Решение по делу № 33-5117/2022 от 23.08.2022

                                                       Дело № 33-5117/2022

№2-196/2022

Апелляционное определение

г. Тюмень                                    21 ноября 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

председательствующего	Киселёвой Л.В.
судей:	Важениной Э.В., Шаламовой И.А.
при секретаре	Деркач М.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика Поповой Татьяны Викторовны на решение Тюменского районного суда Тюменской области от 24 мая 2022 года, которым постановлено:

«Исковые требования ОАО Инвестбанк «БЗЛ» к Поповой Татьяне Викторовне об обращении взыскания на недвижимое имущество удовлетворить.

Обратить взыскание на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <.......>, с кадастровым номером <.......>, путем продажи с публичных торгов.

Определить начальную продажную стоимость объекта недвижимости в сумме 3 930 000 руб.

Взыскать с Поповой Татьяны Викторовны в пользу ОАО Инвестбанк «БЗЛ» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Шаламовой И.В., объяснения представителя истца Зыкиной А.М., объяснения представителя ответчика Мандека Д.М., заключение эксперта ООО «АйКью Плюс – Оценка» Романовой С.Ю.,

установила:

истец ОАО Инвестбанк «БЗЛ» обратился в суд к ответчику Поповой Т.В. об обращении взыскания на объект незавершенного строительства, площадью <.......> кв.м., расположенный по адресу: <.......>, с кадастровым номером <.......>, путем реализации на публичных торгах, установив начальную продажную стоимость в размере 28 644,58 руб., а также расходов по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. (л.д.7-10).

Требования мотивировал тем, что между ОАО Инвестбанк «БЗЛ» и ООО «М-Стройиндустрия» 14 июня 2046 года заключен кредитный договор № 140-клз об открытии кредитной линии с лимитом задолженности, по условиям которого банк открыл ООО «М-Стройиндустрия» кредитную линию с лимитом задолженности в сумме 8 000 000 руб. для пополнения оборотных средств под 18,5% годовых сроком до 12 июня 2015. В целях обеспечения кредитного договора между банком и ответчиком Поповой Т.В. заключен договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества) №59 от 14 июня 2013 на земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под незавершенный строительством дом, площадью <.......> кв.м., адрес объекта: <.......>, кадастровый номер <.......>, залоговой стоимостью 3 070 400 руб. Банк принятые на себя обязательства исполнил надлежащим образом, заемщик ненадлежащим образом исполнял условия кредитного договора, в связи с чем банк обратился в Центральный районный суд города Тюмени с исковым заявлением о взыскании с ООО «М-Стройиндустрия», Шабанова М.В., Бороджулина М.Б., Румянцевой Т.С., Поповой Т.В., Глазкова А.С., ООО «Сити-Сервис» кредитной задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество. Решением суда от 28 марта 2016 года требования истца удовлетворены, в том числе обращено взыскание на вышеуказанный земельный участок путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 3 070 400 руб. На основании выданного судом исполнительного листа ФС №013745320 судебным приставом-исполнителем МО и ОИП УФССП России по Тюменской области в отношении ответчика возбуждено исполнительное производство. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке находится объект незавершенного строительства, площадь. <.......> кв. м. По настоящее время судебное решение не исполнено, сумма задолженности перед банком не погашена. Считает, что поскольку право залога распространяется на все объекты, расположенные на земельном участке, то право залога на иные объекты недвижимости, на нем находящиеся, также подлежит признанию за банком.

По ходатайству ответчика определением суда от 26 октября 2021 года назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «АРБИТР» Центр Независимых Экспертиз», расходы по проведению экспертизы возложены на ответчика Попову Т.В. (л.д.98-101).

Согласно заключению эксперта ООО «АРБИТР» Центр Независимых Экспертиз» <.......> № А-027/2022 от 19 апреля 2022 рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <.......>, с кадастровым номером <.......>, общей площадью <.......> кв. м., на дату оценки составляет 4 912 500 руб. (л.д.105-154

В особом мнении эксперта <.......> указано, что на момент осмотра объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <.......>, с кадастровым номером <.......> площадью <.......> кв. м. не выявлено. На момент осмотра были проведены внутренние обмеры объекта судебной экспертизы и составляют <.......> кв. м. По результатам проведенного исследования установлено, что фактическая площадь объекта незавершенного строительства (двухэтажный жилой дом) <.......> кв. м. отличается от представленных правоустанавливающих документов, поэтому эксперт принял решение рассчитать стоимость по фактической площади жилого дома.

В судебное заседание суда первой инстанции представитель истца ОАО Инвестбанк «БЗЛ», ответчик Попова Т.В., третье лицо судебный пристав-исполнитель МО по ОИП УФССП России по Тюменской области не явились, о времени и месте судебного заседания извещены.

Суд постановил указанное выше решение, с которым не согласна ответчик Попова Т.В. (л.д. 167, 168-172).

В апелляционной жалобе ответчик просит отменить решение суда (л.д.178-180).

Полагает, что выводы суда первой инстанции о начальной продажной стоимости объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <.......>, с кадастровым номером <.......>, не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку основаны на имеющем существенные недостатки заключении эксперта № А-027/2022 от 19 апреля 2022.

Считает, что экспертом были допущены грубые нарушения, которые привели к существенному занижению стоимости объекта судебной экспертизы, а именно неверно определена фактическая площадь объекта судебной экспертизы и его конфигурация, не учтена облицовка наружных стен объекта судебной экспертизы декоративным кирпичом, соответствующая корректировка не применена.

Отмечает, что в ходе проведения судебной экспертизы установлено, что на принадлежащем ответчику земельном участке также расположен объект незавершенного строительства – гараж, площадью <.......> кв. м., однако, судом данный факт оставлен без внимания, вопрос об обращении взыскания и оценке объекта незавершенного строительства – гаража перед сторонами не поставлен.

Просит назначить по делу повторную судебную экспертизу (л.д.181).

В возражениях на апелляционную жалобу ОАО Инвестбанк «БЗЛ» просит в удовлетворении апелляционной жалобы Поповой Т.В. отказать (л.д.194-197).

Определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 12 сентября 2022 года производство по апелляционной жалобе ответчика Поповой Татьяны Викторовны на решение Тюменского районного суда Тюменской области от 24 мая 2022 года, в связи с назначением повторной судебной экспертизы, проведение которой поручено экспертам ООО «АйКью Плюс - Оценка», было приостановлено.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 16 ноября 2022 года производство по апелляционной жалобе возобновлено в связи с поступлением в Тюменский областной суд заключения эксперта ООО «АйКью Плюс - Оценка» № 2-1663/2022 от 20 октября 2022 года.

Экспертом сделан вывод о том, что рыночная стоимость объектов незавершенного строительства, расположенных по адресу: <.......>, на дату проведения экспертизы, с учетом допустимого округления, составляет: 11 605 000 руб., в том числе незавершенный строительством жилой дом, <.......> (<.......>), адрес: <.......> рыночной стоимостью 10 665 000 руб., Незавершенный строительством гараж, <.......>, адрес: <.......> рыночной стоимостью 940 000 руб.

Кроме того, при подготовке дела к судебному разбирательству, суд апелляционной инстанции запросил материалы исполнительного производства у судебного пристава-исполнителя.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Мандек Д.М. в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал, с оценкой эксперта ООО «АйКью Плюс - Оценка» Романовой С.Ю. согласен.

Представитель истца Зыкина А.М., участвующая в рассмотрении апелляционной жалобы путем ВКС, возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, пояснила, что площадь незавершенного строительством объекта следует указать в соответствии с экспертным заключением, на незавершенный строительством гараж также распространяется право залога, данное строение также следует указать в резолютивной части решения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчик Попова Т.В., представитель третьего лица не явились, о времени и месте судебного заседания извещены путем направления судебных извещений, в порядке ч.7 ст.113 Гражданского процессуального кодекса РФ заблаговременного размещения информации о деле на официальном интернет-сайте областного суда - http://oblsud.tum.sudrf.ru, о причинах неявки судебную коллегию не известили.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел дело по апелляционной жалобе в отсутствие неявившихся лиц, которые в нарушение ч. 1 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ не известили суд апелляционной инстанции о причинах своей неявки и не представили доказательства уважительности этих причин.

Проверив материалы дела в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе и возражениях относительно жалобы, как это предусмотрено ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, заключение эксперта Романовой С.Ю., оценив имеющиеся в деле доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на них, судебная коллегия находит жалобу Поповой Т.В. подлежащей частичному удовлетворению, а решение суда первой инстанции подлежащим изменению по основанию, предусмотренному пп.3 ч.1 ст.330 ГПК РФ - несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.

Как следует из материалов дела, между ОАО Инвестиционный банк «Бузулукбанк» и ООО «М-Стройиндустрия» заключен кредитный договор №140-клз об открытии кредитной линии с лимитом задолженности, по условиям которого банк принял на себя обязательство открыть заемщику кредитную линию с лимитом задолженности в сумме 8 000 000 руб. для пополнения оборотных средств на срок до 12 июня 2015 (включительно) в дату выдачи первого транша кредитной линии с осуществлением процедуры выдачи сумм кредита в соответствии с п.2.3.,2.4. кредитного договора под 18,5% годовых (т.1 л.д.14-19).

Согласно дополнительному соглашению №1 от 31 июля 2013 к кредитному договору, в обеспечение обязательства по кредитному договору заключены договоры об ипотеке №57 (залоге недвижимого имущества) от 14 июня 2013 на сумму 1 320 000 руб. земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование под здание (сарай) площадью <.......> кв.м., адрес: <.......>, залогодатель <.......>; договор об ипотеке №59 (залог недвижимого имущества) от 14 июня 2013 на сумму 3 070 400 руб., предмет залога : земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под незавершенный строительством жилой дом, площадью <.......> кв.м., адрес: <.......>, залогодатель Попова Татьяна Викторовна; договор залога транспортного средства INFINITI M25, 2011 г.в., г.р.з. <.......>, залогодатель <.......>; договор залога транспортного средства TOYOTA HILUH, 2012 г.в., г.р.з. <.......>, залогодатель <.......>; договор залога транспортных средств Погрузчик фронтальный сельскохозяйственный ПФС на базе трактора Беларус - 82.1, 2011 г.в., г.р.з. <.......> и SHACMAN (грузовой самосвал) 2-12 г.в., г.р.з. <.......>, залогодатель ООО «М-Стройиндустрия»; договоры поручительства с <.......> (т.1 л.д.20-21).

Согласно дополнительному соглашению №2 от 21 августа 2013 между ОАО Инвестиционный банк «Бузулукбанк» и ООО «М-Стройиндустрия» дополнительно к вышеназванным договорам указан договор об ипотеке №63 (залог недвижимого имущества) от 14 июня 2013 земельного участка по адресу: д. Патрушева, ул. Весенняя, участок №990 (т.1 л.д.22-23).

В соответствии с договором об ипотеке №59 (залоге недвижимого имущества) между ОАО Инвестиционный банк «Бузулукбанк» и Поповой Т.В., в обеспечение обязательства, указанного в разделе 3 договора, кредитором по которому является залогодержатель, обременяется ипотекой право залогодателя на имущество, указанное в п.2.1. договора (т.1 л.д.28-32).

Согласно п.2.1. договора, предметом ипотеки является следующее недвижимое имущество – земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под незавершенный строительством жилой дом, площадь <.......> кв.м., адрес объекта: <.......>, кадастровый номер <.......>.

В соответствии с п.2.6. договора, объекты недвижимости, находящиеся или строящиеся на закладываемом земельном участке здания или сооружения, принадлежащие залогодателю и не заложенные по данному договору ипотеки считаются находящимися в залоге ОАО Инвестиционный банк «Бузулукбанк».

Согласно п.8.1. договора, настоящий договор при условии подписания его сторонами вступает в силу с момента его государственной регистрации в порядке п.3 ст.339 Гражданского кодекса РФ и действует впредь до прекращения соответствующей ипотеки в установленном законом и настоящим договором порядке.

Договор об ипотеке №59 (залоге недвижимого имущества) между ОАО Инвестиционный банк «Бузулукбанк» и Поповой Т.В. зарегистрирован в установленном законом порядке (т.1 л.д.59,64-67).

Решением Центрального районного суда города Тюмени от 28 марта 2016 по делу №2-455-2016 удовлетворен иск ОАО Инвестиционный банк «Бузулукбанк», взыскан долг по кредитному договору №140-клз об открытии кредитной линии с лимитом задолженности, обращено взыскание на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под незавершенный строительством жилой дом, площадь <.......> кв.м., адрес объекта: <.......>, кадастровый номер <.......>, принадлежащий Поповой Т.В., путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 3 070 400 руб. (т.1 л.д.33-45).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 27 июля 2016 по делу №33-3630/2016 решение Центрального районного суда города Тюмени от 28 марта 2016 оставлено без изменения (т.1 л.д.46-53).

Судом 12 апреля 2017 был выдан исполнительный лист в отношении должника Поповой Т.В. серия ФС №013745320 (т.1 л.д.54-57).

23 мая 2017 судебным приставом-исполнителем Межрайонного отдела по особым исполнительным производствам <.......> возбуждено исполнительное производство №24296/17/72027-ИП в отношении Поповой Т.В. на предмет исполнения обращение взыскания на заложенное имущество (т.1 л.д.58).

22 сентября 2022 судебным приставом-исполнителем МОСП по ОИП УФССП России по ТО <.......> составлен Акт о наложении ареста (описи имущества) должника Поповой Т.В. по адресу: <.......>. Согласно данного акта на земельном участке расположен объект незавершенного строительства.

Согласно данных ЕГРН, это объект незавершенного строительства с кадастровым номером <.......> (т.1 л.д.61).

29 сентября 2022 судебным приставом-исполнителем вынесена заявка на торги арестованного имущества.

Постановлением от 18 октября 2022 ведущего судебного пристава-исполнителя МОСП по ОИП УФССП России по ТО <.......>., имущество – земельный участок площадью <.......> кв.м. и объект незавершенного строительства площадью <.......> кв.м. отозваны с реализации в связи с поступившей жалобой должника.

Разрешая требования истца, суд первой инстанции, руководствуясь ст.24,237,348,350 Гражданского кодекса РФ, ст.54,69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», с учетом выводов судебной экспертизы, исходил из того, что требование исполнительного документа должником не исполнено, чем нарушаются права взыскателя, удовлетворил требования кредитора и обратил взыскание на объект незавершенного строительством жилого дома по адресу: <.......>, кадастровый номер <.......>, определив начальную продажную стоимость в размере 80% от стоимости объекта, определенной в заключении эксперта ООО «АРБИТР» Центр Независимых Экспертиз».

Соглашаясь с тем, что имеются основания для обращения взыскания на возведенные на заложенном земельном участке здания и сооружения, суд апелляционной инстанции находит решение подлежащим изменению, так как судом при принятии решения в нарушение правил состязательности, не допрошен в судебном заседании эксперт ООО «АРБИТР» Центр Независимых Экспертиз» <.......>.

Частью 2 ст. 195 ГПК РФ предусмотрено, что суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 "О судебном решении" разъяснено, что в силу ст. 157 ГПК РФ одним из основных принципов судебного разбирательства является его непосредственность, решение может быть основано только на тех доказательствах, которые были исследованы судом первой инстанции в судебном заседании. Если собирание доказательств производилось не тем судом, который рассматривает дело (ст. 62 - 65, 68 - 71, п. 11 ч. 1 ст. 150, ст. 170 ГПК РФ), суд вправе обосновать решение этими доказательствами лишь при том условии, что они получены в установленном ГПК РФ порядке (например, с соблюдением установленного ст. 63 ГПК РФ порядка выполнения судебного поручения), были оглашены в судебном заседании и предъявлены лицам, участвующим в деле, их представителям, а в необходимых случаях экспертам и свидетелям и исследованы в совокупности с другими доказательствами. При вынесении судебного решения недопустимо основываться на доказательствах, которые не были исследованы судом в соответствии с нормами ГПК РФ, а также на доказательствах, полученных с нарушением норм федеральных законов (ч. 2 ст. 50 Конституции Российской Федерации, ст. 181, 183, 195 ГПК РФ).

Восполнив пробелы процессуальной деятельности суда первой инстанции, допросив эксперта <.......>, суд апелляционной инстанции, установив, что экспертом при проведении исследования допущены существенные нарушения, назначил по делу проведение повторной судебной товароведческой экспертизы.

Проведённая повторная экспертиза ООО «АйКью Плюс - Оценка» отвечает признакам допустимости, принимается судом апелляционной инстанции в качестве доказательства рыночной стоимости объектов незавершенного строительства.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ООО «АйКью Плюс - Оценка» <.......> выводы своего заключения поддержала, пояснила, что стаж ее работы экспертом с 2008 года, эксперт имеет высшее образование, а также диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)». Оцениваемое имущество она осматривала, в заключение имеется акт осмотра и фототаблица. Поскольку техническая документация на незавершенные строительством объекты ей не представлены, при осмотре она осмотрела материал стен, перекрытий, оценила все факторы, которые влияют на рыночную стоимость объектов. При подготовке заключения она использовала справочники оценщика Ко-Инвест, использовала затратный подход к оценке. В предыдущей экспертизе неверно был определен конструктивный класс объекта, однако определение класса объекта имеет важное значение при выборе аналогов и влияет на стоимость объекта. Важным моментом в исследовании было определение площади объекта в отсутствие технической документации. Она сделала замеры электронной линейкой, сделана соответствующие расчеты. Указанная истцом площадь <.......> кв. м не отвечает фактическим обстоятельствам. Дом двухэтажный, его площадь составляет <.......> кв.м., площадь гаража <.......> кв.м. В гараже нет внутренних помещений, его площадь было подсчитать не сложно. Подсчитывая площадь дома, эксперт измерила площадь всех внутренних помещений и сложила их, исходила из того, что площади первого и второго этажа равны, в площадь дома также входит подвал.

Стороны спора не высказали замечаний к экспертному исследованию ООО «АйКью Плюс - Оценка», рецензий не представили. Каких-либо нарушений закона при производстве судебной экспертизы не усматривается, выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию и значительный стаж экспертной работы и предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержат подробное описание произведенных исследований, заключение соответствует требованиям действующего законодательства об оценке.

Согласно п.1,2 ст.335 Гражданского кодекса РФ залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.

В случае, когда залогодателем является третье лицо, к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются правила статей 364 - 367 настоящего Кодекса, если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное

В договоре об ипотеке №59 (залоге недвижимого имущества) между ОАО Инвестиционный банк «Бузулукбанк» и Поповой Т.В. срок обеспечения обязательства, возникшее из кредитного договора №140-клз об открытии кредитной линии с лимитом задолженности между ОАО Инвестиционный банк «Бузулукбанк» и ООО «М-Стройиндустрия» не согласован, так как указание на действие договора до полного исполнения обязательств по основному договору противоречит ст.190 Гражданского кодекса РФ, следовательно, договор об ипотеке срока не имеет.

В таком случае действует правило, предусмотренное п.6 ст.367 Гражданского кодекса РФ, согласно которого поручительство прекращается по истечении указанного в договоре поручительства срока, на который оно дано. Если такой срок не установлен, оно прекращается при условии, что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства не предъявит иск к поручителю. Когда срок исполнения основного обязательства не указан и не может быть определен или определен моментом востребования, поручительство прекращается, если кредитор не предъявит иск к поручителю в течение двух лет со дня заключения договора поручительства.

Поскольку кредитор ОАО Инвестиционный банк «Бузулукбанк» обратился в суд в установленный п.6 ст.367 Гражданского кодекса РФ срок, Центральным районным судом города Тюмени 28 марта 2016 вынесено решение по делу №2-455-2016 об обращении взыскания на заложенное имущество, обязательство Поповой Т.В. по обеспечению обязательства ООО «М-Стройиндустрия» залогом недвижимого имущества не прекратилось.

Залогодатель вправе возводить на заложенном земельном участке здания и сооружения без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

При этом, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на такие здания и сооружения (п. 1 ст. 65 Закона № 102-ФЗ).

Таким образом, следует обратить взыскание не только на незавершенный строительством жилой дом, находящийся на заложенном земельном участке, но и на гараж.

Таким образом, принятое решение без учета приведенных выше правовых позиций, не может быть признано в полном объеме законным обоснованным, полежит изменению, апелляционная жалоба ответчика Поповой Т.В. частичному удовлетворению.

    Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса РФ,

определила:

решение Тюменского районного суда Тюменской области от 24 мая 2022 года изменить.

Изложить решение суда в следующей редакции:

«Исковые требования ОАО Инвестбанк «БЗЛ» к Поповой Татьяне Викторовне об обращении взыскания на недвижимое имущество удовлетворить.

Обратить взыскание на незавершенный строительством жилой дом, площадью <.......> кв.м., <.......> (<.......>), расположенный по адресу: <.......>, с кадастровым номером <.......>, путем продажи с публичных торгов.

Обратить взыскание на незавершенный строительством гараж, площадью <.......> кв.м., <.......>, расположенный по адресу: <.......>, путем продажи с публичных торгов.

Определить начальную продажную стоимость объектов недвижимости в сумме 9 284 000 руб.

Взыскать с Поповой Татьяны Викторовны в пользу ОАО Инвестбанк «БЗЛ» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.».

    Апелляционную жалобу ответчика Поповой Татьяны Викторовны удовлетворить частично.

    Председательствующий:

Судьи коллегии:

Мотивированное определение изготовлено в окончательной форме 25 ноября 2022