Решение по делу № 8Г-23003/2023 [88-28021/2023] от 11.07.2023

ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Судья Оськин Д.В.                                     Дело №88-28021/2023

ГСК Ямпольская В.Д. (докл.)                            № дела суда 1-й инстанции 2-5876/2022

       Мантул Н.М.

    Дунюшкина Н.В.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Краснодар                                                                   22 августа 2023 года

    Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

    председательствующего Брянского В.Ю.

судей Думушкиной В.М., Косарева И.Э.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску заместителя Генерального прокурора Российской Федерации, действующего в интересах неопределенного круга лиц и Российской Федерации, к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 о признании сделок недействительными (ничтожными), применении последствий их недействительности, признании объектов капитального строительства самовольными и обязании произвести их снос,

по кассационным жалобам представителя ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7 - ФИО14, представителя третьего лица АО «Хоста чай» - ФИО13 на решение Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 21 октября 2022 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 30 марта 2023 года.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю., выслушав участников процесса, судебная коллегия

установила:

заместитель Генерального прокурора РФ, действуя в интересах Российской Федерации и неопределенного круга лиц, обратился в Адлерский районный суд г. Сочи Краснодарского края с иском, впоследствии уточненным в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - МТУ Росимущества), ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 о признании сделок недействительными (ничтожными), применении их недействительности, признании строений самовольными постройками и обязании произвести их снос.

К участию в деле в качестве лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, АО «Хоста-Чай».

В обоснование исковых требований указано, что проведенными Генеральной прокуратурой РФ надзорными мероприятиями вскрыты многочисленные факты принятия ТУ Росимущества по Краснодарскому краю (далее – ТУ Росимущества) противоречащих закону решений, которые привели к незаконному изменению вида разрешенного использования земельного участка площадью 1,8 га, его дроблению, дальнейшему выбытию из состава земель сельскохозяйственного использования и несанкционированной застройке.

Так, в результате реорганизации Верхне-Хостинского чайного совхоза, являвшегося одним из крупнейших государственных сельскохозяйственных предприятий, осуществлявших разведение чая в Краснодарском крае, в 1992 году зарегистрировано АОЗТ «Хоста-Чай», которое в 1997 году преобразовано в закрытое акционерное общество, в 2017 году – акционерное общество, в 2019 году – публичное акционерное общество, в 2021 году снова в акционерное общество.

Администрацией г. Сочи в 1993 году АОЗТ «Хоста чай» в постоянное (бессрочное) пользование из состава земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования предоставлен земельный участок, площадь которого по результатам проведенных в дальнейшем работ по межеванию и распределению земельного фонда по категориям составила 404 га.

Часть участков в дальнейшем изъята и перераспределена в установленном порядке.

Впоследствии, как указывает истец, ответчики в нарушение требований земельного законодательства совершили действия, направленные на незаконный вывод земельного участка из сельскохозяйственного оборота для последующего осуществления на нем строительства объектов недвижимости, их реализации и получения незаконного обогащения.

В этих целях в 2005 и 2007 годах в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования ЗАО «Хоста-Чай» в аренду на 49 лет без проведения торгов для сельскохозяйственного использования предоставлено 62 земельных участка общей площадью 299,28 га, в том числе участок с кадастровым номером № площадью 18 242 кв.м. из состава земель сельскохозяйственного назначения.

При этом, как показали надзорные мероприятия, после реорганизации Верхне-Хостинского чайного совхоза численность работников постоянно сокращалась и в последние годы составляла 18 человек, сельскохозяйственной техники общество не имело и не приобретало, листосборная площадь чайных плантаций отсутствовала, что исключало возможность обработки предоставленных земельных участков общей площадью 404 га. Мероприятия по охране и повышению плодородия почв также не проводились.

Более того, ЗАО «Хоста-Чай», не используя земельный участок с кадастровым номером № в сельскохозяйственной деятельности, безвозмездно переуступило право аренды другому арендатору, который, также не имея соответствующих намерений, передал его последующему недобросовестному землепользователю. В дальнейшем в отношении участка не раз произведена уступка права аренды, его арендаторы неправомерно, в нарушение договора, при этом с согласия руководства ТУ Росимущества дважды осуществили изменение вида разрешенного использования участка на виды, предусматривающие застройку жилыми домами и иными объектами недвижимости, а также произвели его раздел на 24 отдельных участка. Права аренды распределены между аффилированными между собой лицами, которые застроили участки, что привело к выбытию их из сельскохозяйственного оборота.

Из этих обстоятельств, по мнению прокурора, следует, что ЗАО «Хоста чай», заключая договоры аренды, заведомо не преследовало цели исполнения их условий и использования земельных участков по назначению, сельскохозяйственную деятельность на них не вело и возможности для этого не имело. В свою очередь ТУ Росимущества достоверно знало об указанных обстоятельствах и отсутствии правовых оснований для передачи земли в аренду, однако совместно с обществом действовало вопреки интересам Российской Федерации.

По утверждению истца, действия сторон оспариваемых сделок были направлены лишь на сохранение и юридическое закрепление прав на землю за коммерческой организацией на максимально выгодных и привлекательных условиях для дальнейшего вовлечения ее в экономический оборот и извлечения сверхприбыли от продажи прав на использование федерального имущества. При этом раздел единого землевладения создавал благоприятные и необходимые условия для дальнейшей передачи прав на сформированные земельные участки значительному числу лиц, тогда как для рационального сельскохозяйственного использования одним землепользователем раздел, очевидно, не требовался.

Ссылаясь на положения статей 168, 170 Гражданского кодекса РФ, истец просил признать обозначенные сделки недействительными (ничтожными), поскольку они совершены без намерения создать соответствующие правовые последствия в виде обработки, повышения плодородия сельскохозяйственных земель и производства продукции для удовлетворения нужд общества и продовольственной безопасности страны.

Как указано в иске, впоследствии права аренды в отношении указанных земельных участков переуступлены аффилированным ЗАО «Хоста чай» физическим и юридическим лицам.

По утверждению истца, переуступка прав аренды осуществлялись безвозмездно либо по заниженным ценам, между узким кругом лиц, не имеющих намерений на ведение сельского хозяйства, что свидетельствует об отсутствии экономического интереса к сделкам и обеспечению их взаимовыгодности. Подобное нерыночное и согласованное поведение является признаком доверительных отношений между участниками сделок и указывает на наличие у них иных договоренностей, определяющих имущественный интерес каждого по итогам незаконного вывода государственных земель. В рамках надзорной деятельности прокурором установлена взаимосвязь ЗАО «Хоста чай» и иных лиц из числа последующих арендаторов, что подтверждает наличие у них единого умысла.

Продолжая реализовывать умысел на вывод государственных земель из сельскохозяйственного оборота и их несанкционированную застройку, ТУ Росимущества по заявлению ЗАО «Хоста чай» изданы распоряжения об изменении разрешенного использования указанных выше земельных участков на виды, не связанные с осуществлением сельскохозяйственной деятельности и предусматривающие застройку жилыми домами и иными объектами недвижимости.

В связи с изменением видов разрешенного использования земельных участков, оформленных правовыми актами МТУ Росимущества, между последним и арендаторами заключены дополнительные соглашения к первоначальным договорам аренды (об изменении видов разрешенного использования земельных участков, установленных договором аренды, на виды, установленные распоряжениями МТУ Росимущества), а также договоры аренды вновь образованных земельных участков, которые оспариваются прокурором как совершенные в обход предусмотренной статьей 39.6 Земельного кодекса РФ (ранее – ст. 30, 30.1, 38.1 ЗК РФ) процедуры, без проведения торгов, что недопустимо.

В дальнейшем отдельные лица из числа ответчиков, возвели на чаепригодных землях объекты капитального строительства.

В связи с этим прокурор полагал, что указанные в иске договоры аренды и дополнительные соглашения к ним являются недействительными (ничтожными) сделками, поскольку совершены с нарушением закона, в обход установленной процедуры предоставления земельных участков для целей строительства, и нарушают права Российской Федерации, как собственника имущества, и неопределенного круга лиц.

Поскольку ничтожные сделки недействительны с момента их совершения и не влекут юридических последствий, в связи с чем не породили права пользования земельными участками как у ЗАО «Хоста чай», так и у последующих арендаторов, в том числе действующих – ответчиков, последние не вправе были возводить на них объекты капитального строительства и при проявлении должной осмотрительности допускать подобных действий.

По утверждению истца, характер и последовательность совершенных сделок, неоднократная смена арендаторов и непродолжительные сроки владения в совокупности с иными обстоятельствами подтверждают ранее избранную линию поведения вовлеченных лиц по застройке непредназначенных для этого земельных участков, что в свою очередь обеспечивало условия для последующего приобретения их в собственность в льготном порядке в отсутствие конкурентных процедур.

При этом, по мнению прокурора, ответчики осознавали, что пригодные для сельскохозяйственного использования земли подлежат особой правовой охране, а их застройка не только повлечет выбытие соответствующих земельных участков из сельскохозяйственного оборота, но и создаст непосредственную угрозу продовольственной безопасности РФ. Восстановление же плодородия и первоначальных свойств спорных участков требует значительных временных и финансовых затрат.

В свою очередь со стороны ТУ Росимущества надлежащий контроль использования государственной собственности не осуществлялся, меры реагирования в рамках предоставленных полномочий не принимались, напротив, при наличии очевидных признаков злоупотреблений землепользователям оказывалось всяческое содействие по достижению противоправного результата.

Указанные действия уполномоченных должностных лиц, руководства ЗАО «Хоста чай» и последующих арендаторов в соответствии с положениями статей 1, 5, 10 Гражданского кодекса РФ истец полагал незаконными, направленными на конечное обогащение в ущерб публичным интересам, не отвечающими правилам сложившегося делового оборота, так как никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, действовать в обход закона и с преследованием противоправных целей.

Учитывая изложенное и недобросовестное поведение ответчиков, истец в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ также просил признать возведенные на спорных земельных участках постройки самовольными и обязать произвести их снос.

Одновременно указал, что земельные участки расположены в черте муниципального образования город-курорт Сочи, в границах 2 зоны округа горно-санитарной охраны, где запрещается размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую природную среду и приводящих к истощению природных лечебных ресурсов.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, приведенного нормативного правового обоснования и уточнения в ходе судебного разбирательства требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, истец просил признать оспариваемые сделки недействительными (ничтожными), применить последствия их недействительности путем погашения в Едином государственном реестре недвижимости записей о праве аренды в отношении указанных земельных участков, а также возложить на ответчиков обязанность по возврату указанных земельных участков МТУ Росимущества по акту приема-передачи в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу. Одновременно просил признать объекты капитального строительства, расположенные на данных земельных участках, самовольными постройками и возложить на ответчиков обязанность осуществить их снос в тот же срок.

