Решение по делу № 3а-267/2017 от 11.10.2017

Дело № 3а-267-2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 ноября 2017 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ефремовой О.Н.,

при секретаре Волосатовой А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Департамента земельных отношений администрации города Перми о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных отношений администрации города Перми обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Пермскому краю от 11.07.2017 № 584 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной, равной 28146342 рубля по состоянию на 01.01.2013, а также исключить установленную данным решением кадастровую стоимость объекта недвижимости из сведений Единого государственного реестра недвижимости. В обоснование своих доводов указал, что отчет об оценке, на основании которого было принято оспариваемое решение Комиссии не соответствует по форме и содержанию Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки.

Административный истец направил в суд заявление о рассмотрении дела без участия своего представителя, административные исковые требования поддерживает.

Административные ответчики Управление Росреестра по Пермскому краю, Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю с доводами административного истца не согласилась по основаниям, указанным в письменном отзыве, просили о рассмотрении дела без участия своего представителя.

Привлеченное к участию в деле в качестве заинтересованного лица МАДОУ «Детский сад «***» г. Перми, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, участие представителя в судебном заседании не обеспечило.

Изучив письменные отзывы на административное исковое заявление, исследовав материалы настоящего дела, а также дело № ** (том 548), суд приходит к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со статьей 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.

Исходя из положений статьи 24.18 указанного Федерального закона к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной прилагаются выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости; отчет об оценке объекта оценки.

Из материалов дела усматривается, что МАДОУ «Детский сад «***» г. Перми на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок площадью 10338 кв.м с кадастровым номером ** по адресу: ****.

Постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п по состоянию на 01.01.2013 была определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** в размере 100692223 рубля 38 копеек.

Не согласившись с указанной оценкой, МАДОУ «Детский сад «***» г. Перми 14.06.2017 обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю (далее по тексту - Комиссия), созданной на основании приказа Росреестра от 21.11.2011 № П/455 и представило отчет об оценке рыночной стоимости № ** от 07.06.2017.

Решением Комиссии от 11.07.2017 № 584 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** определена в размере рыночной стоимости, равной 28146342 рубля, установленной в отчете об оценке рыночной стоимости № ** от 07.06.2017.

Отчет о рыночной оценке земельного участка № ** от 07.06.2017 был произведен по состоянию на 01.01.2013, что соответствует требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

На заседании Комиссии от 11.07.2017 в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 72%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 01.01.2013 в размере 28146 342 рубля.

Руководствуясь Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263, которым утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых документов, проверив порядок создания комиссии, порядок ее работы, суд первой инстанции приходит к выводу о правомерности принятого комиссией решения об определении рыночной стоимости земельного участка на основании предоставленного отчета (оспариваемое решение Комиссии принято уполномоченным органом, правомочным составом, единогласно, форма решения соответствует Приказу № 263, процедура принятия оспариваемого решения соблюдена). Изложенное также не оспаривается административным истцом в ходе рассмотрения дела, что следует из административного искового заявления.

Приведенные административным истцом доводы о несоответствии отчета об оценке № ** от 07.06.2017 по определению рыночной стоимости спорного земельного участка положениям законодательства об оценочной деятельности, стандартам оценки, суд считает несостоятельными по следующим основаниям.

Как следует из представленного в деле № ** (том № 584) отчета об оценке оценщиком требования Закона об оценочной деятельности и положения стандартов оценки выполнены.

Указание заявителя на то, что допущено нарушение статьи 11 Закона об оценочной деятельности и пунктов 5, 8 «ж», 11 ФСО № 3 является неубедительным.

Из пункта 6.8 и страницы 14 отчета следует, что оценщиком произведен осмотр объекта оценки. При этом статья 11 Закона об оценочной деятельности и пункты 5, 8 «ж» ФСО № 3 не содержат требования о составлении Акта осмотра объекта оценки, поэтому его отсутствие не может служить основанием недостоверности отчета.

В ходе осмотра объекта оценки выявлено, что земельный участок имеет ровный рельеф. Оценщик исходил из предположения, что, как правило, наиболее важные характеристики объектов-аналогов отражены в объявлениях – предложениях о продаже. Кроме того, объекты-аналоги расположены в черте населенного пункта с развитой инфраструктурой, в черте коммерческой застройки, что говорит о том, что по соседству участки освоены. Представленные же на станицах 40-44 отчета выкопировки из публичной кадастровой карты с местоположением участков с наложением данных спутника позволяют сделать вывод о наличии ровного рельефа земельных участков, используемых оценщиком в качестве объектов-аналогов.

Пунктом 11 ФСО № 3 определено, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. Вместе с тем, данным пунктом не закреплено, в каком разделе отчета должны быть приложены использованные при составлении отчета материалы, информация которых не опубликована в общедоступном печатном издании.

