Решение по делу № 33-1809/2023 от 06.02.2023

УИД: 56RS0035-01-2022-000909-33

№ 33-1809/2023

(2-571/2022)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Оренбург 2 мая 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Данилевского Р.А.,

судей областного суда Зудерман Е.П., Сенякина И.И.,

при секретаре судебного заседания Лоблевской Н.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Бурдыгинское» к М.В.А., Б.А.П., Б.Н.П., С.В.Н. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору,

по апелляционной жалобе М.В.А.

на решение Сорочинского районного суда (адрес) от (дата).

Заслушав доклад судьи Данилевского Р.А., пояснения представителя заявителя апелляционной жалобы М.В.А. – Беспалову А.А., просившую жалобу удовлетворить и отменить решение суда, представителя истца – Общества с ограниченной ответственностью «Бурдыгинское» Кремера А.В., полагавшего, что решение суда является законным и обоснованным и что в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать, судебная коллегия

установила:

Общество с ограниченной ответственностью «Бурдыгинское» обратилось в суд с указанным иском. В обоснование исковых требований указало, что оно является арендатором земельного участка, с кадастровым номером №, на основании договора аренды земельного участка от (дата).

В ходе проведения реализации имущества должника Б.В.В. в рамках дела о банкротстве на основании договора купли-продажи № от (дата) была приобретена *** доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, лицом, не являющимся участником общей долевой собственности – М.В.А. О данной сделке по продаже *** доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровый № ему стало известно (дата).

Считает, что ответчик М.В.А. неправомерно став участником общей долевой собственности на земельный участок, приобрел в собственность земельные доли у других участников общей долевой собственности: *** долю по договору купли-продажи от (дата) у Б.А.П.; *** доли по договору купли-продажи от (дата) у Б.Н.П.; *** долю по договору купли-продажи от (дата) у С.В.Н.

На основании изложенного, истец Общество с ограниченной ответственностью «Бурдыгинское» просило суд:

- перевести на Общество с ограниченной ответственностью «Бурдыгинское» права и обязанности покупателя *** доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 23 219 000 кв.м, кадастровый №, местоположение: (адрес), по договору купли-продажи от (дата), заключенному между продавцом Б.А.П. и покупателем М.В.А.;

- перевести на Общество с ограниченной ответственностью «Бурдыгинское» права и обязанности покупателя *** доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 23 219 000 кв.м, кадастровый №, местоположение: (адрес), по договору купли-продажи от (дата), заключенному между продавцом Б.Н.П. и покупателем М.В.А.;

- перевести на Общество с ограниченной ответственностью «Бурдыгинское» права и обязанности покупателя *** доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 23 219 000 кв.м, кадастровый №, местоположение: (адрес), по договору купли-продажи от (дата), заключенному между продавцом С.В.Н. и покупателем М.В.А.

Определениями суда к участию в деле в качестве в качестве соответчиков привлечены Б.А.П., Б.Н.П., С.В.Н., к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Б.В.В., С.В.Н.

Решением Сорочинского районного суда (адрес) от (дата) удовлетворены исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Бурдыгинское».

Судом постановлено:

- перевести на Общество с ограниченной ответственностью «Бурдыгинское» права и обязанности покупателя *** доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 23 219 000 кв.м., кадастровый №, местоположение: (адрес), по договору купли-продажи от (дата), заключенному между продавцом Б.А.П. и покупателем М.В.А.;

- перевести на Общество с ограниченной ответственностью «Бурдыгинское» права и обязанности покупателя *** доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 23 219 000 кв.м, кадастровый №, местоположение: (адрес), по договору купли-продажи от (дата), заключенному между продавцом Б.Н.П. и покупателем М.В.А.;

- перевести на Общество с ограниченной ответственностью «Бурдыгинское» права и обязанности покупателя *** доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 23 219 000 кв.м, кадастровый №, местоположение: (адрес), по договору купли-продажи от (дата), заключенному между продавцом С.В.Н. и покупателем М.В.А.

С решением суда не согласился ответчик М.В.А. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчики М.В.А., Б.А.П., Б.Н.П. и С.В.Н., третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора Б.В.А. и С.В.Н., а также представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес), участие не принимали, о дате, месте и времени его проведения были извещены надлежащим образом, об уважительности причин своей неявки суду не сообщили.

На основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции, следует из материалов дела и не оспаривается сторонами Общество с ограниченной ответственностью «Бурдыгинское» является арендатором земельного участка, с кадастровым номером №, на основании договора аренды земельного участка от (дата).

На основании договора купли-продажи № от (дата), заключённого в ходе проведения реализации имущества должника Б.В.В. в рамках дела о банкротстве последнего, М.В.А. стал собственником *** доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок. Право собственности победителя торгов М.В.А. на данную земельную долю в праве общей долевой собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

После этого, по договору купли-продажи от (дата) М.В.А. приобрёл у Б.Н.П. *** доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №.

В дальнейшем, на основании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от (дата) М.В.А. купил у С.В.Н. *** доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №

Также (дата) между М.В.А. и Б.А.П. был заключён договор купли-продажи, по которому М.В.А. приобрёл в свою собственность *** долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №

Указанные сделки купли-продажи земельных долей сторонами были исполнены, а право собственности на земельные доли зарегистрированы за М.В.А. в Едином государственном реестре недвижимости.

В дальнейшем, апелляционным определением Оренбургского областного суда от (дата) отменено решение Сорочинского районного суда (адрес) от (дата) и принято новое решение, которым постановлено перевести на Общество с ограниченной ответственностью «Бурдыгинское» права и обязанности покупателя *** доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № по договору купли-продажи № от (дата), заключенному между продавцом Б.В.В. и покупателем М.В.А.

Также прекращено право собственности М.В.А. на *** доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №

С учётом данных обстоятельств суд первой инстанции пришёл к выводу, что на момент приобретения спорных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок М.В.А. сособственником земельного участка не являлся, а значит каждая из указанных сделок должна была заключаться с соблюдением правил о преимущественной покупке.

По выводам суда первой инстанции, М.В.А. неправомерно став участником общей долевой собственности на земельный участок, приобрел в собственность земельные доли у других участников общей долевой собственности, в отсутствие доказательств соблюдения им требований о праве преимущественной покупки участников общей долевой собственности при продаже доли в праве одним из участников, принадлежащей ему доли. При этом, истец – Общество с ограниченной ответственностью «Бурдыгинское» как арендатор и собственник долей, имеет преимущественное право покупки на долю в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок.

Исходя из данных обстоятельств, суд первой инстанции пришёл к выводу, что исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Бурдыгинское» являются обоснованными, удовлетворил их и перевёл права и обязанности по указанным договорам купли-продажи с М.В.А. на данное Общество.

Судебная коллегия с приведёнными выводами суда первой инстанции не соглашается и полагает, что они сделаны с существенным нарушением норм материального права, регулирующим возникшие спорные правоотношения.

Так, доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения («земельная доля»), ввиду особого и важного назначения земельных участков сельскохозяйственного назначения, отнесена законодателем к числу объекта гражданского права со специальным регулированием. В частности, регулированию оборота долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, посвящена глава 3 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно пункту 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Таким образом, законодатель предусматривает возможность совершения сделки купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения без выделения земельного участка в счёт такой земельной доли и устанавливает, что к таким сделкам применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу своей правовой природы, земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения имеющий множество собственников относится к общей собственности. Так, статья 244 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В связи с этим, доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения является количественным выражением права собственника доли в общем имуществе, каковым является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

В пункте 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (пункт 1)

Пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает её. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом

В пункте 2 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» законодателем отдельно предусмотрено, что в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

При этом в силу особой правовой природы земель сельскохозяйственного назначения, в подпункте 4 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено право преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения не только за другими участниками общей долевой собственности, но и за использующими этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности

Таким образом, собственник доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения вправе продать данную долю без выделения земельного участка в счёт доли другому лицу. Если он продаёт её другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется. Однако если он намерен продать долю иному лицу, извещение других участников общей долевой собственности, а также использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства, о намерении продать долю, является обязательным.

Последствия осуществления сделки с нарушением преимущественного права установлены в пункте 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, который предусматривает, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

С учётом приведённого правового регулирования оборота земельных долей из состава земель сельскохозяйственного назначения, правом требовать перевода прав и обязанностей покупателя при не соблюдении требования о преимущественном праве покупки, имеет и использующие этот земельный участок сельскохозяйственная организация или гражданин - член крестьянского (фермерского) хозяйства.

