Решение по делу № 2-852/2018 от 19.03.2018

Дело № 2 – 852 / 2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г.-к. Анапа                                                                                            «24» декабря 2018 года

Анапский районный суд Краснодарского края в составе судьи Немродова А.Н.,

при секретаре Кропачевой Е.А.,

с участием ответчика Ткаченко А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования г.-к. Анапа к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования г.-к. Анапа, Чихачеву О.А., Ткаченко А.А. о признании недействительными торгов по продаже объекта недвижимости, признании недействительным договора купли-продажи недвижимости, признании отсутствующим права собственности на объект недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация МО г.-к. Анапа обратилась в суд с иском к УИО администрации МО г.-к. Анапа, Чихачеву О.А., Ткаченко А.А. о признании недействительными торгов по продаже объекта незавершенного строительством, признании недействительным договора купли-продажи недвижимости, признании отсутствующим права собственности на объект недвижимости.

Определениями Анапского районного суда от 11.05.2018 г. и от 10.12.2018 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, были привлечены Управление Росреестра по Краснодарскому краю и Анапский отдел Управления Росреестра по КК.

В обоснование иска администрации МО г.-к. Анапа указано, что Приказом Управления имущественных отношений администрации МО г.-к. Анапа от 28.09.2010 г. 000 «О прекращении права оперативного управления администраций сельских округов администрации муниципального образования г.-к. Анапа на объекты недвижимости» прекращено право оперативного управления администрации Супсехского сельского округа и передано в казну муниципального образования г.-к. Анапа здание амбулатории (объект незавершенного строительством), расположенное по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...). Приказом УИО администрации МО г.-к. Анапа от 15.10.2013 г. № 324 внесены изменения в Приказ от 28.09.2010 г. 000 в части наименование и местоположения объекта. Измененная редакция: Объект, незавершенный строительством, лит. А, степень готовности – 66 %, место расположения объекта: Краснодарский край, Анапский район, (...). Решением Совета муниципального образования г.-к. Анапа от 20.12.2012 г. 000 утвержден Прогнозный план приватизации объектов муниципальной собственности муниципального образования г.-к. Анапа на 2013 г. В перечень объектов вошел, в том числе, объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...). 31.10.2013 г. на объект незавершенного строительства, степень готовности 66 %, площадь застройки 505,3 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), за муниципальным образованием г.-к. Анапа зарегистрировано право собственности. 18.11.2013 г. ООО «Межрегиональный центр экспертиз и консалтинга «Экско» проведена оценка рыночной стоимости объекта, которая по состоянию на 18.11.2013 г. составила 8 030 000 рублей, в том числе НДС 18 % (Оценка 1). Комиссией по приватизации муниципального имущества муниципального образования г.-к. Анапа спорный объект признан предметом торгов (лот № 1) с начальным размером стоимости, определенной на основании отчета об оценке от 18.11.2013 г. 000 в сумме 8 030 000 рублей, в том числе НДС 18 %. В извещении на проведение торгов 000 по состоянию на 11.01.2018 г. статус лота № 1 значится как «несостоявшийся в связи с отсутствием допущенных участников», а итоги приватизации/продажи «несостоявшимися в связи с отсутствием заявок на участие в аукционе». Решением Совета муниципального образования г.-к. Анапа от 21.08.2014 г. 000 «О внесении изменений в решение Совета муниципального образования г.-к. Анапа от 26.12.2013 г. 000 «Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации объектов муниципальной собственности муниципального образования г.-к. Анапа на 2014 год» прогнозный план дополнен спорным объектом. Управлением имущественных отношений МО г.-к. Анапа была заказана новая оценка спорного объекта. 05.09.2014 г. ООО «Межрегиональный центр экспертиз и консалтинга «Экско» проведена оценка рыночной стоимости объекта, которая составила 1 649 000 рублей (Оценка 2). Комиссией по приватизации муниципального имущества муниципального образования г.-к. Анапа спорный объект незавершенного строительства, степень готовности 66 %, площадью 505,3 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), признан предметом торгов по лоту № 1 с начальным размером стоимости согласно указанной оценке. Протоколом Комиссии от 05.11.2014 г. подведены итоги аукциона и определен победитель: участник № 1 Чихачев О.А. Между Чихачевым О.А. и УИО администрации МО г.-к. Анапа заключен договор купли-продажи от 20.11.2014 г. 000 в отношении объекта незавершенного строительством, расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...). 01.12.2014 г. за Чихачевым О.А. зарегистрировано право собственности на спорный объект недвижимости. В дальнейшем Чихачев О.