Решением Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 21 октября 2022 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 30 марта 2023 года, исковые требования удовлетворены.

В кассационных жалобах представитель ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7 - ФИО14, представитель третьего лица АО «Хоста чай» - ФИО13, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, ставят вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7 - ФИО14, представитель третьего лица АО «Хоста чай» - ФИО13 поддержали доводы кассационных жалоб, просили отменить оспариваемые судебные постановления и вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании кассационной инстанции прокурор отдела управления Главного управления генеральной прокуратуры Российской Федерации – ФИО15, полагая вынесенные по делу судебные постановления законными и обоснованными, просила оставить их без изменения, жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда не явились.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Согласно статье 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Указанных оснований по результатам изучения доводов кассационной жалобы по материалам дела не установлено.

В силу статей 9, 36 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Каждый имеет право на благоприятную окружающую среду, достоверную информацию о ее состоянии и на возмещение ущерба, причиненного его здоровью или имуществу экологическим правонарушением. Этому праву корреспондирует обязанность каждого сохранять природу и окружающую среду, бережно относиться к природным богатствам (статьи 42, 58 Конституции РФ).

Данные конституционные положения распространяются на всех граждан и юридических лиц без исключения. При этом они особо выделяют среди прочих объектов гражданского оборота землю, поскольку она имеет жизненно важное значение. Сохранение природы и окружающей среды определяются в качестве основных целей государства.

В развитие указанных норм законодателем принят Федеральный закон от 10.01.2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», который относит землю и почвы к компонентам природной среды, подлежащим особой правовой охране (ст. 1), а также обязывает всех соблюдать требования в области охраны окружающей среды, проводить мероприятия по сохранению и восстановлению природной среды, рациональному использованию природных ресурсов, обеспечению экологической безопасности (статья 42).

Особый правовой статус и условия использования земли среди прочих объектов оборота закреплены в земельном законодательстве Российской Федерации, к основным принципам которого статья 1 Земельного кодекса РФ относит, в том числе:

учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю;

приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;

приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат;

приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых защитными лесами, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами;

деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства;

сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Отдельное значение законодатель придает землям сельскохозяйственного назначения (пункт 1 статья 7, глава XIV Земельного кодекса РФ), которыми признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей, в их составе выделяются сельскохозяйственные угодья (статья 77 Земельного кодекса РФ).

Под сельскохозяйственными угодьями понимаются пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), которые в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. В соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья могут быть включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается (пункты 1 и 4 статьи 79 Земельного кодекса РФ).

В силу пункта 1 статьи 78 Земельного кодекса РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания мелиоративных защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства).

Особенности отношений, связанных с использованием земель сельскохозяйственного назначения, регулируются специальным законодательством.

Статья 8 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» на арендаторов таких земельных участков возлагает дополнительные, помимо предусмотренных общими нормами, обязанности: осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую среду; обеспечивать проведение мероприятий по воспроизводству плодородия земель; соблюдать нормы и правила в области обеспечения плодородия земель; информировать соответствующие органы исполнительной власти о фактах деградации земель сельскохозяйственного назначения и загрязнения почв и другие.

Пункт 1 части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ) в качестве главенствующего закрепляет принцип сохранения целевого использования земель сельскохозяйственного назначения.

Указом Президента Российской Федерации от 02.07.2021 г. № 400 утверждена Стратегия национальной безопасности (далее – Стратегия), являющаяся базовым документом стратегического планирования, определяющим национальные интересы и стратегические приоритеты, цели и задачи государственной политики в области обеспечения национальной безопасности и устойчивого развития Российской Федерации на долгосрочную перспективу.

Согласно сформулированным в пунктах 78, 81 Стратегии тезисам хищническое использование природных ресурсов ведет к деградации земель и снижению плодородия почв. Российская Федерация рассматривает свою территорию, ее ландшафтное и биологическое разнообразие, уникальный эколого-ресурсный потенциал в качестве национального достояния, сохранение и защита которого необходимы для обеспечения жизни будущих поколений, гармоничного развития человека и реализации права граждан на благоприятную окружающую среду.

Достижение целей обеспечения экологической безопасностии рационального природопользования осуществляется путем реализации государственной политики, направленной на решение, в том числе задач предотвращения деградации земель и снижения плодородия почв, рекультивации нарушенных земель (пп. 9 пункта 83 Стратегии).

Приведенные положения получили развитие в Доктрине продовольственной безопасности Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 21.01.2020 г. № 20, пп. «ж» п. 7 которой восстановление и повышение плодородия земель сельскохозяйственного назначения, предотвращение сокращения площадей таких земель и их рациональное использование определены в качестве национальных интересов государства в сфере продовольственной безопасности на долгосрочный период, являющейся фактором сохранения государственности и суверенитета страны, важнейшей составляющей социально-экономической политики, а также необходимым условием реализации стратегического национального приоритета – повышение качества жизни российских граждан путем гарантирования высоких стандартов жизнеобеспечения.

Ранее аналогичная позиция содержались в Стратегии национальной безопасности Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 31.12.2015 № 683 (п. 54, 86), Стратегии национальной безопасности Российской Федерации до 2020 года, утвержденной Указом Президента РФ от 12.05.2009 № 537 (п. 50), Концепции национальной безопасности Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 10.01.2000 № 24 (раздел IV).

По смыслу приведенных норм отношения землепользования возведены законодателем в ранг национальных интересов страны, соблюдение которых служит гарантом ее безопасности и устойчивого развития. Сохранение и защита земель сельскохозяйственного назначения как национального достояния являются основным стратегическим приоритетом государственной земельной политики.

Отношения, возникающие между гражданами и юридическими лицами, являющимися сельскохозяйственными товаропроизводителями, иными гражданами, юридическими лицами, органами государственной власти в сфере развития сельского хозяйства регулируются Федеральным законом от 29.12.2006 г. № 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства» (далее – Закон № 264-ФЗ).

Государственная аграрная политика представляет собой составную часть государственной социально-экономической политики, направленной на устойчивое развитие сельского хозяйства и сельских территорий. Под устойчивым развитием сельских территорий понимается их стабильное социально-экономическое развитие, увеличение объема производства сельскохозяйственной продукции, повышение эффективности сельского хозяйства, рациональное использование земель.

Одними из основных целей государственной аграрной политики определены: обеспечение устойчивого развития сельских территорий, сохранение и воспроизводство используемых для нужд сельскохозяйственного производства природных ресурсов (п. 1, пп. 2, 3 п. 2 ст. 5 Закона № 264-ФЗ).

Кроме того, распоряжением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-р утверждена Стратегия социально-экономического развития Южного федерального округа на период до 2020 года, согласно которой чаеводство отнесено к основным направлениям развития <адрес>.

Реализация названных положений возможна лишь при законодательном ограничении права распоряжения землями сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с Гражданским кодексом РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964 г.) земля, ее недра, воды и леса состоят в исключительной собственности государства и предоставляются только в пользование. Государству принадлежат основные средства производства, в том числе в сельском хозяйстве, а также имущество организованных государством предприятий, другое имущество, необходимое для осуществления задач государства. Государство является единым собственником всего государственного имущества (статьи 94, 95).

Поскольку Верхне-Хостинский чайсовхоз имел статус организованного государством сельскохозяйственного предприятия, закрепленные за ним земля и средства производства находились в собственности государства.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, акционерное общество закрытого типа «Хоста-Чай» (далее – АОЗТ «Хоста чай») зарегистрировано постановлением главы администрации Адлерского района г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ №.

Постановлением главы администрации г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № АОЗТ «Хоста чай» в постоянное (бессрочное) пользование для сельскохозяйственного использования предоставлены земельные участки общей площадью 404 га, о чем выдано свидетельство от ДД.ММ.ГГГГ №.

В последующем, как установил суд первой инстанции, ДД.ММ.ГГГГ из постоянного (бессрочного) пользования предприятия в установленном порядке изъято 92,9 га, таким образом, в пользовании у АОЗТ «Хоста-Чай» осталось 311,1 га.

На основании постановления главы администрации Адлерского района г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № АОЗТ «Хоста-Чай» преобразовано в закрытое акционерное общество.

Организационно-правовая форма предприятия неоднократно менялась: ДД.ММ.ГГГГ на акционерное общество, ДД.ММ.ГГГГ – публичное акционерное общество, ДД.ММ.ГГГГ – вновь акционерное общество.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что ЗАО «Хоста чай» в порядке правопреемства приобрело право постоянного (бессрочного) пользования в отношении земельного участка, ранее находившегося в пользовании совхоза.

В последующем ЗАО «Хоста-Чай» реорганизовано в акционерное общество, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ и материалами регистрационного дела.

Согласно постановлению главы г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № об утверждении отчета о наличии земель и распределении их по категориям, угодьям и пользователям по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и экспликации к нему, общая площадь земельного участка ЗАО «Хоста-Чай» составила 298 га, в том числе пашни – 21 га, многолетние насаждения – 169 га, пастбища – 38 га.

Для этого по заказу общества в период 2005 по 2006 г.г. земельный участок разделен на 62 самостоятельных объекта, в отношении которых между ТУ Росимущества (действующим через Сочинский филиал) и ЗАО «Хоста-Чай» без проведения торгов заключены договоры аренды сроком на 49 лет.

Право собственности Российской Федерации в отношении образованных земельных участков зарегистрировано в установленном порядке.

Как установлено судом первой инстанции, распоряжениями филиала ТУ Росимущества в г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ №С и от ДД.ММ.ГГГГ №-р ЗАО «Хоста-Чай» в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования в аренду на 49 лет без проведения торгов для сельскохозяйственного использования предоставлены 62 земельных участка общей площадью 299,28 га. Этим же распоряжением право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками ЗАО «Хоста-Чай» прекращено с его согласия, в связи с чем свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования от ДД.ММ.ГГГГ № признано утратившим силу.

Во исполнение указанных распоряжений между ТУ Росимущества по краю (в лице Сочинского филиала) и ЗАО «Хоста-Чай» заключены договоры аренды 62 земельных участков с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования», в том числе договор от ДД.ММ.ГГГГ №С, в соответствии с которым акционерному обществу в аренду на срок до ДД.ММ.ГГГГ передан земельный участок с кадастровым номером № площадью 18 242 кв. м.

В связи с уточнением границ кадастровых кварталов г. Сочи на основании приказа Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ №-П кадастровый номер указанного участка изменен на №.

