Решение от 28.12.2015 по делу № 2-4573/2015 от 25.11.2015

Дело № 2-4573/2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 декабря 2015 года

Копейский городско суд Челябинской области в составе

председательствующего Кухарь О.В.,

при секретаре Васильевой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» к Кузнецовой А.С. о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на предмет залога,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» (далее АО «ЮУ КЖСИ») обратилось в суд с иском к Кузнецовой А.С. о взыскании с ответчика задолженности по договору займа от ДАТА по состоянию на ДАТА в размере ** руб. ** коп., в том числе: основной долг в размере ** руб. ** коп., проценты в размере ** руб. ** коп., неустойка (пени) в размере ** руб. ** коп., проценты, начисленные на просроченные платежи в счет возврата суммы займа в размере ** руб. ** коп.; обращении взыскания на квартиру, находящуюся в залоге, расположенную по адресу: АДРЕС определив способ проведения публичных торгов и определении начальной продажной стоимости имущества в размере ** руб.; взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере ** руб. ** коп.

В обоснование требований указано, что в соответствии с условиями договора займа НОМЕР от ДАТА заемщику Кузнецовой А.С. АО «ЮУ КЖСИ» предоставило заем в сумме ** руб. на срок с даты фактического предоставления займа по ДАТА включительно под ** % годовых для приобретения в собственность ответчика квартиры по адресу: АДРЕС. Ипотечный займ в размере ** руб. был перечислен на счет НОМЕР в ЧФ ОАО «УРАЛПРОМБАНК» на имя ответчика. Во исполнение обязательств по договору займа, ответчик обязался ежемесячно в срок не позднее последнего числа каждого месяца осуществлять аннуитетные платежи в размере ** руб. согласно графику платежей, приведенном в Информационном расчете ежемесячных платежей, являющимся неотъемлемым Приложением Договора займа. На дату заключения договора процентная ставка по займу была снижена и составляет ** % годовых. В качестве обеспечения исполнения обязательств Заемщика на имущественные права на Квартиру была оформлена ипотека (залог), посредством составления Закладной (далее - Закладная) с последующей регистрацией ДАТА в регистрирующем органе по Челябинской области. В соответствии с п. 4.4.4. Договора займа, на основании ст.ст. 382, 384 ГК РФ, ДАТА Заимодавец передал права по Закладной новому владельцу - ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее - Залогодержатель, ОАО «АИЖК») по договору купли-продажи закладных НОМЕР от ДАТА. ДАТА между ОАО «АИЖК» и ОАО «ЮУ КЖСИ» был заключен договор НОМЕР обратного выкупа закладных от ДАТА, согласно условиям, которого с ДАТА владельцем закладной является АО «ЮУ КЖСИ». В нарушение обязательств, ответчик с того момента перехода к ОАО «ЮУ КЖСИ» прав по закладную платежи осуществлял недобросовестно. В целях реализации предоставленного заимодавцу права, ОАО «ЮУ КЖСИ» ДАТА лично вручил ответчику требование НОМЕР от ДАТА о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Данное требование заемщиками выполнено не было. В соответствии с п. 5.2. Договора займа, при нарушении сроков возврата кредита Заемщик платит неустойку в виде пени в размере ** % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату займа за каждый календарный день просрочки. При нарушении сроков уплаты начисленных по займу процентов Заемщик платят Заимодавцу неустойку в виде пени в размере ** % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов, за каждый календарный день просрочки. При просрочке ежемесячного платежа по денежному обязательству, удостоверенному Закладной, более чем на 30 календарных дней, при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству, удостоверенному Закладной, более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, а так же при неудовлетворении должником требования владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства, удостоверенному закладной, в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании, залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество (п. 6.2.4.2. Закладной). В соответствии с отчетом НОМЕР от ДАТА об оценке недвижимого имущества по состоянию на ДАТА стоимость квартиры составляет ** рублей. Размер суммы долга по договору займа, подлежащей оплате по состоянию на ДАТА составляет ** руб. ** коп.

Истец – представитель открытого АО «ЮУ КЖСИ» Дмитриев К.А., действующий на основании доверенности в судебном заседании на требованиях настаивал, просил удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в иске.