А. без проведения торгов стал арендатором земельного участка площадью 3300 кв.м., с кадастровым номером 000, категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для размещения амбулаторно-поликлинического учреждения, расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...). На основании Постановления администрации МО г.-к. Анапа от 10.12.2014 г. 000 «О предоставлении Чихачеву О.А. в аренду земельного участка по адресу: Анапский район, (...)» между УИО администрации МО г.-к. Анапа и Чихачевым О.А. заключен договор аренды земельного участка от 11.12.2014 г. 000. 22.01.2015 г. между Управлением имущественных отношений администрации МО г.-к. Анапа и Чихачевым О.А. подписано Соглашение о внесении изменений в договор аренды об изменении срока действия аренды до 10.12.2063 г. Затем в октябре 2015 г. произошла смена собственника спорного капитального объекта на Ткаченко А.А. Между арендатором земельного участка Чихачевым О.А. и Ткаченко А.А. 15.09.2015 г. подписан договор, согласованный УИО администрации МО г.-к. Анапа, о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11.12.2014 г. 000 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...). Администрация МО г.-к. Анапа считает аукцион незаконным, проведенным с нарушением норм действующего законодательства. В адрес администрации МО г.-к. Анапа поступил акт проверки от 29.01.2018 г. достоверности и соответствии требованиям законодательства передачи администрацией МО г.-к. Анапа физическому лицу земельного участка с кадастровым номером 000 и здания незавершенного строительства с кадастровым номером 000, расположенных по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...). Согласно указанному акту при проведении оценки рыночной стоимости капитального объекта допущены существенные нарушения, которые повлияли на уменьшение цены реализуемого объекта, а именно, расчет стоимости проведен с учетом износа 55 %, указано, что здание находится в аварийном состоянии, но ссылки на документы, устанавливающие факт аварийности объекта отсутствуют. Между проведением Оценки 1 и Оценки 2 за 8,5 месяцев рыночная стоимость объекта уменьшилась на 6 381 000 рублей или на 79,5 %. При этом за данный период времени каких-либо воздействий как природно-климатических, так и жизнедеятельности человека, приведших к существенному изменению состояния спорного объекта, не происходило, что дает основание полагать о необоснованном снижении рыночной стоимости объекта. Второй Отчет об оценке от 05.09.2014 г. 000 допускает неоднозначные толкования и вводит в заблуждение. Оценка рыночной стоимости является неотъемлемой частью проведения торгов. Таким образом, при наличии нарушений при проведении торгов, договор купли-продажи, заключенный по результатам проведения торгов, имеет все признаки недействительной (ничтожной) сделки. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий недействительности сделки. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Законом могут быть установлены случаи, когда договор может быть заключен только путем проведения торгов, при этом его предметом может быть продажа как вещи, так и имущественного права. Предметом торгов может быть право на заключение договора. Сведения о предмете торгов, как и об их начальной цене, во всяком случае должны содержаться в извещении о проведении торгов. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору, при этом подписываемый победителем торгов и их организатором в день проведения аукциона протокол о результатах торгов имеет силу договора. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Денежные средства, полученные по договору купли-продажи, поступают в казну муниципального образования. Бюджет муниципального образования г.-к. Анапа является звеном бюджетной системы Российской Федерации и охраняется нормами действующего бюджетного законодательства. Спорный объект на момент продажи находился в казне муниципального образования г.-к. Анапа. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав. На основании изложенного, просят суд признать торги от 05.11.2014 г., проведенные Управлением имущественных отношений администрации МО г.-к. Анапа в форме аукциона – недействительными. Признать договор купли-продажи от 20.11.2014 г. 000, заключенный между Управлением имущественных отношений администрации МО г.-к. Анапа и Чихачевым О.А. недействительной (ничтожной) сделкой и применить последствия недействительности (ничтожности) сделки. Признать отсутствующим право собственности Ткаченко А.А. на объект недвижимости – объект незавершенного строительства, степень готовности 66 %, площадь застройки 505,3 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...). Указать, что решение суда является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи на объект недвижимости – объект незавершенного строительства, степень готовности 66 %, площадь застройки 505,3 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), за Ткаченко А.А. Указать, что решение суда является основанием для внесения записи в ЕГРН на указанный объект недвижимости за муниципальным образованием г.-к. Анапа.

