Решение по делу № 2-1301/2021 от 03.12.2020

32RS0027-01-2020-002797-17

№ 2-1301/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 февраля 2021 года                                                              г.Брянск

Советский районный суд г.Брянска в составе:

председательствующего судьи                                    Присекиной О.Н.,

    при секретаре                                                                Давыдовой Е.И.,

с участием соответчика Белоконева О.В.,

представителя третьего лица Межрегионального

территориального управления Федерального агентства по управлению

государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской

областях по доверенностям Караськовой А.И.,

третьего лица Авериной Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Софенкова Алексея Валентиновича к ООО «ГК «Кварта», Белоконеву Олегу Викторовичу о признании торгов недействительными,

УСТАНОВИЛ:

Истец Софенков А.В. обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что организатором торгов ООО «ГК «Кварта» на официальном сайте Российской Федерации wvvrw.torgi.gov.ru, а также на сайте электронной торговой площадки Сбербанк-ACT (https://utp.sberbank-ast.ru) в сети "Интернет" опубликована информация о проведении ООО «ГК «Кварта» первичных открытых торгов в форме аукциона по продаже арестованного недвижимого имущества должника ООО "Горожанин", по извещению о проведении торгов №... (в тексте иска ошибочно указан номер извещения №...). Дата и время проведения торгов 12.05.2020 г. в 11.00 час. Предметы торгов в том числе: лот № 4: Земельный участок, общей площадью 469,00 кв.м., назначение объекта: основной вид - многоквартирные многоэтажные дома от 4 до 17 этажей, расположенный <адрес>, кадастровый №.... Начальная цена 970 000,00 руб. (НДС не облагается); лот №5: Земельный участок, общей площадью 640,00 кв.м., назначение объекта: основной вид - многоквартирные многоэтажные дома от 4 до 17 этажей, расположенный <адрес>, кадастровый №.... Начальная цена 1 323 000,00 руб. (НДС не облагается); лот №6: Земельный участок, общей площадью 640,00 кв.м., назначение объекта: основной вид - многоквартирные многоэтажные дома от 4 до 17 этажей, расположенный <адрес>, кадастровый №.... Начальная цена 1 323 000,00 руб. (НДС не облагается).

Основанием для реализации ООО «ГК «Кварта» недвижимого имущества ООО «Горожанин» являлось постановление СПИ Советского РОСП г. Брянска УФССП России до Брянской области от 31.01.2020 г. о передаче на торги имущества должника, арестованного в рамках исполнительного производства №... от 20.05.2016 г.

12.05.2020    в 11-00 состоялись торги по продаже вышеуказанного имущества.

Истец полагает, что данные торги, проведенные по извещению №... в части Лотов №4,5,6, размещенному ООО «ГК «Кварта», не соответствует требованиям, предъявляемым ч.2 ст.448 ГК РФ, статьи 17 Федерального закона "О защите конкуренции" от 26.07.2006 N 135-ФЗ, нарушают его права и интересы на участие в данных торгах.

Нарушение его прав заключается в том, что в размещенном на официальном сайте Российской Федерации www.torg.gov.ru извещении о проведении торгов №... от 10.04.2020 г. указано, что в отношении лотов №4-6 имеются «обременения: арест, запрет сделок имущества, запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, регистрации ограничений и обременений в отношении объектов.».

В информации о проведении ООО «ГК «Кварта» торгов по продаже арестованного недвижимого имущества должника, размещенной на сайте электронной торговой площадки Сбербанк-АСТ, указано: «Наименование процедуры - Первичные открытые торги по продаже арестованного незаложенного недвижимого имущества должника ООО «Горожанин». В разделе «Файл с описанием/характеристиками» к лотам №4-6 указана информация ООО «Горожанин» незаложенное недвижимое-копия pdf».

Однако, в документации о переданных на торги земельных участках должника, прикрепленной в виде pdf-файла к информации о торгах, указано о наличии обременений в виде залога и ипотеки.

