Решение по делу № 3а-326/2021 от 17.12.2020

Дело № 3а–326/2021

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Пермь 1 февраля 2021 года

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Коротаевой О.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Войтенко О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Хазиевой Ксении Валерьевны об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

Хазиева К.В. обратилась в суд с административным иском к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, торговые комплексы, АЗС, автомойки, авторемонтные мастерские (при условии размещения объектов, относящихся к V вредности и соблюдения нормативной санитарно-защитной зоны не менее 50 м), общей площадью 5069 кв.м., кадастровый номер **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 19660 000 рублей по состоянию на 14 мая 2020 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указала, что ей на праве общей долевой собственности (доля в праве 1/2) принадлежит вышеуказанный земельный участок. Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как собственника указанного объекта недвижимости в связи с тем, что завышение кадастровой стоимости объекта недвижимости влечет необходимость уплаты земельного налога в завышенном размере.

Истец Хазиева К.В. в судебное заседание не явилась, просила провести судебное заседание в ее отсутствие, доводы административного искового заявления поддерживает в полном объеме.

Представитель административного истца – Ш. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, доводы административного искового заявления поддерживает в полном объеме.

Представитель административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, ГБУ «Центр технической инвентаризации Пермского края» Ч. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в свое отсутствие, возражала против удовлетворения заявленных в административном исковом заявлении требований, иных доказательств представлять не намерена, ходатайство о проведении экспертизы не заявила.

Представитель заинтересованного лица администрации г. Перми В1. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в свое отсутствие, в удовлетворении заявленных Хазиевой К.В. требованиях отказать в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Пермскому краю В2. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Заинтересованное лицо филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю о времени и месте рассмотрения дела уведомлялось судом надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направило, мнение по заявленным требованиям не выразило.

Заинтересованное лицо У. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлялся судом надлежащим образом, мнение по заявленным требованиям не выразил.

С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).

В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Из материалов дела следует, что Хазиевой К.В. на праве долевой собственности (сособственник У.) принадлежит 1/2 доли: земельного участка с кадастровым номером **, общей площадью 5 069 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины, торговые комплексы, АЗС, автомойки, авторемонтные мастерские (при условии размещения объектов, относящихся к V вредности и соблюдения нормативной санитарно-защитной зоны не менее 50 м), расположенного по адресу: ****, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на спорный объект недвижимости (л.д. 8-26).

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Принимая во внимание, что административный истец является собственником указанного выше объекта недвижимости, следовательно, плательщиком земельного налога, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, Общество вправе оспорить кадастровую стоимость земельного участка.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данных в пункте 12 Постановления от 30 июня 2015 года № 28, необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз. 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Из представленной в материалы выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером **, определена по состоянию на 14 мая 2020 года Актом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости от 10 июня 2020 года № 897, принятым ГБУ «Технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края», и составила 26776333 рубля 53 копейки, сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 10 июня 2020 года (л.д. 27).

Приведенный результат определения кадастровой стоимости земельного участка просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в подтверждение заявленного искового требования административным истцом представлен отчет об оценке № 20/1016-19 от 29 октября 2020 года, выполненный оценщиком Б. (ООО «Авангард»), согласно которого рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 14 мая 2020 года составила 19660000 рублей.

Оценщик Б. является членом ассоциации «Русское общество оценщиков», включена в реестр 30 июля 2008 года, регистрационный номер **. Ответственность оценщика застрахована по полису ** от 2 апреля 2020 года СПАО «РЕСО-Гарантия».

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названное статье.

Согласно статьи 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд, приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Исходя из категории земель (земли населенных пунктов) и разрешенного использования земельных участков, оценщиком он отнесен к сегменту рынка земельных участков под коммерческую застройку.

В ходе подготовки отчета об оценке оценщик произвел анализ рынка земельных участков для размещения под объекты коммерческого значения на территории Пермского края, анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативном вариантах его использования, с указанием интервала цен, на дату, предшествующую дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, а также произвел анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки.

При проведении оценки земельных участков оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.

Из предложенного рынка купли-продажи земельных участков, предназначенных под коммерческую застройку, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения объекты. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок относительно условий рынка (дата, время предложения/продажи), местоположения, физических характеристик, сведения о стоимости объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов, типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведены в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц интернет-сайтов являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.

Проанализировав отчет оценщика в данной части, суд также полагает, что каких-либо нарушений требований ФСО при отборе объектов-аналогов оценщиком не допущено.

Содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемых земельных участков, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельных участков, определённую по состоянию на дату их кадастровой оценки.

Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Суд считает, что при подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Б. при оценке спорного объекта недвижимости не допустила нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что в настоящем деле административный истец представил надлежащее доказательство в подтверждение рыночной стоимости объекта. Между тем, доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, ответчиком не представлено, данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным ответчиком также не приведено, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы административным ответчиком не заявлялось.

Таким образом, величина рыночной стоимости земельных участков, указанная в отчете об оценке № 20/1016-19 от 29 октября 2020 года, является достоверной, вследствие чего требование административного истца является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 16 декабря 2020 года, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление Хазиевой Ксении Валерьевны удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью 5069 кв.м., с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 19660 000 рублей по состоянию на 14 мая 2020 года.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости считать 16 декабря 2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 15 февраля 2021 года.

Судья: подпись