Решение по делу № 8Г-3156/2019 от 26.11.2019

            № 88-536/2020

        О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

    г.Челябинск                                                                  20 января 2020 года

    Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

    председательствующего        Родиной А.К.,

    судей        Храмцовой О.Н., Лезиной Л.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело № 2-2/2019 по иску Галиакберова Владимира Минказиповича к Соколову Сергею Геннадьевичу о проведении государственной регистрации перехода права собственности, встречному иску Соколова Сергея Геннадьевича к Галиакберову Владимиру Минказиповичу, Галиакберовой Альфие Муллахановне о расторжении договоров купли-продажи, взыскании денежных средств,

по кассационным жалобам Галиакберова Владимира Минказиповича, Галиакберовой Альфии Муллахановны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 13 мая 2019 года.

Заслушав доклад судьи Седьмого кассационного суда общей юрисдикции Храмцовой О.Н., объяснения Галиакберова В.М., Галиакберовой А.М., представителя Галиакберова В.М. – по доверенности Воинову Ю.И., поддержавших доводы кассационных жалоб, Соколова С.Г., полагавшего обжалуемый судебный акт законным и обоснованным,

судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

    УСТАНОВИЛА:

Галиакберов В.М. обратился с иском к Соколову С.Г. о проведении государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости - помещение с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенное по адресу: <данные изъяты>, на основании договора купли-продажи от 22 июня 2018 года.

Исковые требования мотивированы тем, что 22 июня 2018 года между Галиакберовым В.М., ФИО1 (продавцы) и Соколовым С.Г. (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по цене 2 400 000 руб. Истец получил наличными средствами          470 000 руб., оставшаяся часть средств передана в виде квартиры по <данные изъяты>. Договор купли-продажи от 22 июня 2018 года исполнен сторонами, ответчик передал истцу комплект ключей от квартиры. 22 июня 2018 года стороны обратились в КГАУ «Пермский краевой МФЦ ПГМУ» с заявлением о государственной регистрации прав на основании двух договоров купли-продажи. Переход права собственности к покупателю на земельный участок и жилой дом зарегистрирован. В отношении квартиры истцу 04 июля 2018 года выдано уведомление о приостановлении государственной регистрации прав в связи с тем, что в Управление Росреестра по Пермскому краю поступило заявление от Соколова С.Г. о прекращении осуществления государственной регистрации перехода права собственности в отношении помещения по <данные изъяты> и возврате документов без проведения государственной регистрации прав. Истец полагает, что действиями Соколова С.Г. нарушены его права и законные интересы, их последствием явилась невозможность регистрации права на основании заключенного договора.

Ответчик Соколов С.Г. предъявил встречный иск о расторжении договора купли-продажи здания и земельного участка, расположенных по адресу: <данные изъяты>, расторжении договора купли-продажи помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты> взыскании с Галиакберова В.М. 470 000 руб., переданных при заключении договора купли-продажи от 22 июня 2018 года, взыскании с Галиакберовой А.М., действующей в интересах ФИО2, денежных средств в размере 480 000 руб., оплаченных Соколовым С.Г., путем перечисления денежных средств на счет ФИО3.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что сторонами 22 июня 2018 года заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по цене 2 400 000 руб., из которых 480 000 руб. перечислены на счет ФИО4., открытый в банке, 470 000 руб. переданы наличными Галиакберову В.М., остальная часть денежных средств передана в виде квартиры, в связи с чем одновременно в отношении квартиры заключен договор купли-продажи. Соколовым С.Г. после заселения в дом выявлены скрытые недостатки, состояние жилого дома не соответствует требованиям о качестве, что является основанием для расторжения договоров в отношении объектов недвижимости.

