Решение по делу № 33-8159/2016 от 06.06.2016

Судья: Макогон Л.А. Гр.д. № 33-8159/2016

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28 июля 2016 года г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего – Емелина А.В.,

судей – Осиповой С.К., Евдокименко А.А.,

при секретаре – Моревой Н.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Фокина Е.В. на решение Куйбышевского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

«Исковые требования Шеремет Е.А. удовлетворить частично.

Взыскать с Фокина Е.В. в пользу Шеремет Е.А. в счет возмещения расходов на устранение недостатков жилого помещения в размере 1 156 230,08 рублей, расходы на проведение экспертного заключения в размере 40 000 рублей, расходы на изготовление копий документов в размере 2202 рублей. Расходы на оплату услуг представителя в размере 8 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей, а всего 1 209 435 (один миллион двести девять тысяч четыреста тридцать пять) рублей.

Взыскать с Фокина Евгения Владимировича в доход бюджета муниципального образования городской округ Самара расходы по уплате государственной пошлины в размере 10 981,15 рублей».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Емелина А.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Шеремет Е.А. обратилась в суд с иском к Фокину Е.В. о возмещении убытков и расходов.

В обоснование заявленных требований Шеремет Е.А. указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и Фокиным Е.В. был заключен договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 145,0 кв.м, жилой – 77,2 кв.м, и земельного участка, площадью 500,0 кв.м, расположенных по адресу: <адрес> Общая стоимость проданного имущества составила 1 000 000,00 рублей, фактически же стоимость дома и земельного участка составила 4 100 000,00 рублей, из которых 3 900 000,00 рублей были перечислены на расчетный счет ответчика банком ОАО «Петрокоммерц» в соответствии с договором кредитования №№ от ДД.ММ.ГГГГ. Платежи в счет погашения указанной кредитной задолженности вносятся истцом в банк до настоящего времени.

Шеремет Е.А., приобретя дом, обнаружила в нем неустранимые недостатки, которые нельзя было обнаружить при визуальном осмотре дома до покупки: затопление подвала, на обеспечение работоспособности лаг на стенах, их разрушение, затопление канализации водой (неверность работ по проведению канализации), отсутствие вертикальных перегородок, отсутствие утеплителя в полах первого этажа, трещины по оси конструкций в подвале на первом этаже, на мансардном этаже, отсутствие сплошности пароизоляции кровли, недостаточная толщина утеплителя кровли, расхождение теплоизоляционных швов в кровле, недостаточный срез кровли, отсутствие гидроизоляции между каменной частью здания и древесиной, отсутствие обработки деревянных конструкций огнебиозащиты, необеспеченность несущей способности балок на полу, отслоение штукатурки на стенах, фактическое несоответствие общей площади дома и площади, указанной в документах.

Все вышеперечисленные недостатки были установлены экспертами ООО «Самарское бюро экспертиз и исследований», куда обратилась истица. Заключением от ДД.ММ.ГГГГ установлены недостатки строительства, выявлено несоответствие площади жилого дома правоустанавливающим документам, недостатки и дефекты создают угрозу прогрессирующего разрушения конструкций дома в случае их не устранения. Стоимость проведения экспертизы и составления экспертного заключения составила 40 000,00 рублей.

С целью не допустить дальнейшего ухудшения состояния дома истица начала проводить в доме ремонтные работы, общая стоимость которых составила 1 600 000,00 рублей: 889 798,00 рублей – оплата работ, проводимых ООО «Ремстройсервис» по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, 710 202,00 рубля – стоимость материалов.

В связи с невозможностью проживания в спорном доме, Шеремет Е.А. снимала квартиру в течение 16 месяцев и внесла в счет арендной платы сумму в размере 306 000,00 рублей.

При покупке дома в кредит с учетом ипотечного кредитования Шеремет Е.А. оформила страховку дома и оплатила ООО «Ингосстрах» 35 000,00 рублей. Кроме того, дополнительно по кредитному договору она оплатила банку 80 000,00 рублей в качестве комиссии.

