Решение по делу № 8Г-9809/2022 [88-9984/2022] от 27.09.2022

                                                                                         № 2-176/2022

                                                                                         № 88-9984/2022

    ДЕВЯТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

15 ноября 2022 года                                                 город Владивосток

Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Шевцовой Т.С.,

судей Воробьевой Н.В. и Юдановой С.В.

    рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Востоксельэлектросетьстрой» к ФИО10, ФИО11 о переводе прав и обязанностей покупателя

    по кассационной жалобе ФИО12 на решение Уссурийского районного суда Приморского края от 27 января 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 18 мая 2022 года с учетом определения об исправлении описки от 28 июня 2022 года.

Заслушав доклад судьи Шевцовой Т.С., представителя Воробьевой Л.Д. – Доценко Р.Ф., представителя Кропова Д.В. – Гудзь Н.В., представителя АО «Востоксельэлектросетьстрой» - Тужилкина С.В., судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

у с т а н о в и л а:

АО «Востоксельэлектросетьстрой» обратилось в суд с названным иском, указав, что 14 июля 2020 года между АО «Востоксельэлектросетьстрой» (продавец) и Воробьевой Л.Д. (покупатель) было заключено соглашение о сотрудничестве, в рамках которого стороны договорились о возмездной передаче права собственности на указанные в соглашении объекты недвижимости (нежилое здание и земельный участок под ним) в несколько этапов, включающих в себя подготовку проектной документации, заключение договора купли-продажи долей, проведение реконструкции объектов, межевания земельного участка, заключение договора о соответствии долей вновь образованным объектам недвижимости и регистрацию права собственности покупателя на объекты.

14 июля 2020 года между сторонами был заключен договор купли-продажи, в результате которого Воробьева Л.Д. приобрела 64/125 долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание и 141/2500 долей в праве общей долевой собственности на участок под ним общей стоимостью 2 850 000 рублей.

Так как в последующем Воробьева Л.Д. не приступила к выполнению следующих этапов, предусмотренных в соглашении в установленные сроки, АО «Востоксельэлектросетьстрой» решило отказаться от дальнейшего сотрудничества и предложило Воробьевой Л.Д. заключить договор обратного выкупа долей по цене ранее заключенного договора купли-продажи, однако Воробьева Л.Д. предложила цену в 6 000 000 рублей.

3 августа 2021 года Воробьева Л.Д. продала спорные доли Кропову Д.В.

Полагая, что Воробьева Л.Д. нарушила положения статей 250 и 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условия соглашения, АО «Востоксельэлектросетьстрой» просило суд перевести на истца права и обязанности покупателя в отношении следующего имущества: 64/125 доли в праве общей долевой собственности на <адрес>

Взыскать с АО «Востоксельэлектросетьстрой» в пользу Кропова Д.В. 1 000 000 рублей в счет стоимости доли 64/125 в праве общей долевой собственности на здание; 1 850 000 рублей в счет стоимости доли 141/2500 в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Взыскание произвести путем перечисления денежных средств со счета по учёту средств, поступивших во временное распоряжение учреждения управления Судебного департамента в Приморском крае, из средств, перечисленных АО «Востоксельэлектросетьстрой» по платежному поручению от 16 августа 2021 года № 1595.

Взыскать с ответчиков в пользу АО «Востоксельэлектросетьстрой» судебные расходы по оплате выписок из ЕГРН на объекты недвижимого имущества в размере 1 256,68 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 22 450 рублей.

    Решением Уссурийского районного суда Приморского края от 27 января 2022 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 18 мая 2022 года с учетом определения об исправлении описки от 28 июня 2022 года, на АО «Востоксельэлектросетьстрой» переведены права и обязанности покупателя в отношении следующего имущества: <адрес>

    С АО «Востоксельэлектросетьстрой» в пользу Кропова Д.В. взыскана денежная сумма в размере 1 000 000 рублей в счет стоимости доли 64/125 в праве общей долевой собственности на здание; 1 850 000 рублей в счет стоимости доли 141/2500 в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Взыскание проведено путем перечисления денежных средств со счета по учёту средств, поступивших во временное распоряжение учреждения управления Судебного департамента в Приморском крае, из средств, перечисленных АО «Востоксельэлектросетьстрой» по платежному поручению от 16 августа 2021 года № 1595.

С Воробьевой Л.Д. в пользу АО «Востоксельэлектросетьстрой» взысканы судебные расходы по оплате выписок из ЕГРН на объекты недвижимого имущества в размере 1 256,68 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 22 450 рублей. Требования АО «Востоксельэлектросетьстрой» о взыскании судебных расходов с Кропова Д.В. оставлены без удовлетворения.

     В кассационной жалобе Воробьевой Л.Д. ставится вопрос об отмене судебных постановлений, направлении дела на новое рассмотрение.

