ФИО6 КАССАЦИОННЫЙ СУД
ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ
Дело № 88-2008/2022
№ дела суда 1-й инстанции 2-9/2021
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Краснодар 20 января 2022 года
Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:
председательствующего Фрид Е.К.,
судей Брянского В.Ю., Грибанова Ю.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО14 к ФИО15, ФИО16, ИП главе КФХ ФИО17 о признании заключенными договоров купли-продажи, признании права собственности на земельные участки, признании недобросовестным приобретателем, возложении на Управление Росреестра по Краснодарскому краю обязанности погасить регистрационные записи, взыскании судебных расходов по кассационной жалобе ФИО18 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 8 июля 2021 года.
Заслушав доклад судьи Фрид Е.К., выслушав пояснения представителя ФИО19 по ордеру Псеуш А.Г., поддержавшего доводы жалобы, ФИО20., представителя ФИО21 ФИО22 по доверенности ФИО23., поддержавшую письменные возражения, судебная коллегия
установила:
ФИО24 обратился в суд с иском к ФИО25 ФИО26 ИП главе КФХ ФИО27 в котором (с учетом уточнений) просил суд признать ИП главу КФХ ФИО28. недобросовестным приобретателем земельных участков, предназначенных для ведения крестьянского фермерского хозяйства, расположенных по адресу: <адрес> с кадастровыми номерами №, №, №, №, обязав Управление Росреестра по Краснодарскому краю погасить регистрационные записи о праве ИП главы КФХ ФИО29 на указанные земельные участки, а также признать заключенными договоры купли-продажи на вышеуказанные земельные участки и признать в отношении них право собственности ФИО30
Решением Новопокровского районного суда Краснодарского края от 9 марта 2021 года в удовлетворении исковых требований ФИО31 отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 8 июля 2021 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ФИО32 ставится вопрос об отмене постановления суда апелляционной инстанции и направлении дела на новое рассмотрение. Жалоба мотивирована неверным применением судами норм материального и процессуального права, неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
Согласно ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Такие нарушения были допущены судами первой и апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела.
Судами при рассмотрении дела установлено и из материалов дела следует, что ФИО33 принадлежал земельный участок с кадастровым номером № площадью 82 800 кв. м, предназначенный для ведения крестьянского фермерского хозяйства, расположенный по адресу: <адрес> (далее – земельный участок №).
ФИО34 принадлежал земельный участок с кадастровым номером № площадью 82 800 кв. м, предназначенный для ведения крестьянского фермерского хозяйства, расположенный по адресу: <адрес> (далее – земельный участок №).
ФИО35 принадлежали земельный участок с кадастровым номером № площадью 82 800 кв. м и 1/2 земельного участка с кадастровым номером 23№ площадью 82 800 кв. м, предназначенные для ведения крестьянского фермерского хозяйства, расположенные по адресу: <адрес>» (далее – земельные участки № и № соответственно).
ФИО37 принадлежала 1/2 земельного участка №.
Истцом в обоснование своих требований представлены расписки о получении ФИО38. и ФИО39 денежных средств в счет платы за приобретаемые земельные участки.
Согласно расписке от 12 февраля 2009 года, ФИО40 получил от ФИО41. 225 000 руб. за 1,5 пая.
Согласно расписке от 24 февраля 2009 года, ФИО42. получил от ФИО43 100 долларов США и 227 000 руб. за 2,5 пая.
Также в материалы дела представлены генеральные доверенности, выданные на имя ФИО44 от имени ФИО45 от 17 февраля 2009 ода, ФИО46 от 17 февраля 2009 года и ФИО47 от 12 февраля 2009 года на три года, от имени ФИО48 от 19 февраля 2009 года на два года, уполномочившие ФИО49 продать и передать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие им земельные участки.
Помимо этого, истцом были представлены следующие предварительные договоры купли-продажи:
– от 12 февраля 2009 года заключенный ФИО50. как продавцом в лице представителя по доверенности ФИО51 и ФИО52 как покупателем 1/2 земельного участка №;
– от 24 февраля 2009 года заключенный ФИО53 как продавцом в лице представителя по доверенности ФИО54 и ФИО55 как покупателем, 1/2 земельного участка №;
– от 24 февраля 2009 года заключенный ФИО56. как продавцом в лице представителя по доверенности ФИО57 и ФИО58 как покупателем земельного участка №;
– от 24 февраля 2009 года заключенный ФИО59. как продавцом в лице представителя по доверенности ФИО60. и ФИО61 как покупателем земельного участка №;
– от 12 февраля 2009 года заключенный ФИО62 как продавцом в лице представителя по доверенности ФИО63. и ФИО64 как покупателем земельного участка №.