Основываясь на вышеизложенном, с учетом уточнений, Шеремет Е.А. просила суд взыскать с Фокина Е.В. в ее пользу расходы на устранение недостатков приобретенного жилого дома в размере 1 600 000,00 рублей, расходы по аренде квартиры – 306 000,00 рублей, расходы по оплате услуг эксперта – 40 000,00 рублей, расходы по оплате услуг представителя - 8 000,00 рублей, расходы по изготовлению копий документов для предъявления иска – 2 205,00 рублей, расходы по оплате государственной пошлины – 3 000,00 рублей.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

Не согласившись с вынесенным судом решением, Фокин Е.В. подал апелляционную жалобу, в которой просит решение Куйбышевского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме. В жалобе ответчик указывает, согласно договору купли-продажи, истица приняла объект в том качественном состоянии, в каком он был на день подписания договора – в черновой отделке, была удовлетворена техническим состоянием передаваемого недвижимого имущества и по указанному договору претензий не имела. Цена строения была определена сторонами с учетом того, что дом передавался в черновой отделке. Следовательно, истцом не доказано наличие скрытых существенных недостатков жилого дома, имевших место при совершении сделки. Кроме того, между сторонами был составлен и подписан передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ, из содержания которого следует, что Шеремет Е.А. приняла недвижимое имущество - жилой дом и земельный участок полностью в таком виде, в котором оно было на момент подписания договора купли-продажи, претензий по передаваемому имуществу у покупателя к продавцу не имеется. Также ответчик указывает, что в тексте договора купли-продажи недвижимости отсутствует описание конструктивных элементов, которые должны иметься в жилом доме, отсутствуют также какие-либо условия по качеству покупаемого жилого дома, в связи с чем, невозможно определить, какие именно требования предъявлялись истицей к приобретаемому ею по договору купли-продажи объекту недвижимости. Истцом не представлено доказательств того, что жилой дом не пригоден для проживания и эксплуатации, а заключение, представленное в материалах дела, содержит вывод о том, что техническое состояние жилого дома – работоспособное. Кроме того, в апелляционной жалобе ответчик выражает несогласие с экспертным заключением, поскольку оно не содержит выводов о времени возникновения перечисленных в нем недостатков, причин их возникновения.

Фокин Е.В. и его представитель Умникова Л.А. в заседании судебной коллегии доводы апелляционной жалобы полностью поддержали.

Шеремет Е.А. в судебном заседании возражала против доводов апелляционной жалобы, просила решение суда оставить без изменения.

Рассмотрев дело в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, заслушав объяснения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В силу ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что ДД.ММ.ГГГГ между Фокиным Е.В. и Шеремет Е.А. заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого Шеремет Е.А. приобрела у Фокина Е.В. жилой дом с кадастровым номером №, этажность: два этажа, общей площадью 145,0 кв.м, жилой площадью 77,2 кв.м, стоимостью 700 000,00 рублей; земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 500,0 кв.м, из состава земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования: индивидуальные жилые дома с приусадебными и приквартирными земельными участками, стоимостью 300 000,00 рублей, расположенные по адресу: <адрес> (л.д. 6-7).

Фокин Е.В. проинформирован Шеремет Е.А. о том, что указанное выше недвижимое имущество приобретается покупателем за счет кредитных средств, предоставляемых ОАО Банк «Петрокоммерц», согласно кредитному договору №№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между покупателем и кредитором (п.2.1 договора купли-продажи). Кредит, согласно кредитному договору, предоставляется Шеремет Е.А. в размере 3 900 000,00 рублей для целей приобретения в собственность покупателя имущества и оплаты неотделимых улучшений имущества. Расчеты между покупателем и продавцом производятся в следующем порядке: денежная сумма в размере 1 000 000,00 рублей в счет уплаты за приобретаемое имущество выплачивается покупателем за счет средств предоставляемого ипотечного кредита по кредитному договору, наличным расчетом в течение трех банковских дней, считая с даты получения настоящего договора после государственной регистрации перехода права собственности по нему.

В соответствии с п. 4.1.2 договора купли-продажи, продавец обязуется в день подписания договора передать покупателю имущество – жилой дом и земельный участок с подписанием передаточного акта о передаче имущества, согласно положениям ст. 556 ГК РФ.

ДД.ММ.ГГГГ между Фокиным Е.В. и Шеремет Е.А. составлен и подписан передаточный акт, из содержания которого следует, что Фокин Е.В., в соответствии с договором купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенным в простой письменной форме ДД.ММ.ГГГГ, продает Шеремет Е.А. жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, и по настоящему акту продавец - Фокин Е.В. передал покупателю – Шеремет Е.А., а покупатель принял указанное имущество полностью в таком виде, в каком оно было на момент подписания договора купли-продажи жилого дома и земельного участка (п.п. 1, 2). Претензий у покупателя к продавцу по передаваемому имуществу не имеется.

Вышеуказанный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствуют соответствующие штампы на договоре.

Переход права собственности в отношении указанного недвижимого имущества – жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, совхоз Волгарь, СТ Дубки, участок 170, к Шеремет Е.А. подтверждается представленными в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права 63-АН № от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельством о государственной регистрации права 63-АН № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9-10).