Согласно постановлению судебного пристава - исполнителя Советского РОСП г. Брянска УФССП России по Брянской области от 31.01.2020 г. о передаче имущества на торги указано, что «имущество, передаваемое на торги, находится в залоге у дольщиков 2-й очереди строительства (нежилой части)». В соответствии с выпиской из ЕГРН в отношении земельных участков с кадастровыми №..., №..., №... помимо ареста, запрета сделок имущества, запрета на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, регистрации ограничений и обременений в отношении объектов установлены обременения в виде ипотеки.

В размещенных ООО «ГК «Кварта» сведениях о предметах торгов отсутствует однозначная для понимания потенциальных покупателей информация о существующих обременениях продаваемого имущества.

За исключением упоминания в постановлении судебного пристава- исполнителя от 31.01.2020    г. о залоге имущества у дольщиков 2-й очереди строительства (нежилой части) и в выписке из ЕГРЮЛ - об ипотеке, информация о сути данного обременения не конкретизирована: не указано, в силу чего (закона или договора) существует залог у дольщиков, количество залогодержателей, срок действия обременения, внесена ли в ЕГРН запись об ипотеке в связи с данным залогом или по иным основаниям.

Пункт 7.3.9 содержащейся в документации о торгах выписки из ЕГРН, отражающий информацию о виде ограничений (обременений) в отношении земельного участка с кадастровым №..., нечитаем ввиду плохого качества сканирования документа, что может служить почвой для злоупотреблений со стороны организатора торгов.

В случае действительного наличия обременения в виде (ипотеки) залога отсутствие данной информации в извещении о проведении торгов №... является прямым нарушением требований ч. 2 ст. 448 ГК РФ в части обязательного содержания в извещении сведений о существующих обременениях продаваемого имущества.

Кроме того, наличие противоречивой информации вводит потенциальных покупателей в заблуждение относительно характеристик предметов торгов. Отсутствие конкретной и определенной информации о существующих обременениях может послужить причиной наступления для потенциальных покупателей неблагоприятных последствий, на которые покупатели не рассчитывали и наступления которых предположить не могли (например, отсутствие возможности снять обременение и др.).

В соответствии с ч. 1 ст. 90 Федерального закона № 229-ФЗ торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации.

Согласно уведомлению Межрегионального территориального управления ФАУГИ Росимущество в Калужской, Брянкой и Смоленской областях от 10.03.2020 г. № 3р- 3549515/1 подлежащее реализации имущество ООО «Горожанин» было передало на реализацию по акту приема-передачи 10.03.2020 г. ООО «ГК «Кварта», в нарушение требований ч. 1 ст. 90 Закона №229-ФЗ, проведение торгов по реализации недвижимого имущества ООО «Горожанин» назначено на 12.05.2020 г., т.е. спустя два месяца со дня получения имущества для реализации.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 29,07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета.

В соответствии с п. 26 ФСО № 1 (Федеральный стандарт оценку «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки») итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета до даты совершения сделки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Согласно постановлению судебного пристава-исполнителя от 31.01.2020 г. оценка реализуемого имущества произведена на основании отчета специалиста-оценщика от 18.11.2019 г. № 222/102-1. Однако, в самом отчете № 222/102-1 об оценке объектов оценки, произведенном ООО «АЙРА ТОРРЕС», дата составления отчета указана 29.10.2020 г. Таким образом, на момент проведения торгов 12.05.2020 г. и последующего заключения договора купли-продажи шестимесячный срок действия отчета истечет, в связи с чем определенная по результатам оценки рыночная стоимость земельных участков не может быть установлена в качестве рекомендуемой для указанных торгов.

В соответствии с указанной в документации о торгах информацией в отношении переданных на реализацию земельных участков установлено «назначение объекта: основной вид - под многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей». Статьей 31 Правил землепользования и застройки города Брянска, утвержденных решением Брянского городского совета народных депутатов от 26.02.2017 г. №796, установлен перечень жилых зон, в соответствии с которым зона застройки многоэтажными жилыми домами выделена как отдельная территориальная зона с кодировкой Ж-4. Пунктом 2 ст. 32 Правил землепользования минимальная площадь земельного участка в отношении вида использования «многоэтажная жилая застройка» установлена в размере 3000 кв.м.

Однако, площадь являющихся предметами торгов земельных участков.; ООО «Горожанин» более чем в четыре раза меньше предельно допустимого минимального размера, установленного для данного вида использования: земельный участок с кадастровым №...- 469,00 кв.м., земельный участок с кадастровым №...- 640,00 кв.м., земельный участок с кадастровым №...- 640,00 кв.м.

Таким образом, указанная в документации о торгах информация о технических характеристик земельных участков вызывает сомнения в ее достоверности ввиду ее несоответствия предъявляемым законом требованиям. Кроме того, на дату проведения торгов Указом Президента были установлены нерабочие дни и введены ограничения по передвижению граждан, в связи с чем, по мнению истца, судебный пристав-исполнитель должен был отозвать имущество с реализации до отмены ограничительных мер.

На основании изложенного, истец просил суд:

признать частично недействительными торги, проведенные 12.05.2020 ООО «ГК «Кварта» по извещению №... от 10.04.2020, опубликованному на официальном сайте Российской Федерации www.torgi.gov.ru, а также на сайте электронной торговой площадки Сбербанк-АСТ (https://utp.sberbank-ast.ru) в сети "Интернет" о продаже с публичных торгов следующего недвижимого имущества:

- Лот №4: Земельный участок, общей площадью 469,00 кв.м., назначение объекта: основной вид- многоквартирные многоэтажные дома от 4 до 17 этажей, расположенный <адрес>, кадастровый №.... Начальная цена 970 000,00 руб. (НДС не облагается).

Лот №5: Земельный участок, общей площадью 640,00 кв.м., назначение объекта: основной вид- многоквартирные многоэтажные дома от 4 до 17 этажей, расположенный <адрес>, кадастровый №.... Начальная цена 1 323 000,00 руб. (НДС не облагается).

Лот №6: Земельный участок, общей площадью 640,00 кв.м., назначение объекта: основной вид- многоквартирные многоэтажные дома от 4 до 17 этажей, расположенный <адрес>, кадастровый №.... Начальная цена 1 323 000,00 руб. (НДС не облагается).

В ходе рассмотрения дела в качестве соответчика по делу был привлечен Белоконев О.В., в качестве третьих лиц по делу привлечены судебный пристав-исполнитель Советского районного отдела судебных приставов УФССП России по Брянской области Савкина С.А., взыскатели по сводному исполнительному производству: Дубенец К.Г., Печенова Л.Н., Миронов Р.А., Азаров А.И., Нехаева О.В., Пашков С.М., Курочко С.М., ИП Спектор В.С., Астапенко С.С., Немировский А.В., Аверин А.М., Аверина Е.Н., Ерошенко Д.В., Синегубова М.В., Самусенко Е.Г., Луговой А.И., Листратенко О.В., Спектор А.О., Лысенкова Н.П., Михеева О.Н., ИП Щеглов Р.Б., Осина В.М., Радужная Е.Е., ИФНС России по г. Брянску, МИФНС № 1 по Брянской области, МИФНС № 5 по Московской области, МИФНС № 7 России по Брянской области, МИФНС №10 по Брянской области, ФНС России подразделение 3257, ГУ БРО Фонд Социального страхования по Брянской области, Клинцовская городская администрация; должник по сводному исполнительному производству ООО «Горожанин».

Привлеченный судом в качестве соответчика по делу Белоконев О.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения требований истца. Суду указал, что моратория на проведение торгов на электронных площадках введено не было, вся необходимая информация в доступном виде была доведена до потенциальных покупателей на официальных сайтах.

В судебном заседании представитель третьего лица Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях Караськова А.И. возражала против удовлетворения требований, указав, что процедура проведения торгов не была нарушена, вся необходимая информация до потенциальных покупателей доведена.

Третье лицо Аверина Е.Н. не возражала против удовлетворения требований, указав, что, по её мнению, имущество продано по заниженной цене.

Истец Софенков А.В. в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела уведомлялся почтовой связью, судебная корреспонденция возвращена суду по истечении срока хранения, что суд признает надлежащим уведомлением. В материалах дела имеется ранее поданное ходатайство о рассмотрении дела без его участия.

Представитель ответчика, третьи лица судебное заседание не явились, о дате и месте проведения судебного заседания извещались надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела перед судом не заявлено.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, а также с согласия лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу о возможности проведения судебного заседания без участия неявившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 350 ГК РФ, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим п. 2 ст. 350.1 настоящего Кодекса.

Согласно п. п. 1, 2, 3, 6 ст. 448 ГК РФ аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов. Если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, уклонившееся от подписания протокола, обязано возместить причиненные этим убытки в части, превышающей размер предоставленного обеспечения.

В порядке ст.449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Таким образом, публичные торги являются одной из форм сделок с недвижимостью, при предъявлении иска о признании недействительными торгов, предметом которых являлось недвижимое имущество, фактически оспариваются права лица, выигравшего торги на указанное недвижимое имущество. Признание торгов недействительными и применение последствий их недействительности может повлечь переход права собственности на это недвижимое имущество, то есть ведет к возврату сторон в первоначальное положение.

Согласно п. п. 1, 2, 3 ст. 57 Федерального закона «Об ипотеке» публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ, статья 93 Закона об исполнительном производстве).

В силу п.1 ст.449 ГК РФ, торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (п.2 ст.449 ГК РФ).

Приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество. Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца (пункт 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 г. № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства»).

Публичные торги могут быть признаны недействительными в связи с допущенными судебным приставом-исполнителем нарушениями, повлекшими за собой незаконную передачу на публичные торги имущества должника, например, при возбуждении исполнительного производства в отсутствие законных оснований для его возбуждения, при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации (вопрос 10 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016 г.).

В силу пункта 1 статьи 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Согласно ч. 3 ст. 90 Федерального закона «Об исполнительном производстве» извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, и на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов в сети «Интернет». Информация о проведении торгов должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Судом установлено, что 10.04.2020 г. организатором торгов ООО «ГК «Кварта» на официальном сайте Российской Федерации www.torgi.gov.ru, а также на сайте электронной торговой площадки Сбербанк - ACT (https://utp.sberbank-ast.ru) в сети «Интернет» была опубликована информация о проведении ООО «ГК «Кварта» первичных открытых торгов в форме аукциона по продаже арестованного заложенного недвижимого имущества должника ООО «Горожанин».

Из извещения о проведении торгов №... следует, что лоты, поименованные в иске Софенкова А.В. за номерами №4, №5, №6 – в действительности в извещении значатся под номерами №1, №2, №3. Кроме того, лот №2 расположен на территории СО «Восход», а не на территории СНТ «Восход», как указано в иске Софенкова А.В.

С учетом изложенного, в дальнейшем в настоящем определении применяется нумерация лотов и указание адресов согласно извещению №....

Из материалов дела усматривается, что предметом спора являются объекты недвижимости в виде земельных участков, расположенных по адресам: <адрес>, кадастровый №...; <адрес>, кадастровый №...; <адрес>, кадастровый №....

По имеющемуся в материалах дела извещению, на торги выставлялись следующие лоты:

- Лот №1: земельный участок, общей площадью 469 кв.м., назначение объекта: основной вид – многоквартирные многоэтажные дома от 4 до 17 этажей, расположенный <адрес>, кадастровый №.... Начальная цена 970 000 руб. (НДС не облагается).

