Решение по делу № 2-1482/2020 от 21.10.2020

Дело №2-1482/2020

52RS0010-01-2020-002128-81

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Балахна                                      22 декабря 2020 года

Мотивированное решение изготовлено 29 декабря 2020 года

Балахнинский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи А.Н.Карпычева, при секретаре С.С.Новиковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием истца, её представителя Васильева Ю.М., представителя ответчика Серова Д.Н.

гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о регистрации права собственности на объект недвижимости

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о регистрации права собственности на объект недвижимости.

После уточнения исковых требований просила прекратить право собственности ФИО2, <дата> года рождения, на одноэтажный гараж (нежилое здание) площадью 594,8 (Пятьсот девяносто четыре целых восемь десятых) квадратных метров с кадастровым номером 52:17:0050310:456, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес> и произвести государственную регистрацию перехода права собственности к ФИО1, <дата> года рождения, уроженке <адрес>, гражданке РФ, паспорт: №, выдан <адрес>; прекратить право собственности ФИО2, <дата> года рождения, на земельный участок площадью 820,0 (Восемьсот двадцать целых) +/-10 квадратных метров (категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства) с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, р.<адрес> и произвести государственную регистрацию перехода права собственности к ФИО1, <дата> года рождения, уроженке <адрес>, гражданке РФ, паспорт: <адрес>; в резолютивной части указать, что решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО1, <дата> года рождения, уроженки <адрес> на одноэтажный гараж (нежилое здание) площадью 594,8 (Пятьсот девяносто четыре целых восемь десятых) квадратных метров с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес> и на земельный участок площадью 820,0 (Восемьсот двадцать целых) +/-10 квадратных метров (категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства) с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, р.<адрес>.

В обоснование своих требований указывает, что 22 июня 2020 года между сторонами был заключен предварительный договор в отношении одноэтажного гаража (нежилого здания) площадью 594,8 (Пятьсот девяносто четыре целых восемь десятых) квадратных метров, кадастровый номер №, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес> и земельного участка площадью 820,0 (Восемьсот двадцать целых) +/-10 квадратных метров, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства), кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>, р.<адрес>.

Все обязательства по предварительному договору истец исполнила надлежащим образом, оплатив полную стоимость объектов недвижимого имущества в общем размере 1350000,0 рублей.

21 июля 2020 года истцом в адрес ответчика был направлен проект основного договора купли-продажи объектов недвижимого имущества.

В связи с тем, что 22 июля 2020 года ответчик уклонился от заключения основного договора купли-продажи, устно выразив разногласия по цене, истцом в адрес ответчика была направлена претензия (требование) заключить с истцом договор купли-продажи объектов недвижимого имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором, в течение 03 (Трех) рабочих дней с момента получения требования, которое ответчиком было проигнорировано.

С 20 июля 2020 года истец в полном объёме осуществляет правомочия собственницы в отношении объектов недвижимого имущества, однако лишена возможности оформить свои права, поскольку ответчик уклонился от заключения основного договора купли-продажи в срок, установленный предварительным договором.

Истец и её представитель в судебном заседании исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснили, что гараж и земельный участок в настоящее время находятся во владении истца и используются ей в своих нуждах.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что ответчик, заключив договор, осознал, что продавая спорные объекты недвижимости за указанную в договоре цену, сильно продешевил, в связи с чем предложил истцу скорректировать цену отчуждаемых объектов недвижимости, однако стороны не смогли договориться.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ответчику на основании Решения Балахнинского городского суда от 27 января 2020 года на праве собственности принадлежат одноэтажный гараж (нежилое здание) площадью 594,8 (Пятьсот девяносто четыре целых восемь десятых) квадратных метров, кадастровый номер №, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес> и земельный участок площадью 820,0 (Восемьсот двадцать целых) +/-10 квадратных метров, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства), кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>

Данное обстоятельство подтверждается также Выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 06 ноября 2020 года №КУВИ-002/2020-35562634 и от 09 ноября 2020 года №КУВИ-002/2020-35561571.

    22 июня 2020 года между сторонами был заключен предварительный договор, согласно которому «Продавец» обязуется передать в собственность — продать, а «Покупатель» обязуется принять в собственность и оплатить — купить принадлежащие «Продавцу» на праве собственности:

    -    одноэтажный гараж (нежилое здание) площадью 594,8 (Пятьсот девяносто четыре целых восемь десятых) квадратных метров с кадастровым номером № расположенный на земельном участке по адресу: РФ, <адрес>

    -    земельный участок площадью 820,0 (Восемьсот двадцать целых) +/-10 квадратных метров (категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства) с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

    Согласно пункту 3 указанного предварительного договора основной договор купли-продажи указанных в пункте 1 настоящего предварительного договора объектов недвижимого имущества «Стороны» обязуются заключить по общей цене 1350000,0 (Один миллион триста пятьдесят тысяч) рублей, а именно:

    по цене за одноэтажный гараж (нежилое здание) площадью 594,8 (Пятьсот девяносто четыре целых восемь десятых) квадратных метров с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке по адресу: РФ, <адрес> - 1000000 (Один миллион) рублей;

    по цене за земельный участок площадью 820,0 (Восемьсот двадцать целых) +/-10 квадратных метров (категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства) с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> - 350000 (Триста пятьдесят тысяч) рублей.