Копии материалов, на которых основан отчет об оценке, приведены оценщиком в основном тексте отчета на странице 20-32 отчета, на что указывает ссылка на источник информации, приведенная в перечне документов, использованных оценщиком при установлении количественных и качественных характеристик объекта оценки (страница 14 отчета) со ссылкой на предоставленные ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» аналитические материалы. Данный Анализ рынка по сегментам недвижимости представлен в формате Word, в связи с чем, оценщиком в отчете представлены копии этих материалов.

Таким образом, оснований утверждать о нарушении пунктов 5 и 11 ФСО № 3 не имеется.

Суд не усматривает оснований согласиться с доводами административного истца и в части нарушения пункта 22 «в» ФСО № 7 вследствие отсутствия обоснования отказа от участка под номером 4 при выборе объектов-аналогов. Вопреки утверждению заявителя, на странице 38 отчета приведены критерии формирования выборки, к которым оценщиком отнесены: разрешенное использование – коммерческие участки коммерческого назначения и местоположение – преимущество отдавалось 3 зоне престижности коммерческой недвижимости. При этом выбранные в качестве объектов-аналогов участки предложены к продаже в октябре – декабре 2012 года, что не потребовало внесения корректировок в отношении всех объектов-аналогов по отношению к объекту оценки, в то время как участок под № 4 предложен к продаже в июне 2012 года, то есть не отвечает требованиям репрезентативности выборки.

Ссылаясь на нарушение требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пункта 8 «и» ФСО № 3 административный истец указывает, что из приведенного в отчете расчета весовых коэффициентов невозможно установить измеритель суммы модулей корректировок (проводить расчет сумм в рублях или процентах) при подстановке значений в формулу расчета весовых коэффициентов (страница 48 отчета).

Однако при осуществлении математических расчетов, с учетом приведенного описания, безусловно следует, что к сумме модулей корректировки прибавляется единица, что соответствует возможности прибавления только модуля корректировки в процентах, а не в рублях. Кроме того, в разделе описание корректировок (страницы 45-51 отчета) оценщиком определяются корректировки, которые выражены именно в процентах. То есть, расчет подробно описан, в основе лежат стандартные математические формулы.

Административный истец полагая, что нарушены требования пункта 5 ФСО № 3 и пунктов 22 «в», 11 «в» ФСО № 7 указывает на приведение оценщиком не всей информации, которая является существенной для определения стоимости объекта оценки, что оценщиком приведены 10 потенциальных аналогов, тогда как имеются иные аналоги, что подтверждено аналитическими данными на странице 27 отчета.

Между тем стороной истца не учтено, что в данном случае оценщик анализирует все предложения и подбирает объекты-аналоги таким образом, чтобы они были не застроены, можно было идентифицировать их по Публичной кадастровой карте, то есть установить точную площадь и точный вид разрешенного использования, другие характеристики. Кроме того, оценщик руководствуется принципом минимального отличия объектов-аналогов по элементам сравнения от объекта оценки и принципом достаточности, что подразумевает необходимость использования участков, предлагаемых на дату оценки и расположенных в той же зоне престижности коммерческой недвижимости, что сопоставило по местоположению.

С учетом изложенного, анализ оценщиком 10 земельных участков-аналогов из числа имеющихся предложений, соответствует принципу достаточности.

Кроме того, административным истцом не приведены точные характеристики потенциальных объектов-аналогов в количестве 35 предложений, что исключает возможность анализа их относимости по основным характеристикам с объектом оценки.

То обстоятельство, что в результате примененного оценщиком метода корректировок, скорректированные цены аналогов № 1 и 2 находятся вне границ диапазона цен – ниже минимальной границы, не свидетельствует о нарушении пункта 25 ФСО № 1.

При составлении диапазона, представленного на странице 33-34 отчета, учитываются лишь цены предложений на рынке, которые не учитывают приведение участков, используемых в качестве объектов-аналогов, в сопоставимый вид с объектом оценки. Так, для каждого объекта-аналога применяется корректировка на торг (которая составила 14%), на передаваемые права (для объекта-аналога № 1), а также корректировка на площадь (для объектов-аналогов № 2 и 3). Совокупность указанных факторов влияет на стоимость объектов-аналогов № 1, 2 и приводит к получению результатов, содержащихся на страницах 48-51 отчета. При этом оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки использовался один подход – сравнительный, а рамках сравнительного подхода использовался один метод – метод сравнения продаж, то есть необходимость проведения процедуры согласования отсутствует, в связи с чем не имеется оснований полагать, что нарушен пункт 25 ФСО № 1.