Из указанных положений пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что действующий правопорядок устанавливает специальный способ защиты права лица, имеющего преимущественное право покупки доли – перевод прав и обязанностей покупателя по договору. При этом наличие специально установленного способа защиты в данной правовой ситуации исключает возможность использование других способов защиты (пункт 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утверждён Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июля 2020 года).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» и которые также подлежат применению к возникшим правоотношениям по применению пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, При удовлетворении иска о переводе прав и обязанностей по договору при нарушении преимущественного права покупки, договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Само использование законодателем слова «перевод» означает, что происходит изменение стороны договора купли-продажи, состоявшегося между продавцом и покупателем. Так, обладатель преимущественного права становится на место покупателя в состоявшемся договоре купли-продажи и фактически переходит передача прав и обязанностей по договору от покупателя к обладателю преимущественного права. В случае применения положений пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации такая передача прав и обязанностей осуществляется на основании решения суда. При этом, сама первоначальная сделка, состоявшаяся в нарушение преимущественного права является действительной, её действие и эффект сохраняются. Таким образом, при удовлетворении иска обладателя преимущественного права о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи доли, суд своим решением фактически вводит в действие новый договор купли-продажи между обладателем преимущественного права покупки и продавцом. Данный новый договор купли-продажи, вводится судом по общему правилу на тех же условиях, которые были согласованы между первоначальными сторонами договора.

В этой связи, до момента ввода судом нового договора купли-продажи между обладателем преимущественного права и продавцом, первоначальный договор купли-продажи сохраняет своё действие для покупателя (не являющегося обладателем преимущественного права), а сам покупатель считается собственником приобретённой доли и имеет все необходимые правомочия собственника.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции указанные обстоятельства не учёл и посчитал, что поскольку последующим решением суда с М.В.А. были переведены права и обязанности по первоначальному договору купли-продажи земельной доли, он не мог приобретать остальные доли без соблюдения преимущественного права покупки других сособственников и арендатора земельного участка – Общества с ограниченной ответственностью «Бурдыгинское». Однако, как следует из материалов дела, апелляционное определение суда, которым был произведен перевод прав и обязанностей М.В.А. как покупателя по договору купли-продажи № от (дата), было вынесено (дата). Следовательно, именно с (дата) апелляционным определением был фактически введён в действие новый договор между Обществом с ограниченной ответственностью «Бурдыгинское» как покупателем и Б.В.В. как продавцом по приобретению *** доли в праве общей долевой собственности и именно с указанной даты Общество с ограниченной ответственностью «Бурдыгинское» могло считаться новым собственником данной доли. До указанный даты, М.В.А., как собственник *** долей по договору купли-продажи от (дата), являлся полноценным участником общей долевой собственности и по этой причине, при осуществлении купли-продажи других долей, продавцы не обязаны были уведомлять других сособственников и землепользователя о намерении продать ему земельные доли.

С учётом изложенного, оснований для перевода прав и обязанностей покупателя с М.В.А. на Общество с ограниченной ответственностью «Бурдыгинское» по сделкам купли-продажи земельных долей от (дата) с продавцом Б.Н.П., от (дата) с продавцом Б.А.П. и (дата) с продавцом С.В.Н. у суда первой инстанции не имелось. В данном случае, осуществляя перевод прав и обязанностей по указанным сделкам, суд первой инстанции фактически применил последствия, схожие с признанием сделки купли-продажи от (дата) № недействительной, которые выразились в том, что данная сделка не породила никаких прав и обязанностей для сторон и сделал необоснованный вывод о том, что М.В.А. стал участником общей долевой собственности незаконно. Вместе с тем, исходя из приведённых разъяснений Верховного суда Российской Федерации, а также самой правовой природы способа защиты в виде перевода прав и обязанностей покупателя по договору, сама сделка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, не может быть признана недействительной и к ней не могут быть применены последствия недействительности сделки в виде отсутствия последствия совершения данной сделки.

Кроме этого, судебная коллегия также отмечает, что апелляционное определение от (дата), которым был произведён перевод прав и обязанностей М.В.А. как покупателя по сделке № от (дата) на Общество с ограниченной ответственностью «Бурдыгинское», было отменено и при новом рассмотрении дела, в переводе прав и обязанностей покупателя на Общество с ограниченной ответственностью «Бурдыгинское» отказано.

Таким образом, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Бурдыгинское».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Сорочинского районного суда (адрес) от (дата) отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Бурдыгинское» к М.В.А., Б.А.П., Б.Н.П., С.В.Н. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору отказать.

Председательствующий:     

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение составлено 19 мая 2023 года.