Решение по делу № 2-261/2021 от 30.10.2020

Дело № 2-261/21

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 марта 2021 года                                                                       г. Балашиха

Железнодорожный городской суд Московской области в составе судьи Васильевой М.В., при секретаре Морозовой В.К., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Михайлова Сергея Анатольевича и Михайловой Натальи Викторовны к ООО «Главстрой-СПб» об уменьшении покупной цены квартиры, взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Михайловы С.А., Н.В. обратились в суд с указанным иском, в котором с учетом последующих уточнений, пояснили, что 19.11.2018 года между ними и ответчиком был заключен Договор № САВБ№ участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которому Застройщик взял на себя обязательство передать им объект долевого строительства с выполнением отделочных работ, качество которых должно соответствовать строительно-техническим нормам и правилам, строительным регламентам, а также иным требованиям действующего законодательства, а истцы обязались оплатить стоимость участия в строительстве дома и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи. Свои обязательства по оплате цены договора они исполнили, оплатив ответчику денежную сумму в размере 2 828 079 рублей 27 копеек. Ответчик же нарушил срок передачи объекта, поэтому как полагают истцы, с него подлежит взысканию неустойка за период с 01.01.2020 года по 04.04.2020 год в размере 4 713 рублей 47 копеек. Объект долевого строительства был им передан 15.08.2020 года и после получения объекта ими был выявлен ряд строительно-отделочных недостатков. Согласно заключению ООО «Специализированная экспертная организация», стоимость работ по устранению строительных недостатков составляет 303 752 рубля 20 копеек. Обратившись к ответчику с претензией о выплате денежных средств, до настоящего времени ответчиком их требования не выполнены. В связи с чем, с ответчика в их пользу подлежат взысканию неустойка за несвоевременное устранение недостатков с 23.10.2020 года по день фактического исполнения обязательства и штраф за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя. Ненадлежащим исполнением своих обязательств по договору, ответчиком им причинен моральный вред, который они оценивают в 10 000 рублей. Также при направлении ответчику претензии они понесли почтовые расходы в размере 221 рубля 94 копеек.

Просили суд уменьшить покупную цену объекта долевого строительства, взыскав с ответчика в их пользу денежную сумму в размере 303 752 рублей 20 копеек; неустойку за невыполнение законных требований в размере 1% от 303 752 рублей 12 копеек с 15.10.2020 года и до фактического исполнения обязательства ответчиком; компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01.04.2020 года по 04.04.2020 год в размере 4 713 рублей 47 копеек; штраф, расходы по производству досудебного исследования в размере 40 000 рублей и почтовые расходы в размере 21 рубля 94 копеек.

В последующем, после производства судебной экспертизы, представитель истцов уточнил требования. Просит взыскать в счет уменьшения покупной цены объекта денежную сумму в размере 132 562 рублей 12 копеек и неустойку за несвоевременное устранение недостатков в размере 1 % от 132 562 рублей 12 копеек за период с 23.10.2020 года и до фактического исполнения ответчиком обязательства. В остальной части требования оставил без изменения.

В судебное заседание истцы не явились, от их представителя поступило ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие и в отсутствие их представителя.

Представитель ответчика в судебное заседание также не явился, ранее представил письменные возражения по иску, из содержания которых следует, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Требования об уменьшении покупной цены квартиры и взыскании с ответчика в счет уменьшения покупной цены квартиры денежных средств не подлежат удовлетворению, поскольку данное требование противоречит условиям заключенного истцами и ответчиком Договора. В соответствии с п. 6.2. Договора стороны договора установили, «участник долевого строительства вправе требовать от Застройщика безвозмездного устранения недостатков в согласованные Сторонами разумные сроки. При этом Стороны договорились, что участник долевого строительства не вправе требовать соразмерного уменьшения цены Объекта долевого строительства или возмещения своих расходов по устранению недостатков». По условиям Договора, истец имеет право только требовать от застройщика безвозмездного устранения строительных недостатков, иные требования Договором не предусмотрены. В рассматриваемом случае истцу надлежало избрать способ защиты нарушенного права как присуждение исполнения в натуре - то есть о безвозмездное устранение строительных недостатков. В случае если суд придет к выводу об удовлетворении требований, просил применить положения ст. 333 ГК РФ к неустойке и штрафу. Также просил суд взыскать с истцов расходы на проведение судебной строительно-технической экспертизы пропорционально той части исковых требований, в удовлетворении которой истцам может быть оказано.

