Решение по делу № 3а-440/2019 от 28.10.2019

Дело № 3а – 440/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 декабря 2019 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе

председательствующего судьи Чайка Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Найденовой З.В.,

с участием представителя ООО «Азоврыба» Загудайловой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Азоврыба» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Азоврыба» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости посредством установления архивной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 8 ноября 2018 года и актуальной кадастровой стоимости этого же земельного участка по состоянию на 21 ноября 2018 года в размере его рыночной стоимости.

В обоснование своих требований административный истец указал, что кадастровая стоимость указанного земельного участка, установленная по состоянию на 8 ноября 2018 года в размере 1 021 756 429, 07 руб., и по состоянию на 21 ноября 2018 года в размере 1 021 758 590, 76 руб., существенно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте независимого оценщика, которая по состоянию на 8 ноября 2018 года и по состоянию на 21 ноября 2018 года составляет 417 378 000 руб. Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца, уплачивающего земельный налог, исчисляемый из величины кадастровой стоимости.

По этим основаниям административный истец просил установить архивную и актуальную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000000:23 равной его рыночной стоимости на основании отчёта об оценке.

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, в качестве заинтересованного лица - Администрация города Азова.

В судебном заседании представитель административного истца Загудайлова Е.А. уточнила заявленные требования в порядке статьи 46 КАС Российской Федерации и, ссылаясь на выводы проведённой по делу судебной экспертизы, просила установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере, определённом в заключении эксперта.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежаще извещённые о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились, о причинах неявки суд не известили.

Представитель Правительства Ростовской области Венецкая Е.И. обратилась с письменным ходатайством, в котором просила рассмотреть дело в своё отсутствие, полагала возможным установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости равной рыночной стоимости, определённой по результатам судебной экспертизы.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в письменных возражениях просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, указав, что Управление необоснованно привлечено к участию в деле, поскольку оно не принимало решение о проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области, не являлось заказчиком работ по определению кадастровой стоимости, не нарушало и не оспаривало права заявителя.

Администрация города Азова представила письменный отзыв на заявленные требования, в котором указала, что считает их необоснованными, незаконными и не подлежащими удовлетворению, просила слушать дело в отсутствие своего представителя.

Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3).

Судом установлено, что ООО «Азоврыба» является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (единого землепользования), категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – пожарные депо, здания административного назначения, офисы, административные здания, станции технического обслуживания автомобилей, автостоянки, гаражи для хранения автомобилей, порты, портовые сооружения, причалы, строительство и эксплуатация спецпроходной, железнодорожные пути, объекты, связанные с перевозкой грузов по железой дороге, строительство и эксплуатация складов по упаковке и транспортной доставке товаров, киоски, лоточная торговля, временные павильоны розничной торговли и обслуживания населения, складские здания и сооружения, благоустройство территории, строительство и реконструкция инженерных коммуникаций, площадью 137 073 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

В Ростовской области очередная государственная кадастровая оценка земель населённых пунктов была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, 777, 778. Перечень земельных участков для проведения государственной кадастровой оценки был сформирован по состоянию на 1 января 2014 года.

Спорный земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учёт до даты массовой оценки земель, 27 февраля 2004 года, с видом разрешённого использования «Под производственную площадку». На основании заявления собственника от 31 октября 2018 года вид разрешённого использования земельного участка был изменён на «Пожарные депо, здания административного назначения, офисы, административные здания, станции технического обслуживания автомобилей, автостоянки, гаражи для хранения автомобилей, порты, портовые сооружения, причалы, строительство и эксплуатация спецпроходной, железнодорожные пути, объекты, связанные с перевозкой грузов по железой дороге, строительство и эксплуатация складов по упаковке и транспортной доставке товаров, киоски, лоточная торговля, временные павильоны розничной торговли и обслуживания населения, складские здания и сооружения, благоустройство территории, строительство и реконструкция инженерных коммуникаций». В связи с изменением вида разрешённого использования указанного земельного участка в ЕГРН 8 ноября 2018 года были внесены соответствующие изменения.

С учётом положений статьи 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и действовавших на тот момент Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешённого использования или уточнения площади земельного участка, утверждённых приказом Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 года № 222, филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области кадастровая стоимость данного земельного участка была определена заново, с применением среднего удельного показателя кадастровой стоимости в размере 7 454, 12 руб./кв. м, для земель, отнесённых к 7 группе видов разрешённого использования, и по состоянию на 8 ноября 2018 года составила 1 021 756 429, 07 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 2 июля 2019 года № 61/001/19-1114426.

В связи с тем, что 15 ноября 2018 года на совещании рабочей группы Управления Росреестра по Ростовской области было принято решение о внесении в ЕГРН уточнений в сведения о площади спорного земельного участка, которая в результате округления увеличилась с 137 072, 7 кв. м до 137 073 кв. м, его кадастровая стоимость по состоянию на дату внесения в ЕГРН изменений – на 21 ноября 2018 года – была пересчитана и определена в размере 1 021 758 590, 75 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 2 июля 2019 года № 61/001/19-1114415.

Согласно части 6 статьи 7 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат постоянному хранению, их уничтожение и изъятие не допускаются. В случае изменения сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, ранее внесённые сведения сохраняются.

В связи с внесением 21 ноября 2018 года изменений в сведения о спорном земельном участке его прежняя кадастровая стоимость, определённая по состоянию на 8 ноября 2018 года, приобрела статус архивной.

Административный истец считает архивную кадастровую стоимость спорного земельного участка по состоянию на 8 ноября 2018 года и актуальную кадастровую стоимость по состоянию на 21 ноября 2018 года завышенной.