Ответчик Кузнецова А.С. в судебном заседании по исковым требованиям не возражала, указывая, что в связи с тяжелом материальным положением последний платеж по договору займа производила в ** г. Обращалась в банк за рассрочкой платежа, но было отказано, в настоящее время устроилась на работу и намерена выплатить задолженность не допуская обращение взыскания на квартиру. С начальной продажной ценой квартиры согласилась.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьями 807 - 811 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. В силу п. 1 ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Из материалов дела следует, что ДАТА между АО «ЮУ КЖСИ» и Кузнецовой А.С. был заключен договор займа НОМЕР М, по условиям которого АО «ЮУ КЖСИ» предоставило заем в сумме ** руб. на срок с даты фактического предоставления займа по ДАТА включительно под **% годовых. Стороны пришли к соглашению, что в период исполнения заемщиком обязательств, установленных п. 1.1.3.2, устанавливается процентная ставка по кредиту **% годовых. Размер ежемесячного платежа на дату предоставления займа ** руб.

АО «ЮУ КЖСИ» были выполнены обязательства по предоставлению займа, денежные средства в размере ** руб. были зачислены на счет ответчика Кузнецовой А.С., что подтверждается платежным поручением НОМЕР от ДАТА.

Согласно п. 1.1. договора займа НОМЕР от ДАТА заемщик обязуется вернуть сумму займа и уплатить проценты за пользование займом на условиях договора.

В соответствии с п. 1.2. договора займа НОМЕР от ДАТА кредит предоставляется для целевого использования, а именно: для приобретения в собственность гр. Кузнецовой Анны Сергеевны жилого помещения, находящегося по адресу: АДРЕС, состоящей из ** комнат, общей площадью ** кв.м., расположенной на ** этаже **-этажного дома, в том числе подземных **, стоимостью ** руб. ** коп., кадастровый номер НОМЕР.

ДАТА указанное выше жилое помещение приобретено Кузнецовой А.С. путем заключения договора купли-продажи квартиры с использованием заемных денежных средств по цене ** руб.

Согласно выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от ДАТА правообладателем квартиры, находящейся по адресу: АДРЕС является Кузнецова А.С.

Обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору займа НОМЕР от ДАТА является залог (ипотека) вышеуказанной квартиры.

Права залогодержателя АО «ЮУ КЖСИ» по договору займа НОМЕР от ДАТА были удостоверены закладной.

На основании договора купли-продажи закладных НОМЕР от ДАТА права по закладной были переданы открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

ДАТА между ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и АО «ЮУ КЖСИ» был заключен договор НОМЕР обратного выкупа закладных, согласно условиям которого, с ДАТА владельцем закладной является АО «ЮУ КЖСИ».

В связи с изложенным, на основании представленной закладной истец вправе требовать от ответчика исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

ДАТА Кузнецовой А.С. выставлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств в связи с тем, что допущена просрочка внесения ежемесячного платежа более чем на 30 дней, что в соответствии с п.п. 5.1. Закладной от ДАТА, п.п. 4.4.1 договора займа от ДАТА является основанием для досрочного исполнения обязательств по договору займа.

ДАТА ответчику лично вручено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств по состоянию на ДАТА, в размере ** руб. ** коп., в том числе: основной долг в сумме ** руб. ** коп., начисленные проценты в сумме ** руб. ** коп., начисленные проценты на просроченный основной долг в сумме ** руб. ** коп. за каждый день просрочки, пени в сумме ** руб. ** коп.

До настоящего времени ответчик не выполнил указанные требования истца, обратного суд не представлено.

Из представленной карточки по счету заемщика следует, что Кузнецова А.С. исполняет обязательство по возврату суммы займа и процентов ненадлежащим образом, имеют место длительные просрочки платежей и их оплата не в полном размере. Установлено, что последняя оплата поступила ДАТА в размере ** руб., до этой даты оплата также в размере ** руб. произведена ДАТА, ДАТА поступало ** руб.

За период с ДАТА по ДАТА уплачено ** руб. ** коп., из них в погашение кредита: ** руб. ** коп., проценты по кредиту ** руб. ** коп., пени ** руб.** коп., в погашение процентов, начисленных за просроченный основной долг ** руб. ** коп.