По условиям данного договора на арендатора возлагались обязанности по использованию земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием; содержанию участка и прилегающей к нему территории в должном санитарном порядке и чистоте; непричинению ущерба окружающей среде при использовании участка; недопущению действий, которые могут привести к ухудшению качественных характеристик участка и устранению за свой счет изменений, произведенных на участке без согласия арендодателя, по его первому письменному требованию (предписанию); недопущению строительства новых объектов, реконструкции существующих до разработки проектной документации, согласования, проведения экспертиз и утверждения, а также до оформления разрешения на строительство в установленном порядке (п. 6.2.7, 6.2.9, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ договора).

Вместе с тем, как верно установлено судом первой инстанции, у ЗАО «Хоста чай» отсутствовали цель и фактическая возможность по исполнению условий договоров аренды и взятых на себя обязательств.

Так, по информации филиала № Государственного учреждения – Краснодарского отделения Фонда социального страхования Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, а также сведений о среднесписочной численности работников за предшествующий календарный период, поданных работодателем в МИФНС России № по Краснодарскому краю, численность работников АО «Хоста-Чай» в период с 2002 по 2015 г. варьировалась в промежутке 30-48 человек, в 2016 г. составляла 27, в 2017 г. - 26, в 2018 г. - 29, в 2019 г. - 25 человек, в 2020 г. - 22, в 2021 г. - 18, в 2022 г. - 20, учитывая руководителя.

Тогда как на момент реорганизации Верхне-Хостинского чайсовхоза число его работников, согласно протоколу общего собрания трудового коллектива Верхне-Хостинского чайсовхоза от ДД.ММ.ГГГГ №, составило 215.

С учетом этих обстоятельств судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что количество работников общества на момент реорганизации отражало его реальную потребность в рабочей силе для обслуживания соответствующего земельного фонда, при этом оно критически снизилось ко времени совершения оспариваемых сделок.

Согласно информации Гостехнадзора по городу-курорту Сочи от ДД.ММ.ГГГГ №ИП/1345, с момента создания АО «Хоста-Чай» зарегистрированной сельскохозяйственной техники не имеет, что подтверждено представителем АО «Хоста Чай» в суде первой инстанции.

Согласно сведениям ГУ МВД России по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ № с 2005 г. за АО «Хоста-Чай» числилось 7 автотранспортных средств, из которых 4 сняты с регистрационного учета в период с 2006 по 2011 г.

При таких обстоятельствах районный суд обоснованно указал, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ у предприятия не имелось ни достаточной рабочей силы, ни специальной техники, необходимых для возделывания и сбора сельскохозяйственной продукции с 62 земельных участка общей площадью 299,28 га, что свидетельствует об отсутствии у ЗАО «Хоста чай» объективной возможности использования земли по целевому назначению.

Также судом первой инстанции правомерно указано на ненадлежащее осуществление ЗАО «Хоста чай» сельскохозяйственной деятельности.

По сведениям администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (ответ от ДД.ММ.ГГГГ от 2828/33.04-05), из общей площади находящихся в аренде у ЗАО «Хоста-Чай» земельных участков чаепригодными являются 129 га, возможных к восстановлению чайных плантаций – 98,5 га, в том числе 61,5 листосборных. Валовый сбор продукта в 2021 г. был 143,13 ц, урожайность с общей площади земельных участков составила 1,1 ц/га, с листосборной площади – 2,5 ц/га. Показатель валового сбора зеленого чайного листа в период с 2012 по 2021 г. составил всего 129,64 т.

При этом в силу требований пункта 14 части 1 статьи 7 Закона Краснодарского края от 07.06.2004 г. № 725-КЗ «Об обеспечении плодородия земель сельскохозяйственного назначения на территории Краснодарского края» собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны обеспечивать урожайность чая с листосборного участка чайной плантации – не менее 7,0 центнера с гектара. Однако приведенные выше показатели урожайности свидетельствуют о неисполнении АО «Хоста-Чай» названных требований.

Согласно отчетным сведениям о финансовых результатах деятельности Общества, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ чистый убыток организации составил 1 722 тыс. рублей.

Исходя из изложенного, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поддержанными судом апелляционной инстанции, о том, что надлежащая сельскохозяйственная деятельность ЗАО «Хоста чай» как на момент, так и после приобретения прав аренды на спорные земельные участки не осуществлялась.

Между тем, в силу положений пункта 1 статьи 50 ГК РФ основной целью деятельности ЗАО «Хоста чай» как коммерческой организации является извлечение прибыли. Отказ от использования земли как средства производства в сельском хозяйстве негативно отразился и на последующих финансово-экономических показателях общества.

Оценивая перечисленные выше доказательства, суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу, что действия ЗАО «Хоста чай», повлекшие значительное ухудшение финансовой показателей, являлись явно намеренными, поскольку они являлись последовательными, целенаправленными и осуществлялись на протяжении длительного времени. Доказательств принятия мер по повышению экономических показателей, увеличению штатной численности, приобретению специальной техники, введению земель в сельхозоборот суду не было представлено. Также не было представлено доказательств наличия обстоятельств, объективно препятствующих ведению хозяйственной деятельности.

Как верно установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в том числе отчетной документации ЗАО «Хоста чай», его поведение сводилось лишь к разделу и передаче прав третьим лицам в отношении активов, полученных в порядке реорганизации от Верхне-Хостинского чайсовхоза, ранее успешно осуществлявшего сельскохозяйственную деятельность. Более того, такая передача в ряде случаев носила безвозмездный характер, что только ухудшило финансовое положение юридического лица.

Такая противоречивость в действиях ЗАО «Хоста чай», которое, с одной стороны, знало о структуре и составе земельного надела, его качественных и иных характеристиках, отсутствии собственных сил и средств для осуществления сельскохозяйственного производства, осознавало невозможность эксплуатации земли, а с другой – заключило договоры аренды, свидетельствует о том, что истинной целью общества ведение сельскохозяйственной деятельности не являлось.

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ).

Согласно разъяснениям пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума от 23.06.2015 г. № 25), оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

С учетом приведенных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, с которым согласился суд апелляционной инстанции, что ЗАО «Хоста чай» действовало явно недобросовестно, не имело намерения использовать предоставленные в аренду земельные участки по назначению, предусмотренному законом и договорами, сельскохозяйственную деятельность на них не осуществляло, реальная возможность для этого отсутствовала.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с правовой квалификацией недобросовестного поведения органа, уполномоченного на распоряжение земельными участками федеральной собственности.

В силу пунктов 1, 3 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, при этом в отношении земли и других природных ресурсов права собственника осуществляются лишь в той мере, в какой это допускается законом, а также при условии, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом и полномочия собственника в сфере управления имуществом Российской Федерации, является Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее - Росимущество), которое действует непосредственно и через свои территориальные органы (п. 1, 4 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №).

Приказом Росимущества от ДД.ММ.ГГГГ № территориальное управление Росимущества по Краснодарскому краю реорганизовано в форме присоединения к нему территориального управления Росимущества в Республике Адыгея.

Этим же приказом утверждено Положение о МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея, в соответствии с п. 4.1.1 - 4.1.3 которого к полномочиям которого отнесены: осуществление от имени Российской Федерации юридических действий по защите имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации при управлении федеральным имуществом; контроль за управлением, распоряжением, использованием по назначению и сохранностью земельных участков, находящихся в федеральной собственности, принятие необходимых мер по устранению выявленных нарушений и привлечению виновных лиц к ответственности; проведение проверки использования имущества, находящегося в федеральной собственности и другие.

Аналогичные положения содержались в Положении о ТУ Росимущества по Краснодарскому краю, утвержденном приказом Росимущества от 27.02.2009 г. № 49 и действовавшем на момент заключения оспариваемых сделок.

По смыслу приведенных норм, наделение органов государственной власти инструментами контроля от лица государства при распоряжении федеральной собственностью призвано обеспечить сохранение баланса частных и публичных интересов. Одновременно государство, предоставляя такие полномочия, предполагает их разумное и добросовестное использование в точном соответствии с законом. Несоблюдение названных требований уполномоченными органами свидетельствует о порочности совершаемых действий и сделок.

Однако, в нарушение возложенных на него обязанностей уполномоченный орган – МТУ Росимущества, мер по защите имущественных прав Российской Федерации, контролю за управлением, распоряжением, использованием по назначению и сохранностью земельных участков, находящихся в федеральной собственности, устранению выявленных нарушений и привлечению виновных лиц к ответственности не принимало.

При этом, как верно указано судами нижестоящих судебных инстанций, ТУ Росимущества на момент заключения сделок не могло не располагать сведениями об отсутствии у ЗАО «Хоста чай» возможности ведения сельскохозяйственной деятельности и ненадлежащем (нецелевом) использовании спорных земельных участков, поскольку они, как следует из представленных доказательств, содержались в официальных государственных источниках. Более того, в случае ответственного отношения к своим обязанностям уполномоченные должностные лица должны были получить и исследовать эту информацию до принятия решения по распоряжению государственной собственностью.

При всей очевидности противоправных намерений акционерного общества, ТУ Росимущества заключило договоры аренды земельных участков с ЗАО «Хоста чай», а впоследствии дополнительные соглашения об изменении видов разрешенного использования земельных участков.

В связи с этим судебная коллегия соглашается с выводами нижестоящих судебных инстанций о том, что государственный орган фактически действовал совместно с коммерческой организацией и в ее интересах, заведомо зная об отсутствии у нее цели по исполнению условий договоров аренды и использованию земельных участков по назначению.

Между тем, публичному собственнику земель сельскохозяйственного назначения должна быть небезразлична личность арендатора земельного участка поскольку общественный интерес заключается в рациональном и эффективном использовании участка, в отношении которого заключается договор передачи прав. Для сельскохозяйственных организаций, добросовестно использующих земельные участки по указанному назначению и не допустивших (устранивших) нарушения законодательства Российской Федерации при использовании участков, законодателем специально предусмотрены дополнительные гарантии, стимулирующие развитие производственной сельскохозяйственной деятельности, такие как преимущественное право на заключение нового договора аренды, возможность приобрести земельный участок в собственность.

Указанный подход согласуется как с публичными интересами в сфере продовольственной безопасности государства, так и с одним из основных принципов земельного законодательства – приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ.по делу №-№).

О действиях ТУ Росимущества, не отвечающих интересам Российской Федерации как собственника, также свидетельствует то, что оно на протяжении более 10 лет вопрос о передаче земли во владении иного лица, соответствующего требованиям, предъявляемым к сельскохозяйственным товаропроизводителям, не инициировало.

Из этого следует, что оспариваемые договоры аренды совершены при недобросовестном поведении их сторон, с нарушением явно выраженного законодательного запрета, без намерения создать соответствующие им правовые последствия в виде обработки, повышения плодородия сельскохозяйственных земель и производства продукции для удовлетворения нужд общества и безопасности страны, в связи с чем в силу статей 168, 170 Гражданского кодекса РФ являются ничтожными.