Также истцом представлены аналогичные по содержанию предварительным договорам основные договоры купли-продажи от 15 февраля 2009 года со ФИО65. в отношении принадлежащих ему объектов недвижимости, и от 26 февраля 2009 года со ФИО66 ФИО67 ФИО68 в отношении принадлежащих им земельных участков как продавцов в лице представителя по доверенности ФИО69. и ФИО70. как покупателем; акты приема - передачи от указанных выше дат.
Государственная регистрация перечисленных договоров произведена не была.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО71. умер. Согласно свидетельству о праве на наследство по закону от 5 июня 2019 года, наследником после смерти ФИО72. на земельный участок № признана ФИО73
ДД.ММ.ГГГГ умер ФИО74 Решением Новопокровского районного суда от 24 сентября 2019 года установлен факт принятия наследства ФИО75., открывшегося после смерти ФИО76 а также за ФИО77. признано право собственности на земельный участок с кадастровым номером № и на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №. Указанное решение суда вступило в законную силу.
2 декабря 2019 года ФИО78 продала ИП главе КФХ ФИО79 земельные участки с кадастровыми номерами № и №.
16 октября 2019 года ФИО81 (продавец в лице представителя ФИО82.) и ИП глава КФХ ФИО83 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №.
10 декабря 2019 года ФИО84 продал ИП главе КФХ ФИО85. земельный участок с кадастровым номером №
В рамках рассмотрения гражданского дела судом первой инстанции была назначена судебная техническая экспертиза давности выполнения текста и подписей в документах, а именно в предварительных договорах купли-продажи и договорах купли-продажи по приобретению ФИО86 спорных земельных участков.
Согласно заключению ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России от 17 июля 2020 года № 00829/5-2/3.2 установить, выполнены ли в представленных документах подпись от имени продавца и ее расшифровка в виде записи «ФИО87», подпись от имени покупателя и ее расшифровка виде записи «ФИО88» в период с 21 января 2019 года по 22 января 2020 года, а также время выполнения печатных текстов документов в период с 21 января 2019 года по 22 января 2020 года, не представилось возможным. В исследовательской части заключения эксперта указано, что провести какую-либо дифференциацию по времени невозможно.
Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 131, 160, 223, 454, 549 – 551, 554, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о признании заключенными договоров купли-продажи и признании права собственности ФИО89. на спорные земельные участки.
Данный вывод суд мотивировал тем, что ФИО90 право собственности на спорные земельные участки зарегистрировано не было, расписки не содержат сведений, позволяющих идентифицировать предметы сделок, кроме того, отсутствуют доказательства извещения в письменной форме субъекта Российской Федерации о намерении продать земельные участки, что свидетельствует о ничтожности заключенных договоров.
Также суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для признания ИП главы КФХ ФИО91 недобросовестным приобретателем и погашения регистрационной записи о праве, поскольку истцом не представлено доказательств, подтверждающих изменение статуса объектов спорных земельных участков, возникновение каких-либо ограничений, прав третьих лиц в период владения ИП главой КФХ ФИО92 данными земельными участками.
Суд апелляционной инстанции указанные выводы суда первой инстанции в полном объеме поддержал.
Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает, что при этом судами первой и апелляционной инстанции были существенным образом нарушены нормы материального и процессуального права.
Согласно ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (ч. 4 ст. 67 ГПК РФ).
В силу ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. При этом в силу ч. 4 ст. 198 ГПК РФ в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.
Как разъяснено в п. 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст.ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Из приведенных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что суд оценивает доказательства и их совокупность по своему внутреннему убеждению, однако это не предполагает возможность произвольной оценки судом доказательств в противоречии с требованиями закона и установленными фактическими обстоятельствами дела.
При этом судебные акты нижестоящих судов данным принципам не соответствуют.
Судами не установлены обстоятельства, необходимые для всестороннего и правильного рассмотрения и разрешения данного гражданского дела.
Истцом заявлены требования о признании договоров купли-продажи земельных участков заключенными.
Согласно положениям ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1).
В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Доводы кассатора о согласовании сторонами всех существенных условий договоров купли-продажи, и их фактическое исполнение за десять лет до продажи земельных участков ИП главе КФХ ФИО93 не опровергнуты судами нижестоящих инстанций, указанным доводам не дана правовая оценка.
В частности, не выяснена позиция ФИО94 ФИО95 относительно выданных на имя ФИО96 доверенностей с правом продажи спорных земельных участков. Причины выдачи указанных доверенностей сторона ответчика в суде кассационной инстанции также пояснить не смогла.
Также, приходя к выводу об отсутствии в представленных в суд расписках данных, позволяющих идентифицировать переданные ФИО97 за плату земельные участки, суды не установили наличие в собственности ФИО98., ФИО99 других земельных участков, указанной площади, помимо спорных, переданных ФИО100 на каком-либо праве.
Кроме того, вопрос о том, в чьем владении фактически находились спорные земельные участки с 2009 года до момента возникновения судебного спора, судом надлежащим образом не исследованы. Однако указанное обстоятельство, кроме прочего, влияет на решение вопроса о добросовестности ИП главе КФХ ФИО101., приобретавшего спорные земельные участки после подачи рассматриваемого иска в рассрочку и без выяснения вопроса о его фактическом освоении.
Судебная коллегия также учитывает, что ФИО102 в судебном заседании пояснил, что владеет соседними участками земли, знаком с ФИО103., следовательно, вопрос об осведомленности относительно судебных споров с указанными объектами недвижимости является юридически значимым для разрешения настоящего спора, однако установлен судами не был.
В этой связи подлежат оценке и пояснения представителя истца об оплате ответчикам арендных платежей за земельные участки №, №, №, № с 2009 года до настоящего времени. Противоречивым пояснениям ФИО104 в указанной части оценке не дано.
Помимо этого, судами не установлено, кто осуществлял обязанности собственника в юридически значимый период, в том числе нес бремя содержания земельных участков, уплачивал земельный налог.
Между тем именно обстоятельства фактического исполнения представленных договоров купли-продажи имеют решающее значение для разрешения настоящего спора и решения вопроса о том, кто из сторон действовал в данной ситуации добросовестно, а чьи поведение свидетельствует о злоупотреблении правом.
Согласно части 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Однако судами не дана оценка как действиям ответчиков, которые заключили договоры купли-продажи в период возникновения спора между сторонами, так и действиям истца, которым представлены договоры купли-продажи, заключенные от имени продавцов его родственником, действовавшим на основании доверенности, что в том числе может свидетельствовать о злонамеренном соглашении сторон и отсутствии воли собственников на заключение именно договоров купли-продажи.
Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней (п. 2 ст. 8 Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Таким образом, указанная обязанность возложена законом на продавца земельных участков, следовательно, данная ссылка суда и ответчика, свидетельствует о нарушении принципа эстоппель, предполагающего утрату права на оспаривание договора, противоречащее предшествующему поведению по его исполнению.
В силу ч. 2 ст. 12 ГПК РФ суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или не совершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.
В соответствии с ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Приведенные процессуальные нормы не были приняты во внимание судами, требования процессуального закона им не исполнены.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что судами допущены существенные нарушения норм как материального, так процессуального права.
Данные нарушения могут быть исправлены только посредством отмены состоявшихся по делу судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, правильно установить обстоятельства, имеющие значение для разрешения данного спора, и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.
На основании изложенного, руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 390 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Новопокровского районного суда Краснодарского края от 9 марта 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 8 июля 2021 года отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Новопокровский районный суд Краснодарского края.
Председательствующий Е.К. Фрид
Судьи В.Ю. Брянский
Ю.Ю. Грибанов
ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД
ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ
Дело № 88-2008/2022
№ дела суда 1-й инстанции 2-9/2021
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
(Резолютивная часть)
г. Краснодар 20 января 2022 года
Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:
председательствующего Фрид Е.К.,
судей Брянского В.Ю., Грибанова Ю.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО105 к ФИО106, ФИО107, ИП главе КФХ ФИО108 о признании заключенными договоров купли-продажи, признании права собственности на земельные участки, признании недобросовестным приобретателем, возложении на Управление Росреестра по Краснодарскому краю обязанности погасить регистрационные записи, взыскании судебных расходов по кассационной жалобе ФИО109 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 8 июля 2021 года.
Заслушав доклад судьи Фрид Е.К., выслушав пояснения представителя ФИО110 по ордеру Псеуш А.Г., поддержавшего доводы жалобы, ФИО111., представителя ФИО112., ФИО113 по доверенности ФИО114 поддержавшую письменные возражения, руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 390 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Новопокровского районного суда Краснодарского края от 9 марта 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 8 июля 2021 года отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Новопокровский районный суд Краснодарского края.
Председательствующий Е.К. Фрид
Судьи В.Ю. Брянский
Ю.Ю. Грибанов