В судебном заседании ответчик Ткаченко А.А. возражал против удовлетворения иска администрации МО г.-к. Анапа о признании недействительными торгов по продаже объекта недвижимости, признании недействительным договора купли-продажи недвижимости, признании отсутствующим права собственности на объект недвижимости, поскольку данные требования являются необоснованными и незаконными, просил суд применить к заявленным исковым требования срок исковой давности.

Представитель истца администрации МО г.-к. Анапа, ответчик Чихачев О.А., его представитель Тюрина С.А., представляющая также интересы ответчика Ткаченко А.А., представитель ответчика УИО администрации МО г.-к. Анапа, представители третьих лиц Управления Росреестра по Краснодарскому краю, Анапского отдела Управления Росреестра по КК, надлежащим образом извещенные о времени и месте процесса, в суд не явились, причин неявки не сообщили, с заявлениями об отложении судебного заседания либо о рассмотрении дела в их отсутствие не обращались.

От представителя ответчиков Чихачева О.А. и Ткаченко А.А. – Тюриной С.А., действующей на основании доверенностей от 23.04.2018 г., от 10.04.2018 г., в деле имеется письменное ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности как основание для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Учитывая мнение явившегося в процесс ответчика Ткаченко А.А., настаивавшего на рассмотрении дела по существу в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц, суд находит, что их неявка не является препятствием к рассмотрению дела и считает возможным разрешить спор в их отсутствие в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ.

    Заслушав ответчика Ткаченко А.А., исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что заявленные администрацией МО г.-к. Анапа исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 13 Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» возможен способ приватизации государственного и муниципального имущества в виде продажи государственного или муниципального имущества на аукционе.

Как установлено в ч.ч. 1, 2 ст. 447 ГК РФ договор может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ч. 4 ст. 447 ГК РФ торги проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

Статьей 448 ГК РФ определены организация и порядок проведения торгов. Так согласно ч. 1 указанной статьи аукционы могут быть открытыми и закрытыми, в открытом аукционе может участвовать любое лицо.

Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона протокол о результатах торгов, который имеет силу договора (ч. 6 ст. 448 ГК РФ).

Приказом Управления имущественных отношений администрации МО г.-к. Анапа от 28.09.2010 г. 000 «О прекращении права оперативного управления администраций сельских округов администрации муниципального образования г.-к. Анапа на объекты недвижимости» прекращено право оперативного управления администрации Супсехского сельского округа и передано в казну муниципального образования г.-к. Анапа здание амбулатории (объект незавершенного строительством), расположенное по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...).

Приказом УИО администрации МО г.-к. Анапа от 15.10.2013 г. 000 внесены изменения в Приказ от 28.09.2010 г. 000 в части наименование и местоположения объекта, изложено следующим образом: объект, незавершенный строительством, лит. А, степень готовности – 66 %, адрес объекта: Краснодарский край, Анапский район, (...).

Решением Совета муниципального образования г.-к. Анапа от 20.12.2012 г. 000 утвержден Прогнозный план приватизации объектов муниципальной собственности муниципального образования г.-к. Анапа на 2013 г. В перечень объектов вошел, в том числе, объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...).