Доводы административного истца о несоответствии отчета требованиям пункта 22 «б» ФСО № 7 по мотиву того, что объект-аналог № 2 относится к сегменту рынка «производственная недвижимость» (вид разрешенного использования № 9 согласно Постановлению Правительства Пермского края № 1610-п), в то время как объект оценки относится к иному сегменту рынка при отсутствии в отчете анализа его наиболее эффективного использования, не свидетельствуют о порочности отчета об оценке.

Суд соглашается с правовой позицией административных ответчиков, согласно которой, земельный участок (объект-аналог № 2) имеет вид разрешенного использования – автосалоны, выставки образцов автомобилей, то есть фактически предполагает строительство объектов коммерческого назначения. При этом данный участок расположен в территориальной зоне Ц-2, согласно видам разрешённого использования этой зоны, на земельных участках возможно строительство многоквартирных жилых домов, в том числе со встроенно-пристроенными помещениями нежилого назначения на нижних этажах, учреждений начального и среднего профессионального образования, учреждений дополнительного образования. Таким образом, указанный выше участок может использоваться в качестве объекта-аналога для расчета рыночной стоимости объекта оценки.

Расположение объекта оценки относительно берега реки не является ценообразующим фактором. В соответствии с требованиями пункта 22 «е» ФСО № 7 оценщиком проанализирован такой фактор, как «местоположение». В связи с чем, оценщик пришел к выводу, что на рынке коммерческой недвижимости г. Перми прослеживается зависимость цены предложения от удаленности от центра города, категории престижности формируются в силу сложившихся деловых и торговых зон г. Перми, в связи с чем, оценщик на основании представленного ООО «АЦ «КД-Консалтинг» анализа, представил на странице 28-30 зонирование территории г. Перми, в соответствии с которым объект оценки входит в 3 зону престижности, объекты-аналоги относятся к 3 и 4 зонам. Корректировка проведена по средним ценам офисной недвижимости (старица 50 отчета) и отражает зависимость между ценой и местоположением. Соответственно такой ценообразующий фактор, как местоположение, оценщиком проанализирован, введена соответствующая корректировка.

Оценщик самостоятельно проводит выборку объектов недвижимости, которые могут быть им использованы в качестве объектов-аналогов, сравнивая имеющиеся на рынке предложения с объектом оценки и выбирая в качестве таковых объекты, наиболее схожие по характеристикам с объектом оценки, а также отвечающие условиям репрезентативности выборки.

Таким образом, оценивая доводы стороны истца на предмет корректности применения оценщиком сведений об объектах-аналогах и осуществленных им расчетов, суд установил отсутствие нарушений, влияющих на достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, вследствие чего признает отчет об оценке допустимым доказательством.

В соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком Л. использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В отчете указан поэтапно алгоритм действий оценщика при подборе объектов-аналогов, источник информации, указаны критерии отбора потенциальных аналогов, с учетом сегмента рынка к которому принадлежит оцениваемый объект. После проведения проверки по критериям отбора отобрано три объекта-аналога, сопоставимых по ценообразующим факторам с объектом оценки.

Отчет содержит подробное описание и разъяснение расчета стоимости земельного участка, с указанием применяемых методов, поправок и корректировок; по всем аналогам выполнена проверка вариации, все объекты-аналоги вошли в допустимый диапазон. При этом такое описание позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. Отчет содержит ссылку на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержание отчета об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

В связи с чем, указание административного истца на то, что оценщиком допущено нарушение положений Закона об оценочной деятельности и требований стандартов оценки, суд находит неубедительным.

Суд полагает, что отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

В силу положений части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов.

Таким образом, предъявление любого административного иска обусловлено мотивом восстановления нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов обратившегося в суд лица.

Оспариваемое решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 11.07.2017, будучи направленным на обеспечение исполнения МАДОУ «Детский сад «***» г. Перми, как правообладателем участка, обязанности платить законно установленные налоги и сборы, как того требует статья 57 Конституции Российской Федерации, не может рассматриваться и как нарушающее права, свободы и законные интересы главного администратора доходов бюджета города Перми (получателя бюджетных средств города Перми) – департамента земельных отношений.

Каких-либо фактов, которые не были проверены и не учтены комиссией при рассмотрении заявления МАДОУ «Детский сад «***» г. Перми о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости участка с кадастровым номером **, но имели бы правовое значение для принятия оспариваемого решения, влияли на его законность, либо опровергали выводы комиссии, административным истцом не приведено.

Таким образом, оспариваемое решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Пермскому краю, от 11.07.2017 соответствует Закону об оценочной деятельности и иным нормативным правовым актам, принято комиссией в пределах своей компетенции, прав, свобод и законных интересов департамента земельных отношений не нарушает, в связи с чем у суда отсутствуют основания для удовлетворения иска.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении административного искового заявления Департамента земельных отношений администрации города Перми об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 11 июля 2017 года № 584 - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 20 ноября 2017 года.

Судья (подпись)