв.м.

Взыскать с Акционерного общества «Специализированный застройщик «УГМК-
Макаровский» в пользу Панкратова С.Н. компенсацию морального вреда в
размере 50 000 рублей,в пользу Харловой О.В. компенсацию морального вреда
в размере 50 000 рублей. Взыскать с Акционерного общества «Специализированный застройщик «УГМК- Макаровский» в пользу Панкратова С.Н. расходы по оплате архитектурного заключения 15 000 рублей, за первичную инвентаризацию ЕМУП БТИ
4 300 рублей, оплата СОГУП «Областной центр недвижимости»
2 043 рубля. Взыскать с Акционерного общества «Специализированный застройщик «УГМК-
Макаровский» в пользу Панкратова С.Н. расходы по оплате юридической
помощи 50 000 рублей.

В дальнейшем представитель истцов по встречному иску уточнил исковые требования, согласно которым просил признать незаконными все требования застройщика о взыскании денежных средств, возложив на ответчика обязанность по приведению квартиры в соответствии с проектом способом, указанным судебным экспертом в заключении.

Представитель истца по первоначальному иску исковые требования поддержал, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать. Представитель ответчиков по первоначальному иску просил отказать в удовлетворении первоначальных исковых требований, удовлетворить встречные исковые требования.

Ответчики Панкратов С.Н., Харлова О.В., представители третьих лиц ООО «АстраСтройИнветст», филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по УрФО в судебное заседание не явились.

Заслушав представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что 18.05.2021 между АО СЗ «УГМК-Макаровский» и Панкратовым С.Н., Харловой О.В. заключен договор № участия в долевом строительстве.

Согласно п. 4.1 договора цена договора представляет собой общий размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства застройщику по договору строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора составляет 10506072 руб., исходя из стоимости 1 кв.м. 98195.85 рублей и общей площади объекта долевого строительства, равной 110,3.

Цена договора может быть изменена с учетом условий п.2.3 договора и в иных случаях и в порядке, предусмотренном Договором.

Истцом по первоначальному иску заявлены требования о взыскании с ответчиков задолженности по оплате цены договора в размере 324930,25 рублей, исходя из того, что стоимость из расчета за 110.3 кв.м. должна составлять при умножении площади на стоимость 1 кв.м. в размере 98195,85 рублей -10831002 рубля.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

В силу п.п. 3 п. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор должен содержать: цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

В силу п.п. 1,3 ст. 525 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно п. 1,2,3 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

Таким образом, в том случае, когда хотя бы для одной из сторон обязательство не связано с предпринимательской деятельностью, одностороннее изменение обязательства лицо, осуществляющим предпринимательскую деятельность, возможно лишь в силу указания закона.

Из содержания указанных выше норм права в их взаимосвязи следует, что по общему правилу пересмотр цены товара в зависимости от изменения стоимости составляющих его компонентов допускается в случае, когда в договоре предусматривается такая возможность.

В силу п.1,3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Фиксация цены происходит в момент заключения договора.

Суд полагает, что застройщик изменить цену, согласованную при заключении договора, в одностороннем порядке не вправе.

Ответчики заключили договор участия в долевом строительстве, оплатили стоимость, в связи с чем у застройщика возникла обязанность по передаче ответчикам объекта долевого участия по цене, указанной в договоре долевого участия в строительстве.

В силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Представитель истца указал, что при проведении аудита договоров долевого участия в строительстве истцом было установлено, что в связи со счетной ошибкой, цена договора была рассчитана неверно.

Суд полагает, что счетная ошибка при формировании цены договора, не является основанием для взыскания с ответчиком разницы в цене договора, ввиду того, что стороны заключили договор, согласовав окончательную цену договора на момент подписания.

Техническая ошибка при формировании цена товара по вине застройщика, не является основанием для удовлетворения исковых требований в данной части.

Согласно акту приема-передачи обязанность участника долевого строительства по доплате цены договора согласно п.2.3 не исполнена надлежащим образом. Каких-либо неисполнений по п.4.1 акт приема-передачи не содержит.

Согласно п.п.1,2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Из п.4.1 договора следует, что пересмотр цены возможен только с учетом условий п.2.3 договора, то есть в связи с изменением площади объекта долевого строительства, каких-либо иных условий пересмотра цены договор не содержит.

Кроме того, суд принимает во внимание то обстоятельство, что ответчики являются потребителями, экономически более слабой стороной, цена была сформирована и указана в договоре застройщиком, в связи с чем суд не усматривает оснований для взыскания с ответчиков разницы в цене договора в размере 324930,25 рублей.

На основании изложенного, суд отказывает во взыскании доплаты в размере 324930,25 рублей и во взыскании неустойки на указанную сумму.