Согласно представленного истцом расчета задолженности Кузнецовой А.С. по договору займа НОМЕР от ДАТА по состоянию на ДАТА общая задолженность составляет ** руб. ** коп., в том числе: основной долг в размере ** руб. ** коп., проценты в размере ** руб. ** коп., неустойка (пени) в размере ** руб. ** коп., проценты, начисленные на просроченные платежи в счет возврата суммы займа в размере ** руб. ** коп.

В ходе судебного разбирательства ответчик Кузнецова А.С. не оспаривала факт просрочки, указывая на тяжелое материальное положение, пояснив, что произвела последнюю оплату по договору займа за ** г. Намерена войти в график.

В соответствии с п. 5.2. договора займа, при нарушении сроков возврата кредита заемщик платит неустойку в виде пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату займа за каждый календарный день просрочки. При нарушении сроков уплаты начисленных по займу процентов Заемщик платят Заимодавцу неустойку в виде пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов, за каждый календарный день просрочки (п. 5.3. Договора займа).

При просрочке ежемесячного платежа по денежному обязательству, удостоверенному Закладной, более чем на 30 календарных дней, при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству. удостоверенному Закладной, более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, а так же при неудовлетворении Должником требования владельца Закладной о досрочном исполнении денежного обязательства, удостоверенному Закладной, в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании, Залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество (п. 6.2.4.2. Закладной).

Поскольку ответчик Кузнецова А.С. принятые на себя обязательства по договору займа НОМЕР от ДАТА не исполняет надлежащим образом, суд находит правильным взыскать с нее задолженность в размере ** руб. ** коп., в том числе: основной долг в размере ** руб. ** коп., проценты в размере ** руб. ** коп., неустойка (пени) в размере ** руб. ** коп., проценты, начисленные на просроченные платежи в счет возврата суммы займа в размере ** руб. ** коп.

При этом с учетом условий договора займа, истории образования задолженности, длительности неисполнения обязательств по договору займа, суд не усматривает оснований для снижения размера неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ.

В соответствии со ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.

Сумма неисполненного обязательства составляет более пяти процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге, при этом период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более чем три месяца.

Поскольку судом установлено ненадлежащее исполнение обязательств ответчиком по договору займа НОМЕР от ДАТА с учетом наличия оснований, предусмотренных ст. 348 ГК РФ, то суд приходит к выводу, что следует обратить взыскание на заложенную квартиру по адресу: АДРЕС, принадлежащую на праве собственности заемщику Кузнецовой А.С.

На основании п.1 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ч. 1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 48 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. В отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную. Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено настоящим пунктом.

В соответствии с п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Из содержания ст. ст. 56, 57 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила. Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Согласно ч. 9 ст. 77.1. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» продажа заложенного имущества, указанного в пункте 8 настоящей статьи, осуществляется на публичных торгах в соответствии со статьями 57 и 58 настоящего Федерального закона. Начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется по решению суда на основании отчета оценщика и устанавливается равной рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно представленного в материалы дела отчета НОМЕР об оценке рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, составленного Службой оценки Д.Л.В. рыночная стоимость вышеуказанной квартиры на дату проведения экспертной оценки ДАТА составляет ** руб.

Ответчик Кузнецова А.С. в судебном заседании не возражала против установления начальной продажной стоимости квартиры по выше обозначенному отчету с применением 80%к рыночной стоимости.

Устанавливая начальную продажную стоимость заложенной квартиры, суд исходит из положений Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и материалов дела, и приходит к выводу, что такая цена должна быть определена в размере ** руб. на основании отчета о рыночной стоимости заложенной квартиры, равной **% рыночной стоимости такого имущества.

Таким образом, суд приходит к выводу об установлении начальной продажной цены заложенного имущества в сумме ** руб.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцу за счет ответчика следует возместить расходы по уплате государственной пошлины в размере ** руб. ** коп.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 98, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░░-░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░, - ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░░-░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░» ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░ ░░░░░ ** ░░░. ** ░░░., ░ ░░░ ░░░░░: ░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ** ░░░. ** ░░░., ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ** ░░░. ** ░░░., ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ** ░░░. ** ░░░., ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ ** ░░░. ** ░░░., ░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░ ** ░░░. ** ░░░., ░░░░░ ░░░░░░░░ ** ░░░. ** ░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░ ** ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ** ░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░:          ░.░. ░░░░░░