Из абзаца 4 пункта 3 данного договора следует, что размеры цен, указанные в настоящем пункте предварительного договора, изменению не подлежат. В момент заключения настоящего предварительного договора «Покупатель», передала «Продавцу», а «Продавец» получил от «Покупателя» задаток в общем размере 500000 (Пятьсот тысяч) рублей, которые засчитываются в общую цену объектов недвижимого имущества, указанную в настоящем пункте предварительного договора. Подписание «Сторонами» настоящего предварительного договора означает фактическую передачу «Покупателем» и получение «Продавцом» задатка за объекты недвижимого имущества, указанные в пункте 1 настоящего предварительного договора, в общем размере 500000 (Пятьсот тысяч) рублей.

Согласно расписке от 20 июля 2020 года ФИО2 подтвердил, что по состоянию на момент подписания расписки с учётом суммы задатка в размере 500000 рублей, полученных в момент заключения предварительного договора 22 июня 2020 года, им были получены денежные средства в размере 1350000 (Один миллион триста пятьдесят тысяч) рублей.

Таким образом, материалы дела подтверждают, что ранее согласованные условия договора о цене истцом были выполнены.

В свою очередь, впоследствии истцом в адрес ответчика был направлен текст основного договора купли-продажи, который был подписан обеими сторонами.

Подлинность подписи ответчика на указанном договоре его представителем не оспаривается.

Согласно статье 429 (пункты 1 и 2) ГК Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

На основании статьи 550 (пункт 1) ГК Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости закреплены в § 7 гл. 30 ГК РФ.

Согласно ст. 554 ГК РФ предмет договора купли-продажи должен быть надлежащим образом индивидуализирован, т.е. договор должен содержать данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество. К ним относятся в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо о его нахождении в составе другого недвижимого имущества.

В ст. 555 ГК РФ в числе существенных условий названа также цена отчуждаемой недвижимости.

Данным требованиям представленный документ, поименованный как Договор купли-продажи и подписанный обеими сторонами, соответствует.

В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В свою очередь, согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ договор подлежит государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом, в настоящее время закон не устанавливает обязанность регистрировать договор купли-продажи недвижимости, регистрации подлежит переход права собственности к покупателю по договору купли-продажи недвижимости (п. 1 ст. 551 ГК РФ), договор представляется в регистрирующий орган в качестве основания для такой регистрации (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 3 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В этой связи действующее законодательство разделяет понятия заключения договора и возникновения права собственности на объект на основании этого договора. По смыслу разъяснений, изложенных в пунктах 59 и 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" регистрация права, возникшего на основании договора, не входит в понятие заключения договора, а относится к исполнению договора.

Таким образом, из материалов дела следует, что между сторонами был заключен не только предварительный договор, но и основной договор купли-продажи.

Из пункта 6 указанного договора купли-продажи от 22 июля 2020 года следует, что он одновременно является также актом приема-передачи, а его подписание означает фактическую передачу спорных объектов недвижимости.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.

В соответствии с абзацем первым пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса также предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Таким образом, переход к ФИО1 права собственности на спорное имущество на основании договора купли-продажи от 22 июля 2020 года подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.

Вместе с тем, ответчик ФИО2 от совершения действий по регистрации договора уклоняется.

Как следует из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса, в случае, когда одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п. 2 ст. 551 ГК РФ, право собственности на приобретенные по сделкам возникает с момента государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно пункту 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

В свою очередь, в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" даны соответствующие разъяснения о том, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Аналогичная правовая позиция изложена, в частности, в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2020 N 305-ЭС20-2700 по делу N А40-23052/2019.

Как следует из материалов дела и пояснений сторон, денежные средства в объёме, предусмотренном предварительным договором от 22 июня 2020 года и договором купли-продажи от 22 июля 2020 года были переданы истцом ответчику, что подтверждается соответствующей распиской от 29 июля 2020 года.

Из пояснений сторон и приведенных выше положений договора от 22 июля 2020 года также следует, что гараж и земельный участок в настоящее время находятся во владении истца и используются ей в своих нуждах.

Данное обстоятельство представителем ответчика также не оспаривается.

В связи с изложенными обстоятельствами, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 о регистрации права собственности на гараж и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> подлежат удовлетворению.

Принимая во внимание тот факт, что судом удовлетворено основное требование истца о регистрации за ней права собственности на указанные объекты недвижимости, удовлетворению также подлежат и остальные исковые требования ФИО1, поскольку они неразрывно связаны с данным требованием и направлены на достижение тех же целей.

Руководствуясь ст.551 ГК РФ, ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о регистрации права собственности на объект недвижимости удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности к ФИО1, <дата> года рождения на одноэтажный гараж (нежилое здание) площадью 594,8 (Пятьсот девяносто четыре целых восемь десятых) квадратных метров, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес> и земельный участок площадью 820,0 (Восемьсот двадцать целых) +/-10 квадратных метров (категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства), кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>

Прекратить право собственности ФИО2, <дата> года рождения на одноэтажный гараж (нежилое здание) площадью 594,8 (Пятьсот девяносто четыре целых восемь десятых) квадратных метров, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес> и земельный участок площадью 820,0 (Восемьсот двадцать целых) +/-10 квадратных метров (категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства), кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>

    Данное решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО1, <дата> года рождения, уроженки <адрес> на одноэтажный гараж (нежилое здание) площадью 594,8 (Пятьсот девяносто четыре целых восемь десятых) квадратных метров, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес> и на земельный участок площадью 820,0 (Восемьсот двадцать целых) +/-10 квадратных метров (категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства), кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>

Составление мотивированного решения суда может быть отложено на срок не более чем пять дней со дня окончания разбирательства дела.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Балахнинский городской суд в течение 1 (одного) месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья             подпись                    А.Н.Карпычев

Решение не вступило в законную силу.

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела №2-1482/2020 в Балахнинском городском суде Нижегородской области.

Копия верна.

Судья                                           А.Н. Карпычев

Секретарь                                               С.С.Новикова