С учетом изложенного, суд удовлетворяет встречное исковое требование о признании незаконным требования АО «СЗ «УГМК-Макаровский» о взыскании денежных средств по оплате цены договора в размере 324930,25 рублей, неустойки по требованию по оплате цены договора в размере 324930,25 рублей.

Разрешая требование о взыскании с ответчиков разницы в цене между фактически переданной и проектной площадью, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В соответствии с п.2.3 договора стороны договорились считать общую площадь объекта долевого строительства как сумму площадей всех жилых и нежилых помещений квартиры, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3. Общая площадь объекта долевого строительства подлежит уточнению после постановки застройщиком на кадастровый учет объекта долевого строительства в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

При изменении общей площади объекта долевого строительства стороны договорились действовать следующим образом: в случае, когда фактическая общая площадь объекта долевого строительства по данным кадастрового учета будет отличаться от проектной в большую сторону, более чем на 3% (три процента), участник долевого строительства оплачивает денежные средства за разницу в площади в квадратных метрах с учетом одного десятичного знака после запятой, исходя из стоимости 1 квадратного метра площади, исчисленной из цены договора на дату его заключения. В случае доплаты цены договора по перерасчету участник долевого строительства производит такую доплату в течении 10 (десяти) рабочих дней с момента получения уведомления от застройщика до подписания сторонами Акта-приема передачи объекта долевого строительства,

В соответствии с приложением № к договору № № сторонами был согласован предварительный план квартиры.

В силу п.4.1 договора общая площадь договора составляла 110,3 кв.м.

Из акта-приема передачи следует, что общая площадь квартиры составляет 113,90 кв.м. с учетом лоджии, балкона, террасы с коэффициентами 0,5 и 0,3.

Таким образом, истец (застройщик) предъявил требование о взыскании доплаты в размере 353505,06 рублей в связи с увеличением площади на 3.6 кв.м. и соответственно на 3,26%.

Общая приведенная площадь жилого помещения увеличилась по сравнению с той, в которой она была определена в договоре.

Поскольку площадь фактически переданного жилого помещения превысила оплаченную площадь квартиры на 3,6 кв. м, то суд требование о доплате признает обоснованным с учетом согласования между сторонами указанного условия в п.2.3 договора.

Суд полагает необходимым отклонить доводы ответчиков о том, что с ними была согласована площадь, и они возражают против ее увеличения, кроме того увеличение произошло за счет ниш, не имеющих потребительской ценности для них, поскольку условия договора предусматривают возможность взимания доплаты по договору участия в долевом строительстве за увеличение площади квартиры.

С учетом того, что сторонами было согласно условие, согласно которому участники долевого строительства обязаны оплатить денежные средства в случае превышения разницы в площади в 3%, то требование истца является обоснованным.

Из материалов дела следует, что в адрес Панкратова С.Н., Харловой О.В. 17.02.2022 было направлено требование о доплате в связи с увеличением общей площади по результатам технической инвентаризации.

Представитель Панкратовой С.Н., Харловой О.В. в судебном заседании указал, что не оспаривает факт увеличения площади, между тем полагал, что отсутствуют основания для взыскания разницы в связи с тем, что увеличение произошло за счет ниш, которые не несут для потребителя никакой потребительской ценности, никаким образом не могут быть использованы, в том числе ухудшают внешний вид санузлов.

По ходатайству представителя ответчиков была назначена экспертиза.

Согласно выводам эксперта образованные ниши в помещениях санузлов квартиры - ванная комната (помещение 9) и санузел (помещение 4), приложение 3. План-схема объекта жилой квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес> не являются недостатком, ухудшающим эксплуатационные свойства квартиры, и недостатком, ухудшающим потребительские свойства санузлов.

Образованные ниши являются следствием изменения конфигурации вентиляционных шахт (отраженных на планах в договоре №НК-2.1-9-42 участия в долевом строительстве от 18.05.2021 года) и планировочных решений помещений организацией, осуществляющей строительство исследуемого объекта.

Наиболее рациональным решением, по мнению эксперта, с учётом невозможности монтажа бытовой техники в ниши и веяния минималистичных вариантов интерьера будет устройство фальшстен по металлическому каркасу из ГКЛ с целью скрытия ниш и приведения помещений санузла и ванной комнаты к практичной прямоугольной форме.

Отсутствие слоя утепления на стенах лоджий в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, не является недостатком, ухудшающим эксплуатационные свойства квартиры.

Утепление стен лоджий выполнено с наружной стороны с заведением слоя утепления на профиль оконной конструкции.