В силу статей 153, части 1 статьи 154 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167, пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы государства и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, по такой сделке каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Мнимой сделкой пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ определяет сделку, совершенную лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, и указывает на ее ничтожность.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 86 постановления Пленума от 23.06.2015 г. № 25, стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ закрепляет обязанность арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Такие особенности в отношении земель сельскохозяйственного назначения определены приведенными выше нормами земельного, экологического законодательства, законодательства о стратегическом планировании и продиктованы особым статусом предмета договора – земли, т.е. природного объекта, охраняемого в качестве важнейшей составной части природы, ресурса, используемого в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации.

Именно данные особенности являются определяющими при заключении соответствующих сделок, поскольку вытекают из конституционно закрепленного приоритета охраны земли и ее сохранения как компонента природной среды, что нашло отражение как в нормативном регулировании, так и в условиях исследованных судом договоров.

Судебная коллегия соглашается с выводами нижестоящих судебных инстанций о том, что передача публично-правовым образованием в аренду коммерческой организации земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в федеральной собственности, преследует не только и не столько цель возникновения имущественных отношений, как это обычно свойственно для гражданского оборота, а отношений публичных, направленных на максимально эффективное использование земель для удовлетворения потребностей общества и соблюдение национальных интересов в сфере продовольственной безопасности.

В пользу этого вывода свидетельствуют условия предоставления земельных участков в аренду в отсутствие конкурентных процедур, с применением льготной арендной ставки, которая согласно пункту 2 статье 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» составляет всего три десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия поддерживает вывод нижестоящих судебных инстанций о том, что правовым последствием договора аренды принадлежащих государству земельных участков сельскохозяйственного назначения является, в первую очередь, возникновение обязанности по осуществлению охраны земель, повышению плодородия, производству продукции и обеспечению нужд граждан.

Этим обусловлено, что существенным и определяющим условием таких договоров является использование земельных участков исключительно по назначению. Неисполнение названных обязательств влечет нарушение прав и законных интересов как арендодателя, так и всего общества, поскольку правоотношения, вытекающие из подобных сделок, в силу их публичного содержания не ограничивается их сторонами.

С учетом изложенного, установив факт отсутствия намерений ЗАО «Хоста чай» и ТУ Росимущества на достижение последствий договоров аренды земельных участков при нарушении публичного интереса, суд первой инстанции в силу императивных требований закона верно квалифицировал их как ничтожные. Применение же последствий недействительности таких сделок, по убеждению судебной коллегии, является единственно верным и необходимым способом защиты, направленным на реальное восстановление прав и интересов Российской Федерации и неопределенного круга лиц, приведение сторон в положение, существовавшее до нарушения.

Судом обоснованно указано, что ЗАО «Хоста чай» и ТУ Росимущества, заключая оспариваемые договоры аренды, заведомо не преследовали цели исполнения их условий. Действия сторон были направлены лишь на сохранение и юридическое закрепление прав на землю на максимально выгодных условиях для последующей их передачи третьим лицам.

Доводы о состоявшемся переходе прав по оспариваемым сделкам, осуществлении регистрации в ЕГРН, исполнении обязанности по внесению арендной платы направлены на подтверждение только формальной стороны заключенных договоров, но не свидетельствуют о достижении предусмотренных законом правовых последствий.

С учетом изложенного, нижестоящие судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что названные действия совершены с целью создания видимости законности поведения ответчиков и не влияют на выводы о ничтожности сделок.

Доводы жалоб об избрании прокурором ненадлежащего способа защиты права не основаны на законе и установленных по делу обстоятельствах.

Предусмотренный статьями 619, 620 Гражданского кодекса РФ порядок расторжения договора аренды, о котором как подлежащем применению заявляют ответчики, является способом защиты одной из сторон договора от нарушений, выявленных после его заключения, с другой стороны. Такой механизм может быть инициирован только участником сделки.

По настоящему спору, как установлено судом, ТУ Росимущества с одной стороны, и ЗАО «Хоста чай»» - с другой действовали совместно, нарушения в виде отсутствия намерений по достижению правовых последствий договоров аренды также допущены обеими сторонами и имели место на момент их заключения. Поскольку иск прокурора не направлен на защиту одной из сторон договора от неправомерных действий другой, самостоятельных требований о расторжении сделок их участники не заявляли, оснований для отказа в иске ввиду неверного избранного способа защиты не имеется.

В связи с этим судебная коллегия полагает, что избранный прокурором способ защиты прав и законных интересов Российской Федерации и неопределенного круга лиц соответствуют закону и установленным по делу обстоятельствам, в связи с чем находит его надлежащим.

Также несостоятельными и не основаны на нормах материального права судебная коллегия признает доводы ответчиков об обязательном характере заключения договоров аренды земельных участков в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования и, как следствие, отсутствии возможности иного поведения сторон.

В силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 г. в соответствии с правилами, установленными главой V.1 ЗК РФ.

Исходя из буквального толкования данной нормы, переоформление права постоянного бессрочного пользования не является обязательным и не может осуществляться в отсутствие волеизъявления землепользователя, производится в соответствии с требованиями земельного законодательства.

К таким требованиям, как установил суд, относится обязанность использования земли по целевому назначению, ее охрана и повышение плодородия почв. Отсутствие намерений к исполнению сделок влечет их ничтожность.

При этом лицо, владеющее земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования, не ограничено законодателем в выборе дальнейшей судьбы принадлежащих ему прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 45 Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прекращается при отказе от него землепользователя. А пунктом 2 названной нормы предусмотрены основания для принудительного прекращения такого права, в том числе в случаях: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения, причинению вреда окружающей среде; порчи земель; невыполнения обязанностей по рекультивации, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

Таким образом, при отсутствии намерений и возможности использования земельных участков по целевому назначению, ЗАО «Хоста чай», действуя добросовестно, имело возможность отказаться от прав на них.

Между тем, как следует из распоряжений ТУ Росимущества по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ №С и ДД.ММ.ГГГГ №-р, именно ЗАО «Хоста-Чай инициировало процедуру переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды, обратившись в ТУ Росимущества по краю с соответствующим заявлением.

Указанный орган просьбу удовлетворил, тогда как с учетом установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельств невозможности использования ЗАО «Хоста чай»» земли по целевому назначению в силу приведенных выше норм земельного законодательства право постоянного (бессрочного) пользования ею подлежало принудительному прекращению.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции верно отклонил довод о необходимости применения последствий недействительности договоров аренды земельных участков в виде их возврата ЗАО «Хоста чай» на праве постоянного бессрочного пользования.

Судом также учтено настоящее положение дел ЗАО «Хоста чай», не позволяющее ему осуществлять сельскохозяйственное производство, и обращено внимание на то, что судебная защита нарушенного права должна преследовать цель его восстановления.

На основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса РФ суд отказывает лицу в защите в случае, если оно действует в обход закона с противоправной целью, заведомо недобросовестно осуществляет свои права.

Следовательно, приобретение прав недобросовестным лицом, допустившим нарушение, противоречит целям и задачам судопроизводства, а также интересам Российской Федерации как собственника спорных участков и неопределенного круга лиц.

С учетом изложенного судебной коллегией отклоняется довод жалоб о необходимости применения последствий недействительности договоров аренды земельных участков в виде их возврата ЗАО «Хоста чай» на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Более того, на момент рассмотрения спора предмет ранее принадлежавшего ЗАО «Хоста чай» права постоянного бессрочного пользования отсутствует.

Так, права на земельные участки переуступлены ЗАО «Хоста чай» иным лицам, имели место их раздел, дробление, изменение вида разрешенного использования на виды, предусматривающие строительство жилых домов и иных объектов недвижимости, а также застройка, что отражено судом первой инстанции в обжалуемом решении по результатам оценки доказательств в соответствии с правилами статей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ.

В частности, в соответствии с соглашением, заключенным в марте 2010 г., права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №С безвозмездно перешли от ЗАО «Хоста-Чай» к ООО «Компания Юг».

По соглашению от ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности арендатора безвозмездно переданы в пользу ООО «Диметра-Юг».

В дальнейшем на основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ТУ Росимущества и ООО «Диметра-Юг», последним инициировано внесение сведений в ЕГРН об изменении вида разрешенного использования земельного участка с «для сельскохозяйственного использования» на «жилой дом, состоящий из нескольких блоков (сблокированный жилой дом)».

На основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Диметра-Юг» передало права и обязанности арендатора земельного участка ФИО16 за 100 000 рублей.

Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ ФИО16 уступила право аренды земельного участка ФИО6 за 1 408 326,04 рублей, т.е. по цене, более чем в 14 раз превышающей стоимость переуступки прав от предыдущего арендатора.

Таким образом, судом первой инстанции обоснованно сделан вывод, что целью как ООО «Диметра-Юг», так и ФИО16 являлось извлечение прибыли без использования участка в сельскохозяйственном производстве, в том числе путем организации изменения вида разрешенного использования участка и дальнейшей реализации права его аренды по более выгодной цене.

Кроме того, на момент заключения соглашения от ДД.ММ.ГГГГ учредителем ООО «Диметра-Юг» со 100% участием являлся ФИО17, которому доли участия в организации перешли ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ от ФИО16

Таким образом, районным судом сделан обоснованный вывод о том, что право аренды на земельный участок ФИО16 приобрела у организации, в которой ранее являлась учредителем.

По сведениям из ЕРЮЛ и ЕГРИП ООО «Компания Юг», ООО «Диметра-Юг», ФИО16 не имеют зарегистрированных кодов ОКВЭД, относящихся к сельскохозяйственной деятельности.

В соответствии с информацией инспекции Гостехнадзора по городу-курорту Сочи от ДД.ММ.ГГГГ №ИП/1064 транспортных и иных средств, необходимых для осуществления сельскохозяйственной деятельности, ООО «Компания Юг» и ООО «Диметра-Юг» не имеют.

Согласно ответу МИФНС № 8 по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ №, отчетность для сельскохозяйственных производителей ООО «Компания Юг» и ООО «Диметра-Юг» в налоговую инспекцию не представлялась.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В силу пункта 3 статьи 423 Гражданского кодекса РФ договор, на основании которого производится уступка, предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа этого договора не вытекает иное (пункт 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки»).

Кроме того, как уже указано судом, целью деятельности хозяйственного общества в силу прямого указания закона является извлечение прибыли. Следовательно, сама по себе безвозмездная либо за цену явно ниже рыночной передача прав на имущество, тем более землю, являющуюся основой и источником сельскохозяйственного производства, противоречит правовой природе коммерческих организаций.

Судебная коллегия признает правомерными выводы нижестоящих судебных инстанций о том, что подобное нерыночное поведение участников сделок является признаком доверительных отношений между ними и свидетельствует о наличии иных договоренностей, определяющих имущественный интерес каждого.