Суд, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. ст. 4, 6, 7 Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии со ст. ст. 29, 22-23, 15, 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать, в том числе, соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги).

Требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

За нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В соответствии со ст. ст. 15, 333 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 02.04.2020 N 423 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве", вступившего в законную силу 03.04.2020 года, в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 г..

Судом установлено, что 19.11.2018 года между ООО «Главстрой-СПб» с одной стороны и Михайловым Сергеем Анатольевичем и Михайловой Натальей Викторовной с другой стороны был заключен Договор участия в долевом строительстве № № по условиям которого, застройщик обязался по окончании строительства многоквартирного дома передать Участнику объект долевого строительства в виде квартиры, имеющей характеристики, отвечающие его требованиям, а Участник обязался уплатить цену договора и принять Объект по акту приема -передачи.

Согласно п. 2.2 Договора, объект долевого строительства передается Участнику долевого строительства с отделкой.

Согласно п. 2.3 Договора, срок передачи Участнику Объекта долевого строительства – не позднее 31 марта 2020 года включительно.

Согласно п. 3.1 Договора, цена договора составляет сумму в размере 2 828 079 рублей 27 копеек.

Согласно п. 6.2 Договора, если Объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий Договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению его качества, или делающими его непригодным для предусмотренного Договором использования, участник долевого строительства вправе требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в согласованные Сторонами разумные сроки. При этом, Стороны договорились, что участник долевого строительства не вправе требовать соразмерного уменьшения цены объекта долевого строительства или возмещения своих расходов по устранению недостатков.

15.08.2020 года между истцами и ответчиком был подписан акт приема-передачи, по которому Застройщик передал Участнику объект долевого строительства в виде квартиры по адресу: <адрес> <адрес>.

Учитывая то, что ответчиком был нарушен срок передачи объекта долевого строительства и, учитывая положения Постановления Правительства РФ № 423 от 02.04.2020 года, суд находит подлежащим взыскать с ответчика в пользу истцов в равных долях неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01.04.2020 года по 02.04.2020 года в размере 2 073 рублей 92 копеек: 2 828 079,27 х 5,50% : 150 х 2.

После принятия объекта долевого строительства, истцами в жилом помещение были выявлены недостатки строительно-отделочных работ, в связи с чем, истцы обратилась в ООО «Специализированная Экспертная Организация» для определения объема и характера недостатков, а также стоимости их устранения. За услуги по оценке истцы оплатили денежную сумму в размере 40 000 рублей.

Согласно заключению ООО «Специализированная Экспертная Организация», стоимость устранения выявленных недостатков объекта строительства составила 303 752 рубля 20 копеек.

Определением суда от 30.11.2020 года по делу была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ООО «Компромисс-М». Согласно заключению эксперта стоимость работ и материалов по устранению выявленных в квартире строительных недостатков составляет 132 562 рубля 12 копеек. Оснований не доверять данному экспертному заключению у суда не имеется, поскольку заключение составлено по определению суда, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности на дачу заведомо ложного заключения, не заинтересован в исходе рассмотрения дела.

Принимая во внимание вышеуказанное, учитывая то, что ответчик передал истцу объект долевого строительства, качество строительно-отделочных работ которого не соответствует условиям Договора, суд находит подлежащим, взыскать с ООО «Главстрой-СПб» в пользу истцов в равных долях в счет уменьшения покупной цены объекта денежную сумму в размере 132 562 рублей 12 копеек.

Довод представителя ответчика, что истцом избран неверный способ защиты права, суд находит несостоятельным.

Действительно из содержания п. 6.2 Договора участия в долевом строительстве, следует, что стороны договорились, что у Участника в случае обнаружения строительных недостатков в объекте имеется право потребовать от Застройщика безвозмездного устранения недостатков и отсутствует право на иные формы защиты своего права, предусмотренные как ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", так и Законом РФ «О защите прав потребителей».

Однако согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

Согласно ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать:

- безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги);

- соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги);

- безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь;

- возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что условия п. 6.2 Договора являются ничтожными, поскольку противоречат требованиям Закона, ухудшают положение потребителя и существенно уменьшают его права в сравнении с теми правами, которые ему даны Законом о долевом участии в строительстве и Законом о защите прав потребителей.