    - Лот №2: земельный участок, общей площадью 640 кв.м., назначение объекта: основной вид - многоквартирные многоэтажные дома от 4 до 17 этажей, расположенный <адрес>, кадастровый №.... Начальная цена 1 323 000 руб. (НДС не облагается);

    - Лот №3: земельный участок, общей площадью 640 кв.м., назначение объекта: основной вид - многоквартирные многоэтажные дома от 4 до 17 этажей, расположенный <адрес>, кадастровый №.... Начальная цена 1 323 000 руб. (НДС не облагается), поскольку согласно сведениям официального сайта

Согласно сведениям официального сайта www.torgi.gov.ru в отношении лота №2 - земельного участка, расположенного <адрес>, кадастровый №...; и лота №3 – земельного участка, расположенного <адрес>, кадастровый №... - торги признаны несостоявшимися, в связи с отсутствием допущенных участников.

С учетом указанных обстоятельств, суд приходит к выводу, что в связи с тем, что торги по лотам №2, №3 не состоялись, а каких-либо уточнений к иску Софенкова А.В. в материалы дела не поступили, исковые требования Софенкова А.В. в части, касающейся признания недействительными торгов по дотам №2,3 удовлетворению не подлежат, поскольку права и законные интересы истца торгами, которые не состоялись, не нарушаются и не могут быть нарушены, в то время как в силу положений ГК РФ защите подлежит только нарушенное право.

Оценивая исковые требования Софенкова А.В. в части оспаривания состоявшихся торгов по лоту №1 (который в тексте искового заявления поименован как лот №4), в связи с нарушениями, изложенными стороной истца в иске, суд приходит к следующему.

Решением Советского районного суда г.Брянска от 02 апреля 2018 года, оставленным без изменения апелляционным определением Брянского областного суда №33-2435/18 от 24.07.2018 г., было обращено взыскание на земельные участки, принадлежащие ООО «Горожанин» и поименованные выше в качестве лотов №1,2,3.

Основанием для реализации ООО «ГК «Кварта» недвижимого имущества ООО «Горожанин» являлось постановление судебного пристава - исполнителя Советского РОСП г. Брянска УФССП России по Брянской области от 31.01.2020 г. о передаче на торги имущества должника, арестованного в рамках исполнительного производства №...-ИП.

В этот же день оформлена заявка на торги арестованного имущества.

Как следует из Постановления судебного пристава-исполнителя, имущество, передаваемое на торги, находится в залоге у дольщиков 2-й очереди строительства.

Как следует из материалов дела, и апелляционного определения Брянского областного суда №33-2435/18, которые размещены на официальной электронной торговой площадке Сбербанк - ACT (https://utp.sberbank-ast.ru) в сети «Интернет», обременение земельных участков залогом возникло в силу п.1 ст.13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 18.11.2019 г. приняты результаты оценки земельных участков, которые выступают предметом настоящего иска, в соответствии с отчетом оценщика ООО «АЙРА ТОРРЕС» №222/102-1.

Стоимость земельных участков согласно постановлению судебного пристава-исполнителя и с учетом отчета об оценке определена в следующих размерах:

- земельный участок, общей площадью 469 кв.м., назначение объекта: основной вид – многоквартирные многоэтажные дома от 4 до 17 этажей, расположенный <адрес>, кадастровый №... - 970 000 руб.

    - земельный участок, общей площадью 640 кв.м., назначение объекта: основной вид - многоквартирные многоэтажные дома от 4 до 17 этажей, расположенный <адрес>, кадастровый №... - 1 323 000 руб.

    - земельный участок, общей площадью 640 кв.м., назначение объекта: основной вид - многоквартирные многоэтажные дома от 4 до 17 этажей, расположенный <адрес>, кадастровый №... - 1 323 000 руб.