28.10.2013 г. на объект незавершенного строительства, степень готовности 66 %, площадь застройки 505,3 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), за муниципальным образованием г.-к. Анапа зарегистрировано право собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 02.04.2018 г.

В силу ст. 12 Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, при условии, что со дня составления отчета об оценке объекта оценки до дня размещения на официальном сайте в сети «Интернет» информационного сообщения о продаже государственного или муниципального имущества прошло не более чем шесть месяцев.

Согласно Отчету 000 от 18.11.2013 г., выполненному ООО «Межрегиональный центр экспертиз и консалтинга «Экско», по заказу УИО администрации МО г.-к. Анапа была проведена оценка рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, которая по состоянию на момент подготовки отчета составила 8 030 000 рублей, в том числе НДС 18 % (Оценка № 1).

Согласно протоколу № 1 от 03.12.2013 г. Комиссией по приватизации муниципального имущества МО г.-к. Анапа спорный объект признан предметом торгов (лот № 1) с начальным размером стоимости, определенной на основании указанного отчета, в сумме 8 030 000 рублей, в том числе НДС 18 %.

Комиссией было установлено провести торги в форме аукциона, открытого по составу участников с закрытой формой подачи предложений о цене, дата аукциона назначена на 31.01.2014 г., извещение о проведении торгов размещено на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов torgi.gov.ru.

В извещении на проведение торгов 000 по состоянию на 11.01.2018 г. статус лота № 1 значится как несостоявшийся в связи с отсутствием допущенных участников, а итоги приватизации/продажи несостоявшимися в связи с отсутствием заявок на участие в аукционе.

Решением Совета муниципального образования г.-к. Анапа от 21.08.2014 г. 000 «О внесении изменений в решение Совета муниципального образования г.-к. Анапа от 26.12.2013 г. 000 «Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации объектов муниципальной собственности муниципального образования г.-к. Анапа на 2014 г.» прогнозный план дополнен спорным объектом.

Управлением имущественных отношений МО г.-к. Анапа была заказана новая оценка данного объекта недвижимости.

В соответствии с Отчетом 000 от 05.09.2014 г., подготовленным ООО «Межрегиональный центр экспертиз и консалтинга «Экско», рыночная стоимость объекта составила 1 649 000 рублей (Оценка № 2).

Комиссией по приватизации муниципального имущества МО г.-к. Анапа спорный объект незавершенного строительства, степень готовности 66 %, площадь 505,3 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), признан предметом торгов по лоту № 1 с начальным размером продажной стоимости согласно указанной оценке.

Протоколом Комиссии от 05.11.2014 г. № 11 подведены итоги аукциона и определен победитель: участник № 1 Чихачев О.А., предложивший за спорный объект недвижимости 1 750 000 рублей.

Между Управлением имущественных отношений администрации МО г.-к. Анапа и Чихачевым О.А. заключен договор купли-продажи от 20.11.2014 г. 000 в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...).

01.12.2014 г. за Чихачевым О.А. было зарегистрировано право собственности на спорный объект недвижимости, согласно выпискам из ЕГРН от 24.04.2015 г., от 02.04.2018 г.

Согласно ч. 1 ст. 28 Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В дальнейшем Чихачев О.А. без проведения торгов стал арендатором земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), на основании Постановления администрации МО г.-к. Анапа от 10.12.2014 г. 000.

11.12.2014 г. между УИО администрации МО г.-к. Анапа и Чихачевым О.А. заключен договор аренды 000 земельного участка площадью 3300 кв.м., с кадастровым номером 000, категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для размещения амбулаторно-поликлинического учреждения, расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...).

Согласно выпискам из ЕГРИП от 19.02.2018 г., от 10.04.2018 г. Ткаченко А.А. и Чихачев О.А. являются индивидуальными предпринимателями, основной вид деятельности: строительные и отделочные работы.

По договору купли-продажи недвижимости от 10.09.2015 г. Чихачев О.А. продал Ткаченко А.А. спорный объект незавершенный строительством, расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), дата регистрации права покупателя – 27.10.2015 г.