Решением Чернушинского районного суда Пермского края от 05 февраля 2019 года исковые требования Галиакберова В.М. удовлетворены. Произведена государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости - помещение с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, на основании заключенного между сторонами договора купли-продажи от 22 июня 2018 года. Встречные исковые требования Соколова С.Г. о расторжении договоров купли-продажи, взыскании денежных средств, переданных при заключении договора купли-продажи, оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 13 мая 2019 года решение суда отменено. Принято по делу новое решение. Встречные исковые требования Соколова С.Г. удовлетворены. Расторгнут договор купли-продажи здания и земельного участка, расположенных по адресу: <данные изъяты>, заключенный 22 июня 2018 года между Галиакберовым В.М., Галиакберовым А.В. и Соколовым С.Г. Расторгнут договор купли-продажи помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, заключенный 22 июня 2018 года между Соколовым С.Г. и Галиакберовым В.М. Взыскано с Галиакберова В.М. в пользу Соколова С.Г. 470 000 руб. Взысканы с ФИО5. в пользу Соколова С.Г. денежные средства в размере 480 000 руб. Исполнение решения суда в части возврата переведенных на имя <данные изъяты> ФИО6. денежных средств возложено на законного представителя Галиакберову А.М. Отказано Галиакберову В.М. в удовлетворении первоначальных исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности на помещение по адресу: <данные изъяты>, на основании договора купли-продажи от 22 июня 2018 года. Указано, что решение является основанием для регистрации права общей долевой собственности Галиакберовых В.М. (4/5 доли) и ФИО7. (1/5 доли) на жилой дом и земельный участок по адресу: <данные изъяты>.

В кассационной жалобе заявители просят об отмене апелляционного определения по мотивам незаконности и необоснованности.

В возражениях на кассационную жалобу Соколов С.Г. просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, кассационные жалобы Галиакберовых – без удовлетворения.

Представители третьих лиц МТУ № 4 Министерства социального развития Пермского края, Управления Росреестра по Пермскому краю в судебное заседание суда кассационной инстанции не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен. Информация о рассмотрении дела была заблаговременно размещена на официальном сайте Седьмого кассационного суда общей юрисдикции, в связи с чем, на основании статей 167, 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб и возражений на жалобы, выслушав объяснения сторон, представителя Габиакберова В.М., судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции считает, что отсутствуют основания для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании пунктов 1, 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

На основании пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору, в том числе, отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Судом установлено, что 22 июня 2018 года между Галиакберовым В.М., ФИО9., в интересах которого действует Галиакберова А.М. (продавцы), и Соколовым С.Г. (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавцы обязались передать в собственность покупателя жилой дом, площадью 77,2 кв.м, и земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 552,4 кв.м, расположенные по адресу: <данные изъяты>. Цена договора определена сторонами в размере 2 400 000 руб., из которых цена дома – 1 500 000 руб., цена земельного участка – 500 000 руб. и должна быть оплачена в следующем порядке: ФИО11 – 480 000 руб. путем перечисления на счет, открытый на его имя в банке; Галиакберову В.М. – 1 920 000 руб. наличными денежными средствами при подписании.

Переход права собственности к покупателю на объекты недвижимости, являющиеся предметом договора, органом по государственной регистрации прав зарегистрирован 27 июня 2018 года в установленном законом порядке.

В тот же день (22 июня 2018 года) между Соколовым С.Г. (продавец) и Галиакберовым В.М. (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру общей площадью 55,6 кв.м, расположенную по адресу: <данные изъяты>, по цене 1 450 000 руб., которая будет передана покупателю в срок до 01 июля 2018 года путем подписания передаточного акта.

Государственная регистрация перехода права собственности на вышеуказанную квартиру была приостановлена Управлением Росреестра по Пермскому краю в связи с поступлением от Соколова С.Г. заявления о прекращении государственной регистрации и возврате документов.

Сторонами признавалось, что уплата цены жилого дома и земельного участка по <данные изъяты> осуществлена следующим образом: ФИО10. – 480 000 руб. на счет в банке, Галиакберову В.М. передана квартира по <данные изъяты> стоимостью     1 450 000 руб. и наличные денежные средства 470 000 руб.

