Решение по делу № 8Г-36377/2022 [88-3180/2023 - (88-40190/2022)] от 09.11.2022

ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

    Дело № 88-3180/2023

    № дела суда 1-й инстанции 2-4493/2021

УИД: 61RS0001-01-2021-004835-04

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар     10 января 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Лопаткиной Н.А.,

судей Лозовой Н.В., Мельникова В.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Инвестрадиострой» к ФИО1, ФИО2, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО18, ФИО6, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО7, ФИО8, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО9, ФИО31, ФИО32, ФИО34, ФИО35, ФИО10, ФИО36, ФИО11, ФИО12, ФИО13 о признании права залога, а также обязательств, вытекающих из договоров долевого участия в строительстве, прекратившимися по кассационным жалобам ответчиц ФИО2, ФИО14, ФИО15, а также представителя ответчиков ФИО35, ФИО34, ФИО32, ФИО7, ФИО8, ФИО25, ФИО17, ФИО31, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО18, ФИО6, ФИО19, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО1, ФИО22, ФИО20, ФИО9 по доверенностям ФИО40 на решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 28 декабря 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 13 июля 2022 года.

Заслушав доклад судьи Лопаткиной Н.А., выслушав представителя ответчицы ФИО2 – ФИО69, представителя ООО «Инвестрадиострой», судебная коллегия

установила:

ООО «Инвестрадиострой» обратилось с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО38, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО18, ФИО6, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО39, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО7, ФИО8, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО9, ФИО31, ФИО32, ФИО34, ФИО35, ФИО10, ФИО36, ФИО11, ФИО12, ФИО13 о признании права залога, а также обязательств, вытекающих из договоров долевого участия в строительстве, прекратившимися.