Как указано выше, ЗАО «Хоста чай» в марте 2010 г. безвозмездно переданы права аренды на спорный земельный участок ООО «Компания Юг», которое аналогичным образом переуступила права и обязанности по договору аренду на спорный земельный участок ООО «Диметра-Юг» ДД.ММ.ГГГГ, последнее в свою очередь передает ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности арендатора за плату, но по заниженной цене ФИО16, а она ДД.ММ.ГГГГ переуступает права и обязанности арендатора в пользу ФИО6 с получением сверхприбыли.

В связи с этим суд первой инстанции пришел к верному выводу, с которым согласился суд апелляционной инстанции, о том, что действия ЗАО «Хоста чай» и последующих арендаторов были направлены на вывод земельных участков из сельскохозяйственного оборота, поскольку реальное осуществление производства сельскохозяйственной продукции, мероприятий по защите земель и охране почв с соблюдением требований Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» предполагает длительность и непрерывность владения землей, а новые правообладатели, безденежно либо по заниженной стоимости приобретя права на имущество, извлекли прибыль без осуществления какого-либо сельскохозяйственного производства и без улучшения свойств земли, ввиду отсутствия необходимых технических средств и рабочей силы.

Данные обстоятельства указывает на недобросовестность таких арендаторов и опровергает доводы апелляционных жалоб ответчиков о заключении соответствующих сделок в рамках осуществления нормальной, текущей экономической деятельности.

Как следует из материалов дела, в дальнейшем ответчики осуществили раздел спорного земельного участка с целью последующей передачи прав иным лицам.

В результате раздела площадь исходного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0401005:1207 составила 9 464 кв.м., а из оставшейся площади 8 778 кв.м. образовано 23 самостоятельных участка с видом разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью)».

Соглашением между ФИО6 и МТУ Росимущества от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №С расторгнут. Согласно п. 2 данного соглашения обязательства сторон по договору аренды прекратились с ДД.ММ.ГГГГ.

Однако с учетом вышеизложенных обстоятельств судебная коллегия соглашается с выводами нижестоящих судебных инстанций о мнимости указанной сделки в силу части 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ

В тот же день, ДД.ММ.ГГГГ, между МТУ Росимущества и ФИО6 заключен новый договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № площадью 9 464 кв.м.

Кроме того, МТУ Росимущества по договорам аренды от ДД.ММ.ГГГГ во временное владение и пользование ФИО6 предоставлены вновь образованные из земельного участка, имевшего кадастровый №, участки с кадастровыми номерами:

№, площадью 417 кв.м. (договор №); № площадью 433 кв.м. (договор №); № площадью 335 кв.м. (договор №); №, площадью 340 кв.м. (договор №); № площадью 347 кв.м. (договор №); №, площадью 358 кв.м. (договор №); №, площадью 486 кв.м. (договор №); №, площадью 495 кв.м. (договор №); №, площадью 477 кв.м. (договор №); №, площадью 423 кв.м. (договор №); №, площадью 412 кв.м. (договор №); №, площадью 385 кв.м. (договор №); №, площадью 406 кв.м. (договор №); №, площадью 346 кв.м. (договор №); №, площадью 365 кв.м. (договор №); №, площадью 385 кв.м. (договор №); №, площадью 386 кв.м (договор №); №, площадью 385 кв.м. (договор №); №, площадью 412 кв.м. (договор №); №, площадью 356 кв.м. (договор №); №, площадью 414 кв.м. (договор №); №, площадью 378 кв.м. (договор №); №, площадью 37 кв.м. (договор №).

В дальнейшем ФИО6 права аренды на 22 земельных участка безвозмездно переданы ФИО3 (8 земельных участков), ФИО5 (7 земельных участков) и ФИО4 (7 земельных участков), которыми осуществлена их застройка объектами капитального строительства. При этом ФИО6 оставил за собой права аренды на два участка с кадастровыми номерами №, на которых были возведены жилые дома и проданы по договорам купли-продажи ФИО7

Согласно сведениям из ЕГРИП ФИО5 с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя, основным видом деятельности которого является аренда или управление собственным недвижимым имуществом, а дополнительным – строительство жилых и нежилых зданий; ФИО3 с ДД.ММ.ГГГГ является индивидуальным предпринимателем, основной вид деятельности которого – аренда интеллектуальной собственности и подобной продукции, кроме авторских прав; ФИО4 с ДД.ММ.ГГГГ является индивидуальным предпринимателем, основной вид деятельности которого – строительство жилых и нежилых зданий.

Также на неправомерные действия данных лиц по выводу земель сельскохозяйственного назначения из оборота, их взаимосвязанность, указал в суде первой инстанции ответчик ФИО6

Кроме того, последним в адрес суда апелляционной инстанции направлены пояснения с приложением документов (л.д.164-166 т.12), из которых следует, что он возвращает (заявление от ДД.ММ.ГГГГ) земельный участок с кадастровым номером № по акту приема-передачи МТУ Росимущества.

Анализируя вышеизложенные обстоятельства, судебная коллегия соглашается с выводами нижестоящих судебных инстанций, о том, что дробление земельного участка, ранее образовывавшего единый массив, на самостоятельные объекты малой площади и дальнейшая передача прав на них являются свидетельством намерений недобросовестных арендаторов. Более того, они совершены при прямом участии арендодателя, что указывает на единство умысла по выводу земли из сельскохозяйственного оборота.

Оценивая действия ответчиков по изменению вида разрешенного использования земельных участков суд первой инстанции пришел к верному выводу, с которым согласился и суд апелляционной инстанции, что характер заключенных ими договоров не предусматривал произвольное изменение вида разрешенного использования предмета аренды.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ).

Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 Земельного кодекса РФ). Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В силу статей 30, 32, 37 Градостроительного кодекса РФ вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставленном ему земельном участке. При этом разрешенное использование определяется градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду.

Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Положения статьи 450, 606 и 615 Гражданского кодекса РФ возлагают на арендатора обязанность использовать имущество в соответствии с условиями договора и назначением имущества; изменение договора, по общему правилу, допускается по соглашению сторон. В связи с наличием договорных отношений с собственником изменение вида использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

При этом арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

В свою очередь, воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на пользование земельным участком иным образом, нежели установленным в договоре, в том числе и посредством смены вида его разрешенного использования, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование статьи 85 Земельного кодекса РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правомочиях собственника и необоснованно ограничивало бы его права (постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 г. № 1756/13).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Земельным кодексом РФ установлены различные порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

В соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», вступившим в силу 10.01.2005 г., Земельный кодекс РФ дополнен статьей 30.1, согласно которой продажа права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства осуществлялась только на аукционах. Указанный порядок предоставления земельных участков для целей строительства действовал до 01.03.2015 г., в последующем аналогичные положения законодатель закрепил в статьях 39.3, 39.6 Земельного кодекса РФ.

Таким образом, как ранее существовавшее, так и действующее в настоящее время нормативно-правовое регулирование содержит императивный запрет на предоставление участков публичной собственности для целей строительства без проведения торгов.

Согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №С, земельный участок с кадастровым номером № относился к категории земель сельскохозяйственного назначения, предоставлен ЗАО «Хоста-Чай» без проведения торгов для сельскохозяйственного использования, т.е. для целей, не связанных со строительством.

Таким образом, по смыслу приведенных норм, характер заключенной сделки не предусматривал произвольное изменение вида разрешенного использования предмета аренды.

Тем не менее, как ранее указано судебной коллегией, на основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ТУ Росимущества и ООО «Диметра-Юг», последним инициировано внесение сведений в ЕГРН об изменении вида разрешенного использования изначального земельного участка с кадастровым номером № «для сельскохозяйственного использования» на «жилой дом, состоящий из нескольких блоков (сблокированный жилой дом)».

В последующем распоряжением МТУ Росимущества от ДД.ММ.ГГГГ №-р вид разрешенного использования спорного земельного участка изменен на «индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью)», в связи с чем по заявлению данного органа в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ внесены соответствующие изменения.

Также сведения о новом виде разрешенного использования участка внесены в договор аренды ДД.ММ.ГГГГ №С посредством заключения с ФИО6 дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ.

Аналогичный вид разрешенного использования закреплен и в новых договорах аренды от ДД.ММ.ГГГГ в отношении вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами с № и с номером № площадью 9 464 кв. м.

Указанные действия осуществлены МТУ Росимущества, ООО «Диметра-Юг» и ФИО6, как верно отмечено судом первой инстанции в оспариваемом решении, без проведения торгов (аукциона).

По мнению судебной коллегии, описанные выше действия МТУ Росимущества и арендаторов земельных участков противоречат статье 8 Конституции РФ, гарантирующей единство экономического пространства, поддержку конкуренции, свободу экономической деятельности, а также статье 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135ФЗ «О защите конкуренции», устанавливающей запрет для органов государственной власти, местного самоуправления и их должностных лиц на действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции. По существу, направлены на обход конкурентных процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков в целях строительства объектов недвижимости, и повлекли нарушение интересов Российской Федерации, заинтересованной в привлечении как можно большего количества участников торгов, максимально эффективном распоряжении публичными земельными участками и извлечении большей прибыли, а также прав и законных интересов неопределенного круга лиц – потенциальных участников аукциона (землепользователей), которые могли бы претендовать на получение соответствующих участков в аренду.

Данные выводы соответствуют правовой позиции, сформулированной в пунктах 24 и 19 Обзоров судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), № 4 (2018).

При таких обстоятельствах, суд обоснованно признал поведение МТУ Росимущества и землепользователей недобросовестным, а сделки по изменению вида разрешенного использования спорных земельных участков недействительными (ничтожными) в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ, как нарушающие требования закона и при этом посягающие на публичные интересы и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Судебная коллегия находит правильным вывод районного суда о том, что оспариваемые прокурором распоряжения МТУ Росимущества, дополнительные соглашения к договорам аренды и договоры аренды вновь образованных земельные участков относительно каждого конкретного участка являются элементами одной сделки, направленной на обход установленного законом порядка предоставления публичных земель для строительства.

В силу статьи 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Судебная коллегия соглашается с выводами нижестоящих судебных инстанций о том, что в данном случае действия арендатора и арендодателя, направленные на изменение условий использования арендованного имущества, выражены изданием соответствующих распоряжении, заключением дополнительных соглашений к договорам аренды, а также новых договоров аренды.

Суд первой инстанции правомерно применил последствия недействительности названных сделок путем восстановления в ЕГРН записи о виде разрешенного использования спорных земельных участков «для сельскохозяйственного использования».

Доводы жалоб о невозможности сохранения вида разрешенного использования земельных участков по причине их нахождения в границах г.Сочи и отнесения документами территориального планирования и градостроительного зонирования к зоне застройки индивидуальными жилыми домами судебная коллегия отклоняет как основанные на неверном толковании норм права.

Исходя из положений пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса РФ и части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы вправе продолжать использование этого участка по виду, разрешенному до такого изменения, без какого-либо ограничения по сроку, если только это использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ объектов.

Таким образом, изменение данных ЕГРН и документов территориального планирования, градостроительного зонирования в части вида разрешенного использования земельных участков не влечет изменения условий договоров аренды, ранее согласованных сторонами.

Аналогичная правовая позиция отражена в пунктах 2, 3, 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, а также в определениях Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ18-25680, от ДД.ММ.ГГГГ №ЭС19-18488, от ДД.ММ.ГГГГ №-ПЭК20 по делу № А40-288002/2018.

В силу пунктов 11, 12 статьи 34 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ) разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с ЗК РФ классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

Пунктом 13 статьи 34 названного Федерального закона предусмотрено, что по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменении видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.

Из этого следует, что в пределах указанных в пунктах 11-13 статьи 34 Закона № 171-ФЗ полномочий орган государственной власти (местного самоуправления) не устанавливает новый либо изменяет прежний вид разрешенного использования земельного участка, а приводит в соответствие ранее установленный вид разрешенного использования действующему классификатору, который в исследуемый судом период был утвержден приказом Минэкономразвития от 01.09.2014 г. № 540 (в настоящее время утратил силу).

Таким образом, законодатель разграничивает процедуру изменения разрешенного использования земельного участка и процедуру установления соответствия вида разрешенного использования федеральному классификатору.

При установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка федеральному классификатору этот вид не изменяется. Публичные власти лишь дополнительно подтверждают юридический факт легальности прежнего вида разрешенного использования, не предусмотренного в федеральном классификаторе, но установленного ранее, до его вступления в силу, и прежний вид разрешенного использования не изменяется, но уточняется.

При изменении разрешенного использования прежний его вид изменяется на иной вид, который функционально отличается от прежнего вида.

Следовательно, установление соответствия между видами разрешенного использования земельного участка согласно части 13 статьи 34 Закона № 171-ФЗ не должно приводить к фактическому изменению вида разрешенного использования земельного участка в обход установленных процедур (определение Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ18-22632 по делу № А54-2845/2017).

Так, согласно классификаторам видов разрешенного использования земельных участков, утвержденных приказами Минэкономразвития от 01.09.2014 г. № 540 и в дальнейшем - Росреестра от 10.11.2020 г. №П/0412, вид разрешенного использования «сельскохозяйственное использование (код 1.0)» подразумевает ведение сельского хозяйства. Его содержание включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1 – 1.20, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

По убеждению суда, вид разрешенного использования земельного участка «для сельскохозяйственного использования» (код 1.0) в порядке с частью 13 статьи 34 Закона № 171-ФЗ возможно привести в соответствие видам разрешенного использования с кодами 1.1 – 1.20, описание которых не предусматривает строительство жилых домов и иных объектов, не связанных с сельскохозяйственной деятельностью.

При таких обстоятельствах доводы жалоб о том, что внесение в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования спорных земельных участков «индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью)» является приведением ранее установленного видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с классификаторами, утвержденными приказами Минэкономразвития от 01.09.2014 г. № 540 и Росреестра от 10.11.2020 г. № П/0412 соответственно, несостоятельны.

Поскольку договоры аренды земельных участков и сделки по изменению вида их разрешенного использования признаны судом недействительными, по смыслу статьи 167 Гражданского кодекса РФ они не влекут правовых последствий, а стороны подлежат возврату в первоначальное положение.

При этом каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Фактический пользователь имущества, который не в состоянии возвратить полученное по недействительной сделке в виде уже состоявшегося использования недвижимого имущества, при применении последствий недействительности этой сделки обязан возместить другой стороне сделки стоимость такого пользования в деньгах по цене, определенной сделкой (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2000 г. № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении»).

В пунктах 80, 82 постановления Пленума от 23.06.2015 г. № 25, разъяснено, что по смыслу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. В случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее. Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату.

Из приведённых разъяснений следует, что в силу принципа возмездности пользования чужим имуществом положения пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ не предполагают возврата лицу, пользовавшемуся индивидуально-определенной вещью по недействительной сделке, внесенной им платы за такое пользование, таким образом возврату подлежат лишь земельные участки, находящиеся в пользовании у ответчиков.

По смыслу пункта 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума от 29.04.2010 г. № 10/22), регистрационная запись, совершенная на основании ничтожной сделки, подлежит прекращению на основании решения суда о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 14.12.2010 г. № 7781/10 сформулировал правовую позицию о том, что аннулирование соответствующей записи представляет собой одно из последствий недействительности оспариваемого договора.

С учетом изложенного, на спорные земельные участки в порядке применения последствий недействительности сделок распространяется режим сельскохозяйственного использования, не допускающий строительство жилых домов и иных объектов, не связанных с осуществлением сельхоздеятельности.

Удовлетворяя требования о признании возведенных ответчиками строений самовольными суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно представленным в материалы дела актам осмотра от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, а также выпискам из ЕГРН, на указанных земельных участках возведены капитальные и некапитальные объекты.

Так, на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции на находящихся в аренде у ФИО5 земельных участках с кадастровыми номерами:

№ расположены объекты незавершенного капитального строительства, сведения о которых в ЕГРН отсутствуют;

№ расположена электроустановка - трансформаторная подстанция;

№ расположен принадлежащий ФИО5 объект капитального строительства – одноэтажный жилой дом, площадью 121 кв.м., с кадастровым номером №, сведения о котором внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ на основании декларации об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ;

№ расположен принадлежащий ФИО5 объект капитального строительства – одноэтажный жилой дом, площадью 98,4 кв.м., с кадастровым номером №, сведения о котором внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ на основании декларации об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ;

№ расположен принадлежащий ФИО5 объект капитального строительства – одноэтажный жилой дом, площадью 96,4 кв.м., с кадастровым номером №, сведения о котором внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ на основании декларации об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ;

На находящихся в аренде у ФИО3 земельных участках с кадастровыми номерами:

№ расположен принадлежащий ФИО3 объект капитального строительства – одноэтажный жилой дом, площадью 100,4 кв.м., с кадастровым номером №, сведения о котором внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ на основании декларации об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ;

№ расположен принадлежащий ФИО3 объект капитального строительства – одноэтажный жилой дом, площадью 100,4 кв.м, с кадастровым номером №, сведения о котором внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ на основании декларации об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ;

№ расположен принадлежащий ФИО3 объект капитального строительства – одноэтажный жилой дом, площадью 121 кв.м, с кадастровым номером №, сведения о котором внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ на основании декларации об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ;

№ расположен принадлежащий ФИО3 объект капитального строительства – одноэтажный жилой дом, площадью 121 кв.м, с кадастровым номером № г., сведения о котором внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ на основании декларации об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ;

№ расположен принадлежащий ФИО3 объект капитального строительства – одноэтажный жилой дом, площадью 102,9 кв.м, с кадастровым номером №, сведения о котором внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ на основании декларации об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ;

№ расположен принадлежащий ФИО3 объект капитального строительства – одноэтажный жилой дом, площадью 120,4 кв.м, с кадастровым номером №, сведения о котором внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ на основании декларации об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ;

№ расположен принадлежащий ФИО3 объект капитального строительства – одноэтажный жилой дом, площадью 95,6 кв.м., с кадастровым номером №, сведения о котором внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ на основании декларации об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ;

№ расположен объект капитального строительства - фундамент и объекты некапитального строительства (ангар, бытовки) сведения о которых в ЕГРН отсутствуют.

Также судом установлено, что на находящихся в аренде у ФИО4 земельных участках с кадастровыми номерами расположены объекты капитального строительства (завершенного и незавершенного) сведения о которых в ЕГРН отсутствуют:

№ (фундамент, элементы внешних стен первого этажа индивидуального жилого дома), № (одноэтажный дом), № (одноэтажный и двухэтажный жилые дома), № (недостроенный жилой двухэтажный дом);

№ расположен принадлежащий ФИО4 объект капитального строительства – одноэтажный жилой дом, площадью 102,9 кв.м., с кадастровым номером №, сведения о котором внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ на основании декларации об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ;

№ расположен принадлежащий ФИО4 объект капитального строительства – одноэтажный жилой дом, площадью 120,4 кв.м., с кадастровым номером №, сведения о котором внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ на основании декларации об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ;

№ г. расположен принадлежащий ФИО4 объект капитального строительства – одноэтажный жилой дом, площадью 119,5 кв.м., с кадастровым номером №, сведения о котором внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ на основании декларации об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

На земельных участках, право аренды на которые ФИО6 оставил за собой, также возведены объекты капитального строительства, права на которые им впоследствии переданы ФИО7

Так, на основании декларации об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ внесены сведения о принадлежащем ФИО6 на праве собственности жилом доме с кадастровым номером № площадью 121,8 кв.м., расположенном на земельном участке с кадастровым номером №. По договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на указанный жилой дом перешло от ФИО6 к ФИО7, о чем ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН произведена соответствующая запись.

Кроме того, по договору от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 также переданы от ФИО6 права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером №.

На земельном участке с кадастровым номером № возведен объект капитального строительства – одноэтажный жилой дом, площадью 96,3 кв.м., сведения о принадлежности которого ФИО6 внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ на основании декларации об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ По договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на указанный жилой дом перешло от ФИО6 к ФИО7, о чем ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН произведена соответствующая запись.

При этом между ФИО6 и ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка с кадастровым номером №, однако Управлением Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ принято решение о приостановлении государственной регистрации права ввиду отсутствия документов, подтверждающих получение уведомления о передаче прав и обязанностей арендодателем.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Таким образом, в статье 222 Гражданского кодекса РФ закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество является самовольной постройкой, в частности, если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведено: 1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; 2) без получения на это необходимых разрешений; 3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

При этом регистрация права собственности на указанные объекты не препятствует признанию построек самовольными и их сносу (пункт 23 постановления Пленума от 29.04.2010 г. № 10/22), пункт 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022 г. (далее – Обзор по самовольному строительству).

Нижестоящими судебными инстанциями сделан верный вывод, что оспариваемые распоряжения ТУ Росимущества, договоры аренды и дополнительные соглашения к ним являются недействительными сделками в силу их ничтожности.

Поскольку недействительные сделки недействительны с момента совершения и не влекут юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с их недействительностью, они не повлекли возникновения вещных прав ответчиков на земельные спорные участки, а на эти участки распространяется режим сельскохозяйственного использования, не допускающий строительство жилых домов и иных объектов, не связанных с осуществлением сельхоздеятельности.