В общем доступе на официальном сайте электронной торговой площадки также размещена выписка из ЕГРП на выставленные на торги земельные участки, из которой усматривается наличие по ним обременения в виде ипотеки.

Нечитаемость пункта 7.3.9 Выписки из ЕГРН не повлекло нарушения прав Софенкова А.В., поскольку имущество, поименованное в нем, не относится к предмету настоящего спора, в то время как пункты выписки в отношении имущества, которое выступает предметом спора по настоящему делу, являются читаемыми.

Поскольку имущество обременено ипотекой, то особенность реализации имущества в части сроков публикации сведений о продаже регулируются специальной нормой - п.3 ст.57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102-ФЗ (норма, регулирующая торги, указана выше).

Из представленных документов следует, что торги были назначены на 12.05.2020 года. Дата начала приема заявок – 11.04.2020 г., в срок по 07.05.2020 года.

Первичные торги, проходившие электронно по адресу электронной торговой площадки https://www.sberbank-ast.ru признаны состоявшимися по лоту №1, по лотам №2,3 торги не состоялись.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что действительно, при формировании извещения о проведении торгов были допущены неточности, в частности, в извещении о проведении торгов на сайте https://torgi.gov.ru в графе «наименование процедуры» значится: «Первичные открытые торги по продаже арестованного незаложенного недвижимого имущества должника ООО «Горожанин».

В то же время, в этом же извещении о проведении торгов на сайте https://torgi.gov.ru в графе «описание обременения» указано: обременения: арест, запрет сделок имущества, запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, регистрации ограничений и обремений в отношении объектов. В открытом доступе на сайте по адресу электронной торговой площадки https://www.sberbank-ast.ru имеется документация, которая свидетельствует о том, что продаваемое имущество обременено ипотекой, возникшей в силу закона. Такие сведения имеются в размещенном в общем доступе апелляционном определении №33-2435/18 от 24 июля 2018 г., выписке из ЕРГН на спорные земельные участки.

На эти же сведения ссылался истец при подаче иска, что прямо свидетельствует о том, что он получил доступ ко всей информации, размещенной на сайте.

Документы, позволяющие идентифицировать как сами объекты, так и их существенные характеристики, в общем доступе размещены в читаемом виде.

Суд полагает, что вышеуказанные нарушения, допущенные в извещении о проведении торгов, существенными не являются, поскольку с учетом конкретных обстоятельств дела судом не установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов), либо привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Суд также отклоняет доводы стороны истца и о нарушении его прав в связи с тем, что имущество было передано на реализацию 10.03.2020 г., а торги проведены 12.05.2020 г., т.е., по мнению истца, с нарушением двухмесячного срока, установленного ст.90 ФЗ «Об исполнительном производстве».

В силу ст.193 ГК РФ если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

Поскольку 09.05.2020 г. и 10.05.2020 г. являлись выходными днями, при этом праздничный нерабочий день 09.05.2020 г. приходился на выходной день, то день 11.05.2020 г. также являлся выходным. Соответственно, первым рабочим днем после окончания срока являлся 12.05.2020 г., т.е. предусмотренный законом двухмесячный срок при проведении торгов нарушен не был.

Кроме того, суд полагает необходимым указать, что предусмотренный ст.90 ФЗ «Об исполнительном производстве» срок пресекательным не является.

Оценивая доводы истца о том, что срок действия отчета об оценке на дату проведения торгов истек, суд приходит к следующему.

Ссылка истца на п.26 ФСО №1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, несостоятельна, поскольку данный стандарт оценки, в том числе и пункт 26 стандарта, утратил силу в 2015 году в связи с утверждением новых стандартов оценки.

В соответствии со ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Согласно ст.87 Федерального закона от 02.10.2007г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» принудительная реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (ч.1).

В соответствии с ч.8 ст.85 Федерального закона «Об исполнительном производстве», если установленный законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности срок действия отчета об оценке имущества должника истек, судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня истечения указанного срока привлечь оценщика для повторной оценки имущества должника в порядке, установленном настоящей статьей.