При разрешении спора суд первой инстанции, руководствуясь статьями 165, 218, 421, 422, 432, 449, 469, 476, 551, 556, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований, заявленных Галиакберовым В.М., и отказа в удовлетворении встречного иска Соколова С.Г. Суд отметил, что перед заключением договора купли-продажи Соколов С.Г. лично осмотрел дом, рассчитывал устранить недостатки путем проведения ремонтно-отделочных работ, был удовлетворен качественным состоянием дома, согласился с предложенной продавцом ценой, определенной с учетом технического состояния дома. Суд также указал, что Соколов С.Г. имел возможность осмотреть дом более тщательно, при необходимости пригласить специалиста для проведения такого осмотра, то есть проявить должную осмотрительность. Указанные ответчиком недостатки, в том числе некачественная отмостка, необходимость гидроизоляции фундамента, утепление наружных стен, замена утеплителя на чердаке, наличие грибков, могли быть обнаружены при визуальном осмотре дома. Соколовым С.Г. не представлено объективных доказательств того, что при заключении договора купли-продажи Галиакберов В.М. передал жилой дом, качество которого не соответствует договору купли-продажи. Одновременно суд исходил из доказанности уклонения стороны ответчика от регистрации перехода права собственности на квартиру по ул. Новосельская, 1-7.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 469, 475, 476, 479, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, установил, что в договоре купли-продажи от 22 июня 2018 года условий о качестве жилого дома не содержится, при проживании семьи ответчика в приобретенном жилом доме почти сразу выявились существенные недостатки, которые не были оговорены продавцом при продаже спорного недвижимого имущества. Судебная коллегия отметила, что согласно технического отчета ООО «Стройплюссервис» на момент обследования жилое помещение нельзя считать жилым и эксплуатировать по назначению, для приведения дома в нормативное состояние необходимо проведение перечня работ по 16-ти позициям; протоколом лабораторных исследований от 14 декабря 2018 года, выполненным специалистом-микологом ООО «Микосфера», установлено поражение жилого дома плесневыми грибами – биопоражение 2-3 степени, рекомендовано полное удаление пораженного материала, в том числе отбивка и удаление штукатурки, обработка несущей конструкции биоцидным препаратом. Оценив вышеуказанные заключения специалистов (экспертов), выполненных на основании определения суда о назначении экспертизы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что на момент приобретения жилой дом не отвечал требованиям его использования по прямому назначению, при этом какие-либо недостатки качества дома в договоре не указаны, выявленные недостатки являются значительными, их устранение требует больших материальных затрат, данные недостатки подлежат квалификации в качестве существенных, в связи с чем встречные исковые требования Соколова С.Г. подлежат удовлетворению. Поскольку сделки по отчуждению квартиры, жилого дома и земельного участка фактически свидетельствуют о единой совокупности обстоятельств (оплата стоимости дома и земельного участка осуществлена путем передачи квартиры с доплатой наличных денежных средств), расторжение договора купли-продажи жилого дома с земельным участком судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда рассмотрела, как существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора купли-продажи квартиры по <данные изъяты> (статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации) и, как следствие – наличии оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры для возврата встречного предоставления в собственность покупателей. С учетом удовлетворения встречных исковых требований о расторжении договора купли-продажи квартиры, суд апелляционной инстанции указал на отсутствие оснований для удовлетворения первоначального иска Галиакберова В.М. о регистрации перехода права собственности на спорную квартиру. Учитывая, что ФИО12. является <данные изъяты>, исполнение решения суда в части возврата переведенных на его имя денежных средств возложено на законного представителя <данные изъяты> – Галиакберову А.М.

Выводы судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда основаны на исследовании доказательств, их оценке в соответствии с правилами, установленными в статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и соответствуют нормам материального права, регулирующим возникшие отношения.

Вопреки доводам кассационных жалоб, встречные исковые требования Соколова С.Г. были разрешены в соответствии с указанными Соколовым С.Г. основаниями (наличием в жилом доме недостатков, являющихся существенными нарушениями требований к качеству товара, влекущим на основании пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для отказа от исполнения договора купли-продажи и возврата уплаченной за товар денежной суммы).

Оценив представленные в материалы дела доказательства, установив, что спорное помещение нельзя считать жилым и эксплуатировать по назначению, кроме того, жилой дом поражен плесневыми грибами (биопоражение 2- 3 степени), суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения встречных исковых требований Соколова С.Г. о расторжении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от 22 июня 2018 года.