Таким образом, спорные строения возведены на земельных участках, разрешенное использование которых не допускает строительства на них данных объектов, и, соответственно, являются самовольными постройками, правовым последствием возведения которых является их снос (пункты 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ).

Аналогичная правовая позиция приведена в обзорах судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденных Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 г., 16.11.2022 г.

Более того, согласно пунктов 1, 2 статьи 96 Земельного кодекса РФ земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов предназначены для лечения и отдыха граждан. В состав этих земель включаются земли, обладающие природными лечебными ресурсами, которые используются или могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека. В целях сохранения благоприятных санитарных и экологических условий для организации профилактики и лечения заболеваний человека на землях территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов устанавливаются округа санитарной (горно-санитарной) охраны в соответствии с законодательством.

Кроме того, города Анапа, Геленджик и Сочи образованы как курорты общегосударственного значения на основании декрета Совета Народных Комиссаров от 04.04.1919 г.

Границы вышеуказанных курортов и округов их санитарной (горно-санитарной) охраны определены постановлением Совета Министров СССР от 30.03.1948 г. № 985 «Об установлении границ округов и зон санитарной охраны и о мероприятиях по улучшению санитарного состояния курортов Евпатория, Саки, Сочи-Мацеста и курортов Южного берега Крыма» и приказом Министерства здравоохранения РСФСР от 21.10.1969 г. № 297 «Об утверждении границ округа и зон горно-санитарной охраны Черноморского побережья Краснодарского края от Анапы до Сочи».

Оценка указанным правовым актам в порядке абстрактного нормоконтроля дана Верховным Судом РФ (апелляционное определение от ДД.ММ.ГГГГ № АПЛ18-98).

В силу постановления Президиума Верховного Совета РФ № 4766-1 и Совета Министров - Правительства РФ от 12.04.1993 г. № 337, пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 г. № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», и принятого в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 г. № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей» распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 г. № 591-р, курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов городов Анапы, Геленджика и Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Нормами Федерального закона от 28.12.2013 г. № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 406-ФЗ) земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из числа земель особо охраняемых природных территорий (статья 95 Земельного кодекса РФ, статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях».

В то же время, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ, сохранились в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления (часть 3 статьи 10 Закона № 406-ФЗ).

Возникший у курортного региона города Сочи до введения в действие Закона № 406-ФЗ статус особо охраняемой природной территории, в силу положений части 3 статьи 10 Закона № 406-ФЗ не прекратился.

Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ15-14955, от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС-16-9581.

В Определении от ДД.ММ.ГГГГ № Конституционный Суд РФ отметил, что норма части 3 статьи 10 Закона № 406-ФЗ обеспечивает преемственность сложившихся отношений в сфере охраны окружающей среды посредством сохранения ранее созданных особо охраняемых природных территорий.

Согласно сведениям государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (далее – ГИС «ИСОГД») и градостроительным планам спорных земельных участков следует, что они расположены в черте муниципального образования город-курорт Сочи в границах 2 зоны округа горно-санитарной охраны курорта Сочи, установленной приказом Минздрава РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении границ округа и зон горно-санитарной охраны Черноморского Побережья Краснодарского края от Анапы до Сочи».

В силу пункта 13 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996г. №, на территории второй зоны горно-санитарной охраны запрещаются размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха.

При этом, как верно установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, возведенные ответчиками объекты не предназначены для создания и развития сферы курортного лечения и отдыха, что противоречит пункту 1 статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», пункту 13 названного Положения, создает непосредственную угрозу лечебным ресурсам города-курорта Сочи, нарушает гарантированные статьей 42 Конституции РФ права жителей города-курорта на благоприятную окружающую среду.

Доводы о том, что спорные объекты не могут быть признаны самовольными постройками ввиду согласования их возведения как МТУ Росимущества, так и администрацией г. Сочи, отклоняются судебной коллегией как основанные на неверном толковании норм материального права, подлежащих применению к спорным правоотношениям.

Так, одним из обязательных условий для получения уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке в силу пункта 1 части 3 статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ является наличие вещных прав на соответствующий земельный участок (предоставление правоустанавливающих документов на земельный участок либо наличие соответствующей записи в ЕГРН).

Процедура предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства установлена положениями статей 39.1, 39.6, 39.7, 39.8, 39.12, 39.13 Земельного кодекса РФ и ее соблюдение необходимо в целях обеспечения эффективности, справедливости, публичности предоставления таких земельных участков. До 01,03.2015 г. аналогичные положения были предусмотрены статьей 30.1 Земельного кодекса РФ.

Изменение путем заключения дополнительного соглашения вида разрешенного использования земельного участка на виды, предусматривающие строительство, равно как и предоставление в аренду земельного участка для строительства без проведения торгов, по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости,

Следовательно, дополнительное соглашение к договору аренды, изменяющее вид разрешенного использования земельного участка, не связанного со строительством, на используемый в целях строительства, а также договор аренды земельного участка, заключенный в обход установленных законом процедур, не может являться документом, свидетельствующим о наличии у ответчиков надлежащих (то есть разрешающих строительство) прав на земельный участок. Внесенные на основании таких договоров и дополнительных соглашений соответствующие записи в ЕГРН также не свидетельствуют о наличии у ответчиков соответствующих прав на земельный участок.

Из этого следует, что выданные администрацией г. Сочи разрешительные документы на строительство (уведомления о соответствии, предусмотренные статьями 51, 51.1 Градостроительного кодекса РФ) производны от ничтожных договоров аренды и дополнительных соглашений к ним, следовательно, не предоставляют ответчикам право на возведение спорных объектов недвижимости. Такой вывод соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 19 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2018).

Из буквального содержания представленных ответчиками писем МТУ Росимущества о согласовании строительства следует, что орган управления федеральным имуществом не возражает против возведения на указанных в этих документах земельных участках объектов недвижимости в соответствии с установленным видом разрешенного использования, при условии соблюдения законодательства о градостроительной деятельности, разработки проектной документации, согласования, проведения экспертиз и утверждения, а также оформления разрешения на строительство в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Вместе с тем, как установлено судом, уведомления о соответствии получены ответчиками на основании ничтожных правоустанавливающих документов и путем введения в заблуждение должностных лиц администрации г. Сочи, а вид разрешенного использования спорных земельных участков (ввиду ничтожности правовых актов и сделок, его изменяющих) исключает возведение на них зданий и сооружений, не предназначенных исключительно для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции

Вопреки доводам жалоб, суд первой инстанции верно указал на отсутствие оснований для сохранения спорных строений, с чем согласился суд апелляционной инстанции.

Исходя из положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ одним из критериев самовольности постройки является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

При этом в соответствии с пунктом 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии с положениями подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Статьей 39.6 Земельного кодекса РФ (ранее, до 01.03.2015 г. ст. 30.1 Земельного кодекса РФ) предусмотрена возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по результатам торгов в аренду для жилищного строительства.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта.

Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника участка, а также позволяет арендатору, использующему арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и не в соответствии с назначением земельного участка, приобрести права на объект недвижимости, возведенный без согласия арендатора и без соблюдения всей необходимой процедуры строительства.

Использование арендатором земельного участка не в тех целях, ради которых он предоставлен, нарушает пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ, а также условия договора аренды. Такое противоправное поведение арендатора не может быть истолковано как позволяющее ему приобретать права на самовольную постройку.

Указанные правовые позиции приведены в обзорах судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденных Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 г., 16.11.2022 г.

Более того, в правовом государстве судебной защитой обеспечиваются только те права и интересы, которые возникли вследствие правомерного поведения, а наличие такового в действиях ответчиков не обнаружено.

Данные условия судебной защиты носят универсальный характер и применимы, в том числе к охране права собственности. Из положений главы 14 Гражданского кодекса РФ ясно и однозначно следует, что право собственности приобретается лицом при условии соблюдения закона и иных правовых актов.

Доводы жалобы о том, что ответчики являются добросовестными приобретателями права собственности на жилые дома и права пользования земельными участками, не соответствуют закону и обстоятельствам дела.

Исходя из сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, ответчики могли убедиться, что спорные земельные участки находятся в федеральной собственности и аренде у продавцов.

Из содержания правоустанавливающих документов, в том числе договора аренды от 02.12.2005 г. № № усматривается, что земельный участок с кадастровым номером № относился к категории земель сельскохозяйственного назначения, предоставлен ЗАО «Хоста-Чай» без проведения торгов для сельскохозяйственного использования, т.е. для целей, не связанных со строительством.

Из этого следует, что разрешенное использование земельных участков не предполагает возможности возведения на них спорных объектов недвижимости, так как вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования» подразумевает ведение сельского хозяйства и допускает размещение зданий и сооружений, предназначенных исключительно для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции (Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержден приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ № (утратил силу ДД.ММ.ГГГГ). Аналогичные положения содержит Классификатор, утвержденный приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ №П/0412, действующий в настоящее время.

При этом, как видно из договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ, они заключены на основании пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером №, следовательно, на них распространяются прежние условия.

Приведенные обстоятельства не могли быть не известны ответчикам.

Действовавшее в период совершения рассматриваемых сделок законодательство РФ и акты его толкования не содержали правовой неопределенности, в результате которой ответчики были бы лишены возможности осознавать незаконность предоставления земельных участков, находящихся в федеральной собственности, для целей жилищного строительства без проведения торгов.

При таких обстоятельствах конечные арендаторы по делу не могли не знать об отсутствии правовых оснований для приобретения ими прав на землю и возведения строений, поскольку предоставление земельных участков публичной собственности для целей строительства могло осуществляться только с использованием конкурентных процедур.

Таким образом, проявляя должную осмотрительность и действуя добросовестно, ответчики отказались бы от заключения договоров, противоречащих закону, тем самым, исключив наступление для себя неблагоприятных последствий.

Приобретение имущества в таких условиях свидетельствует об очевидном отклонении действий участников оборота от добросовестного поведения, что с учетом последствий такового поведения в виде незаконности застройки предназначенных для сельхозпроизводства земель, является основанием для отказа в защите принадлежащего им права, восстановлении положения, существовавшего до его нарушения (пункт 1 постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ №).

Аналогичная правовая позиция применительно к правоотношениям купли-продажи недвижимости об установленном в действующем законодательстве принципе защиты добросовестных участников гражданского оборота, которые должны проявлять при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, неоднократно указывалась Конституционным Судом РФ (постановления от ДД.ММ.ГГГГ №-П, от ДД.ММ.ГГГГ №-П, от ДД.ММ.ГГГГ №-П, от ДД.ММ.ГГГГ №-П, определение от ДД.ММ.ГГГГ №-О).

