Решение по делу № 2-36/2023 (2-5906/2022;) от 19.04.2022

Дело № 2-36/2023 (2-5906/2022)

50RS0031-01-2021-015946-82

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    29 марта 2023 года                                                                             г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Клочковой С.И.

при секретаре Ковковой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Куликовой (Тутовой) Маргариты Олеговны к ООО «ГАИС», Степаненко Наталье Андреевне о признании недействительной записи о государственной регистрации права, признании нежилых помещений общей долевой собственностью, обязании не чинить препятствий и освободить занимаемое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд в интересах неопределенного круга лиц                                    к ответчикам с требованиями о признании недействительной записи                                    о государственной регистрации права, признании нежилых помещений общей долевой собственностью, обязании не чинить препятствий и освободить занимаемое помещение.

В обоснование исковых требований указано, что в многоквартирном доме, расположенном по адресу: АДРЕС, Одинцовский городской округ, АДРЕС-..... АДРЕС, расположены нежилые помещения № и №, относящиеся к общедомовому имуществу, являются техническими и предназначены для размещения в них коммуникаций и инженерного оборудования в данном доме, для обслуживания каких-либо иных помещений в многоквартирном доме.

В исковом заявлении истец указывает, что спорные помещения изначально находились в частной собственности застройщика ООО «ГАИС», но в мае 2021 года на основании решения Арбитражного суда города Москвы от 05.09.2018 по делу № ..... проводились торги по реализации принадлежащего ООО «ГАИС» имущества, в том числе вышеуказанных помещений. Был заключен договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому собственником помещений стала ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

На основании изложенного истец, с учетом заявленных уточнений, просит суд признать недействительными записи о государственной регистрации записи в ЕГРН о праве собственности ФИО2 на нежилые помещения № (площадью 41,9 кв.м) и № (площадью 555,3 кв.м) в многоквартирном доме, расположенном по адресу: АДРЕС, Одинцовский городской округ, АДРЕС-10 ЖК «Резиденция Горки-10», АДРЕС, признать отсутствующим право собственности ФИО2 на данные помещения; признать нежилые помещения № (площадью 41,9 кв.м) и № (площадью 555,3 кв.м) в многоквартирном доме, расположенном по адресу: АДРЕС, Одинцовский городской округ, АДРЕС-10 ЖК «Резиденция Горки-10», АДРЕС,техническими помещениями, не имеющими самостоятельного назначения и общей долевой собственностью собственников помещений; признать договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, поскольку помещения, выступавшие предметом данного договора, не могут находиться в частной собственности; обязать ФИО2 освободить незаконно занимаемые нежилые помещения № (площадью 41,9 кв.м) и № (площадью 555,3 кв.м) в многоквартирном доме, расположенном по адресу: АДРЕС, Одинцовский городской округ, АДРЕС-..... АДРЕС, а также не чинить препятствий в использовании нежилых помещений.

Истец в судебное заседание не явился, направил в суд своего представителя, который исковые требования с учетом уточнений поддержал, настаивал на их удовлетворении.

Ответчик в судебное заседание не явился, направил в суд своего представителя, который требования иска не признал, просил в удовлетворении требований отказать в полном объеме.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав пояснения лиц явившихся в судебное заседание, принимая во внимание выводы судебной экспертизы, приходит к следующим выводам.

В силу ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

При этом ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что права, предусмотренные ст.ст. 301-304 Гражданского кодекса Российской Федерации, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Согласно ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

На основании ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающим права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность с другими лицами, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным способом.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам ст.ст. 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании установлено, что истец обратившийся                                     с настоящим исковым заявлением в отношении неопределенного круга лиц, которые являются собственниками квартир в многоквартирном доме, расположенном по адресу: АДРЕС, Одинцовский городской округ, АДРЕС-.....», АДРЕС.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение площадью 591,9 кв.м                   в техническом подвале, расположенное по адресу: АДРЕС-10, АДРЕС, пом. №, принадлежит на праве собственности ФИО2 (т.2 л.д.125-128).

ДД.ММ.ГГГГ Арбитражным судом АДРЕС ООО «ФИО4» признано банкротом, конкурсным управляющим назначен ФИО4 Д.С.

Протоколами №-ОТПП/1/2 от ДД.ММ.ГГГГ и №-ОТПП/1                          от ДД.ММ.ГГГГ допущены к участию в торгах по результатам открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества ООО «ФИО4» – ФИО6, действующий по доверенности от ФИО2 и ООО «УправстройСоюз».

На основании выигранных торгов между ООО «ФИО4» в лице конкурсного управляющего ФИО4 Д.С. и ФИО2 в лице ФИО6 заключили договор купли-продажи № и № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.204-205, 242-243).

Имущество передано по акту приема-передачи имущества к договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ.

По смыслу ст. 128 Гражданского кодекса Российской Федерации объектом права собственности могут быть, в частности, помещения (жилые помещения).

Согласно п. 1 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации объектом права собственности может быть жилое помещение. При этом в силу ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

В соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля вправе общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорционально размере общей площади указанного помещения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество.

В силу пп. «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, в состав общего имущества включаются, в частности технические этажи, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обуславливающее более одного жилого и (или) помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

В связи с тем, что для правильного разрешения спора необходимо разъяснение вопросов, требующих специальных познаний, по ходатайству представителей истца, судом была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «ПроэктЭкоСервис».

На разрешение экспертам судом поставлены следующие вопросы:

1. Определить назначение помещений № площадью 41,9 кв.м                              с кадастровым номером ..... и № площадью 553 кв.м                            с кадастровым номером ....., расположенных по адресу: АДРЕС, Одинцовский городской округ, АДРЕС-10, АДРЕС- дать техническое описание.