Само по себе признание Соколовым С.Г. в ходе судебных заседаний наличия плесневелого грибка на стенах, с учетом иных установленных обстоятельств невозможности эксплуатации жилого дома по назначению (то есть установления иных существенных недостатков в проданном жилом доме), не свидетельствует об отсутствии оснований для применения положений пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вопреки доводам кассационных жалоб, суд апелляционной инстанции самостоятельно не определял встречные исковые требования Соколова С.Г., не нарушил принцип состязательности сторон, оспариваемое апелляционное определение соответствует требованиям части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы кассационных жалоб о том, что Галиакерова А.М. являлась третьим лицом по делу, следовательно, взыскание с Галиакеровой А.М. денежных средств с учетом ее процессуального статуса невозможно, не могут быть признаны состоятельными, так как судом первой инстанции 26 сентября 2018 года приняты уточненные исковые требования Соколова С.Г. к Галиакберову В.М., Галиакберовой А.М., о чем вынесено определение в протокольной форме (протокол судебного заседания от 26 сентября 2018 года). (том 1, л.д.76-77)

В данном случае требования к Галиакберовой А.М. были заявлены истцом, поскольку один из собственников жилого дома - ФИО13. – признан судом <данные изъяты>, Галиакберова А.М. является опекуном ФИО14

После принятия уточненного искового заявления, в котором в качестве соответчиков указана, в том числе, Галикберова А.М., истцом по встречному иску Соколовым С.Г. уточнения по иску не заявлялись, Галиакберова А.М. из числа ответчиков судом первой инстанции не исключалась, в протоколе судебного заседания от 17 октября 2018 года указан статус Галиакберовой А.М. как третье лицо/ответчик. При этом Галиакберова А.М. участвовала в судебных заседаниях по делу как в суде первой инстанции, так и в суде апелляционной инстанции, давала пояснения по доводам встречного иска Соколова С.Г., приводила возражения по апелляционной жалобе Соколова С.Г.

С учетом изложенного, неверное указание по тексту апелляционного определения статуса Галиакберовой А.М. (как третьего лица) не свидетельствует о существенном нарушении судами норм процессуального права, являющимся основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с частью 5 статьи 37 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации права, свободы и законные интересы несовершеннолетних, не достигших возраста четырнадцати лет, а также граждан, признанных <данные изъяты>, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, защищают в процессе их законные представители - родители, усыновители, опекуны, попечители или иные лица, которым это право предоставлено федеральным законом. Однако суд вправе привлечь к участию в таких делах граждан, признанных <данные изъяты>.

Таким образом, учитывая <данные изъяты> ФИО15., суд обоснованно привлек к участию в деле законного представителя гражданина, признанного <данные изъяты> – Галиакберову А.М. Привлечение к участию в деле гражданина, признанного <данные изъяты>, в соответствии с положениями части 5 статьи 37 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является правом (но не обязанностью) суда.

С учетом привлечения судом в качестве представителя гражданина, признанного <данные изъяты> – опекуна Галиакберову А.М., взыскание денежных средств с ФИО16. не может быть признано принятием судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле и являться безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного постановления в соответствии с подпунктом 4 части 4 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Злоупотребления истцом по встречному иску Соколовым С.Г. правом, являющимся основанием для отказа в иске в соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Доводы кассационных жалоб о том, что в каждом жилом доме (при условии привлечения специалистов) возможно обнаружение недостатков, спорный жилой дом полностью пригоден для проживания, с момента постройки и до продажи жилого дома Галиакберов В.М. и члены его семьи постоянно проживали в доме, качество жилого дома проверено Соколовым С.Г. путем осмотра, перед заключением договора купли-продажи Соколов С.Г. лично осмотрел дом и рассчитывал устранить недостатки путем проведения ремонтно-отделочных работ, цена продаваемого дома была определена с учетом технического состояния дома, фактически выражают несогласие заявителей с установленными судом апелляционной инстанции обстоятельствами и оценкой представленных сторонами доказательств.

Между тем, в силу части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какое судебное постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела. Дополнительные доказательства судом кассационной инстанции не принимаются.

Таким образом, полномочием по переоценке установленных судом апелляционной инстанцией обстоятельств суд кассационной инстанции не обладает.

Суд апелляционной инстанции при вынесении оспариваемого решения правильно определил нормы материального права, подлежащие применению, обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, дал обстоятельный анализ позиции, на которой основывали свои требования стороны в судах первой и апелляционной инстанций.

Обжалуемый судебный акт принят с соблюдением норм права, оснований для его отмены или изменения в соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Руководствуясь статьями 379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

    апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 13 мая 2019 года оставить без изменения, кассационные жалобы Галиакберова Владимира Минказиповича, Галиакберовой Альфии Муллахановны – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи