cards

Детальная проверка физлица

  • Задолженности
  • Нахождение в розыске
  • Уголовные и гражданские дела
  • Арбитражи
Узнать подробнее
coupon
Суды общей юрисдикции / Псковская область / Гражданские / 33-1515/2024

Решение по делу № 33-1515/2024 от 12.08.2024

Судья Жбанова О.В.

Дело № 2-77/2024

№ 33-1515/2024

УИД 60RS0001-01-2023-004121-69

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

3 октября 2024 года

город Псков

Судебная коллегия по гражданским делам Псковского областного суда

в составе:

председательствующего: Ельчаниновой Г.А.,

судей: Белоноговой Н.Ю., Вальбе Е.П.,

с участием прокурора: Горовацкой О.И.,

при секретаре: Матвеевой Е.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Максименко Р.В, к Тух Е.М., Тух Л.А., Тух Н.М., Тух А.М. о признании утратившими права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета, по иску Тух Л.А. к Максименко Р.В., Кобзареву А.И. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, исключении записи из ЕГРН, признании права собственности на жилое помещение,

по апелляционной жалобе Максименко Р.В. на решение Псковского городского суда Псковской области от 24 апреля 2024 года.

Выслушав доклад судьи Ельчаниновой Г.А., объяснения Максименко Р.В. и его представителя – Дроздовой М.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, Кобзарева А.И. и представителя Тух Л.А. – адвоката Волкова А.В., заключение прокурора Горовацкой О.И., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Максименко Р.В. обратился в суд с иском к Тух Е.М., Тух Л.А., Тух Н.М., Тух А.М. о признании утратившими права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета по адресу: <****>.

В обоснование иска указано, что на основании договора купли-продажи от 11.11.2022 Максименко Р.В. приобрёл названную квартиру в собственность у Кобзарева А.И.

Ссылаясь на указанное обстоятельство и указывая, что ответчики являются для него посторонними людьми, проживающими в спорном жилом помещении в отсутствие законных оснований, Максименко Р.В. просил удовлетворить его требования в полном объеме.

Тух Л.А. обратилась в суд с самостоятельным иском к Максименко Р.В. и Кобзареву А.И. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <****>, заключенного (дд.мм.гг.) между Кобзаревым А.И. и Максименко Р.В., исключении записи из ЕГРН, признании права собственности на жилое помещение.

В обоснование исковых требований указано, что 14.11.2005 между Кобзаревым А.И. и Тух Л.А. был заключен договор купли-продажи спорного жилого помещения. Расчет по сделке был произведён; Тух Л.А. с семьей вселилась в квартиру. Между тем, регистрация права собственности на квартиру за Тух Л.А. Управлением Росреестра по Псковской области была приостановлена, поскольку на квартиру был наложен арест определением судьи по делу по иску Сберегательного банка к Кобзареву А.И. о взыскании задолженности по кредиту. Поскольку Кобзарев А.И. уклонялся от исполнения обязательств по кредиту, что препятствовало Тух Л.А. зарегистрировать свои права на квартиру, она была вынуждена неоднократно обращаться в суд за защитой своих прав на жилое помещение, однако её первоначальный иск был оставлен без рассмотрения, а последующий иск о признании права собственности был оставлен без удовлетворения в связи с ненадлежаще избранным способом защиты права.

11.11.2022 Кобзарев А.И. при наличии состоявшейся сделки по отчуждению квартиры в пользу Тух Л.А., злоупотребив своими правами, произвел повторное отчуждение объекта недвижимости Максименко Р.В., который, будучи профессиональным участником на рынке недвижимости, действовал недобросовестно: не осматривал квартиру перед заключением договора купли-продажи, не выяснял основания длительного проживания семьи Тух в квартире, приобрёл квартиру по цене, значительно ниже рыночной.

Определением Псковского городского суда от 13.09.2023 указанные гражданские дела объединены в одно производство.

Истец Максименко Р.В. и его представитель Дроздова М.А. в судебном заседании исковые требования поддержали, полагая о наличии добросовестности в действиях Максименко Р.В. при заключении спорной сделки, поскольку квартира, в которой проживала семья Тух Л.А., была им осмотрена, оплата по договору была произведена, погашены долги Кобзарева А.И. перед банком в целях снятия ареста с квартиры, а наличие в квартире зарегистрированных лиц не относится к обстоятельствам, исключающим заключение сделки.

При этом Максименко Р.В. и его представитель усматривали недобросовестность в действиях Тух Л.А., которая, будучи знакомой с ФИО1 (предыдущим собственником) и Кобзаревым А.И., знала об их долговых обязательствах, а также о неоднократной продаже квартиры в течение непродолжительного времени. Право собственности на спорную квартиру за Тух Л.А. не регистрировалось, а потому не возникло; Кобзарев А.И. деньги за спорную квартиру от Тух Л.А. не получал.

Полагали, что Тух Л.А. пропущен срок исковой давности по требованию о признании права собственности на квартиру.

Ответчик Тух Л.А. иск Максименко Р.В. не признала. Пояснила, что они с супругом в 2005 г. приобрели спорную квартиру у Кобзарева А.И. в рассрочку, заключив первоначально предварительный договор. 02.04.2005 была оплачена первая часть стоимости квартиры из имеющихся накоплений, после чего они вселились в квартиру и стали делать в ней ремонт. Остальные денежные средства были переданы Кобзареву А.И. двумя платежами по распискам, в том числе за счет денежных средств, полученных супругом от продажи наследственного имущества. После окончательного расчета, они с Кобзаревым А.И. передали в Управление Росреестра по Псковской области документы на регистрацию сделки купли-продажи, которая была приостановлена в связи с наложенным на квартиру арестом из-за кредитной задолженности Кобзарева А.И. перед банком. В (дд.мм.гг.) году по предложению Кобзарева А.И. в целях осуществления регистрации в квартире, чему препятствовал арест, ею с ним был заключен фиктивный брак, расторгнутый по прошествии незначительного периода времени. В 2017 г. поведение Кобзарева А.И., имевшего долг перед банком, резко изменилось, он стал требовать дополнительные деньги. Весной 2023 г. им стало известно, что Кобзарев А.И. повторно продал спорную квартиру, которая покупателем не осматривалась ввиду отсутствия у Кобзарева А.И. ключей с 2005 года.

Ответчик Кобзарев А.И. иск Тух Л.А. не признал; исковые требования Максименко Р.В. полагал обоснованными.

Пояснил, что на протяжении длительного времени знаком с Тух М.В. (супругом Тух Л.А.), с которым они вместе работали в фирме его (Кобзарева А.И.) матери - Игнатьевой Т.В. В 2005 г. по предложению Тух М.В., нуждавшегося в жилом помещении, он со своей гражданской супругой ФИО1 приобрел для него квартиру, оформив на себя кредит, который должен был погашать Тух М.В. В последующем он заключил с Тух Л.А. договор купли-продажи квартиры, однако денежных средств за неё не получал, хотя оформил расписки. Регистрация сделки не была осуществлена в связи с наложением на квартиру ареста из-за его долгов пред банком. В целях регистрации Тух Л.А. и членов её семьи в квартире он заключил с ней фиктивный брак. С требованиями к Тух Л.А. о признании сделки недействительной, выселении или взыскании денежных средств по договору купли-продажи не обращался, поскольку полагал, что она исполнит свои обязательства по договору. В 2022 году он, имея намерение рассчитаться со своими долгами перед ПАО «Сбербанк России», решил продать квартиру через знакомого, который нашел покупателя Максименко Р.В.; Максименко Р.В. приобрёл у него квартиру, оплатив денежные средства в полном объеме; в связи с погашением долга перед банком арест с квартиры был снят.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области при надлежащем извещении в судебное заседание не явился, представив письменную позицию по делу, в которой указал, что при введении с 28.06.2018 в эксплуатацию Федеральной государственной информационной системы ЕГРН сведения из ЕГРП о заявлениях Кобзарева А.И. и Тух Л.А. о государственной регистрации перехода права собственности и регистрации права собственности на спорную квартиру не мигрировали в ЕГРН, в связи с чем не были учтены при проведении правовой экспертизы документов по сделке, заключенной между Кобзаревым А.И. и Максименко Р.В.

Представитель третьего лица - ООО «УО «Рижский микрорайон» при надлежащем извещении в судебное заседание не явился, представив ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Решением Псковского городского суда Псковской области от 24 апреля 2024 года в удовлетворении исковых требований Максименко Р.В. к Тух Е.М., Тух Л.А., Тух Н.М., Тух А.М. о признании утратившими права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета отказано.

Исковые требования Тух Л.А. к Максименко Р.В., Кобзареву А.И. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, исключении записи из ЕГРН, признании права собственности на жилое помещение удовлетворены.

Признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества - квартиры с КН (****), расположенной по адресу: <****>, заключенный 11.11.2022 между Кобзаревым А.И. и Максименко Р.В.

Погашена (исключена) запись в ЕГРН от 28.03.2023 о регистрации за Максименко Р.В. права собственности на указанную квартиру.