Одновременно с указанным, суд не находит оснований для взыскания неустойки за несвоевременное устранение строительных недостатков, поскольку с данным требованием истцы к ответчику не обращались.

Ненадлежащим исполнением своих обязательств по договору, истицам был причинен моральный вред, который суд находит подлежащим взысканию с ответчика в пользу истцов в размере 10 000 рублей в равных долях в пользу каждого истца.

Также суд находит подлежащим взыскать с ответчика в пользу истцов понесенные ими убытки по направлению претензии о выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 221 рубля 94 копеек в равных долях. Данные расходы суд расценивает как убытки, а не судебные расходы, поскольку по данной категории спора не предусмотрен обязательный досудебный порядок разрешения спора, не направление претензии не препятствовало истцам осуществить защиту своих прав и законных интересов в судебном порядке. При этом, учитывая то, что данные расходы были направлены на восстановление нарушенного права, суд расценивает их как убытки.

Из материалов дела следует, что 05.10.2020 года истцами в адрес ответчика была направлена претензия о выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства и стоимости уменьшения покупной цены. Учитывая то, что требования потребителя до настоящего времени не исполнены, суд находит подлежащим взыскать с ответчика в пользу истцов штраф. Размер штрафа составляет 72 428 рублей 99 копеек (132 562,12 + 2 073,92 + 10 221,94):2.

Учитывая ходатайство представителя ответчика, принимая во внимание причины неисполнения требований потребителя в добровольном порядке, срок неисполнения данного требования, а также то, что штраф является мерой ответственности на неисполнение требований потребителя в добровольном порядке, а не средством обогащения, суд находит подлежащим применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить размер штрафа до 30 000 рублей, взыскав его в пользу истцов в равных долях.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Согласно п. п. 2, 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.

Из материалов дела следует, что Михайловым С.А. были понесены расходы по оплате досудебного исследования, которое было положено в основу первоначальных требований истцов в размере 40 000 рублей.

Учитывая то, что иск об уменьшении покупной цены объекта был удовлетворен, суд находит подлежащим взыскать с ответчика в пользу Михайлова С.А. понесенные им судебные издержки.

Одновременно с указанным суд не находит оснований для удовлетворения заявления ответчика о взыскании с истцов понесенных ответчиком расходов по производству судебной экспертизы в размере 63 000 рублей, поскольку требования истцов об уменьшении покупной цены объекта были удовлетворены.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск Михайлова Сергея Анатольевича и Михайловой Натальи Викторовны к ООО «Главстрой-СПб» об уменьшении покупной цены квартиры, взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Главстрой-СПб» в пользу Михайлова Сергея Анатольевича в порядке уменьшения покупной цены объекта долевого строительства, денежную сумму в размере 66 281 рубля 06 копеек; неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01.04.2020 года по 02.04.2020 год в размере 1 036 рублей 96 копеек; компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей; убытки в размере 110 рублей 97 копеек; штраф в размере 15 000 рублей и судебные расходы в размере 40 000 рублей, а всего денежную сумму в размере 127 428 рублей 99 копеек.

Взыскать с ООО «Главстрой-СПб» в пользу Михайловой Натальи Викторовны в порядке уменьшения покупной цены объекта долевого строительства, денежную сумму в размере 66 281 рубля 06 копеек; неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01.04.2020 года по 02.04.2020 год в размере 1 036 рублей 96 копеек; компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей; убытки в размере 110 рублей 97 копеек и штраф в размере 15 000 рублей, а всего денежную сумму в размере 87 428 рублей 99 копеек.

В иске Михайлова Сергея Анатольевича и Михайловой Натальи Викторовны к ООО «Главстрой-СПб» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за иной период времени и в большем размере, взыскании неустойки за несвоевременное устранение недостатков, штрафа в большем размере – отказать.

Заявление ООО «Главстрой-СПб» о взыскании с Михайлова Сергея Анатольевича и Михайловой Натальи Викторовны судебных расходов по производству судебной экспертизы – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Железнодорожный городской суд Московской области.

Судья:                                                    М.В. Васильева

Решение в окончательной форме изготовлено 31 марта 2021 года