Требования мотивированы тем, что в рамках конкурсного производства в отношении ООО СК «Гарант Строй» истец приобрел на торгах незавершенный строительством жилой дом по <адрес> и право аренды расположенного под ним земельного участка. Ответчики являются залогодержателями указанного имущества, однако в список лиц, которым истец обязан предоставить квартиры в строящемся доме, не включены; договоров долевого участия в строительстве жилья ответчики с ООО «Инвестрадиострой» не заключали, в Реестр требований кредиторов "СК "Гарант Строй" и в Реестр требований участников строительства не включены. Истец привел доводы о том, что реализация имущества на торгах в деле о банкротстве приводит к прекращению имевшихся ранее залоговых прав третьих лиц в отношении данного имущества, что он, как покупатель, приобрел вещь свободной от правопритязаний ответчиков. Кроме того, истец сослался на ряд вступивших в законную силу актов Арбитражного суда, которыми установлено, что в ходе рассмотрения дела № А53-11325/2011 судебные инстанции разъясняли физическим лицам, в т.ч. ответчикам, их право на включение в Реестр кредиторов должника, однако они указанным правом не воспользовались, заявления о включении их требований в Реестр требований передачи жилых помещений ООО «СК «Гарант-Строй» не подали, а также не предъявили своих денежных требований в Реестр требований кредиторов ООО «СК «Гарант-Строй», что в силу данных обстоятельств ответчики утратили статус залоговых кредиторов, что сам факт заключения договора долевого участия в строительстве не гарантирует получения ответчиками квартиры, что в связи с тем, что ответчики не воспользовались своим правом на включение в Реестр кредиторов ООО «СК «Гарант-Строй», а конкурсное производство в отношении последнего завершено, утрачены предусмотренные законом основания для сохранения залогового обременения приобретенного истцом на торгах имущества. Сохранение записей об обременениях недвижимого имущества в отношении лиц, утративших права, своевременно не включившихся в Реестр кредиторов ООО «СК «Гарант-Строй», нарушает права ООО «Инвестрадиострой» на распоряжение принадлежащим ему имуществом. Наличие в ЕГРН записи о зарегистрированных правах ответчиков и записей об обременении земельного участка накладывает на правообладателя земельного участка и расположенного на нем объекта незавершенного строительства определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества. Сам факт государственной регистрации обременений на такое имущество нарушает права собственника объекта незавершенного строительства, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий. На основании изложенного просил суд признать прекратившимися (отсутствующими) обременения в виде залога прав, а также обязательств, вытекающих из договоров долевого участия в строительстве, на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> (кадастровый №) и земельный участок (кадастровый №), возникших у: ФИО1 на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, договор уступки прав требования № от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №; ФИО2 на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу <адрес> Нагибина 38 № от ДД.ММ.ГГГГ, договора уступки прав требования № от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: № ФИО14 на основании дополнительного соглашения к договору от ДД.ММ.ГГГГ на участие в долевом строительстве №-этажного 240-квартирного жилого дома по адресу: <адрес> М. Нагибина 38 № от ДД.ММ.ГГГГ, договора на участие в долевом строительстве №-этажного 240-квартирного жилого дома по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Номер государственной регистрации: №; ФИО15 на основании дополнительного соглашения к договору от ДД.ММ.ГГГГ неучастие в долевом строительстве №-этажного 240 квартирного жилого дома по адресу: <адрес> 1 от ДД.ММ.ГГГГ, договора на участие в долевом строительстве 19-этажного 240-квартирного жилого дома по адресу: <адрес>н от ДД.ММ.ГГГГ. Номер государственной регистрации: № ФИО16 на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу <адрес> <адрес> <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, договора уступки прав требования № от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №, договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу <адрес> 118 от ДД.ММ.ГГГГ, договора уступки прав требования № от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации 61-61-№; ФИО17 на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №; ФИО38 на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №; ФИО3 на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу <адрес> 13 от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: № ФИО4 и ФИО5 на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: № ФИО18 на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №; ФИО6 на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: № ФИО19 на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №; ФИО20 на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу <адрес> 19 от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: № ФИО21 на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу <адрес> Нагибина 38 № от ДД.ММ.ГГГГ, решения Октябрьского районного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, договора уступки прав требования № от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №; ФИО22 на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №; ФИО23 на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу <адрес> Нагибина 38 № от ДД.ММ.ГГГГ, договора об уступке прав требования б/н от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №; ФИО39 на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу <адрес> <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №; ФИО24 на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу <адрес> 23 от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №; ФИО25 на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу <адрес> <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №; ФИО26 на основании договора уступки прав (цессии) б/н от ДД.ММ.ГГГГ, договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, договора уступки прав (цессии) б/н от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №; ФИО27 на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу <адрес> <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: № ФИО7 на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №; ФИО8 на основании договора уступки прав требования по договору № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №-№; ФИО28 на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №; ФИО29 на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, договора уступки прав требования б/н от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №; ФИО30 на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, договор уступки прав требования № от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №; ФИО9 <данные изъяты>. на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №; ФИО31 на основании дополнительного соглашения к договору от ДД.ММ.ГГГГ на участие в долевом строительстве №-этажного 240- квартирного жилого дома по адресу: <адрес> 1 от ДД.ММ.ГГГГ, договора на участие в долевом строительстве №этажного 240-квартирного жилого дома по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №, дополнительного соглашения к договору от ДД.ММ.ГГГГ на участие в долевом строительстве №этажного 240-квартирного жилого дома по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, договора на участие в долевом строительстве №этажного 240-квартирного жилого дома по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №; ФИО32 на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу <адрес> Нагибина 38 № от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №; ФИО33 на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №; ФИО34 на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу г<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ года, договор уступки прав требования № от ДД.ММ.ГГГГ года, номер государственной регистрации: №; Чертовой Т.А. на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, договора уступки прав требования № от ДД.ММ.ГГГГ, договора уступки прав требования б/н от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №; ФИО10 на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: № ФИО36 на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, договора уступки прав требования № от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №; ФИО11 на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, договора уступки прав требования № от ДД.ММ.ГГГГ, договора уступки прав требования б/н от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №; ФИО12 на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: № договора об уступке прав требования от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №; ФИО13 на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, договора уступки прав требования № от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №. Кроме того истец просил указать, что решение суда является основанием для снятия обременения в виде залога прав, а также обязательств, вытекающих из договоров участия в строительстве в отношении объекта незавершенного строительства - многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (кадастровый №) и земельного участка (кадастровый №).

В ходе рассмотрения дела из числа ответчиков исключен ФИО38 в связи с его смертью, наступившей ДД.ММ.ГГГГ.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ООО «Инвестрадиострой» к ФИО33 о признании права залога, а также обязательств, вытекающих из договоров долевого участия в строительстве, прекратившимися, оставлены без рассмотрения.

Решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 28 декабря 2021 года исковые требования ООО «Инвестрадиострой» удовлетворены в полном объеме.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 13 июля 2022 года решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 28 декабря 2021 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представитель вышеперечисленных ответчиков по доверенностям ФИО40 просит отменить судебные постановления, принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении заявленных требований, в связи с тем, что судами допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права. В обоснование жалобы указано на то, что доводы истца ранее были предметом рассмотрения апелляционных судов по делу № А53-16038/2017, акты по которому имеют преюдициальное значение. Данными судебными постановлениями, а также многочисленной судебной практикой подтверждается право ответчиков на получение жилых и нежилых помещений в собственность после завершения строительства <адрес> <адрес>. Ни в одном из актов не содержится указания на то, что ООО «Инвестрадиострой» является правопреемником только для лиц, требования которых включены в реестр требований кредиторов ООО «СК «Гарант-строй», в связи с чем оснований для прекращения права залога и обязательств по договорам ДУ у судов не имелось. Относительно актов, на которые сослался суд апелляционной инстанции, кассатор отмечает, что они преюдициального значения дела настоящего дела не имеют, так как ответчики его участниками не являются.

В кассационной жалобе ответчица ФИО2 просит отменить судебные постановления, принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении заявленных к ФИО2А. требований, ссылаясь на то, что выводы судов противоречат фактическим обстоятельствам дела, поскольку права участника долевого строительства в отношении объекта – жилого помещения (квартиры), расположенной на 14 этаже, общей площадью 83,15 кв.м, количество комнат – 3, строительные номер объекта долевого строительства – 91, в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, перешли к ФИО2, оплата стоимости объекта и уступаемых прав произведена в полном объеме. Ее требования были признаны обоснованными и включены в реестр требований кредиторов ООО «СК «Гарант-Строй», что подтверждается определением Арбитражного суда Ростовской области от 6 июня 2018 года. В связи с чем выводы суда о том, что ее требования не вошли в требования кредиторов не основаны на материалах дела. Обязанность истца передать после завершения строительства объект долевого участия ФИО2 установлены вступившими в законную силу актами арбитражных судов, следовательно, оснований для прекращения залога также не имеется.

В кассационной жалобе ответчиц ФИО15 и ФИО14 также содержится требования отменить судебные постановления и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в связи с тем, что выводы судов противоречат фактическим обстоятельствам дела, а также выводам Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ, изложенным в определении от 5 декабря 2019 года № 308-КГ18-16552 (2-5), имеющем преюдициальное значение. Денежные средства, уплаченные ФИО70 по договорам были вложены в строительство, они надлежащим образом выполнили свои обязательства и вправе получить объект долевого строительства. Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы ответчиц, сделал выводы, противоречащие тексту определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ. Смена застройщика в период длительного строительства дома не свидетельствует о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорного жилого помещения, а также о возникновении правоотношений между сторонами вновь.

В судебном заседание суда кассационной инстанции явилась представитель ФИО2 по доверенности – ФИО69, которая просила удовлетворить поданную кассационную жалобу в полном объеме.

Также в судебное заседания явился представитель ООО «Инвестрадиострой» ФИО58, который возражал против удовлетворения кассационных жалоб.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, не явились. Сведения об уважительности причин своей неявки не представили. При этом информация о движении дела была размещена также на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет по адресу: 4kas.sudrf.ru.

В силу части 1 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

При таких обстоятельствах в целях недопущения волокиты и скорейшего рассмотрения и разрешения гражданских дел судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для их удовлетворения ввиду следующего.

Судами установлено и усматривается из материалов дела, что в период с ДД.ММ.ГГГГ между ГУВД по <адрес> (застройщик) и ответчиками были заключены договоры участия в долевом строительстве жилья, в рамках которых застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить №-ти этажный 240-квартирный жилой дом с объектами соцкультбыта, офисами, помещениями паспортно-визовой службы, адресного бюро ГУВД по <адрес> и подземной автостоянкой на 50 машино-мест по адресу: <адрес>, <адрес> и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать в нём ответчикам жилые помещения, а ответчики обязались оплатить их в размере, предусмотренном договором, что ответчики оплатили свои квартиры, после чего ГУВД по <адрес> в целях реализации данного договора заключил ДД.ММ.ГГГГ договор подряда с ОАО «СевкавНИПИагропром», по условиям которого исполнитель обязался совершить действия по проектированию и строительству 240-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ ОАО «СевкавНИПИагропром» заключило с ООО «СИГ» договор на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию жилого <адрес> по условиям которого ООО «СИГ» обязалось за счет собственных средств осуществить строительство объекта и ввести его в эксплуатацию в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Данное общество также получило право привлекать денежные средства третьих лиц на строительство объекта. Реализуя данные полномочия, ООО «СИГ» впоследствии заключило с физическими лицами в т.ч. частью ответчиков, договоры на участие в долевом строительстве жилого дома.

