Решение по делу № 33-1953/2023 от 21.06.2023

Судья Аброськин С.П. Дело № 2-96/2023

№ 33-1953/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Тимофеевой С.В.,

судей Аврамовой Н.В., Душечкиной Н.С.,

при ведении протокола помощником судьи Павловой Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кургане
13 июля 2023 г. гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ФИО4 о признании договоров заключенными, о признании права собственности на помещения, о прекращении зарегистрированного за ФИО4 права собственности на квартиры, по апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2, ФИО3 на решение Курганского городского суда <адрес> от <...>

Заслушав доклад судьи ФИО17 об обстоятельствах дела, пояснения представителя истцов ФИО15, представителя ответчика ФИО16, судебная коллегия

установила:

ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском, с учетом уточнений в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), к ФИО4 о признании сделок состоявшимися (заключенными), о признании права собственности на помещения, прекращении права собственности ответчика на квартиры.

В обоснование измененных требований указали, что <...> между ФИО4 и ФИО1 заключен договор купли - продажи квартиры
№ по адресу: <адрес> в соответствии с которым ФИО1 купила у ФИО4 комнату размером 70,5 кв.м. с кадастровым номером № за 550000 руб.,

<...> между ФИО4 и ФИО2 заключен договор купли- продажи <адрес> по адресу: <адрес>, <адрес> в соответствии с которым ФИО2 купила у ФИО4 комнату размером 21,8 кв.м. с кадастровым номером № за 35000 руб.,

<...> между ФИО4 и ФИО3 заключен договор купли - продажи <адрес> по адресу: <адрес>, <адрес> в соответствии с которым ФИО3 купила у ФИО4 комнату размером 13,4 кв.м. с кадастровым номером №
за 10000 руб.

Между сторонами текстами расписок было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договоров купли-продажи, обязательства по сделкам исполнены, оплата произведена в полном объеме, квартиры переданы истцам, они зарегистрированы в жилых помещениях, пользуются ими, производят оплату. Однако ответчик уклоняется от государственной регистрации сделок, в связи с чем ими заявлены соответствующие исковые требования.

В судебном заседании истец ФИО2 на исковых требованиях настаивала, дав пояснения по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представители истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3, действующие по доверенности ФИО13, ФИО15 в судебном заседании исковые требования поддержали по доводам, изложенным в уточненном исковом заявлении. Указали, что согласно представленным в материалы гражданского дела распискам подтверждается факт заключения договоров купли-продажи жилых помещений.

Представитель ответчика ФИО4, действующая по доверенности, ФИО16 в судебном заседании исковые требования не признала, указав, что каких-либо письменных договоров купли-продажи недвижимого имущества с истцами не заключалось.

Третье лицо ФИО14 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Решением Курганского городского суда <адрес>
от <...> исковое заявление ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ФИО4 о признании права собственности на жилое помещение, государственной регистрации перехода права собственности оставлено без удовлетворения.

С таким решением не согласились истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ими подана апелляционная жалоба.

В обосновании доводов жалобы указывают, что судом первой инстанции неверно сделан вывод о том, что информация в представленных расписках не позволяет идентифицировать объект договора, поскольку это опровергается материалами дела. Во исполнение договоров купли-продажи жилых помещений ФИО4 (продавец) передала, а ФИО1, ФИО2 и ФИО3 (покупатели) приняли квартиры №№, расположенные по адресу: <адрес>. Цена передаваемых квартир определена в расписках. Подписание имеющихся в материалах дела расписок ФИО4 не оспаривается, также как и получение денежных средств по ним и факт вселения истцов в спорное жилое помещение. Ответчик после совершения сделок купли-продажи зарегистрировала истцов в спорных жилых помещениях, передала ключи.

Полагают, что содержания расписок свидетельствуют о воле сторон, направленной на заключение и исполнение договоров купли-продажи, поскольку истцы вселились в квартиры, истцы и их родственники проживали в квартирах более 15 лет, были зарегистрированы ответчиком по месту жительства, несли бремя содержания расходов по квартирам.

Полагают, что гражданско-правовые последствия, на которые были направлены сделки, наступили. Претензий по вопросу исполнения договора в части выплаты денежных средств, как это предусмотрено ст. ст. 486, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик не предъявляла, тем самым не считая свои права нарушенными.