Увеличение общей площади квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, за счет образованных ниш в помещениях санузлов, отсутствия слоя утепления на стенах лоджий относительно площади, указанной в договоре участия в долевом строительстве № № от 18.05.2021 с учетом приложения № к договору (предварительный план квартиры) составило 2,4 м2.

Суд принимает во внимание выводы данного заключения, поскольку исследование проведено экспертом, имеющим необходимую квалификацию в соответствующей области знаний.

В судебном заседании эксперт пояснил, что потребительской ценности ниши не имеют.

Между тем, суд, оценивая возражения ответчиков по первоначальному иску в данной части, полагает, что они не имеет правового значения для разрешения спора, ввиду того, что сторонами было согласовано условие, согласно которому площадь квартиры может быть изменена, при превышении площади на 3%, и участник долевого строительства обязан доплатить разницу в площади.

Кроме того, суд принимает во внимание то обстоятельство, что появление ниш, и их соответствующий размер был связан с тем, что место размещения воздуховодов в квартирах обусловлен конструктивными особенностями здания. Сечение вентиляционных каналов изменяется в зависимости от этажа, на котором расположено помещение для соблюдения установленных СНиП объема транзита воздуха, давления, скорости, что следует из ответа ООО «АР Проект» от 16.07.2024 (л.д. 173, 2 том)

Договором участия в долевом строительстве также предусмотрено, что стороны допускают возможность корректировки застройщиком проектной документации объекта долевого строительства, без уведомления участника долевого строительства (п.2.9. договора).

При назначении экспертизы представитель ответчиков Панкратова С.Н., Харлова О.В. не оспаривал размер площади, которая изменилась в связи с увеличением.

Представителем ответчиков по первоначальному иску было представлено мнение специалиста архитектора №, согласно которому фактическая площадь готовой квартиры, относительно проектной площади, составляет от 3,2-3,3% (л.д. 88 том 2).

С учетом того, что условие договора предусматривает перерасчет суммы цены договора, в зависимости от увеличения площади квартиры на 3%, не предусмотрено согласование с участниками долевого строительства изменения проектной документации, каких-либо дополнительных условий относительно увеличения площади договор не содержит, суд приходит к выводу о том, что поскольку сторонами согласованы условия, при наступлении которых может быть пересмотрена цена договора, фактическая площадь квартиры, переданная больше проектной площади, суд приходит к обоснованности требования застройщика к участнику долевого строительства о доплате по договору.

Поскольку площадь квартиры изменилась на 3,6 кв.м., то в пользу истца подлежит взысканию 353505,06 рублей из расчёта: 3,6* 98195,85.

Сам факт того, что ответчики по первоначальному иску полагают, что созданные ниши не имеют потребительской ценности, правового значения не имеет.

В силу ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Истцом АО СЗ «УГМК-Макаровский» заявлен ко взысканию период с 01.07.2023 по 21.03.2024 в размере 23419,71 рублей с продолжением начисления неустойки.

17.02.2022 в адрес ответчиков по первоначальному иску было направлено требование о доплате, между тем указанное требование не было получено.

Как следует из встречного иска 22.06.2023 истцы по встречному иску направили в адрес застройщика обращение, в связи с несогласием с требования о доплате, таким образом, ответчики по встречному иску знали о предъявленном требовании.

Ответчики не отрицали факт того, что им предъявлялось требование о доплате.

С учетом изложенного, на основании ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" суд полагает возможным взыскать неустойку в размере 23419,71 рублей исходя из расчета: 353505,06*265*1/300*7,5%.

В свою очередь представителем ответчиков заявлено ходатайство о снижении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Принимая во внимание размер заявленной ко взысканию неустойки, отсутствие доказательств, подтверждающих возникновение у истца неблагоприятных последствий, наступивших в связи с нарушением ответчиками обязательств, суд считает возможным на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки до 10 000 рублей.

Также истцом заявлено требование о начислении неустойки за каждый день просрочки по день фактического исполнения решения суда.

Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7"О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

На основании изложенного, подлежит продолжению начисление неустойки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства за каждый день просрочки по день фактического исполнения решения суда исходя из стоимости 353505 рублей 06 копеек после окончания действия моратория, установленного Постановлением Правительства Российской Федерации № 326 от 18.03.2024.

Ответчики Панкратов С.Н., Харлова О.В. также полагали, что площадь квартиры увеличилась за счет того, что проектом было предусмотрено утепление боковых стен на двух лоджиях согласно предварительному плану квартиры, между тем фактически в квартире отсутствует слой утепления за счет чего произошло увеличение размера помещения.

В связи с чем истцы по встречному иску просили возложить на застройщика обязанность произвести в соответствии с проектом утепление боковых стен двух лоджий.