Утверждения заявителей жалоб о том, что судом необоснованно не учтено, что право собственности на ряд строений и сделки с ними регистрировались в ЕГРН, то есть с соблюдением установленного порядка, являются несостоятельными.

Пунктом 38 постановления Пленума № 10/22 разъяснено, что запись в ЕГРН о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. При этом регистрация права собственности на недвижимое имущество не препятствует признанию его самовольной постройкой и сносу (пункт 23 постановления Пленума № 10/22, пункт 1 Обзора по самовольному строительству).

По смыслу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной (пункт 24 постановления Пленума от 29.04.2010 г. № 10/22).

С учетом приведенных разъяснений суд пришел к верному выводу о возложении обязанности по сносу самовольных построек на их собственников, а в отношении самовольных построек не зарегистрированных в ЕГРН – на арендаторов земельных участков.

Таким образом, с учетом имеющихся в материалах дела доказательств, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и суда апелляционной инстанции, поскольку, разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными доказательствами, которым районный суд надлежащую правовую оценку. Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. По смыслу указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Отказывая в применении исковой давности, районный суд обоснованно установил, что прокурор инициировал судебное разбирательство в защиту публичных интересов Российской Федерации и неопределенного круга лиц, выходящих за пределы субъективных прав непосредственных участников оспариваемых сделок.

Публичный интерес возникает в том случае, когда в соответствующих правоотношениях государство выступает как субъект публично-правовых отношений, а также когда частноправовые отношения государства существенно затрагивают осуществление им своих публично-правовых функций. Перечень публичных интересов установлен частью 3 статьи 55 Конституции РФ и статьей 2 Гражданского кодекса РФ и включает в себя защиту основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц (не являющихся участниками спорного правоотношения), обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Согласно Определению Конституционного Суда РФ от 18.06.2020 г. № 1106-О, реализация экономической свободы не должна противоречить в том числе публичным интересам общества и государства, связанным, в частности, с сохранением экономического суверенитета, обеспечением обороны страны и безопасности государства, в том числе экологической, а федеральный законодатель, руководствуясь целями защиты такого рода интересов, вправе устанавливать определенные условия осуществления и ограничения экономических прав.

Суд первой инстанции верно исходил из того, что особый статус земель сельскохозяйственного назначения как объекта гражданского оборота обязывает применять нормы гражданского права, регулирующего отношения аренды, в совокупности со специальными положениями земельного, природоохранного и иного законодательства, по смыслу которых передача в аренду земельных участков сельскохозяйственного использования, находящихся в государственной собственности, преследует цель возникновения, в первую очередь, не имущественных отношений, а отношений публичных, направленных на максимально эффективное использование земель для удовлетворения потребностей общества и соблюдения национальных интересов в сфере продовольственной безопасности.

Предоставляя права на имущество без соблюдения рыночных процедур, по льготной цене, государство, как арендодатель, заинтересовано не в получении материальной выгоды от сдачи в аренду земель сельскохозяйственного использования, а в их охране, повышении плодородия, производстве продукции и обеспечении нужд граждан, т.е. в исполнении своих публичных функций и обязанностей перед населением.

Из этого следует, что прокурором в настоящем деле защищаются нематериальные права граждан и общества в целом на благоприятную окружающую и комфортную среду обитания, достойную жизнь, неотъемлемой гарантией обеспечения которых выступает продовольственная безопасность страны (статьи 7, 42 Конституции РФ).

Согласно статье 208 Гражданского кодекса РФ исковая давность не распространяется на требования о защите нематериальных благ. К числу таковых Конституция РФ относит право каждого на благоприятную окружающую среду, реализация которого возможна только при условии защиты и сохранения земли как компонента природной среды и национального достояния.

Кроме того, судебная коллегия соглашается с выводами нижестоящих судебных инстанций о том, что противоправное поведение ответчиков носило длящийся характер. Их действия осуществлялись поэтапно и в целом были направлены на вывод земельных участков из сельскохозяйственного оборота, их застройку и реализацию возведенных объектов. Только по завершении всей последовательности указанных действий ответчики могли претендовать на получение незаконного обогащения и достижение результата своего противоправного поведения. Нарушение защищаемых прокурором интересов продолжалось вплоть до предъявления иска в суд и принятия обеспечительных мер по нему.

Материалами дела подтверждается, что ТУ Росимущества, а позже – МТУ Росимущества, заключая оспариваемые сделки, действовало вопреки публичным интересам государства и общества, таким образом, не могло выражать действительную волю Российской Федерации. Профильные министерства и Правительство РФ информацией о неправомерных действиях по распоряжению федеральной собственностью не обладали, следовательно, объективной возможности пресечь нарушения не имели. Доказательства обратного суду не представлено.

Более того, МТУ Росимущества, пренебрегая возложенными на него обязанностями, мер по защите имущественных прав Российской Федерации; контролю за управлением, распоряжением, использованием по назначению и сохранностью земельных участков, находящихся в федеральной собственности; устранению выявленных нарушений и привлечению виновных лиц к ответственности не принимало.

Осуществление действий вопреки закону и установленным правилам означает выход за рамки предоставленных полномочий, а, следовательно, и невозможность выступать в таком случае от лица Российской Федерации. Делегирование государством тех или иных функций органам власти и должностным лицам возможно только при добросовестном поведении последних и строгом соблюдении ими требований нормативных актов.

Иной подход означал бы фактическую легализацию противоправных действий, совершаемых от имени Российской Федерации, что противоречит базовым конституционным принципам, согласно которым Российская Федерация – есть демократическое правовое государство, носителем суверенитета и единственным источником власти в котором является ее многонациональный народ, осуществляющий свою власть непосредственно, а также через органы государственной власти и органы местного самоуправления (статьи 1, 3 Конституции РФ).

Таким образом, Российская Федерация и неопределенный круг лиц, в защиту интересов которых выступает прокурор, не являясь непосредственными участниками незаконных сделок, не знали и не могли знать о нарушениях, допущенных ответчиками, недобросовестное поведение которых продолжается до настоящего времени, поскольку цели его в полном объеме не достигнуты, реализация прав на земельные участки и возведенные на них объекты недвижимости не окончена.

Иное толкование вышеприведенных норм фактически свидетельствует о желании ответчиков использовать положения о сроках исковой давности в качестве средства легализации незаконно приобретенных ими прав на имущество, что не отвечает положениям главы 12 Гражданского кодекса РФ, имеющим своей целью обеспечение защиты лица, право которого нарушено, а не уклонение от ответственности.

Более того, поскольку оспариваемые истцом договоры аренды заключены ДД.ММ.ГГГГ, срок исковой давности на которые не пропущен.

Исходя из изложенного выше, судебная коллегия соглашается с выводом нижестоящих судов, что оснований для применения исковой давности по настоящему делу не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену принятых по делу судебных постановлений, в том числе при определении подсудности настоящего спора суду общей юрисдикции, судами не допущено.

Учитывая характер заявленных прокурором требований и субъектный состав спорных правоотношений, настоящее дело в соответствии со статьей 22 Гражданского процессуального кодекса РФ подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции в порядке гражданского судопроизводства.

В силу части 1 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Частью 1 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса РФ установлено, что суды общей юрисдикции рассматривают и разрешают исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов по спорам, возникающим, в том числе из гражданских, земельных, экологических и иных правоотношений.

Как видно из искового заявления, оно предъявлено прокурором по результатам проверки в защиту гарантированных Конституцией РФ прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц, который включает в себя физических лиц, не являющихся участниками предпринимательской или иной экономической деятельности, и направлено на возмещение негативных последствий от нанесения вреда окружающей среде путем использования ответчиками с нарушениями требований действующего законодательства земельных участков, предназначенных для сельского хозяйства, рассматриваемого в качестве основы жизни и деятельности человека, так как регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации (статья 1 Земельного кодекса РФ).

Требования истца о признании сделок недействительными (ничтожными) и применении последствий их недействительности обусловлены нарушением земельного, экологического, законодательства в сфере охраны окружающей среды и не связаны с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.

Одним из основных принципов правового регулирования отношений в сфере охраны окружающей среды и обеспечения экологической безопасности является принцип приоритета публичных интересов (постановления Конституционного Суда РФ от 14.05.2009 г. № 8-П, от 05.03.2013 г. № 5-П и от 02.06.2015 г. № 12-П).

Исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти и органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов по спорам, возникающим из экологических правоотношений, направлены на защиту прав граждан на благоприятную окружающую среду, достоверную информацию о ее состоянии и возмещение ущерба, причиненного их здоровью или имуществу экологическим правонарушением, гарантированных статьей 42 Конституции РФ, что определяет подведомственность этих дел судам общей юрисдикции (статья 126 Конституции РФ, пункт 1 части 1 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Поскольку имущественные отношения участников гражданского (хозяйственного) оборота, возникающие в ходе осуществления этими лицами предпринимательской и иной экономической деятельности, предметом заявленных требований по делам данной категории не являются, указанные дела рассматриваются в судах общей юрисдикции независимо от субъектного состава участвующих в деле лиц. Несоблюдение указанных требований действующего законодательства приводит к нерациональному использованию природных ресурсов и нарушает права и законные интересы государства и неопределенного круга лиц.

Как следует из постановления Конституционного Суда РФ от 14.02.2022 г. № 4-П, прокурор, предъявляя иск в интересах другого лица, действует как должностное лицо прокуратуры РФ и не является субъектом спорных материальных правоотношений, но в качестве лица, участвующего в деле, он пользуется соответствующими процессуальными правами.

Исковые требования прокурора направлены на защиту интересов Российской Федерации и прав неопределенного круга лиц и вытекают из экологических, земельных правоотношений.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу, с которым согласился суд апелляционной инстанции, о том, что исковое заявление в отношении всех ответчиков подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции.

Разрешение вопросов доказывания и оценки доказательств отнесено к компетенции судов, рассматривающих дело по правилам для суда первой инстанции, и не охватывается основаниями для кассационного пересмотра судебных актов.

Приведенные в кассационных жалобах доводы по существу сводятся к переоценке собранных по делу доказательств, повторяют правовую позицию заявителей при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций, являлись предметом проверки и оценки судебных инстанций, которые правомерно отвергнуты как несостоятельные, с приведением мотивированных выводов, основанных на правильном применении норм материального и процессуального права.

Поскольку нижестоящими судебными инстанциями не допущено существенных нарушений норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, обжалуемые судебные постановления отмене либо изменению не подлежат.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 21 октября 2022 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 30 марта 2023 года оставить без изменения, кассационные жалобы без удовлетворения.

Председательствующий:                                                         В.Ю. Брянский

Судьи                                      В.М. Думушкина

                И.Э. Косарев