Считают, что суду первой инстанции надлежало установить, какая цена товара была определена сторонами сделки, исполнена ли покупателем обязанность по оплате товара, произошла ли фактическая передача товара покупателю. Материалами проверки подтверждается признание ответчиком факта заключения сделок, получения денежных средств за продажу квартир.

Кроме того, наличие квартир, проданных по распискам, как объектов купли-продажи, не оспариваются сторонами. Из объяснений ФИО4, данных в ходе проверки КУСП № от <...>, следует, что спора по предмету договора не имеется.

Полагаю, что по смыслу п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли продажи жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРН. Если же сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации), то такой договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Полагают, что принятие стороной договора от другой стороны исполнения по договору или иным образом подтверждение действия договора согласно разъяснениям, изложенным в п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <...> № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации», лишает эту сторону права ссылаться на его незаключенность.

Просят решение суда первой инстанции отменить, удовлетворить исковые требования в полном объёме.

Возражений на апелляционную жалобу не представлено.

В суде апелляционной инстанции представитель истцов ФИО15 поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Пояснил, что ответчик осуществила регистрацию на свое имя права собственности на конкретные квартиры, поименованные в иске, на основании заключенного с бывшим супругом соглашения о прекращении долевой собственности на жилой дом только в ходе судебного процесса. Также пояснил, что ФИО3 не сохранена расписка. По которой она приобрела квартиру у ответчика, но ответчик данный факт не оспаривала при даче объяснений сотрудникам полиции.

Представитель ответчика ФИО16 в суде апелляционной инстанции просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили, в связи с чем, руководствуясь ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело по апелляционной жалобе в их отсутствие.

Заслушав пояснения представителей сторон, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы (в соответствии с требованиями
ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия не усматривает правовых оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобе.

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (редакция статьи не менялась) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п. 1). Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2).

Пункт 1 ст. 158 Гражданского кодекса Российской Федерации (редакция статьи не менялась) устанавливает, что сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная (простая или нотариальная) форма, может быть совершена устно. Если иное не установлено соглашением сторон, могут совершаться устно все сделки, исполняемые при самом их совершении, за исключением сделок, для которых установлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность (пп. 1, 2 ст. 159 Гражданского кодекса Российской Федерации ).

Как предусматривает п. 1 ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации (содержание данного пункта по существу при изменении редакций не менялось), сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Статья 162 Гражданского кодекса Российской Федерации (редакция пунктов 1, 2 статьи не менялась) устанавливает последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, а именно несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1). В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность (п. 2).

В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (редакция статьи не менялась) договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

На основании ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации (редакция статьи не менялась) в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих сведений в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (редакция статьи не менялась) предусмотрено, что при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Согласно ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации (редакция статьи не менялась) передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующих особенности продажи жилых помещений (редакции п. 1 не изменялась, редакция п. 2 статьи не изменялась
до <...>, до внесения изменений ФЗ от <...> № 302-ФЗ, согласно которым договор купли-продажи жилого помещения не требует государственной регистрации, если он заключен после марта 2013 г., государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость), существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1). Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по договору безвозмездной передачи квартир в собственность от <...>, заключенным между АОЗТ «<...>» в лице директора МУП «<...>» и ФИО4, ФИО4 получила безвозмездно в собственность занимаемую ею квартиру, находящуюся в <адрес>, СМП-290, <адрес> общей площадью 343,4 кв.м., жилой площадью
234,4 кв.м., состоящую из шестнадцати комнат.

Договор зарегистрирован в государственном Реестре прав на недвижимое имущество Департамента муниципальной собственности Администрации <адрес> под № № от <...> (т. 1, л.д. 89,90, т. 2, л.д. 73).

По договору дарения доли жилого дома от <...> ФИО4 подарила ФИО14, действующему за своих несовершеннолетних детей ФИО11, ФИО10 в равных долях каждому из детей 1/4 жилого <адрес> (по 1/8 каждому), находящегося по адресу: <адрес>, №, общей площадью 343,4 кв.м., жилой площадью 234,4 кв.м.