За Тух Л.А. признано право собственности на названную квартиру с КН (****) на основании договора купли-продажи недвижимости (****) от 14.11.2005, заключенного между Кобзаревым А.И. и Тух Л.А.

С Максименко Р.В. и Кобзарева А.И. в пользу Тух Л.А. взысканы судебные расходы в сумме 7 975 руб. 50 коп. с каждого.

В апелляционной жалобе Максименко Р.В. ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии нового решения об удовлетворении его требований и отказе в удовлетворении исковых требований Тух Л.А., ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.

Нарушение процессуальных норм апеллянт усматривает в рассмотрении судом требований Тух Л.А. к Кобзареву А.И. о признании права собственности на спорную квартиру, в то время, как такие требования ранее уже являлись предметом спора и по ним вынесено решение об отказе в иске, что в силу п. 2 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ обусловливало необходимость прекращения производства по таким требованиям.

Кроме того, Максименко Р.В. указывает на необоснованный отказ суда в удовлетворении его ходатайства о допросе свидетелей ФИО1, являвшейся сожительницей Кобзарева А.И., и Васильевой Н.А. в целях установления обстоятельств заключения кредитного договора с АО Сбербанк и перепродажи квартиры, а также обращает внимание на несвоевременное изготовление протоколов судебных заседаний.

Также апеллянт усматривает необоснованность действий суда, отказавшего в приобщении уточненных исковых требований о признании недействительными расписок, выданных Кобзаревым А.И. Тух Л.А. в 2005 году, и признании недействительным предварительного договора купли-продажи, заключенного между указанными лицами.

Ссылаясь на разъяснения, приведенные в пунктах 59, 60, 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», апеллянт настаивает на том, что Тух Л.А. избран ненадлежащий способ защиты своего права. По мнению Максименко Р.В., в условиях регистрации за ним права собственности на квартиру Тух Л.А. вправе предъявить к Кобзареву А.И. требования о взыскании убытков.

Кроме того, апеллянт выражает несогласие с выводами суда о недобросовестности его действий при приобретении квартиры, указывая на то, что наличие у Кобзарева А.И. зарегистрированного права на спорную квартиру в течение 17 лет не позволяло ему усомниться в праве продавца на её отчуждение. При этом апеллянтом перед заключением сделки был произведен осмотр жилого помещения, что отражено в договоре; он был осведомлен о проживании в квартире иных лиц, а установление стоимости квартиры ниже рыночной было обусловлено наложением ареста на квартиру.

Как указывается в апелляционной жалобе, расчет по сделке произведен, претензий к покупателю Кобзарев А.И. не имеет, а ссылка суда на отсутствие у Максименко Р.В. существенного интереса в использовании квартиры не имеет связи с институтом добросовестного приобретателя.

При этом апеллянт настаивает на недобросовстности самой Тух Л.А. при заключении ею сделки с Кобзаревым А.И., поскольку она знала, что квартира продается третий раз в течение года, а ФИО1 и Кобзарев А.И. не выплачивают деньги за кредит. Соответствующие выводы, в числе прочего, имеются в решении Псковского городского суда по делу (****), постановленном по иску Тух Л.А. к Кобзареву А.И. о признании права собственности на квартиру, в котором, несмотря на его отмену вышестоящим судом, правильно отражены фактические обстоятельства; о недобросовестности Тух Л.А. свидетельствуют и показания допрошенной в качестве свидетеля Игнатьевой Т.В. – матери Кобзарева А.И., пояснившей о приобретении квартиры для Тух Л.А. за счет кредита, оформленного на гражданскую супругу Кобзарева А.И. – ФИО1, предполагавшегося к погашению Тух Л.А., что она не выполнила. Доказательств, что у Тух Л.А. были собственные деньги для оплаты квартиры, не представлено; Кобзарев А.И. неоднократно указывал на формальность расписок.

Более того, в течение длительного времени Тух Л.А. не предпринимала действенных мер по исполнению, регистрации и признании своего права собственности на квартиру, что нарушает принцип правовой стабильности и определенности.

На апелляционную жалобу поданы возражения прокурором, участвовавшим в деле, и представителем Тух Л.А. – адвокатом Волковым А.В.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Максименко Р.В. и его представитель – Дроздова М.А. доводы апелляционной жалобы поддержали; Кобзарев А.И. также выразил согласие с доводами апелляционной жалобы. Представитель Тух Л.А. – адвокат Волков А.В. полагал решение суда законным и обоснованным; прокурор Горовацкая О.И. в своем заключении полагала решение суда оставлению без изменения.

Иные участвующие в деле лица, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в суд апелляционной инстанции не явились, что в силу ст. ст. 167, 327 ГПК РФ не препятствует рассмотрению дела при имеющейся явке.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Положениями п. 4 ст. 1 ГК РФ установлено, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Как установлено судом, 30.09.2004 между продавцами ФИО2, ФИО3, действующей за себя и в качестве законного представителя несовершеннолетней дочери ФИО4, с одной стороны, и покупателем ФИО1, с другой стороны, был заключен договор купли-продажи трехкомнатной квартиры по адресу: <****>; цена сделки составила 832770 руб.

28.02.2005 ФИО1 продала указанную квартиру Кобзареву А.И. по договору купли-продажи (****) за 998000 руб.; при этом из материалов дела следует, что стороны по сделке состояли между собой в близких отношениях и имеют общего ребенка.

Указанная сделка оспаривалась ФИО5 – поручителем по кредитному договору, заключенному 15.09.2004 между Акционерным коммерческим Сберегательным банком РФ в лице Псковского ОСБ (****) и ФИО1 на сумму 716380 руб., по мотиву совершения договора купли-продажи без согласия залогодержателя; решением Псковского городского суда Псковской области от 23.07.2008 в удовлетворении названных требований ФИО5 отказано.

28.03.2005 Кобзарев А.И. заключил с Тух Л.А. предварительный договор, по условиям которого стороны договорились о том, что Кобзарев А.И. продает квартиру по адресу: <****>, а Тух Л.А. обязуется принять квартиру и заплатить за нее 35 000 долларов США. Денежные средства за квартиру выплачиваются не позднее 01.12.2005 в следующие сроки: 10 000 долларов США - в срок до 02.04.2005; 10 000 долларов США - в срок не позднее 01.09.2005; 15 000 долларов США - в срок не позднее 01.12.2005. Окончательный расчет производится в момент подачи документов на регистрацию перехода права собственности. После получения первой суммы Кобзарев А.И. передает Тух Л.А. ключи от квартиры и разрешает вселиться в квартиру с членами семьи. С момента вселения в квартиру Тух Л.А. оплачивает коммунальные платежи и электроэнергию. Кобзарев А.И. обязуется не препятствовать проживанию в квартире. Денежные выплаты за квартиру должны быть подтверждены собственноручными расписками Кобзарева А.И.

14.11.2005       между Кобзаревым А.И. и Тух Л.А. был заключен договор купли-продажи указанной квартиры за 998 000 рублей (т. 1, л.д. 65 – 66).

В п. 6 указанного договора стороны подтвердили проведение полного расчета по сделке до подписания настоящего договора.

В этот же день Кобзарев А.И. и Тух Л.А. обратились в Управление Федеральной регистрационной службы по Псковской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности от Кобзарева А.И. и регистрации права частной собственности Тух Л.А. на квартиру по адресу: <****>, по договору купли-продажи от 14.11.2005 (т. 1, л.д. 86).

Между тем определением мирового судьи судебного участка № 27 г. Пскова от 23.11.2005 по гражданскому делу №2-5241/2005 по иску Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ в лице Псковского ОСБ (****) к Кобзареву А.И., ФИО6 и ФИО7 о взыскании задолженности по кредитному договору на квартиру № <****> был наложен арест (т.1, л.д. 192).

На основании указанного судебного акта Управлением Росреестра по Псковской области в адрес Кобзарева А.И. и Тух Л.А. 29.11.2005 было направлено уведомление о приостановлении на основании п. 4 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации сделки с 24.11.2005 до получения соответствующего судебного акта (т. 1, л.д. 191).

26.01.2006 Тух Л.А. обратилась в Псковский городской суд с иском к Кобзареву А.А. о признании за ней права собственности на спорную квартиру.

Решением Псковского городского суда Псковской области от 30.03.2006 в удовлетворении иска Тух Л.А. отказано (т. 2, л.д. 57-58).

Кассационным определением Псковского областного суда от 02.05.2006 указанное решение было отменено ввиду неправильного применения норм материального права и непривлечения к участию в деле заинтересованных лиц с направлением дела на новое рассмотрение (т. 2, л.д. 59-60).

Определением Псковского городского суда от 11.09.2006 иск Тух Л.А. к Кобзареву А.И. о признании права собственности на квартиру оставлен без рассмотрения в связи с неявкой истца в суд по вторичному вызову (т. 2, л.д. 61).

23.05.2018 Тух Л.А. повторно обратилась в Псковский городской суд с иском к Кобзареву А. А. о признании за ней права собственности на спорную квартиру.