Согласно статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.     

При этом для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 1 статьи 388, пункту 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации сведения о кадастровой стоимости земельного участка учитываются при определении налоговой базы для уплаты земельного налога, начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости, а потому результаты определения архивной и актуальной кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, обязанного уплачивать земельный налог за налоговый период 2018 года.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» самостоятельным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, административный истец 5 августа 2019 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2012 г. № П/91 в Ростовской области при Управлении Росреестра по Ростовской области, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости на основании установления его рыночной стоимости по состоянию на 8 ноября 2018 года и на 21 ноября 2018 года, представив отчёт об оценке от 1 августа 2019 года № 1194, подготовленный оценщиком ООО «Ростовский Центр Оценки» ФИО______, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на указанные даты составляет 417 378 000, 00 руб.

Из материалов дела следует, что комиссия решением от 20 августа 2019 года № 11-28/2019-222 отклонила заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, указав, что оформление и содержание отчёта об оценке не соответствует требованиям действующего законодательства.

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюдён.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Учитывая наличие возражений лиц, участвующих в деле, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводом оценщика о рыночной стоимости земельного участка, с целью проверки представленных доказательств судом была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 8 ноября 2018 года и на 21 ноября 2018 года. Проведение экспертизы было поручено ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга».

Согласно заключению эксперта ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО______ от 28 ноября 2019 года № 749-Э/2019 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (единого землепользования) по состоянию на 8 ноября 2018 года и на 21 ноября 2018 года составляет 512 242 000, 00 руб.

Возражений, замечаний относительно выводов эксперта от лиц, участвующих в деле, не поступило. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Из заключения следует, что определённая в нём итоговая рыночная стоимость объекта экспертизы не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в Ростовской области и г. Азове, для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

Оценка объекта экспертизы произведена с учётом его количественных и качественных характеристик; по выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок.

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. Расчёты, проведённые в рамках используемого экспертом сравнительного подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта исследования по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено.

При таком положении суд приходит к выводу, что величина архивной и актуальной рыночной стоимости, указанная в заключении эксперта, является экономически обоснованной, а административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 8 ноября 2018 года и на 21 ноября 2018 года в размере его рыночной стоимости, определённом в результате экспертизы, подлежит удовлетворению.

Доводы, изложенные в возражениях Управления Росреестра по Ростовской области, не содержат оснований для отказа в удовлетворении административного искового заявления, т.к. в них не приведены доказательства недостоверности сведений о величине рыночной стоимости, которую просит установить административный истец в качестве кадастровой. Возражения сводятся к необоснованности привлечения Управления к участию в деле.

Между тем необходимость участия в деле Управления Росреестра по Ростовской области в качестве административного ответчика предусмотрена положениями части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии». В связи с этим возражения Управления Росреестра по Ростовской области суд находит неправомерными.

Возражения Администрации города Азова относительно заявленных требований не могут быть приняты судом во внимание, поскольку они поданы лицом, не имеющим соответствующих полномочий, т.к. доверенность, выданная подписавшей отзыв Романовой Е.А., не подписана главой Администрации города Азова, не содержит указания на номер и дату её выдачи, в связи с чем, в силу пункта 1 статьи 186 Гражданского кодекса Российской Федерации, является ничтожной.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию, т.е. 5 августа 2019 года.

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Из представленных счёта от 28 ноября 2019 года № 223 и экономического обоснования расчёта затрат на проведение экспертизы усматривается, что стоимость экспертизы в размере 45 000 руб. определена экспертной организацией с учётом стоимости одного экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертной организации подлежат оплате в указанном размере.

Поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административными ответчиками, и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.

С учётом изложенного сумма 45 000, 00 руб., подлежащая перечислению экспертной организации в качестве вознаграждения за выполненную по поручению суда работу, подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (единого землепользования), категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – пожарные депо, здания административного назначения, офисы, административные здания, станции технического обслуживания автомобилей, автостоянки, гаражи для хранения автомобилей, порты, портовые сооружения, причалы, строительство и эксплуатация спецпроходной, железнодорожные пути, объекты, связанные с перевозкой грузов по железой дороге, строительство и эксплуатация складов по упаковке и транспортной доставке товаров, киоски, лоточная торговля, временные павильоны розничной торговли и обслуживания населения, складские здания и сооружения, благоустройство территории, строительство и реконструкция инженерных коммуникаций, площадью 137 073 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости, составляющей 512 242 000, 00 руб. по состоянию на 8 ноября 2018 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (единого землепользования), категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – пожарные депо, здания административного назначения, офисы, административные здания, станции технического обслуживания автомобилей, автостоянки, гаражи для хранения автомобилей, порты, портовые сооружения, причалы, строительство и эксплуатация спецпроходной, железнодорожные пути, объекты, связанные с перевозкой грузов по железой дороге, строительство и эксплуатация складов по упаковке и транспортной доставке товаров, киоски, лоточная торговля, временные павильоны розничной торговли и обслуживания населения, складские здания и сооружения, благоустройство территории, строительство и реконструкция инженерных коммуникаций, площадью 137 073 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости, составляющей 512 242 000, 00 руб. по состоянию на 21 ноября 2018 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 5 августа 2019 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Азоврыба» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга» денежные средства в размере 45 000, 00 руб. за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы согласно счёту от 28 ноября 2019 года № 223.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.А. Чайка

Решение в окончательной форме принято 11 декабря 2019 года.