Согласно выпискам из ЕГРН от 02.04.2018 г. на объект незавершенный строительством, степень готовности 66 %, площадь 1500 кв.м., с кадастровым номером 000, расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), в настоящее время зарегистрировано право собственности Ткаченко А.А.

15.09.2015 г. между арендатором земельного участка Чихачевым О.А. и Ткаченко А.А. был подписан договор, согласованный Управлением имущественных отношений администрации МО г.-к. Анапа, о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11.12.2014 г. 000, что также усматривается из выписок из ЕГРН от 02.04.2018 г.

Регистрация прав и перехода прав на объекты недвижимости – объект незавершенного строительства с кадастровым номером 000 и земельный участок с кадастровым номером 000, расположенные по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), отражены также в материалах регистрационных дел, копии которых поступили из Анапского отдела Управления Росреестра по КК.

Администрация МО г.-к. Анапа считает аукцион по продаже спорного объекта капитального строительства незаконным, проведенным с нарушением норм действующего законодательства.

Согласно подготовленному специалистами администрации МО г.-к. Анапа 29.01.2018 г. акту проверки достоверности и соответствия требованиям законодательства передачи администрацией МО г.-к. Анапа земельного участка с кадастровым номером 000 и здания незавершенного строительства с кадастровым номером 000 физическому лицу, Отчет об оценке от 05.09.2014 г. 000, выполненный ООО «Межрегиональный центр экспертиз и консалтинга «Экско», допускает неоднозначные толкования и вводит в заблуждение о характеристиках объекта оценки и его стоимости. За период времени между 1-ым Отчетом об оценке от 18.11.2013 г. 000 и 2-м Отчетом об оценке от 05.09.2014 г. 000 каких-либо воздействий как природно-климатических, так и жизнедеятельности человека, приведших к существенному изменению состояния объекта и повлиявших на его рыночную стоимость, не происходило. Необоснованное снижение стоимости объекта составило 6 381 000 рублей или 79,5 %. В целях эффективной реализации муниципального имущества администрацией МО г.-к. Анапа каких-либо мер или действий для реализации объекта незавершенного строительства, степень готовности 66 %, площадь застройки 505,3 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), в период с 01.02.2014 г. по 21.08.2014 г. по первоначальной оценке не предпринято, в связи с чем необоснованная потеря бюджета составила 6 381 000 рублей.

Однако согласно заключению эксперта от 31.10.2018 г. 000, подготовленному ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России по результатам проведения назначенной определением Анапского районного суда от 20.06.2018 г. судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость спорного объекта незавершенного строительством, расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), по состоянию на 05.06.2014 г. составляет с округлением 1 763 350 рублей.

Оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, сомнения в правильности или обоснованности данного экспертного заключения отсутствуют, в связи с чем, оценивая в соответствии со ст.ст. 86, 67 ГПК РФ указанное экспертное заключение в совокупности с другими имеющимися по делу доказательствами, суд приходит к выводу о возможности принять его при разрешении настоящего гражданского дела в качестве доказательства, определяющего стоимость спорной недвижимости.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ.

Как закреплено в ч.ч. 1, 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Под правилами проведения торгов необходимо понимать те процедурные требования, которые должны быть соблюдены для обеспечения возможности всем заинтересованным лицам принять участие в представлении своих конкурентных заявок на торгах, надлежащего проведения торгов и определения победителя. Условием для признания торгов недействительными является существенный характер нарушения порядка организации и проведения торгов, его возможность повлиять на результат торгов (п.п. 4, 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 г. № 101).

Как следует из материалов дела, при реализации муниципального недвижимого имущества существенных нарушений порядка проведения торгов, организованных Управлением имущественных отношений администрации МО г.-к. Анапа 05.11.2014 г. в форме аукциона, не установлено, в связи с чем оснований для признания недействительными торгов и как следствие договора купли-продажи недвижимости, заключенных с победителем торгов Чихачевым О.А., не имеется.

Результаты оценки недвижимости для определения начальной продажной цены не имеют обязательного значения при заключении договора купли-продажи имущества, реализуемого на открытых торгах.

В силу ст.ст. 11, 12 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания сведений, содержащихся в отчете. Так, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, в соответствии с установленной подведомственностью.

В соответствии с ч. 4 ст. 448 ГК РФ выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, то есть отчет оценщика не является обязательным для сторон заключенного по результатам торгов договора в силу прямого указания закона.

Отчет ООО «Межрегиональный центр экспертиз и консалтинга «Экско» от 05.09.2014 г. 000 (Оценка № 2) не может быть оспорен после заключения договора купли-продажи недвижимости с победителем торгов, на что указывает информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», из которого следует, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Аукцион был проведен 05.11.2014 г. С победителем торгов Чихачевым О.А., предложившим наибольшую цену за объект – 1 750 000 рублей, 20.11.2014 г. был заключен договор купли-продажи спорного недвижимого имущества. Право собственности на имущество зарегистрировано в установленном законом порядке 01.12.2014 г.

Администрация МО г.-к. Анапа обратилась в суд с настоящим иском о признании недействительными торгов 19.03.2018 г., то есть после проведения аукциона и заключения договора купли-продажи с победителем торгов. Достоверность названного отчета об оценке не была оспорена в порядке отдельного судопроизводства до заключения договора купли-продажи от 20.11.2014 г.

Процесс формирования первоначальной цены продаваемого на аукционе муниципального имущества находится за пределами процедуры торгов.

Стоимость спорного недвижимого имущества, определенная в Отчете ООО «Межрегиональный центр экспертиз и консалтинга «Экско» 000 от 05.09.2014 г. в размере 1 649 000 рублей, была начальной и участники торгов предлагали за имущество большую цену, в том числе и победитель торгов.

Частью 2 ст. 125 ГК РФ предусмотрено, что от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Согласно п. 1 ст. 25 Устава муниципального образования г.-к. Анапа структуру органов местного самоуправления муниципального образования г.-к. Анапа составляют Совет МО г.-к. Анапа, глава муниципального образования г.-к. Анапа, администрация МО г.-к. Анапа, контрольно-счетная палата МО г.-к. Анапа.

Администрация – исполнительно-распорядительный орган муниципального образования г.-к. Анапа, наделенный полномочиями по решению вопросов местного значения (п. 1 ст. 37 Устава).

Структуру администрации составляют глава г.-к. Анапа, заместители главы г.-к. Анапа, а также отраслевые (функциональные) и территориальные органы местной администрации (п. 5 ст. 37 Устава).

Согласно п. 1.1 Положения об Управлении имущественных отношений администрации МО г.-к. Анапа, утвержденного решением Совета муниципального образования г.-к. Анапа от 05.12.2007 г. 000, Управление имущественных отношений администрации МО г.-к. Анапа является функциональным органом администрации муниципального образования г.-к. Анапа.

П. 2 Положения определены основные задачи УИО администраии МО г.-к. Анапа, включающие управление и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального образования г.-к. Анапа; организацию и проведение торгов по продаже земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, или права их аренды, объектов муниципальной собственности, в том числе с привлечением специализированных организаций.

Таким образом, ответчик по делу Управление имущественных отношений администрации МО г.-к. Анапа является структурным подразделением истца администрации МО г.-к. Анапа, специально созданным для управления и распоряжения муниципальной собственностью, в связи с чем юридически значимые действия УИО администрации МО г.-к. Анапа являются действиями администрации МО г.-к. Анапа.

Кроме того, по смыслу ст. 302 ГК РФ ответчик Ткаченко А.А. является добросовестным приобретателем спорной недвижимости, поскольку возмездно приобрел недвижимость у Чихачева О.А., какие-либо ограничения или споры, препятствующие покупке недвижимости, на момент заключения договора отсутствовали, а продавец имущества был полномочен совершать такую сделку.

В соответствии с ч. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как разъяснено в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В данном случае оснований для признания отсутствующим права собственности добросовестного приобретателя Ткаченко А.А. на спорное недвижимое имущество не имеется.

В Постановлении Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 г. № 6-П указано, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется как способами, установленными указанной статьей, так и иными путями, предусмотренными законом, однако суд находит, что избранный истцом способ защиты права противоречит нормам закона.

Также требования администрации МО г.-к. Анапа о признании недействительными торгов по продаже объекта недвижимости, признании недействительным договора купли-продажи недвижимости, признании отсутствующим права собственности на объект недвижимости, заявлены по истечении срока исковой давности.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно ч. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего кодекса.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ч. 1 ст. 200 ГК РФ).

В действующей с 01.06.2015 г. редакции ч. 1 ст. 449 ГК РФ установлено, что торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

В силу прежней редакции ч. 1 ст. 449 ГК РФ (действующей на момент проведения оспариваемых торгов) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

По смыслу ст. 449 ГК РФ споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Согласно ч. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Торги по продаже муниципального имущества (объект незавершенного строительства, степень готовности 66 %, площадь застройки 505,3 кв.м., по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...)) были проведены 05.11.2014 г., договор купли-продажи недвижимости между УИО администрации МО г.-к. Анапа и Чихачевым О.А. по результатам торгов заключен 20.11.2014 г.

Рассматриваемое исковое заявление подано администрацией МО г.-к. Анапа в суд только 19.03.2018 г.

О проведении торгов администрация МО г.-к. Анапа не могла не знать, поскольку они проводились во исполнение Решения Совета МО г.-к. Анапа 000 от 26.12.2013 г. «Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации объектов муниципальной собственности муниципального образования г.-к. Анапа на 2014 г.». Информационное сообщение о продаже муниципального имущества на аукционе было опубликовано в газете «Кубань Сегодня» 19.09.2014 г. Торги проводились Комиссией по приватизации муниципального имущества МО г.-к. Анапа. Договор купли-продажи предмета торгов был заключен между Управлением имущественных отношений администрации МО г.-к. Анапа и победителем аукциона. Денежные средства за выкупаемое имущество поступили в бюджет муниципального образования г.-к. Анапа.

Администрация МО г.-к. Анапа, обращаясь в суд с настоящим иском, пропустила как специальный годичный срок исковой давности (ст. 181 ГК РФ), так и общий трехлетний срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» указано, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

В соответствии с правилами ст.ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Учитывая изложенные обстоятельства, анализируя представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу о необходимости отказать администрации МО г.-к. Анапа в удовлетворении требований о признании недействительными торгов от 05.11.2014 г., проведенных УИО администрации МО г.-к. Анапа в форме аукциона, признании недействительным договора купли-продажи от 20.11.2014 г. 000, заключенного между УИО администрации МО г.-к. Анапа и Чихачевым О.А., в отношении объекта незавершенного строительства, степень готовности 66 %, площадь застройки 505,3 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), признании отсутствующим права собственности Ткаченко А.А. на спорный объект недвижимости, аннулировании в ЕГРН регистрационной записи на объект недвижимости за Ткаченко А.А. и внесении записи о праве муниципального образования г.-к. Анапа на указанный капитальный объект.

Определением Анапского районного суда от 19.03.2018 г. в обеспечение иска администрации МО г.-к. Анапа было запрещено Управлению Росреестра по КК осуществлять действия по регистрации перехода прав в отношении объекта незавершенного строительства по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...).

В соответствии с ч. 3 ст. 144 ГПК РФ в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Суд одновременно с принятием решения может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска.

Отказывая в удовлетворении исковых требований администрации МО г.-к. Анапа о признании недействительными торгов по реализации муниципального объекта недвижимости, суд полагает необходимым отменить обеспечительные меры, принятые определением Анапского районного суда от 19.03.2018 г.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░.-░. ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░.-░. ░░░░░, ░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ 05.11.2014 ░. ░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 66 %, ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 505,3 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░, (...), ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░ 20.11.2014 ░. 000, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░.-░. ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░.-░. ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ 19 ░░░░░ 2018 ░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░.-░. ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░.-░. ░░░░░, ░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 000, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░, (...).

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░.

░░░░░

░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░                                                                       ░.░. ░░░░░░░░