Решением Псковского городского суда Псковской области от 30.08.2018 за Тух Л.А. признано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <****> (т. 2, л.д. 79-81).

Апелляционным определением Псковского областного суда от 11.06.2019 решение отменено и принято новое решение, которым Тух Л.А. отказано в удовлетворении искового заявления ввиду ненадлежащего избрания истцом способа защиты нарушенного права (т. 1, л.д. 197-199).

11.11.2022                  между Кобзаревым А.И. и индивидуальным предпринимателем Максименко Р.В. заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <****>, согласно которому Максименко Р.В. приобрел у Кобзарева А.И. указанное жилое помещение за 2 800 000 рублей (т. 1, л.д. 8-10).

На основании определения Псковского городского суда от 17.02.2023 в рамках гражданского дела №2-9/2008 по иску Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ в лице Псковского ОСБ (****) к Кобзареву А.И. о взыскании задолженности по кредитному договору отменены обеспечительные меры в виде ареста на спорную квартиру, запись об обременении в ЕГРН погашена (т. 1, л.д.112).

28.03.2023 в ЕГРН зарегистрировано право собственности Максименко Р.В. на указанную квартиру (т. 1, л.д. 14-15).

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Тух Л.А. к Максименко Р.В. и Кобзареву А.И. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <****>, заключенного от 11.11.2022 между Кобзаревым А.И. и Максименко Р.В., исключении соответствующей записи из ЕГРН и признании за Тух Л.А. права собственности на жилое помещение, суд первой инстанции исходил из того, что в условиях действительного договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного 14.11.2005 между Кобзаревым А.И. и Тух Л.А., расчет по которому был произведен и квартира передана в фактическое владение Тух Л.А., повторная продажа квартиры Кобзаревым А.И. Максименко Р.В. совершена в условиях злоупотребления правом с его стороны как продавца и при отсутствии добросовестности в действиях покупателя Максименко Р.В. как покупателя, в связи с чем признал указанную сделку недействительной по основаниям п. 2 ст. 168, ст. 10 ГК РФ, и, признав за Тух Л.А. право собственности на указанную квартиру, не нашел правовых оснований для выселения её с членами её семьи из спорного жилого помещения.

Судебная коллегия с приведенными выводами суда первой инстанции соглашается, находя их основанными на материалах дела и требованиях закона.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (ч. 1 ст. 223 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Положениями п. 2 ст. 223 ГК РФ установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Следовательно, исполнение договора купли-продажи недвижимости предполагает не только предоставление покупателю объекта недвижимого имущества в фактическое владение, но и государственную регистрацию перехода к последнему права собственности на это имущество по этой сделке.

В абз. 2 и 3 п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Как указывалось выше, 14.11.2005 между Кобзаревым А.И. и Тух Л.А. был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <****>; цена сделки, согласованная сторонами, составила 998 000 рублей.

В п. 6 указанного договора стороны подтвердили проведение полного расчета по сделке до подписания настоящего договора, что согласуется с выданными Кобзаревым А.И. расписками от 02.04.2005, от 30.08.2005.

Факт вселения семьи Тух Л.А. в указанную квартиру после заключения сделки спорным не является.

Из материалов дела также усматривается, что после заключения сделки Кобзарев А.И. и Тух Л.А. 14.11.2005 обратились в Управление Федеральной регистрационной службы по Псковской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности от Кобзарева А.И. и регистрации права частной собственности Тух Л.А. на квартиру по адресу: <****>, по договору купли-продажи от 14.11.2005, что не было осуществлено в связи с наложением на квартиру ареста определением мирового судьи судебного участка № 27 г. Пскова от 23.11.2005 по гражданскому делу №2-5241/2005 по иску Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ в лице Псковского ОСБ (****) к Кобзареву А.И., ФИО6 и ФИО7 о взыскании задолженности по кредитному договору (т. 1 л.д. 86, 192).

Поскольку наложение судом обременений на квартиру препятствовало Тух Л.А. и членам её семьи зарегистрироваться в спорном жилом помещении, Кобзарев А.И. и Тух Л.А. вступили в брак, действительность которого они согласно данным ими в суде объяснений не признавали; 21.10.2008 Тух Л.А., Тух Е.М., Тух Н.М., Тух А.М. были зарегистрированы по месту жительства в квартире <****>

Таким образом, в силу вышеприведенных норм гражданского права и разъяснений по их применению, несмотря на отсутствие государственной регистрации права собственности Тух Л.А. на указанную квартиру, факт передачи ей квартиры во владение и проведение расчета по сделке указывают на действительность заключенного между ней и Кобзаревым А.И. договора купли-продажи, который до возникновения настоящего спора никем в суде не был оспорен, в том числе и по мотиву безденежности.

Более того, при рассмотрении судом в 2006 году спора по иску Тух Л.А. к Кобзареву А.А. о признании за ней права собственности на спорную квартиру, инициированного ею в связи с имевшим место препятствием к регистрации перехода права собственности (арестом квартиры) и мотивированного исполнением ею всех обязательств по сделке, Кобзарев А.И. признавал иск (т. 2, л.д. 57-58).

С учетом вышеизложенного Тух Л.А., являясь законным владельцем имущества и обладая тем самым правом на защиту своего владения, которое было нарушено заключением 11.11.2022 Кобзаревым А.И. с индивидуальным предпринимателем Максименко Р.В. договора купли-продажи спорной квартиры и предъявлением к ней и членам её семьи требований о выселении, обратилась в суд с настоящим иском о признании недействительной указанной сделки, усмотрев при её совершении злоупотребление правом.

В абзацах 4 и 5 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В рассматриваемом случае суд, установив вышеизложенные обстоятельства, свидетельствующие об исполнении заключенной между Кобзаревым А.И. и Тух Л.А. сделки путем проведения расчета по ней и передаче квартиры во владение покупателя, в условиях неоспоренности Кобзаревым А.И. указанной сделки, в том числе и по мотиву её безденежности, пришёл к верному выводу о том, что, повторно заключив в 2022 году договор купли-продажи спорной квартиры с индивидуальным предпринимателем Максименко Р.В., Кобзарев А.И., действуя в обход закона, злоупотребил своими правами в ущерб законным интересам Тух Л.А.

При этом в действиях покупателя – индивидуального предпринимателя Максименко Р.В. суд обоснованно усмотрел отсутствие добросовестности, поскольку он, являясь профессиональным участником рынка недвижимости (риелтором) и обладая соответствующими знаниями и опытом, в случае проявления надлежащей заботливости и осмотрительности, которые от него требовалась в сложившейся ситуации, должен был осмотреть квартиру, установить действительные основания длительного проживания в ней ответчиков, воспользоваться возможностью получения через систему ГАС «Правосудие» открытой информации о судебных спорах с участием продавца; совершение этих действий позволило бы своевременно установить наличие у Тух Л.А. правопритязаний на спорный объект недвижимости в связи с ранее заключенной между нею и Кобзаревым А.И. сделкой, сопровождавшейся передачей объекта недвижимости и подачей в регистрирующий орган совместного заявления о регистрации перехода права собственности, которая не состоялась ввиду наложения на квартиру ареста из-за имевшегося у продавца долга перед банком.

При этом суд обоснованно подверг критической оценке доводы Максименко Р.В. о том, что он перед приобретением квартиры её осматривал, поскольку это противоречит объяснениям как Тух Л.А., так и Кобзарева А.И., который пояснил, что ключи от квартиры у него отсутствовали, в квартиру с Максименко Р.В. они не попали, вся история квартиры была доведена им до Максименко Р.В. (т. 3, л.д. 141-143).

На эти же обстоятельства Кобзарев А.И. указывал в своих объяснениях, данных 16.01.2024 в СО ОП (****) СУ УМВД России по <****> в рамках проверки заявления Тух Л.А. (т. 4, л.д.14-15).

Кроме того, продажа спорной квартиры по явно заниженной стоимости, что подтверждается экспертным заключением АНО «Санкт-Петербургский институт независимой экспертизы и оценки», согласно которому по состоянию на 11.11.2022 рыночная стоимость этого объекта недвижимости составляла 4300000 руб., не могла не породить у добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнений относительно правомерности отчуждения.

Приводимая в связи с этим обстоятельством ссылка апеллянта Максименко Р.В. на имевший место арест квартиры, обусловленный долгом Кобзарева А.И. перед банком, не может являться разумным обоснованием значительного снижения стоимости квартиры (примерно на 1/3), исходя из того, что стороны по сделке договорились о направлении 1098355, 77 руб. из предусмотренной договором стоимости квартиры на погашение задолженности продавца по исполнительному производству и передаче продавцу оставшейся части стоимости квартиры после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

Перечисленные действия (бездействие) со стороны Максименко Р.В. не позволяют отнести его к разумным и добросовестным участникам гражданского оборота, которые, исходя из конкретных обстоятельств предполагаемой к совершению сделки, должны проявлять достаточную степень осмотрительности, позволяющую избежать нарушений закона и прав и законных интересов других лиц.

Установив перечисленные обстоятельства и дав им оценку применительно к положениям п. 2 ст. 168, ст. 10 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к верному выводу о недействительности (ничтожности) договора купли-продажи недвижимого имущества - квартиры с КН (****), расположенной по адресу: <****>, заключенного (дд.мм.гг.) между Кобзаревым А.И. и Максименко Р.В.

К тому же, как правильно указал суд первой инстанции, заключённая между Максименко Р.В. и Кобзаревым А.И. сделка не подлежала государственной регистрации.

Так, с 01.01.2017 вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно ч. 4 ст. 1 указанного закона, государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записи о праве на недвижимое имущество. Порядок ведения ЕГРН был утвержден приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 №943.

В соответствии с ч. 6 ст. 72 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и п. 175 Порядка ведения ЕГРН сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) включаются в ЕГРН в объеме содержащихся в них сведений с учетом требований, предусмотренных Порядком ведения ЕГРН.

На территории Псковской области с 28.06.2018 введена в эксплуатацию Федеральная государственная информационная система ЕГРН, соответственно, сведения ЕГРП (в том числе сведения о представленных заявлениях) должны были в полном объеме мигрировать в ЕГРН.

Вместе с тем заявления Кобзарева А.И. и Тух Л.А. №(****), (****) от 14.11.2005 о государственной регистрации сделки и переходе права собственности в ЕГРН не мигрировали, в связи с чем не были учтены должностными лицами регистрирующего органа при проведении правовой экспертизы заявлений и документов, представленных Кобзаревым А.И. и Максименко Р.В. для осуществления государственной регистрации прав на квартиру на основании договора купли-продажи от 11.11.2022.

Наличие перечисленных обстоятельств подтверждено Управлением Росреестра по Псковской области в письменном отзыве на иск (т. 3, л.д. 165, 166).

Таким образом, имело место несоблюдение в полном объеме требований п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», предусматривающих проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Признав недействительным (ничтожным) договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный 11.11.2022 между Кобзаревым А.И. и Максименко Р.В., суд, руководствуясь ст. 167 ГК РФ, ст. 35 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», п. 4 ст. 166 ГК РФ и разъяснениями, содержащимися в п. 79 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в качестве применения последствий недействительности ничтожной сделки погасил (исключил) запись в ЕГРН от 28.03.2023 о регистрации за Максименко Р.В. права собственности на вышеуказанную квартиру с КН (****), разъяснив ему право на обращение с требованиями о применении последствий недействительности ничтожной сделки к Кобзареву А.И. путем возврата денежных средств, уплаченных за приобретённый по недействительной сделке объект недвижимости.

Что касается исковых требований Тух Л.А. к Максименко Р.В. и Кобзареву А.И. о признании права собственности на спорное жилое помещение, то такой способ судебной защиты, вопреки доводам апелляционной жалобы, следует признать верным.

Статьей 45 Конституции Российской Федерации закреплены государственные гарантии защиты прав и свобод (часть 1) и право каждого защищать свои права всеми не запрещенными законом способами (часть 2).

В соответствии с положениями статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Способы защиты гражданских прав установлены статьей 12 ГК РФ.

В абзацах 1, 7 п. 61 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

В рассматриваемой ситуации требование о государственной регистрации перехода права собственности истцом Тух Л.А. не могло быть заявлено, поскольку право собственности на спорный объект недвижимости на момент возникновения настоящего спора было зарегистрировано не за продавцом по сделке от 14.11.2005, а за последующим покупателем (Максименко Р.В.); иск о взыскании убытков, применимый для ситуации, когда продавцом заключено несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, также не возможен, поскольку в данном случае последняя сделка является недействительной (ничтожной) и, следовательно, не влекущей правовых последствий.

С учетом изложенных обстоятельств судебная коллегия полагает, что избранный Тух Л.А. способ судебной защиты соответствует статье 12 ГК РФ, предусматривающей возможность предъявления иска о признании права, и не противоречит вышеприведенным разъяснениям постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22.

Учитывая признание сделки между Максименко Р.В. и Кобзаревым А.И. недействительной, отсутствие в ЕГРН записи об обременении на спорную квартиру в виде запрета на регистрацию перехода права собственности, установленные по делу обстоятельства исполнения договора купли-продажи от 14.11.2005, заключенного между Тух Л.А. и Кобзаревым А.И., фактическое владение и пользование Тух Л.А. квартирой на протяжении около 20 лет (постоянное проживание, несение расходов по ее содержанию), суд обоснованно удовлетворил исковые требования Тух Л.А. и признал за ней право собственности на спорное жилое помещение, отказав, соответственно, в удовлетворении исковых требований Максименко Р.В к Тух Е.М., Тух Л.А., Тух Н.М. и Тух А.М. о признании их утратившими права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета.

При этом суд обоснованно признал несостоятельными доводы Максименко Р.В. о пропуске Тух Л.А. срока исковой давности по требованиям о признании права собственности на спорное жилое помещение.

Так, в силу п. 1 ст. 196 и п. 1 ст. 200 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Из разъяснений, содержащихся в п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРН. При этом сама по себе запись в ЕГРН о праве или обремени недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРН лицо знало или должно было знать о нарушении права.

04.04.2023 Максименко Р.В. направил Тух Л.А. требование о выселении из спорного жилого помещения (т. 1, л.д. 11,12), из которого последней стало известно о совершенной 11.11.2022 сделке купли-продажи между Кобзаревым А.И. и Максименко Р.В.; с настоящим иском в суд о признании сделки недействительной Тух Л.А. обратилась 19.05.2023, то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности.

Довод апелляционной жалобы о необоснованности действий суда, отказавшего в принятии уточенного иска Максименко Р.В. об оспаривании предварительного договора купли-продажи квартиры, заключенного между Тух Л.А. и Кобзаревым А.И., и выданных в подтверждение расчета расписок по мотиву безденежности, не может повлечь отмену настоящего судебного акта в условиях неоспоренности самого договора-купли квартиры от 14.11.2005, условиями которого стороны закрепили проведение расчета по нему в полном объеме; в рамках рассмотрения такого спора подлежали установлению обстоятельства, связанные с проведением расчета по договору купли-продажи квартиры, на основании оценки представленных доказательств, в том числе и расписок. Такой иск стороной Максимова Р.В. при дальнейшем рассмотрении дела не был предъявлен, несмотря на соответствующие разъяснения суда и предоставленную стороне Максимова Р.В. возможность предъявить соответствующий иск.

Нельзя признать обоснованным и довод апеллянта о том, что исковые требования Тух Л.А. к Кобзареву А.И. о признании права собственности на спорную квартиру ранее уже являлись предметом спора и по ним вынесено решение об отказе в иске, что в силу п. 2 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ обусловливало невозможность рассмотрения данного требования.

Так, в силу указанной нормы процессуального права судья отказывает в принятии искового заявления, если имеется вступившее в законную силу решение суда по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям или определение суда о прекращении производства по делу в связи с принятием отказа истца от иска или утверждением мирового соглашения сторон.

Между тем, ранее в качестве основания для обращения в суд с требованиями о признании права собственности на квартиру Тух Л.А. указывала невозможность осуществления регистрации перехода права собственности в связи с наложением на квартиру ареста ввиду предъявления Сбербанком РФ исковых требований к Кобзареву А.И. о взыскании долга (т.2, л.д.57-58, 83-85).

Поскольку в данном деле основания иска иные, связанные с переходом права собственности на квартиру к иному лицу по повторной сделке, оснований для прекращения производства по делу в силу приведенной нормы процессуального права у суда не имелось.

Что касается ссылки Максименко Р.В. на необоснованный отказ суда в удовлетворении его ходатайства о допросе свидетелей ФИО1, ранее являвшейся сожительницей Кобзарева А.И., и ФИО2 в целях установления обстоятельств заключения кредитного договора с АО Сбербанк и договора купли-продажи квартиры между ФИО1 и Кобзаревым А.И., то она также не может быть признана состоятельной, поскольку данные обстоятельства не имеют существенного значения применительно к характеру заявленного спора.

Доводы апеллянта, связанные с несогласием с суждениями суда относительно добросовестности сторон по делу, также не могут быть признаны обоснованными, поскольку они противоречат собранным по делу доказательствам, оценка которым судом дана в их совокупности, по правилам ст. 67 ГПК РФ, в том числе с учетом фактической состоявшейся передачей квартиры Кобзаревым А.И. Тух Л.А. в 2005 году, пользованием этой квартирой семьей Тух на протяжении длительного времени, последующее содействие Кобзарева А.И. в регистрации Тух Л.А. и членов её семьи в данной квартире, признание Кобзаревым А.И. иска Тух Л.А. о признании права собственности на квартиру в рамках рассмотрения гражданского дела №2-766/06, неоднократное обращение Тух Л.А. в суд за защитой своего права, а также перечисленные выше обстоятельства, связанные с совершением сделки от 11.11.2022, одной из сторон которой являлся профессиональный участник рынка недвижимости Максименко Р.В.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, принятие судом протокольного определения об отказе в удовлетворении ходатайства о допросе свидетелей не находится в противоречии с ч. 2 ст. 224 ГПК РФ, а несвоевременное изготовление протоколов судебных заседаний не относится к существенным процессуальным нарушениям, влекущим безусловную отмену судебного акта в силу ч. 4 ст. 330 ГПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь п. 1 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Псковского городского суда Псковской области от 24 апреля 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Максименко Р.В. – без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в Третий кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня изготовления его в мотивированном виде, через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 8 октября 2024 года.

Председательствующий: подпись Г.А. Ельчанинова

Судьи: подпись Н.Ю. Белоногова

подпись Е.П. Вальбе

Копия верна: Г.А. Ельчанинова

Судья Жбанова О.В.

Дело № 2-77/2024

№ 33-1515/2024

УИД 60RS0001-01-2023-004121-69

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

3 октября 2024 года

город Псков

Судебная коллегия по гражданским делам Псковского областного суда

в составе:

председательствующего: Ельчаниновой Г.А.,

судей: Белоноговой Н.Ю., Вальбе Е.П.,

с участием прокурора: Горовацкой О.И.,

при секретаре: Матвеевой Е.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Максименко Р.В, к Тух Е.М., Тух Л.А., Тух Н.М., Тух А.М. о признании утратившими права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета, по иску Тух Л.А. к Максименко Р.В., Кобзареву А.И. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, исключении записи из ЕГРН, признании права собственности на жилое помещение,

по апелляционной жалобе Максименко Р.В. на решение Псковского городского суда Псковской области от 24 апреля 2024 года.

Выслушав доклад судьи Ельчаниновой Г.А., объяснения Максименко Р.В. и его представителя – Дроздовой М.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, Кобзарева А.И. и представителя Тух Л.А. – адвоката Волкова А.В., заключение прокурора Горовацкой О.И., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Максименко Р.В. обратился в суд с иском к Тух Е.М., Тух Л.А., Тух Н.М., Тух А.М. о признании утратившими права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета по адресу: <****>.

В обоснование иска указано, что на основании договора купли-продажи от 11.11.2022 Максименко Р.В. приобрёл названную квартиру в собственность у Кобзарева А.И.

Ссылаясь на указанное обстоятельство и указывая, что ответчики являются для него посторонними людьми, проживающими в спорном жилом помещении в отсутствие законных оснований, Максименко Р.В. просил удовлетворить его требования в полном объеме.

Тух Л.А. обратилась в суд с самостоятельным иском к Максименко Р.В. и Кобзареву А.И. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <****>, заключенного (дд.мм.гг.) между Кобзаревым А.И. и Максименко Р.В., исключении записи из ЕГРН, признании права собственности на жилое помещение.

В обоснование исковых требований указано, что 14.11.2005 между Кобзаревым А.И. и Тух Л.А. был заключен договор купли-продажи спорного жилого помещения. Расчет по сделке был произведён; Тух Л.А. с семьей вселилась в квартиру. Между тем, регистрация права собственности на квартиру за Тух Л.А. Управлением Росреестра по Псковской области была приостановлена, поскольку на квартиру был наложен арест определением судьи по делу по иску Сберегательного банка к Кобзареву А.И. о взыскании задолженности по кредиту. Поскольку Кобзарев А.И. уклонялся от исполнения обязательств по кредиту, что препятствовало Тух Л.А. зарегистрировать свои права на квартиру, она была вынуждена неоднократно обращаться в суд за защитой своих прав на жилое помещение, однако её первоначальный иск был оставлен без рассмотрения, а последующий иск о признании права собственности был оставлен без удовлетворения в связи с ненадлежаще избранным способом защиты права.

11.11.2022 Кобзарев А.И. при наличии состоявшейся сделки по отчуждению квартиры в пользу Тух Л.А., злоупотребив своими правами, произвел повторное отчуждение объекта недвижимости Максименко Р.В., который, будучи профессиональным участником на рынке недвижимости, действовал недобросовестно: не осматривал квартиру перед заключением договора купли-продажи, не выяснял основания длительного проживания семьи Тух в квартире, приобрёл квартиру по цене, значительно ниже рыночной.

Определением Псковского городского суда от 13.09.2023 указанные гражданские дела объединены в одно производство.

Истец Максименко Р.В. и его представитель Дроздова М.А. в судебном заседании исковые требования поддержали, полагая о наличии добросовестности в действиях Максименко Р.В. при заключении спорной сделки, поскольку квартира, в которой проживала семья Тух Л.А., была им осмотрена, оплата по договору была произведена, погашены долги Кобзарева А.И. перед банком в целях снятия ареста с квартиры, а наличие в квартире зарегистрированных лиц не относится к обстоятельствам, исключающим заключение сделки.

При этом Максименко Р.В. и его представитель усматривали недобросовестность в действиях Тух Л.А., которая, будучи знакомой с ФИО1 (предыдущим собственником) и Кобзаревым А.И., знала об их долговых обязательствах, а также о неоднократной продаже квартиры в течение непродолжительного времени. Право собственности на спорную квартиру за Тух Л.А. не регистрировалось, а потому не возникло; Кобзарев А.И. деньги за спорную квартиру от Тух Л.А. не получал.

Полагали, что Тух Л.А. пропущен срок исковой давности по требованию о признании права собственности на квартиру.

Ответчик Тух Л.А. иск Максименко Р.В. не признала. Пояснила, что они с супругом в 2005 г. приобрели спорную квартиру у Кобзарева А.И. в рассрочку, заключив первоначально предварительный договор. 02.04.2005 была оплачена первая часть стоимости квартиры из имеющихся накоплений, после чего они вселились в квартиру и стали делать в ней ремонт. Остальные денежные средства были переданы Кобзареву А.И. двумя платежами по распискам, в том числе за счет денежных средств, полученных супругом от продажи наследственного имущества. После окончательного расчета, они с Кобзаревым А.И. передали в Управление Росреестра по Псковской области документы на регистрацию сделки купли-продажи, которая была приостановлена в связи с наложенным на квартиру арестом из-за кредитной задолженности Кобзарева А.И. перед банком. В (дд.мм.гг.) году по предложению Кобзарева А.И. в целях осуществления регистрации в квартире, чему препятствовал арест, ею с ним был заключен фиктивный брак, расторгнутый по прошествии незначительного периода времени. В 2017 г. поведение Кобзарева А.И., имевшего долг перед банком, резко изменилось, он стал требовать дополнительные деньги. Весной 2023 г. им стало известно, что Кобзарев А.И. повторно продал спорную квартиру, которая покупателем не осматривалась ввиду отсутствия у Кобзарева А.И. ключей с 2005 года.

Ответчик Кобзарев А.И. иск Тух Л.А. не признал; исковые требования Максименко Р.В. полагал обоснованными.

Пояснил, что на протяжении длительного времени знаком с Тух М.В. (супругом Тух Л.А.), с которым они вместе работали в фирме его (Кобзарева А.И.) матери - Игнатьевой Т.В. В 2005 г. по предложению Тух М.В., нуждавшегося в жилом помещении, он со своей гражданской супругой ФИО1 приобрел для него квартиру, оформив на себя кредит, который должен был погашать Тух М.В. В последующем он заключил с Тух Л.А. договор купли-продажи квартиры, однако денежных средств за неё не получал, хотя оформил расписки. Регистрация сделки не была осуществлена в связи с наложением на квартиру ареста из-за его долгов пред банком. В целях регистрации Тух Л.А. и членов её семьи в квартире он заключил с ней фиктивный брак. С требованиями к Тух Л.А. о признании сделки недействительной, выселении или взыскании денежных средств по договору купли-продажи не обращался, поскольку полагал, что она исполнит свои обязательства по договору. В 2022 году он, имея намерение рассчитаться со своими долгами перед ПАО «Сбербанк России», решил продать квартиру через знакомого, который нашел покупателя Максименко Р.В.; Максименко Р.В. приобрёл у него квартиру, оплатив денежные средства в полном объеме; в связи с погашением долга перед банком арест с квартиры был снят.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области при надлежащем извещении в судебное заседание не явился, представив письменную позицию по делу, в которой указал, что при введении с 28.06.2018 в эксплуатацию Федеральной государственной информационной системы ЕГРН сведения из ЕГРП о заявлениях Кобзарева А.И. и Тух Л.А. о государственной регистрации перехода права собственности и регистрации права собственности на спорную квартиру не мигрировали в ЕГРН, в связи с чем не были учтены при проведении правовой экспертизы документов по сделке, заключенной между Кобзаревым А.И. и Максименко Р.В.

Представитель третьего лица - ООО «УО «Рижский микрорайон» при надлежащем извещении в судебное заседание не явился, представив ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Решением Псковского городского суда Псковской области от 24 апреля 2024 года в удовлетворении исковых требований Максименко Р.В. к Тух Е.М., Тух Л.А., Тух Н.М., Тух А.М. о признании утратившими права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета отказано.

Исковые требования Тух Л.А. к Максименко Р.В., Кобзареву А.И. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, исключении записи из ЕГРН, признании права собственности на жилое помещение удовлетворены.

Признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества - квартиры с КН (****), расположенной по адресу: <****>, заключенный 11.11.2022 между Кобзаревым А.И. и Максименко Р.В.

Погашена (исключена) запись в ЕГРН от 28.03.2023 о регистрации за Максименко Р.В. права собственности на указанную квартиру.

За Тух Л.А. признано право собственности на названную квартиру с КН (****) на основании договора купли-продажи недвижимости (****) от 14.11.2005, заключенного между Кобзаревым А.И. и Тух Л.А.

С Максименко Р.В. и Кобзарева А.И. в пользу Тух Л.А. взысканы судебные расходы в сумме 7 975 руб. 50 коп. с каждого.

В апелляционной жалобе Максименко Р.В. ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии нового решения об удовлетворении его требований и отказе в удовлетворении исковых требований Тух Л.А., ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.

Нарушение процессуальных норм апеллянт усматривает в рассмотрении судом требований Тух Л.А. к Кобзареву А.И. о признании права собственности на спорную квартиру, в то время, как такие требования ранее уже являлись предметом спора и по ним вынесено решение об отказе в иске, что в силу п. 2 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ обусловливало необходимость прекращения производства по таким требованиям.

Кроме того, Максименко Р.В. указывает на необоснованный отказ суда в удовлетворении его ходатайства о допросе свидетелей ФИО1, являвшейся сожительницей Кобзарева А.И., и Васильевой Н.А. в целях установления обстоятельств заключения кредитного договора с АО Сбербанк и перепродажи квартиры, а также обращает внимание на несвоевременное изготовление протоколов судебных заседаний.

Также апеллянт усматривает необоснованность действий суда, отказавшего в приобщении уточненных исковых требований о признании недействительными расписок, выданных Кобзаревым А.И. Тух Л.А. в 2005 году, и признании недействительным предварительного договора купли-продажи, заключенного между указанными лицами.

Ссылаясь на разъяснения, приведенные в пунктах 59, 60, 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», апеллянт настаивает на том, что Тух Л.А. избран ненадлежащий способ защиты своего права. По мнению Максименко Р.В., в условиях регистрации за ним права собственности на квартиру Тух Л.А. вправе предъявить к Кобзареву А.И. требования о взыскании убытков.

Кроме того, апеллянт выражает несогласие с выводами суда о недобросовестности его действий при приобретении квартиры, указывая на то, что наличие у Кобзарева А.И. зарегистрированного права на спорную квартиру в течение 17 лет не позволяло ему усомниться в праве продавца на её отчуждение. При этом апеллянтом перед заключением сделки был произведен осмотр жилого помещения, что отражено в договоре; он был осведомлен о проживании в квартире иных лиц, а установление стоимости квартиры ниже рыночной было обусловлено наложением ареста на квартиру.

Как указывается в апелляционной жалобе, расчет по сделке произведен, претензий к покупателю Кобзарев А.И. не имеет, а ссылка суда на отсутствие у Максименко Р.В. существенного интереса в использовании квартиры не имеет связи с институтом добросовестного приобретателя.

При этом апеллянт настаивает на недобросовстности самой Тух Л.А. при заключении ею сделки с Кобзаревым А.И., поскольку она знала, что квартира продается третий раз в течение года, а ФИО1 и Кобзарев А.И. не выплачивают деньги за кредит. Соответствующие выводы, в числе прочего, имеются в решении Псковского городского суда по делу (****), постановленном по иску Тух Л.А. к Кобзареву А.И. о признании права собственности на квартиру, в котором, несмотря на его отмену вышестоящим судом, правильно отражены фактические обстоятельства; о недобросовестности Тух Л.А. свидетельствуют и показания допрошенной в качестве свидетеля Игнатьевой Т.В. – матери Кобзарева А.И., пояснившей о приобретении квартиры для Тух Л.А. за счет кредита, оформленного на гражданскую супругу Кобзарева А.И. – ФИО1, предполагавшегося к погашению Тух Л.А., что она не выполнила. Доказательств, что у Тух Л.А. были собственные деньги для оплаты квартиры, не представлено; Кобзарев А.И. неоднократно указывал на формальность расписок.

Более того, в течение длительного времени Тух Л.А. не предпринимала действенных мер по исполнению, регистрации и признании своего права собственности на квартиру, что нарушает принцип правовой стабильности и определенности.

На апелляционную жалобу поданы возражения прокурором, участвовавшим в деле, и представителем Тух Л.А. – адвокатом Волковым А.В.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Максименко Р.В. и его представитель – Дроздова М.А. доводы апелляционной жалобы поддержали; Кобзарев А.И. также выразил согласие с доводами апелляционной жалобы. Представитель Тух Л.А. – адвокат Волков А.В. полагал решение суда законным и обоснованным; прокурор Горовацкая О.И. в своем заключении полагала решение суда оставлению без изменения.

Иные участвующие в деле лица, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в суд апелляционной инстанции не явились, что в силу ст. ст. 167, 327 ГПК РФ не препятствует рассмотрению дела при имеющейся явке.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Положениями п. 4 ст. 1 ГК РФ установлено, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Как установлено судом, 30.09.2004 между продавцами ФИО2, ФИО3, действующей за себя и в качестве законного представителя несовершеннолетней дочери ФИО4, с одной стороны, и покупателем ФИО1, с другой стороны, был заключен договор купли-продажи трехкомнатной квартиры по адресу: <****>; цена сделки составила 832770 руб.

28.02.2005 ФИО1 продала указанную квартиру Кобзареву А.И. по договору купли-продажи (****) за 998000 руб.; при этом из материалов дела следует, что стороны по сделке состояли между собой в близких отношениях и имеют общего ребенка.

Указанная сделка оспаривалась ФИО5 – поручителем по кредитному договору, заключенному 15.09.2004 между Акционерным коммерческим Сберегательным банком РФ в лице Псковского ОСБ (****) и ФИО1 на сумму 716380 руб., по мотиву совершения договора купли-продажи без согласия залогодержателя; решением Псковского городского суда Псковской области от 23.07.2008 в удовлетворении названных требований ФИО5 отказано.

28.03.2005 Кобзарев А.И. заключил с Тух Л.А. предварительный договор, по условиям которого стороны договорились о том, что Кобзарев А.И. продает квартиру по адресу: <****>, а Тух Л.А. обязуется принять квартиру и заплатить за нее 35 000 долларов США. Денежные средства за квартиру выплачиваются не позднее 01.12.2005 в следующие сроки: 10 000 долларов США - в срок до 02.04.2005; 10 000 долларов США - в срок не позднее 01.09.2005; 15 000 долларов США - в срок не позднее 01.12.2005. Окончательный расчет производится в момент подачи документов на регистрацию перехода права собственности. После получения первой суммы Кобзарев А.И. передает Тух Л.А. ключи от квартиры и разрешает вселиться в квартиру с членами семьи. С момента вселения в квартиру Тух Л.А. оплачивает коммунальные платежи и электроэнергию. Кобзарев А.И. обязуется не препятствовать проживанию в квартире. Денежные выплаты за квартиру должны быть подтверждены собственноручными расписками Кобзарева А.И.

14.11.2005       между Кобзаревым А.И. и Тух Л.А. был заключен договор купли-продажи указанной квартиры за 998 000 рублей (т. 1, л.д. 65 – 66).

В п. 6 указанного договора стороны подтвердили проведение полного расчета по сделке до подписания настоящего договора.

В этот же день Кобзарев А.И. и Тух Л.А. обратились в Управление Федеральной регистрационной службы по Псковской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности от Кобзарева А.И. и регистрации права частной собственности Тух Л.А. на квартиру по адресу: <****>, по договору купли-продажи от 14.11.2005 (т. 1, л.д. 86).

Между тем определением мирового судьи судебного участка № 27 г. Пскова от 23.11.2005 по гражданскому делу №2-5241/2005 по иску Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ в лице Псковского ОСБ (****) к Кобзареву А.И., ФИО6 и ФИО7 о взыскании задолженности по кредитному договору на квартиру № <****> был наложен арест (т.1, л.д. 192).

На основании указанного судебного акта Управлением Росреестра по Псковской области в адрес Кобзарева А.И. и Тух Л.А. 29.11.2005 было направлено уведомление о приостановлении на основании п. 4 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации сделки с 24.11.2005 до получения соответствующего судебного акта (т. 1, л.д. 191).

26.01.2006 Тух Л.А. обратилась в Псковский городской суд с иском к Кобзареву А.А. о признании за ней права собственности на спорную квартиру.

Решением Псковского городского суда Псковской области от 30.03.2006 в удовлетворении иска Тух Л.А. отказано (т. 2, л.д. 57-58).

Кассационным определением Псковского областного суда от 02.05.2006 указанное решение было отменено ввиду неправильного применения норм материального права и непривлечения к участию в деле заинтересованных лиц с направлением дела на новое рассмотрение (т. 2, л.д. 59-60).

Определением Псковского городского суда от 11.09.2006 иск Тух Л.А. к Кобзареву А.И. о признании права собственности на квартиру оставлен без рассмотрения в связи с неявкой истца в суд по вторичному вызову (т. 2, л.д. 61).

23.05.2018 Тух Л.А. повторно обратилась в Псковский городской суд с иском к Кобзареву А. А. о признании за ней права собственности на спорную квартиру.

Решением Псковского городского суда Псковской области от 30.08.2018 за Тух Л.А. признано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <****> (т. 2, л.д. 79-81).

Апелляционным определением Псковского областного суда от 11.06.2019 решение отменено и принято новое решение, которым Тух Л.А. отказано в удовлетворении искового заявления ввиду ненадлежащего избрания истцом способа защиты нарушенного права (т. 1, л.д. 197-199).

11.11.2022                  между Кобзаревым А.И. и индивидуальным предпринимателем Максименко Р.В. заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <****>, согласно которому Максименко Р.В. приобрел у Кобзарева А.И. указанное жилое помещение за 2 800 000 рублей (т. 1, л.д. 8-10).

На основании определения Псковского городского суда от 17.02.2023 в рамках гражданского дела №2-9/2008 по иску Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ в лице Псковского ОСБ (****) к Кобзареву А.И. о взыскании задолженности по кредитному договору отменены обеспечительные меры в виде ареста на спорную квартиру, запись об обременении в ЕГРН погашена (т. 1, л.д.112).

28.03.2023 в ЕГРН зарегистрировано право собственности Максименко Р.В. на указанную квартиру (т. 1, л.д. 14-15).

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Тух Л.А. к Максименко Р.В. и Кобзареву А.И. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <****>, заключенного от 11.11.2022 между Кобзаревым А.И. и Максименко Р.В., исключении соответствующей записи из ЕГРН и признании за Тух Л.А. права собственности на жилое помещение, суд первой инстанции исходил из того, что в условиях действительного договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного 14.11.2005 между Кобзаревым А.И. и Тух Л.А., расчет по которому был произведен и квартира передана в фактическое владение Тух Л.А., повторная продажа квартиры Кобзаревым А.И. Максименко Р.В. совершена в условиях злоупотребления правом с его стороны как продавца и при отсутствии добросовестности в действиях покупателя Максименко Р.В. как покупателя, в связи с чем признал указанную сделку недействительной по основаниям п. 2 ст. 168, ст. 10 ГК РФ, и, признав за Тух Л.А. право собственности на указанную квартиру, не нашел правовых оснований для выселения её с членами её семьи из спорного жилого помещения.

Судебная коллегия с приведенными выводами суда первой инстанции соглашается, находя их основанными на материалах дела и требованиях закона.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (ч. 1 ст. 223 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Положениями п. 2 ст. 223 ГК РФ установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Следовательно, исполнение договора купли-продажи недвижимости предполагает не только предоставление покупателю объекта недвижимого имущества в фактическое владение, но и государственную регистрацию перехода к последнему права собственности на это имущество по этой сделке.

В абз. 2 и 3 п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Как указывалось выше, 14.11.2005 между Кобзаревым А.И. и Тух Л.А. был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <****>; цена сделки, согласованная сторонами, составила 998 000 рублей.

В п. 6 указанного договора стороны подтвердили проведение полного расчета по сделке до подписания настоящего договора, что согласуется с выданными Кобзаревым А.И. расписками от 02.04.2005, от 30.08.2005.

Факт вселения семьи Тух Л.А. в указанную квартиру после заключения сделки спорным не является.

Из материалов дела также усматривается, что после заключения сделки Кобзарев А.И. и Тух Л.А. 14.11.2005 обратились в Управление Федеральной регистрационной службы по Псковской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности от Кобзарева А.И. и регистрации права частной собственности Тух Л.А. на квартиру по адресу: <****>, по договору купли-продажи от 14.11.2005, что не было осуществлено в связи с наложением на квартиру ареста определением мирового судьи судебного участка № 27 г. Пскова от 23.11.2005 по гражданскому делу №2-5241/2005 по иску Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ в лице Псковского ОСБ (****) к Кобзареву А.И., ФИО6 и ФИО7 о взыскании задолженности по кредитному договору (т. 1 л.д. 86, 192).

Поскольку наложение судом обременений на квартиру препятствовало Тух Л.А. и членам её семьи зарегистрироваться в спорном жилом помещении, Кобзарев А.И. и Тух Л.А. вступили в брак, действительность которого они согласно данным ими в суде объяснений не признавали; 21.10.2008 Тух Л.А., Тух Е.М., Тух Н.М., Тух А.М. были зарегистрированы по месту жительства в квартире <****>

Таким образом, в силу вышеприведенных норм гражданского права и разъяснений по их применению, несмотря на отсутствие государственной регистрации права собственности Тух Л.А. на указанную квартиру, факт передачи ей квартиры во владение и проведение расчета по сделке указывают на действительность заключенного между ней и Кобзаревым А.И. договора купли-продажи, который до возникновения настоящего спора никем в суде не был оспорен, в том числе и по мотиву безденежности.

Более того, при рассмотрении судом в 2006 году спора по иску Тух Л.А. к Кобзареву А.А. о признании за ней права собственности на спорную квартиру, инициированного ею в связи с имевшим место препятствием к регистрации перехода права собственности (арестом квартиры) и мотивированного исполнением ею всех обязательств по сделке, Кобзарев А.И. признавал иск (т. 2, л.д. 57-58).

С учетом вышеизложенного Тух Л.А., являясь законным владельцем имущества и обладая тем самым правом на защиту своего владения, которое было нарушено заключением 11.11.2022 Кобзаревым А.И. с индивидуальным предпринимателем Максименко Р.В. договора купли-продажи спорной квартиры и предъявлением к ней и членам её семьи требований о выселении, обратилась в суд с настоящим иском о признании недействительной указанной сделки, усмотрев при её совершении злоупотребление правом.

В абзацах 4 и 5 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В рассматриваемом случае суд, установив вышеизложенные обстоятельства, свидетельствующие об исполнении заключенной между Кобзаревым А.И. и Тух Л.А. сделки путем проведения расчета по ней и передаче квартиры во владение покупателя, в условиях неоспоренности Кобзаревым А.И. указанной сделки, в том числе и по мотиву её безденежности, пришёл к верному выводу о том, что, повторно заключив в 2022 году договор купли-продажи спорной квартиры с индивидуальным предпринимателем Максименко Р.В., Кобзарев А.И., действуя в обход закона, злоупотребил своими правами в ущерб законным интересам Тух Л.А.

При этом в действиях покупателя – индивидуального предпринимателя Максименко Р.В. суд обоснованно усмотрел отсутствие добросовестности, поскольку он, являясь профессиональным участником рынка недвижимости (риелтором) и обладая соответствующими знаниями и опытом, в случае проявления надлежащей заботливости и осмотрительности, которые от него требовалась в сложившейся ситуации, должен был осмотреть квартиру, установить действительные основания длительного проживания в ней ответчиков, воспользоваться возможностью получения через систему ГАС «Правосудие» открытой информации о судебных спорах с участием продавца; совершение этих действий позволило бы своевременно установить наличие у Тух Л.А. правопритязаний на спорный объект недвижимости в связи с ранее заключенной между нею и Кобзаревым А.И. сделкой, сопровождавшейся передачей объекта недвижимости и подачей в регистрирующий орган совместного заявления о регистрации перехода права собственности, которая не состоялась ввиду наложения на квартиру ареста из-за имевшегося у продавца долга перед банком.

При этом суд обоснованно подверг критической оценке доводы Максименко Р.В. о том, что он перед приобретением квартиры её осматривал, поскольку это противоречит объяснениям как Тух Л.А., так и Кобзарева А.И., который пояснил, что ключи от квартиры у него отсутствовали, в квартиру с Максименко Р.В. они не попали, вся история квартиры была доведена им до Максименко Р.В. (т. 3, л.д. 141-143).

На эти же обстоятельства Кобзарев А.И. указывал в своих объяснениях, данных 16.01.2024 в СО ОП (****) СУ УМВД России по <****> в рамках проверки заявления Тух Л.А. (т. 4, л.д.14-15).

Кроме того, продажа спорной квартиры по явно заниженной стоимости, что подтверждается экспертным заключением АНО «Санкт-Петербургский институт независимой экспертизы и оценки», согласно которому по состоянию на 11.11.2022 рыночная стоимость этого объекта недвижимости составляла 4300000 руб., не могла не породить у добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнений относительно правомерности отчуждения.

Приводимая в связи с этим обстоятельством ссылка апеллянта Максименко Р.В. на имевший место арест квартиры, обусловленный долгом Кобзарева А.И. перед банком, не может являться разумным обоснованием значительного снижения стоимости квартиры (примерно на 1/3), исходя из того, что стороны по сделке договорились о направлении 1098355, 77 руб. из предусмотренной договором стоимости квартиры на погашение задолженности продавца по исполнительному производству и передаче продавцу оставшейся части стоимости квартиры после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

Перечисленные действия (бездействие) со стороны Максименко Р.В. не позволяют отнести его к разумным и добросовестным участникам гражданского оборота, которые, исходя из конкретных обстоятельств предполагаемой к совершению сделки, должны проявлять достаточную степень осмотрительности, позволяющую избежать нарушений закона и прав и законных интересов других лиц.