2. Установить, имеются ли в данных помещениях инженерные коммуникации и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме, относятся ли они к общему имуществу многоквартирного жилого дома.

3. Возможно ли использование данных помещений в коммерческих целях и иных целях, не связанных с обслуживанием здания, в котором они расположены, его инженерных и водопроводных сетей.

В соответствии с заключением экспертов на вопросы суда, следует, что в ходе проведенного исследования нежилых помещений № площадью                       41,9 кв.м с кадастровым номером ..... и № площадью 553 кв.м с кадастровым номером ....., расположенных по адресу: АДРЕС, Одинцовский городской округ, АДРЕС-10, АДРЕС, было установлено, что указанные помещения не обеспечены самостоятельным доступом с улицы. Доступ осуществляется через помещения общего пользования многоквартирного дома. Высота подвала составляет от 3,8 м до 4,15 м, высота помещения составляет от 2,11 м до 2,29 м. Во всех помещениях подвала расположены коммуникации, являющиеся общим имуществом многоквартирного дома.

В ходе исследования установлено, что помещения используются также и для обслуживания общедомового имущества. Экспертами установлено, что общедомовое имущество выделено на основании решения собственника после ввода жилого дома в эксплуатацию. Данные помещения индивидуально обособлены. Двери, закрывающие доступ в помещения, отсутствуют. Имеется возможность использования помещений в коммерческих целях при условии обеспечения доступа для обслуживания общедомового имущества.

С технической точки зрения, исследуемые помещения № площадью                       41,9 кв.м с кадастровым номером ДД.ММ.ГГГГ и № площадью 553 кв.м с кадастровым номером ....., расположенные по адресу: АДРЕС, Одинцовский городской округ, АДРЕС-10, АДРЕС, возможно использовать в коммерческих целях, не связанных с обслуживанием здания, в котором они расположены, при соблюдении беспрепятственного круглосуточного доступа к имуществу общего пользования, организации защиты элементов управления, обустройстве системы вентиляции, водоотведения, электроснабжения. Экспертами предусмотрены виды деятельности, возможные к осуществлению в указанных помещениях.

Заключение судебной экспертизы, представляет собой полный и последовательный ответ на поставленные перед экспертом вопросы, неясностей и противоречий не содержит, исполнено лицом, имеющим соответствующие стаж работы и образование, необходимые для производства данного вида работ, предупрежденным судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Оснований не доверять данному заключению у суда не имеется, поскольку оно выполнено незаинтересованным лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение составлено в соответствии с действующим законодательством, выводы судебной экспертизы надлежаще мотивированы, носят определенный, четкий характер. Выводы и анализы в заключении изложены достаточно полно и ясно, с учетом всех поставленных в определении суда вопросов, по своему содержанию экспертное заключение полностью соответствует нормам и требованиям Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предъявляемым к заключению экспертов, исследовательская часть базируется, на исследованных в полном объеме экспертом материалов гражданского дела, оснований не доверять выводам указанной экспертизы не имеется. Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, суду не представлено, ее результаты иными допустимыми доказательствами по делу не опровергнуты, каких-либо противоречий в заключении эксперта не содержится.

Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, суду не представлено, ее результаты иными допустимыми доказательствами по делу не опровергнуты, каких-либо противоречий в заключении эксперта не содержится.

Между тем, согласно п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О судебном решении» судам следует иметь ввиду, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (ст. 67, ч. 3, ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом достоверно установлено, что согласно технической документации спорные помещения являются самостоятельным нежилым помещением не обеспеченными самостоятельным доступом с улицы, относящегося к общему имуществу и не переданными в собственность ответчика.

При этом в рамках арбитражного дела № .....                                 ООО «ФИО4» признано несостоятельным (банкротом). Определением арбитражного суда АДРЕС в рамках данного дела спорное имущество было признано подлежащим реализации с торгов.

Застройщик ООО «ФИО4» по договору купли-продажи на основании протокола №-ОТПП/1/2 результатов открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества ООО ФИО4» передал покупателю ФИО2 спорные нежилые помещения.

Проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизой установлено, что исследуемые помещения № и № занимают большую часть подвала многоквартирного жилого дома. Данные помещения не обособлены, не имеют четких границ и не отделены от других помещений подвала. Планировка помещений отсутствует, двери не установлены. В отдельных местах трасс коммуникаций установлены запорная арматура, ревизионное оборудование/детали, свободный доступ к которым для обслуживания управляющей компанией обеспечен. Ко всем инженерным коммуникациям подвала имеется беспрепятственный доступ для обслуживания. При выполнении перечня мероприятий и условий, обеспечивающих беспрепятственный доступ к обслуживанию инженерных систем, возможность для использования его в коммерческих целях имеется. В заключении перечислены все необходимые условия и мероприятия, при которых помещение № может быть использовано отдельно, кроме того, должны быть соблюдены нормы СанПиН, также перечислены виды коммерческого использования исследуемых помещений № и №.

В силу положений ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации защите подлежит только нарушенное право.

По смыслу ст.ст. 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

Таким образом, суд полагает, что в ходе рассмотрения дела не установлено нарушение прав истца и иных собственников помещений в многоквартирном доме, спорное помещение индивидуально определено и согласно выводов судебной экспертизы может использоваться в коммерческих целях при условии обеспечения доступа для обслуживания общедомового имущества.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Куликовой (Тутовой) Маргариты Олеговны к ООО «ГАИС», Степаненко Наталье Андреевне о признании недействительной записи о государственной регистрации права, признании нежилых помещений общей долевой собственностью, обязании не чинить препятствий и освободить занимаемое помещение – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Одинцовский городской суд Московской области /в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                                                                     С.И. Клочкова

Мотивированное решение изготовлено: 28.04.2023