Условия договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ исполнены сторонами в полном объеме. ???????????????????????????????????=??????J?J????????J?J????????J?J???????????J?J????????J?J????????J?J???????????J?J????????J?J????????J?J??????????????????????????????????????J?J???????????J?J????????J?J??????????????????????????????–?????????????????®????????????????-???????¤????????-?????????????????????????????????s???????????????????????x?????????????????????????????????????????????????????????J?J???????????J?J????????J?J????????J?J????????J?J???????????J?J????????J?J???????????J?J???????????J?J????????J?J???????????J?J???????????J?J????????J?J????????J?J??????????????????????????????????????????????????????????????????????-??????????????????Истица обратилась с заявленными требованиями в суд и указала, что после того как она получила в собственность жилой дом, являвшийся предметом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, она обнаружила недостатки, допущенные при строительстве дома, не оговоренные продавцом при оформлении сделки, устранение которых требует значительных финансовых затрат. В подтверждение заявленных доводов Шеремет Е.А. представила в материалы дела экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ, составленное экспертами ООО «Самарское бюро экспертиз и исследований» по результатам проведенных исследований, содержащее следующие выводы: жилой дома, расположенный по адресу: <адрес>, имеет ряд дефектов, недостатков строительства, которые препятствуют эксплуатации жилого дома, техническое состояние конструкции жилого дома – ограниченно работоспособное. Наиболее характерные дефекты: недостаточная толщина утеплителя кровли, отсутствие утеплителя перекрытия подполья; несущая способность деревянных балок не обеспечена; деревянные элементы установлены с нарушением рекомендаций норм; нарушение требований пожарной безопасности; деревянные элементы не обработаны огнебиозащитой; перегородка имеет отклонения от вертикали больше предельных значений; неравномерная осадка здания приводит к разрушению здания, к образованию трещин по стенам дома. Кроме дефектов, связанных с недостатками строительства, выявлено несоответствие фактической площади жилого дома, площади согласно правоустанавливающим документам. Фактическая площадь объекта - 137,54 кв.м, площадь, согласно правоустанавливающим документам, - 145,0 кв.м. Данный дефект является неустранимым. Кроме того экспертами отмечено, что выявленные дефекты и недостатки создают угрозу прогрессирующего разрушения конструкций дома в случае их не устранения. Для приведения здания в нормативное состояние необходимо произвести работы по устранению выявленных дефектов, стоимость которых составляет 1 156 230,08 рублей (л.д. 160). В подтверждение довода о том, что указанные в экспертном заключении дефекты устраняются путем проведения соответствующих работ и приобретения необходимых материалов, Шеремет Е.А. представила в материалы дела платежные документы (л.д. 55-138). Анализируя представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что с ответчика в пользу истца следует взыскать сумму в размере 1 156 230,08 рублей в счет возмещения расходов на устранение недостатков жилого дома, поскольку указанные в экспертном заключении недостатки не были оговорены продавцом в договоре купли-продажи. Судебная коллегия не соглашается с данным выводом суда первой инстанции, считает его незаконным и необоснованным, доводы апелляционной жалобы ответчика, заслуживающими внимания, по следующим основаниям. Судом в обоснование решения положено экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное ООО «Самарское бюро экспертиз и исследований», которое, по мнению судебной коллегии, содержит ряд несоответствий и не может быть принято в качества допустимого доказательства в подтверждение доводов истца о наличии дефектов жилого дома. Дефекты и повреждения, перечисленные в экспертизе, являются видимыми и могли быть выявлены до заключения договора купли-продажи, а также могли образоваться вследствие неправильной эксплуатации жилого дома. Проведение экспертизы ООО «Самарское бюро экспертиз и исследований» проводилось ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права на жилой дом по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, соответственно собственник – Шеремет Е.А. на протяжении данного времени пользовалась жилым домом, проводила ремонтно-отделочные работы и подвод инженерных коммуникаций, следовательно, экспертным заключением ООО №Самарское бюро экспертиз и исследований» не представляет возможным определить время и причины возникновения дефектов и повреждений. В экспертном заключении ООО «Самарское бюро экспертиз и исследований» отсутствуют исследования грунтов, тела фундамента, лабораторный анализ, взятие образцов, установка маяков (наблюдение за динамикой трещин), определение прочности неразрушающим методом. Данное экспертное заключение основывается на визуальном методе, который является недостоверным и не может лежать в основе выводов о техническом состоянии строительных конструкций жилого дома. Как усматривается из заключения специалистом применялись только: лазерный дальномер, рулетка измерительная, уровень строительный, штангенциркуль, отвес. Строительные нормы и правила, на которые ссылается эксперт ООО «Самарское бюро экспертиз и исследований», являются сводом основных нормативных документов по составлению проектно-сметной документации и осуществлению промышленного, жилищного и других видов строительства, они относятся только к проектированию и строительству объектов капитального строительства и не являются какими-либо регламентирующими документами для объектов вторичного жилья. Принимая решение, суд оставил без должной оценки то обстоятельство, что Шеремет Е.