Договор зарегистрирован в государственном Реестре прав на недвижимое имущество Департамента муниципальной собственности Администрации <адрес> под № № от <...> (т. 2, л.д. 72).

На основании постановления Администрации <адрес> от <...> № жилому дому, расположенному по адресу: <адрес>, СМП-290, <адрес> присвоен адрес: Российская Федерация, <адрес>, микрорайон Мостостроителей, <адрес>, что подтверждается ответом Департамента архитектуры строительства и земельных отношений Администрации <адрес> от <...> (т. 2, л.д. 123, 127,128).

Согласно представленных в материалы дела выписок из ЕГРН по состоянию на <...> в отношении многоквартирного дома по адресу: <адрес>, микрорайон Мостостроителей, <адрес> помещений, расположенных в данном доме, в частности квартир №№,5,8, кадастровые номера дому как многоквартирному и кадастровые номера квартирам присвоены <...>
(т. 1, л.д. 18-46).

ФИО10, <...> рождения, умер <...>
ФИО11, <...> рождения, умер <...>, что подтверждено копиями свидетельств о смерти (т. 1, л.д. 96, 97).

Согласно материалам наследственных дел (т. 1, л.д. 136-152, 211-242) в порядке наследования ФИО4 принято 3/16 доли в праве собственности на жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>; ФИО14 – 1/16 доли в праве собственности на жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>.

<...> между ФИО4 и ФИО14 заключено соглашение о прекращении долевой собственности, в соответствии с которым стороны соглашения прекращают режим общей долевой собственности на многоквартирный жилой дом с кадастровым номером №, находящийся по адресу: Российская Федерация, <адрес>, микрорайон Мостостроителей, <адрес>, и определяют, что в собственность ФИО4 переходят квартиры № в собственность ФИО14 – квартиры №№,4, в указанном многоквартирном жилом доме.

Данный договор и права собственности сторон соглашения на поименованные в нем квартиры зарегистрированы с внесением соответствующих сведений в ЕГРН <...> (т. 2, л.д. 13-20).

В материалы истцы ФИО1 (ранее ФИО12) и ФИО2, представили расписки от <...>, от <...>, которые, по их мнению, являются договорами купли-продажи: <адрес>, заключенным между ФИО4 и ФИО1, <адрес>, заключенным между ФИО4 и ФИО2,

ФИО3 расписка от <...>, на которую она ссылается в иске в подтверждение приобретения ею <адрес> ФИО4 не представлена, со ссылкой на ее утрату. Представитель ответчика наличие данной расписки не подтверждала.

Согласно расписки от <...> ФИО4 продала ФИО1 (Куличковой) В.И. четыре комнаты по адресу: <адрес> д.<...>00 руб. и взяла предоплату в сумме 450000 руб. Расписка, выданная ФИО4, не содержит указания на номера продаваемых квартир, их характеристики, позволяющие идентифицировать объекты недвижимости, расписка не подписана ФИО1 (Куличковой) В.И.

Согласно расписки от <...> ФИО4 продала комнату
22 кв.м. по адресу: №, д.<...>0 руб. Выданная ФИО2 расписка также не содержит указания на номер продаваемой квартиры. При этом площадь <адрес> по адресу: <адрес>, мкр.Мостостроителей, 21 с кадастровым номером № на которую ФИО2 ссылается, как на приобретенную по расписке от <...>, имеет, в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах недвижимости, иную площадь - 21,8 кв.м.

Более того, на момент написания расписок в жилом доме квартир как отдельных объектов недвижимости, зарегистрированных в ЕГРН, не существовало, они зарегистрированы в ЕГРН как квартиры и соответственно статус жилого дома изменен на многоквартирный только <...> (т. 1, л.д. 18-46).

Расписка от <...>г. ФИО3 в материалы дела не была представлена.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что из содержания представленных истцами расписок невозможно прийти к выводу о достижении сторонами соглашения по существенным условиям договора (в части предмета договора), поскольку в нарушение требований ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в расписках не указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества. Также суд указал на отсутствие регистрации перехода права собственности на жилые помещения от ответчика к истцам, что предусмотрено п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, и что в совокупности с положениями п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о незаключенности договоров. Поскольку судом не установлен факт заключения договоров межу сторонами относительно конкретных поименованных истцами в иске квартир, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении полного объема заявленных исковых требований.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о незаключенности договоров купли-продажи жилых помещений сторонами, поскольку сторонами не согласован предмет договора (подлежащее передаче жилое помещение).

Как установлено в суде апелляционной инстанции, истцом
ФИО3 в материалы дела не представлена расписка, что позволяло при непризнании ее наличия стороной ответчика, суду первой инстанции прийти к выводу о несоблюдении предусмотренной ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации простой письменной формы договора, что влечет его недействительность.

Несогласованость сторонами спора предмета договоров обусловлена, в том числе отсутствием жилых помещений, обозначенных как квартиры, в гражданском обороте, поскольку таковыми они стали с момента их постановки на кадастровый учет в соответствующем качестве с присвоением им определенных характеристик – с <...>, и соответственно на даты, как полагают истцы, передачи им жилых объектов по распискам 2003 г., 2008 г.г., еще не существовали. Указанное обстоятельство является самостоятельным основанием к признанию договоров купли-продажи, оформленных расписками, незаключенными.

Более того, в соответствии с п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действующей до <...>, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2).

Поскольку отсутствует факт государственной регистрации договоров, они в силу прямого указания закона (п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшего на момент, как указываю истцы, подписания и исполнения ими договоров) являются незаключенными.

Доводы жалобы о том, что содержание расписок свидетельствуют о воле сторон на заключение и исполнение договоров купли-продажи, поскольку истцы вселились в квартиры, истцы и их родственники проживали в квартирах более
15 лет, были зарегистрированы ответчиком по месту жительства, несли бремя содержания расходов по квартирам, а также то, что гражданско-правовые последствия, на которые были направлены сделки, наступили, о том, что ответчик не оспаривала факт получения от истцов платы за переданные жилые помещения, и что исполнение сторонами договоров даже в какой-либо части исключают возможность ответчика ссылаться на незаключенность договоров, признаются судебной коллегией несостоятельными, поскольку действующее на даты написания расписок и до <...> законодательство применительно к договорам купли-продажи жилых помещений императивно связывало момент заключенности договора купли-продажи жилого помещения (части жилого помещения) с его государственной регистрацией.

Ввиду отсутствия таковой судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что договоры купли-продажи квартир между сторонами заключены не были, наличие представленных в дело расписок от <...>,
<...> указанного обстоятельства не опровергают, а напротив свидетельствуют о незаключенности договоров в соответствии с действующим на момент их составления законодательством.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о признании состоявшимся (заключенными) договоров купли-продажи квартир, в соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации у суда отсутствовало основания для признания за истцами и права собственности на квартиры № №, расположенные по адресу <адрес>, <адрес> <адрес>. Поскольку не было оспорено зарегистрированное за ответчиком право собственности на указанные квартиры, у суда первой инстанции отсутствовали и основания для удовлетворения исковых требований о прекращении зарегистрированного за ответчиком права собственности на поименованные в иске квартиры.

Ссылка в жалобе на то, что, по мнению апеллянта, положения
п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации о государственной регистрации договора распространяются только на договор купли-продажи жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРН, чего не было у ответчика, и при заключении договора купли-продажи будущего жилого помещения (п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации) такой договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами, основан на неверном толковании вышеуказанных норм материального права применительно к спорным правоотношениям сторон, к которым положения п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации не применимы.

В целом, доводы апелляционной жалобы судебная коллегия признает несостоятельными, так как они являются следствием несогласия истцов с принятым судебным актом, сводятся к оспариванию правильности выводов суда об установленных им фактах, направлены на иное толкование закона, и не содержат новых обстоятельств, которые могут повлиять на законность решения суда.

Доводов, имеющих правовое значение и способных повлиять на законность и обоснованность решения суда, в апелляционной жалобе не приведено.

В соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебной коллегией законность и обоснованность решения суда проверена в пределах доводов апелляционной жалобы.

Оснований к безусловной отмене решения суда, предусмотренных
ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по материалам дела судебной коллегией не установлено.

На основании изложеного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Курганского городского суда <адрес>
от <...> оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1, ФИО2, ФИО3 – без удовлетворения.

Судья-председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено <...>