Согласно письму ООО «АР Проект» в соответствии с техническим заданием в проекте предусмотрены лоджии с возможностью эксплуатации в осенне-весенний период. Данное решение обеспечено применением ограждающих конструкций с требуемой тепловодностью, а также установкой радиаторов отопления непосредственно на лоджиях. При таких условиях утепление оговоренных ограждающих лоджий, не только не является обязательным, но и не рекомендуется, поскольку может привести к накоплению влаги в теплоизоляционном слое.

Согласно заключению эксперта отсутствие слоя утепления на стенах лоджии, не является недостатком, ухудшающим эксплуатационные свойства квартиры.

На основании изложенного, суд отказывает в удовлетворении требования о возложении обязанности на ответчика по встречному иску о проведении утепления боковых стен лоджий в соответствии с проектом, поскольку отсутствие утепление не является недостатком, кроме того, в соответствии с п.2.9 договора застройщик вправе вносить изменения в проектную документацию без согласования.

С учетом того, что суд пришел к выводу о том, что произошло увеличение площади, каких-либо нарушений в связи с увеличением площади квартиры со стороны застройщика суд не усмотрел, а также в связи с тем, что суд пришел к обоснованности требования застройщика о доплате за увеличение площади квартиры, суд отказывает в удовлетворении встречных требований о признании незаконным требования АО СЗ «УГМК- Макаровский» о взыскании доплаты в размере 353505,06 рублей, незаконным требования о взыскании неустойки за доплату, о возложении обязанности по приведению помещений в соответствии с проектом, о внесении сведений в ЕГРН.

С учетом того, что с участниками долевого строительства был согласован предварительный план объекта, застройщик в силу п.2.9 договора вправе корректировать проектную документацию, эксперт не установил, что возникшие ниши и отсутствующий слой утепления является недостатком, ухудшающим эксплуатационные свойства квартиры, а также принимая во внимание, что изменения в площади вызваны изменением конфигурации вентиляционных шахт, а стены лоджии утеплены с наружной стороны, внутри помещения имеется отопительный прибор, оснований для приведения санузлов, ванной, лоджий к площади, указанной в соответствии с проектом, не имеется, как и оснований для возложения на ответчика обязанности по внесению сведений об иной площади в ЕГРН.

Согласно п. 2 ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

В качестве основания для компенсации морального вреда представитель Панкратова С.Н., Харловой О.В. указал на то, что участники объекта долевого строительства как потребители переживают морально нравственные страдания из-за передачи объекта долевого строительства с нишами, которые невозможно использовать и которые ухудшают вид квартиры. Между тем, поскольку в указанной части суд не нашел нарушений прав потребителей со стороны застройщика в части предъявления требований к осуществлению доплаты за увеличение площади, суд не находит оснований для удовлетворения требования о компенсации морального вреда.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно статье 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение, суд по её письменному ходатайству присуждает с другой стороны возместить расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Ответчики просят возместить за счет ответчика судебные расходы в размере 50 000 рублей на оплату юридических услуг, расходы по оплате архитектурного заключения в размере 15000 рублей, расходы по первичной инвентаризации ЕМУП БТИ в размере 4030 рублей, расходы за подготовку поэтажного плата в размере 2043 рублей.

Суд не находит оснований для взыскания указанных расходов, в связи с тем, что расходы по первичной инвентаризации ЕМУП БТИ за подготовку поэтажного как указал представитель ответчиков по встречному иску были понесены для составления архитектурного заключения, при этом расходы по архитектурному заключению были понесены для обоснования незаконности предъявленного требования о доплате разницы между проектной и фактической площадью, и поскольку в удовлетворении указанного требования было отказано, суд полагает, что отсутствуют основания для взыскания указанных расходов с истца по первоначальному иску.

Судебные расходы на представительские расходы не подтверждены, поскольку не представлен договор оказанию юридических услуг, представлен лишь последний лист соглашения.

При этом, поскольку частично были удовлетворены первоначальные исковые требования, суд взыскивает с ответчиков в пользу первоначального истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 6835,05 рублей.

Руководствуясь статьями 12, 55, 56, 57, 194-198, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ «░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ «░░░░-░░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░ «░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ «░░░░-░░░░░░░░░░░» ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 353505 ░░░░░░ 06 ░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 10000 ░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ 353505 ░░░░░░ 06 ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ № 326 ░░ 18.03.2024, ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 6835 ░░░░░░ 05 ░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░ «░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ «░░░░-░░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ «░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ «░░░░-░░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 324930 ░░░░░░ 25 ░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 324930 ░░░░░░ 25 ░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░ ░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░ ░░░░-░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░: ░.░. ░░░░░░