Воробьева Л.Д., Кропов Д.В., извещенные о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание не явились. Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив в порядке и пределах статей 379.5-379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права с учетом доводов поданной жалобы, возражений по доводам жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 14 июля 2020 года между АО «Востоксельэлектросетьстрой» (продавец) и Воробьевой Л.Д. (покупатель) было подписано соглашение о сотрудничестве, конечной целью которого является передача права собственности на объекты недвижимости: <адрес>

Порядок реализации соглашения включал в себя несколько этапов с установленными сроками: подготовку проектной документации, заключение договора купли-продажи долей, проведение реконструкции объектов, межевания земельного участка, заключение договора о соответствии долей вновь образованным объектам недвижимости и регистрацию права собственности покупателя на объекты.

После регистрации права собственности покупателя на доли в праве собственности на недвижимое имущество (этап 2.2.) покупатель обязался не передавать (любым способом) свои права на доли третьим лицам до момента полной реализации сторонами всех этапов соглашения (пункт 3.2. соглашения).

Пунктом 3.3 соглашения предусмотрено, что в случае утраты покупателем заинтересованности (возможности) в исполнении соглашения либо, если в процессе реализации соглашения для сторон станет очевидной невозможность его реализации в полном объеме, стороны обязаны заключить договор обратного выкупа долей в праве собственности на недвижимое имущество по цене ранее заключенного договора купли-продажи 2850000 руб., стоимость понесенных покупателем расходов по реализации соглашения продавцом не возмещается.

14 июля 2020 года между сторонами был заключен договор купли-продажи, в результате которого Воробьева Л.Д. приобрела 64/125 долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание и 141/2500 долей в праве общей долевой собственности на участок под ним общей стоимостью 2 850 000 рублей.

Так как в последующем Воробьева Л.Д. не приступила к выполнению следующих этапов, предусмотренных в соглашении в установленные сроки, АО «Востоксельэлектросетьстрой» решило отказаться от дальнейшего сотрудничества и предложило Воробьевой Л.Д. заключить договор обратного выкупа долей по цене ранее заключенного договора купли-продажи (письма от 3 июня 2021 года № 508, от 24 июня 2021 года № 529).

Однако Воробьева Л.Д. 23 июня 2021 года направила АО «Востоксельэлектросетьстрой» уведомление о продаже долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание и земельный участок за цену в размере 6 000 000 рублей, которое было получено последним 29 июня 2021 года.

19 июля 2021 года АО «Востоксельэлектросетьстрой» обратилось в суд с иском к Воробьевой Л.Д. о понуждении к заключению договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание и земельный участок за цену, предусмотренную соглашением, взыскании штрафа.

В последующем общество отказалось от иска в части понуждения к заключению договора купли-продажи в связи с отчуждением Воробьевой Л.Д. долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание и земельный участок третьему лицу.

3 августа 2021 года Воробьева Л.Д. заключила с Кроповым Д.В. договор купли-продажи спорных долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание и земельный участок.

Согласно пунктам 5, 7 указанного договора продавец заверяет, что право собственности на недвижимость приобретено на основании достоверных, надлежаще оформленных документов, а также то, что имущество не отчуждено, не обещано, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом не состоит, право собственности продавца никем не оспаривается.

В пункте 8 договора указано, что продавец самостоятельно направил извещение о праве преимущественной покупки сособственнику, ответ на момент заключения договора от него не получен.

Проанализировав содержание заключенного соглашения от 14 июля 2020 года в соответствии с положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о том, что он является рамочным. Суды сочли, что заключив такое соглашение, стороны установили условия, в том числе по той цене, по которым это имущество приобретается продавцом в случае обратного выкупа долей в праве собственности на недвижимое имущество на случай неисполнения покупателем обязательств.

Исходя из установленных обстоятельств, сохранения балансов интересов вовлеченных в спорные правоотношения лиц, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 246, 250, 309, 310, 429, 429.1, 460, 461 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пунктах 8, 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», пришли к выводу    о нарушении преимущественного права АО «Востоксельэлектросетьстрой» на покупку доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание и земельный участок, в связи с чем удовлетворили заявленные требования.

Между тем, судами не учтено следующее.

Статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации по своему содержанию направлена на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности.

При этом положения пунктов 2 и 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации не лишают покупателя доли в праве общей долевой собственности возможности возвратить денежные средства, уплаченные ранее по договору купли-продажи, в случае перевода судом его прав и обязанностей на участника общей долевой собственности, обладающего преимущественным правом покупки.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года № 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 года № 6) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли. Восстановление нарушенного материального права одного лица не должно повлечь за собой нарушение прав других лиц.

    Согласно пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Обязанность покупателя (Воробьевой Л.Д.) заключить договор обратного выкупа долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание и земельный участок по цене ранее заключенного договора купли-продажи в размере 2 850 000 рублей (пункт 3.3 соглашения) установлена в отношениях с продавцом (АО «Востоксельэлектросетьстрой»), а не с третьим лицом (Кроповым Д.В.).

Кроме того, перевод прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки не является изъятием в смысле статьи 461 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах судебные постановления судов первой и апелляционной инстанций подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

       Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

о п р е д е л и л а:

    решение Уссурийского районного суда Приморского края от 27 января 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 18 мая 2022 года с учетом определения об исправлении описки от 28 июня 2022 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

    Председательствующий

    судьи