Частью 6 ст.87 ФЗ «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель не ранее десяти и не позднее двадцати дней со дня вынесения постановления об оценке имущества должника выносит постановление о передаче имущества должника на реализацию.

Судебный пристав-исполнитель обязан передать специализированной организации, а специализированная организация обязана принять от судебного пристава-исполнителя для реализации имущество должника в течение десяти дней со дня вынесения постановления о передаче имущества должника на реализацию. Передача специализированной организации имущества должника для реализации осуществляется судебным приставом-исполнителем по акту приема-передачи (ч.7).

Цена, по которой специализированная организация предлагает имущество покупателям, не может быть меньше стоимости имущества, указанной в постановлении об оценке имущества должника, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом (ч.8).

Частью 2 ст.89 ФЗ «ОБ исполнительном производстве» начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества.

Закон не предписывает судебному приставу-исполнителю выносить постановление о прекращении торгов при истечении срока действия отчета об оценке имущества должника.

Основанием для признания торгов недействительными может являться нарушение правил их проведения, при этом не просто формальное, а лишь имеющее существенное влияние на результаты торгов, и если это нарушение привело к ущемлению прав и законных интересов заявителя, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности сделки, заключенной на таких торгах.

Таким образом, с учетом того, что оценка имущества была произведена 29.10.2019 г., постановление о принятии оценки имущества было вынесено 18.11.2019 г., а имущество было передано на торги на основании постановления судебного пристава исполнителя от 31.01.2020 г., сами торги были назначены в период действия отчета об оценке, суд не усматривает нарушений действующего законодательства в проведении торгов 12.05.2020 г., которые являлись бы существенными и нарушали бы права и законные интересы истца.

В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Исходя из смысла действующего законодательства, лицо, обратившееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие у него защищаемого субъективного гражданского права с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством, а также возможность восстановления нарушенного права способом, отраженным в предмете искового требования (статьи 11 и 12 ГК РФ).

На дату передачи арестованного имущества на торги оценка имущества являлась действующей, отчет об оценке имущества, переданного на торги, равно как и постановление судебного пристава-исполнителя о принятии результатов такой оценки, не оспорены ни Софенковым А.В., ни иными лицами – участниками исполнительного производства.

Суду не представлено доказательств того, что истец каким-либо образом необоснованно не был допущен к торгам, в том числе в связи с установленными Указами Президента РФ ограничительными мерами в связи с распространением новой коронавирусной инфекции.

Действующими в период с апреля по май 2020 года нормативно-правовыми актами не налагался запрет на проведение торгов на электронных площадках, в том числе на реализацию имущества должников по исполнительному производству.

Доказательств, свидетельствующих о том, что Софенков А.В. обращался к судебному приставу-исполнителю, либо к иным лицам, отвечающим за организацию и проведение торгов, с заявлением о необходимости осмотра выставленного на продажу имущества, в том числе о намерении произвести осмотр имущества после окончания ограничительных мер, суду не представлено.

Доводы истца о том, что судебный пристав-исполнитель в период действия ограничительных мер должен был отозвать имущество с реализации, необоснован.

В то же время, исходя из смысла статьи 3 ГПК РФ, судебной защите подлежит именно нарушенное право лица.

Нарушения прав непосредственно истца Софенкова А.В. при проведении торгов, судом не установлено; о своем намерении участвовать в торгах последний не сообщал; заявку на участие в торгах не оформлял; отчет об оценке не оспаривал.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковые требования Софенкова А.В. удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении иска Софенкова Алексея Валентиновича к ООО «ГК «Кварта», Белоконеву Олегу Викторовичу о признании торгов недействительными.

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Советский районный суд гор.Брянска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий                                                     О.Н. Присекина

Решение суда изготовлено в окончательной форме 23.03.2021 г.