В связи с нарушением сроков строительства, ввода объекта в эксплуатацию и невозможностью ОАО «СевкавНИПИагропром» исполнять обязательства ГУВД письмом от ДД.ММ.ГГГГ уведомило подрядчика о расторжении договора.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО СК «Гарант Строй» и ГУВД был заключен договор подряда на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома по названному адресу, после чего общество «СИГ» направило дольщикам письма с предложением перезаключить договор с новым лицом - обществом СК «Гарант Строй».

ДД.ММ.ГГГГ между ООО СК «Гарант Строй» и ГУ МВД заключен инвестиционный договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ГУ МВД обязалось предоставить инвестору земельный участок по указанному адресу, а инвестор - построить жилой дом. Кроме того, инвестору предоставлено право на заключение договоров долевого участия в строительстве с третьими лицами. В приложении № к инвестиционному договору приведен перечень участников строительства (раннее вступивших в отношения с ООО «СИГ»), обязательства перед которыми приняло ООО СК «Гарант Строй».

ДД.ММ.ГГГГ ООО СК «Гарант Строй» и ГУ МВД заключили агентский договор № по переоформлению договоров долевого участия в строительстве.

Материалами дела подтверждается, что все ответчики по делу в разное время, в основном в ДД.ММ.ГГГГ годах, заключили с ООО СК «Гарант Строй» договоры долевого участия в строительстве указанного многоквартирного жилого дома.

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «СК «Гарант Строй» введена процедура наблюдения. Сообщение о введении в отношении ООО «СК «Гарант Строй» процедуры наблюдения опубликовано в газете «КоммерсантЪ» от ДД.ММ.ГГГГ №, объявление №.

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ к должнику применены правила параграфа 7 главы 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», о чем дана публикация ДД.ММ.ГГГГ.

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «СК «Гарант Строй» введена процедура внешнего управления, внешним управляющим утвержден ФИО59 Сообщение о введении в отношении ООО «СК «Гарант Строй» процедуры внешнего управления опубликовано в газете «КоммерсантЪ» от ДД.ММ.ГГГГ №, объявление №.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО «СК «Гарант-Строй» признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.

Согласно объявлению в газете «Коммерсантъ» требования кредиторов направляются в адрес конкурсного управляющего и Арбитражного суда <адрес> в течение двух месяцев с даты настоящей публикации.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО СК «Гарант Строй» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.

ДД.ММ.ГГГГ состоялось собрание кредиторов общества «СК «Гарант-Строй», по результатам которого было принято решение о реализации спорного объекта незавершенного строительства и права аренды на земельный участок, утверждено предложение о порядке, сроках и об условиях реализации имущества должника (с учетом последующих изменений от ДД.ММ.ГГГГ). Имущество выставлено на торги с обременением в виде требования к покупателю принять на себя обязанность общества «СК «Гарант-Строй» предоставить жилые помещения и/или денежные средства участникам строительства согласно реестру требований кредиторов (в том числе о передаче жилых помещений).

ДД.ММ.ГГГГ проведены открытые торги (№ №) по лоту № в соответствии с порядком, сроками и условиями реализации по объекту незавершенного строительства, представляющего собой 240 квартирный 19-ти этажный жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>, обремененный обязательствами должника по предоставлению жилых помещений и денежных средств, включенных в реестр требований кредиторов и реестр передачи жилых помещений в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «СК «Гарант Строй» участникам строительства и изменениями к нему, утвержденными собраниями кредиторов, состоявшимися ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.

В результате проведенных торгов ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи с победителем торгов обществом с ограниченной ответственностью «Инвестрадиострой». Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за истцом.

Согласно п. 2.1.2 указанного договора, покупатель обязан выполнить, взятые на себя обязательства ООО СК «Гарант Строй» перед участниками строительства, подтвердившими свои требования в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) №А53-11325/2011, согласно реестра требований кредиторов и реестра передачи жилых помещений на дату его закрытия.

Истец принял на себя тот объём обязательств, который был предусмотрен в договоре, то есть обязательства перед кредиторами, чьи права требования на дату заключения договора были включены в реестр требований СОО СК «Гарант Строй».

Судами установлено, что никто из ответчиков на дату заключения договора купли-продажи объекта на торгах не был включен в Реестр требований кредиторов «СК «Гарант Строй», в Реестр требований участников строительства и не был включен в предусмотренный соглашением о переводе долга №-ГС от ДД.ММ.ГГГГ перечень лиц, в отношении которых ООО «Инвестрадиострой» должно было исполнить обязательства по предоставлению квартир в многоквартирном доме <адрес>

В оплату незавершенного строительством жилого дома по <адрес>, истец уплатил денежные средства в размере 6 540 097, 30 руб. и принял на себя обязательство предоставить квартиры участникам долевого строительства, перечисленным в приложении к договору купли-продажи прав и обязанностей №-ГС от ДД.ММ.ГГГГ, а также денежные средства залоговым кредиторам, включенным а реестр требований кредиторов ООО СК «Гарант Строй» в рамках дела о банкротстве А53-11325/2011.

Таким образом, в договоре №-ГС от ДД.ММ.ГГГГ содержится поименный перечень граждан и юридических лиц, которым истец обязан предоставить квартиры и (или) денежные средства. При этом, ответчики в указанный перечень не входят.

Однако в ЕГРН до настоящего времени содержаться записи об обременениях недвижимого имущества (земельного участка) в отношении ответчиков на основании заключенных еще в 2009-2010 годах договоров долевого участия.

Между тем, реализация имущества на торгах в деле о банкротстве приводит к прекращению имевшихся ранее залоговых прав третьих лиц в отношении залогового имущества. Наличие обременения нарушает права ООО «Инвестрадиострой» на указанное имущество.

Разрешая заявленные требования по существу и приходя к выводу об их удовлетворении, суд первой инстанции, руководствуясь нормами Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ, «О несостоятельности (банкротстве)», обоснованно исходил из отсутствия между ООО «Инвестрадиострой» и ответчиками основного обязательства (по передаче квартир в их собственность), что исключает основания для сохранения производного от него (акцессорного) залогового обязательства. Продажа на торгах незавершенного строительством жилого дома по <адрес> и права аренды расположенного под ним земельного участка прекращает право залога на указанное имущество у его прежних залогодержателей.

Судом были учтены ссылки кассаторов на многочисленные судебные постановления и указано, что ни одним судебным актом достоверно не установлен тот факт, что при определении на торгах цены незавершенного строительством жилого дома по <адрес> и права аренды расположенного под ним земельного участка учитывалась сумма обязательств по обеспечению ответчиков квартирами в нём и что совокупная цена обязательств перед всеми участниками долевого строительства (в т.ч. ответчиками) была на 6 540 097, 30 руб. меньше стоимости незавершенного строительством жилого дома по <адрес> и права аренды расположенного под ним земельного участка.

Вопреки доводам ответчиков районный суд обоснованно указал, что их невключение в Реестр требований участников строительства исключало автоматический переход к ООО «Инвестрадиострой» обязанности по предоставлению им квартир в строящемся жилом доме в связи с приобретением на торгах незавершенного строительством жилого дома по <адрес> и права аренды расположенного под ним земельного участка.

Судебная коллегия при апелляционном рассмотрении дела, предполагающем проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию, исследовав представленные сторонами в дело доказательства в их совокупности, признала выводы суда первой инстанции сделанными с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права установлено не было.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для признания выводов судов первой и апелляционной инстанций незаконными, тогда как доводы кассационных жалоб не основаны на нормах права.

Пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено, что в соответствии с Гражданским кодексом РФ данный закон устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов.

В соответствии со статьей13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, «О несостоятельности (банкротстве)» право залога в отношении земельного участка или права его аренды, а также расположенного на нём объекта незавершенного строительства (многоквартирного жилого дома) обеспечивает исполнение обязанностей застройщика перед участником долевого строительства, вытекающих из заключенного между ними договора участия в долевом строительстве.

В силу пункта 4 статьи 138 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 настоящего закона.

В пунктах 9 и 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 58 «О некоторых вопросах связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» разъяснено, что если залоговый кредитор не предъявил свои требования в рамках дела о банкротстве, заложенное имущество продается с торгов в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». При этом согласие залогового кредитора на продажу предмета залога не требуется.

Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Исходя из изложенного, прекращение права залога является следствием реализации заложенного имущества в определенном законодательстве порядке и согласие залогового кредитора (залогодержателя) на продажу предмета залога и на регистрацию перехода права собственности не требуется, поскольку правомерность соответствующей продажи имущества должника на торгах установлена судом в рамках дела о несостоятельности (банкротстве).

Как уже было указано, ООО СК «Гарант Строй» на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Инвестрадиострой» находился в состоянии банкротства в течение более трех лет, сведения о стадиях банкротства юридического лица были общедоступными, публиковались в соответствии с требованиями закона «О несостоятельности (банкротстве)». Более того, указанные события широко освещались в прессе.

Между тем, ответчиками своевременные меры для их включения в реестр кредиторов юридического лица не предприняты.

Действующее нормативное регулирование частноправовых отношений исходит из того, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (пункт 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Развивая указанный принцип применительно к отношениям несостоятельности, законодатель установил в Законе о банкротстве положения, направленные на стимулирование конкурсных кредиторов к скорейшему заявлению своих требований в деле о банкротстве должника (статьи 71 и 100 Закона о банкротстве). Последствием несвоевременного обращения с заявлением является включение таких требований "за реестр".

В случае же несовершения кредитором действий по установлению своих требований в деле о банкротстве, данные требования по завершении конкурсного производства признаются погашенными (абзац 3 пункта 1 и абзац 3 пункта 9 статьи 142 данного закона). При этом закон не содержит исключений из указанных правил для каких-либо требований к банкротящейся организации, в том числе и для тех, которые обеспечены залогом имущества должника.

В своих разъяснениях о правовых последствиях необращения залогодержателя с заявлением об установлении требований в деле о банкротстве Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что в такой ситуации заложенное имущество продается с торгов в общем порядке, предусмотренном статьями 110 - 111 Закона о банкротстве, без необходимости получения согласия залогового кредитора на продажу предмета залога; такая продажа приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве (пункты 9 и 12 постановления N 58).

При реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве организации происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество, и покупатель получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.

Применительно к отношениям по залогу данное регулирование означает, что залогодержатель, не воспользовавшись своим правом на включение в реестр обеспеченных залогом требований, фактически отказывается от преимуществ, предоставляемых установленным в его пользу обременением.

При этом наличие в гражданском законодательстве конкурирующих норм о праве следования (пункт 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации) не может быть принято во внимание, поскольку специальный закон, имеющий приоритет над общими нормами частного права, содержит иное правило, устанавливающее прекращение залога.

Позиция кассаторов о невозможности прекращения их прав в отношении спорного имущества противоречит приведенным положениям закона и основана на неверном толковании норм материального права.

Доводы кассационной жалобы ФИО2 о том, что ответчик была включена в реестр требований кредиторов, не влечет отмену судебных постановлений, так как судом достоверно установлено и не оспаривается ответчиком, что ее включение в реестр кредиторов произошло после заключения договора купли-продажи прав с ООО «Инвестрадиострой». Таким образом, ее право на удовлетворение требований кредитора осуществляется не в рамках заключенного договора купли-продажи прав ООО «Инвестрадиострой», а в ходе общих процедур удовлетворения требований кредиторов в рамках банкротства ООО СК «Гарант Строй».

Судами учтено, что лица, считающие себя участниками долевого строительства многоквартирного дома по <адрес>, в т.ч. некоторые ответчики, в разное время обращались в суды с исками, направленными на установление своих прав на получение в собственность квартир в спорном многоквартирном жилом доме, в удовлетворении которых вступившими в законную силу решениями судов было отказано.

Так, ФИО14, ФИО60, ФИО2, ФИО61, ФИО62, прокурор в интересах ФИО63, региональная служба государственного строительного надзора <адрес>, действующая в интересах ФИО14, ФИО15, ФИО25, ФИО19, а также ФИО3, ФИО18, ФИО31, ФИО6, ФИО9, ФИО19, ФИО32, ФИО38, ФИО27, ФИО64, ФИО22, ФИО17, ФИО28, ФИО20, Масыче¬ва С.И., ФИО7, ФИО8, ФИО65, ФИО66, ФИО5, ФИО4 обращались с иском к ООО «Инвестрадиострой», в удовлетворении заявленных ими требований было отказано.

Как верно отметили суды нижестоящих инстанций, вступившими в законную силу решениями различных судов подтвержден тот факт, что в отношении лиц, не включенных в Реестр требований кредиторов «СК «Гарант Строй», в Реестр требований участников строительства и в соглашение о переводе долга №-ГС от ДД.ММ.ГГГГ, обязанности застройщика по предоставлению квартир в многоквартирном доме по пр. М. Нагибина, 38 к ООО «Инвестрадиострой» не перешли.

Доводы кассационных жалоб о том, что решениями арбитражных судов установлено, что ООО «Инвестрадиострой» является правопреемником по всем договорам участия, заключенным по спорному многоквартирному жилому дому с предыдущими застройщиками, в частности право ответчиков на получение в собственность квартир в многоквартирном жилом доме по пр. М. Нагибина, 38 установлено определением Верховного Суда РФ № 308-КГ-18-16552 (2-5) от 5 декабря 2019 года, были предметом судебного рассмотрения и обоснованно отклонены.

Указанные доводы основаны на неверном толковании текста судебного акта. кассаторы субъективно трактуют его содержание, данное определение выводов о наличии у ответчиков права на получение в собственность квартир в <адрес> не содержит.

Предметом рассмотрения данного гражданского дела в арбитражном суде (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2019 года, на которое ссылаются ответчики) являлись действия регистрирующего органа – Управления Росреестра по РО по сохранению записи об обременениях на недвижимое имущество при регистрации перехода права собственности на него. При этом вопрос об обоснованности данных действий в отношении конкретных ответчиков не разрешался, разграничения обременений в отношении участников долевого строительства, включивших свои требования в реестр кредиторов и не включивших, не производился. Более того, вопрос о наличии (отсутствии) зарегистрированного права на недвижимое имущество (обременения) не мог разрешаться в рамках дела, вытекающего из публичных правоотношений (об обжаловании действий). Если заявитель (ООО «Инвестрадиострой») полагал, что сохранение записей об обременении недвижимого имущества нарушает его права как собственника, ему необходимо было предъявлять иск к участникам строительства о признании ипотек, а также обязательств, вытекающих из договоров долевого участия в строительстве, прекратившимися.

В связи с указанным, именно с таким иском обратился истец к ответчикам в настоящем деле.

Суды нижестоящих инстанций верно определили предмет доказывания и закон, подлежащий применению при разрешении настоящего дела, нормы материального и процессуального права применены правильно, а выводы основаны на доказательствах, исследованных в процессе судебного разбирательства, которым дана надлежащая оценка в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Доводы кассационных жалоб фактически являются выраженным несогласием заявителей с оценкой судебными инстанциями исследованных доказательств и установленных обстоятельств по делу.

Между тем, исследование и оценка доказательств по делу, установление фактических обстоятельств дела, а также переоценка выводов судов о фактических обстоятельствах относятся к компетенции судов первой и апелляционной инстанций. При рассмотрении вопроса о наличии оснований для пересмотра дела в кассационном порядке учитываются фактические обстоятельства, установленные судебными актами, вступившими в законную силу.

Полномочия суда кассационной инстанции определены ст. 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оценка доказательств в полномочия суда кассационной инстанции не входит.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения кассационных жалоб и отмены обжалуемых судебных постановлений не имеется.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 28 декабря 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 13 июля 2022 года оставить без изменения, кассационные жалобы ответчиц ФИО2, ФИО14, ФИО15, а также представителя ответчиков ФИО35, ФИО34, ФИО32, ФИО7, ФИО8, ФИО25, ФИО17, ФИО31, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО18, ФИО6, ФИО19, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО1, ФИО22, ФИО20, ФИО9 по доверенностям ФИО40 - без удовлетворения.

Председательствующий                    

Судьи

<данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты>

<данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты>	<данные изъяты> <данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>