А. на момент заключения договора должна была действовать с учетом той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась от нее по характеру договора в соответствии с обычаями делового оборота при сходных правоотношениях. Статьей 421 ГК РФ установлен принцип свободы договора, подразумевающий, что условия договора определяются соглашением сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). В соответствии со статьей 575 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Исходя из названных положений правовых норм необходимым и достаточным условием реализации прав покупателя недвижимости на возмещение своих расходов на устранение недостатка товара является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре. Проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или обычно применяемыми условиями товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (п.2 ст.474 ГК РФ). В силу ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Из п. 2 передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ следует, что покупатель принял жилой дом и земельный участок полностью в таком виде, в котором оно было на момент подписания договора купли-продажи, претензий у покупателя к продавцу по передаваемому имуществу не имеется. В данном документе отсутствуют сведения о том, что при составлении акта в ходе осмотра дома были выявлены какие-либо недостатки. В тексте договора купли-продажи недвижимости отсутствует описание конструктивных элементов, которые должны иметься в жилом доме, отсутствуют также какие-либо условия по качеству покупаемого жилого дома, в связи с чем, невозможно определить какие именно требования предъявлялись истицей к приобретаемому ею по договору купли-продажи объекту недвижимости. Кроме того, судебная коллегия считает необходимым отметить, что недвижимое имущество приобреталось истцом в черновой отделке, большинство недостатков, указанных в заключении ООО «Самарское бюро экспертиз и исследований» относится к элементам отделки, а, следовательно, должны были учитываться сторонами при определении стоимости приобретаемого (продаваемого) имущества. Также следует отметить, что право собственности на недвижимое имущество изначально было зарегистрировано Фокиным Е.В. по упрощенной системе, без составления проекта, без ввода дома в эксплуатацию. Таким образом, качество товара определяется соглашением сторон в договоре, при отсутствии такого соглашения товар пригодный для использования, считается соответствующим требованиям о его качестве. В соответствии со ст. 15 ЖК РФ для жилого дома приведенное правило будет соблюдено в случае его пригодности для проживания. Истцом не представлено доказательств того, что жилой дом не пригоден для проживания и эксплуатации. Имеющиеся в материалах дела доказательства не подтверждают того обстоятельства, что выявленные недостатки, перечисленные в экспертном заключении, исключают возможность использования приобретенного дома по назначению. Само заключение содержит вывод, что техническое состояние жилого дома - работоспособное. В связи с этим, отсутствуют основания полагать, что фактическое состояние дома не соответствует тому, которое было оговорено сторонами при заключении договора и которое также учитывалось ими при определении покупной цены. Исходя из объема, характера и степени выраженности имеющихся у строения недостатков и дефектов (согласно заключению), истец, осматривая и принимая спорное недвижимое имущество от продавца, до заключения договора не мог не знать о существовании таковых, поскольку данные обстоятельства могли быть установлены им с достаточной степенью очевидности, специальных познаний в сфере строительства для этого не требовалось, и такие недостатки не могут быть признаны скрытыми. Кроме того, из смысла договора купли-продажи и акта приема-передачи жилого дома следует, что цена проданного строения была определена с учетом его технического состояния, никаких специальных требований к качеству постройки договор, заключенный сторонами, не содержит, каких-либо гарантийных сроков продавец, являющийся физическим лицом, не представлял. Таким образом, истцом не было доказано, что при заключении договора он не знал и не мог знать об указываемых им недостатках приобретаемого недвижимого имущества, поскольку исходя из содержания условий договора, он ознакомился с характеристиками и фактическим состоянием приобретаемого строения, визуально осмотрел приобретаемый объект, а значит - имел возможность установить имеющиеся дефекты, которые согласно фотографиям, приложенным к экспертному заключению, н

Поскольку в удовлетворении основной части иска истцу было отказано, то и требования о взыскании расходов на проведение экспертного заключения, убытков, связанных с наймом жилого помещения, изготовления копий документов, оплату услуг представителя, расходов по уплате государственной пошлины удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Куйбышевского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ отменить.

Постановить по делу новое решение, в соответствии с которым в удовлетворении исковых требований Шеремет Е.А. к Фокину Е.В. отказать в полном объеме.

Определение апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке.

Председательствующий:

Судьи:

Решение по делу № 33-8159/2016 от 06.06.2016

33-8159/2016

Движение по делу

Документы

Детальная проверка физлица