Установив перечисленные обстоятельства и дав им оценку применительно к положениям п. 2 ст. 168, ст. 10 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к верному выводу о недействительности (ничтожности) договора купли-продажи недвижимого имущества - квартиры с КН (****), расположенной по адресу: <****>, заключенного (дд.мм.гг.) между Кобзаревым А.И. и Максименко Р.В.

К тому же, как правильно указал суд первой инстанции, заключённая между Максименко Р.В. и Кобзаревым А.И. сделка не подлежала государственной регистрации.

Так, с 01.01.2017 вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно ч. 4 ст. 1 указанного закона, государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записи о праве на недвижимое имущество. Порядок ведения ЕГРН был утвержден приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 №943.

В соответствии с ч. 6 ст. 72 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и п. 175 Порядка ведения ЕГРН сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) включаются в ЕГРН в объеме содержащихся в них сведений с учетом требований, предусмотренных Порядком ведения ЕГРН.

На территории Псковской области с 28.06.2018 введена в эксплуатацию Федеральная государственная информационная система ЕГРН, соответственно, сведения ЕГРП (в том числе сведения о представленных заявлениях) должны были в полном объеме мигрировать в ЕГРН.

Вместе с тем заявления Кобзарева А.И. и Тух Л.А. №(****), (****) от 14.11.2005 о государственной регистрации сделки и переходе права собственности в ЕГРН не мигрировали, в связи с чем не были учтены должностными лицами регистрирующего органа при проведении правовой экспертизы заявлений и документов, представленных Кобзаревым А.И. и Максименко Р.В. для осуществления государственной регистрации прав на квартиру на основании договора купли-продажи от 11.11.2022.

Наличие перечисленных обстоятельств подтверждено Управлением Росреестра по Псковской области в письменном отзыве на иск (т. 3, л.д. 165, 166).

Таким образом, имело место несоблюдение в полном объеме требований п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», предусматривающих проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Признав недействительным (ничтожным) договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный 11.11.2022 между Кобзаревым А.И. и Максименко Р.В., суд, руководствуясь ст. 167 ГК РФ, ст. 35 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», п. 4 ст. 166 ГК РФ и разъяснениями, содержащимися в п. 79 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в качестве применения последствий недействительности ничтожной сделки погасил (исключил) запись в ЕГРН от 28.03.2023 о регистрации за Максименко Р.В. права собственности на вышеуказанную квартиру с КН (****), разъяснив ему право на обращение с требованиями о применении последствий недействительности ничтожной сделки к Кобзареву А.И. путем возврата денежных средств, уплаченных за приобретённый по недействительной сделке объект недвижимости.

Что касается исковых требований Тух Л.А. к Максименко Р.В. и Кобзареву А.И. о признании права собственности на спорное жилое помещение, то такой способ судебной защиты, вопреки доводам апелляционной жалобы, следует признать верным.

Статьей 45 Конституции Российской Федерации закреплены государственные гарантии защиты прав и свобод (часть 1) и право каждого защищать свои права всеми не запрещенными законом способами (часть 2).

В соответствии с положениями статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Способы защиты гражданских прав установлены статьей 12 ГК РФ.

В абзацах 1, 7 п. 61 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

В рассматриваемой ситуации требование о государственной регистрации перехода права собственности истцом Тух Л.А. не могло быть заявлено, поскольку право собственности на спорный объект недвижимости на момент возникновения настоящего спора было зарегистрировано не за продавцом по сделке от 14.11.2005, а за последующим покупателем (Максименко Р.В.); иск о взыскании убытков, применимый для ситуации, когда продавцом заключено несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, также не возможен, поскольку в данном случае последняя сделка является недействительной (ничтожной) и, следовательно, не влекущей правовых последствий.

С учетом изложенных обстоятельств судебная коллегия полагает, что избранный Тух Л.А. способ судебной защиты соответствует статье 12 ГК РФ, предусматривающей возможность предъявления иска о признании права, и не противоречит вышеприведенным разъяснениям постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22.

Учитывая признание сделки между Максименко Р.В. и Кобзаревым А.И. недействительной, отсутствие в ЕГРН записи об обременении на спорную квартиру в виде запрета на регистрацию перехода права собственности, установленные по делу обстоятельства исполнения договора купли-продажи от 14.11.2005, заключенного между Тух Л.А. и Кобзаревым А.И., фактическое владение и пользование Тух Л.А. квартирой на протяжении около 20 лет (постоянное проживание, несение расходов по ее содержанию), суд обоснованно удовлетворил исковые требования Тух Л.А. и признал за ней право собственности на спорное жилое помещение, отказав, соответственно, в удовлетворении исковых требований Максименко Р.В к Тух Е.М., Тух Л.А., Тух Н.М. и Тух А.М. о признании их утратившими права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета.

При этом суд обоснованно признал несостоятельными доводы Максименко Р.В. о пропуске Тух Л.А. срока исковой давности по требованиям о признании права собственности на спорное жилое помещение.

Так, в силу п. 1 ст. 196 и п. 1 ст. 200 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Из разъяснений, содержащихся в п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРН. При этом сама по себе запись в ЕГРН о праве или обремени недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРН лицо знало или должно было знать о нарушении права.

04.04.2023 Максименко Р.В. направил Тух Л.А. требование о выселении из спорного жилого помещения (т. 1, л.д. 11,12), из которого последней стало известно о совершенной 11.11.2022 сделке купли-продажи между Кобзаревым А.И. и Максименко Р.В.; с настоящим иском в суд о признании сделки недействительной Тух Л.А. обратилась 19.05.2023, то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности.

Довод апелляционной жалобы о необоснованности действий суда, отказавшего в принятии уточенного иска Максименко Р.В. об оспаривании предварительного договора купли-продажи квартиры, заключенного между Тух Л.А. и Кобзаревым А.И., и выданных в подтверждение расчета расписок по мотиву безденежности, не может повлечь отмену настоящего судебного акта в условиях неоспоренности самого договора-купли квартиры от 14.11.2005, условиями которого стороны закрепили проведение расчета по нему в полном объеме; в рамках рассмотрения такого спора подлежали установлению обстоятельства, связанные с проведением расчета по договору купли-продажи квартиры, на основании оценки представленных доказательств, в том числе и расписок. Такой иск стороной Максимова Р.В. при дальнейшем рассмотрении дела не был предъявлен, несмотря на соответствующие разъяснения суда и предоставленную стороне Максимова Р.В. возможность предъявить соответствующий иск.

Нельзя признать обоснованным и довод апеллянта о том, что исковые требования Тух Л.А. к Кобзареву А.И. о признании права собственности на спорную квартиру ранее уже являлись предметом спора и по ним вынесено решение об отказе в иске, что в силу п. 2 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ обусловливало невозможность рассмотрения данного требования.

Так, в силу указанной нормы процессуального права судья отказывает в принятии искового заявления, если имеется вступившее в законную силу решение суда по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям или определение суда о прекращении производства по делу в связи с принятием отказа истца от иска или утверждением мирового соглашения сторон.

Между тем, ранее в качестве основания для обращения в суд с требованиями о признании права собственности на квартиру Тух Л.А. указывала невозможность осуществления регистрации перехода права собственности в связи с наложением на квартиру ареста ввиду предъявления Сбербанком РФ исковых требований к Кобзареву А.И. о взыскании долга (т.2, л.д.57-58, 83-85).

Поскольку в данном деле основания иска иные, связанные с переходом права собственности на квартиру к иному лицу по повторной сделке, оснований для прекращения производства по делу в силу приведенной нормы процессуального права у суда не имелось.

Что касается ссылки Максименко Р.В. на необоснованный отказ суда в удовлетворении его ходатайства о допросе свидетелей ФИО1, ранее являвшейся сожительницей Кобзарева А.И., и ФИО2 в целях установления обстоятельств заключения кредитного договора с АО Сбербанк и договора купли-продажи квартиры между ФИО1 и Кобзаревым А.И., то она также не может быть признана состоятельной, поскольку данные обстоятельства не имеют существенного значения применительно к характеру заявленного спора.

Доводы апеллянта, связанные с несогласием с суждениями суда относительно добросовестности сторон по делу, также не могут быть признаны обоснованными, поскольку они противоречат собранным по делу доказательствам, оценка которым судом дана в их совокупности, по правилам ст. 67 ГПК РФ, в том числе с учетом фактической состоявшейся передачей квартиры Кобзаревым А.И. Тух Л.А. в 2005 году, пользованием этой квартирой семьей Тух на протяжении длительного времени, последующее содействие Кобзарева А.И. в регистрации Тух Л.А. и членов её семьи в данной квартире, признание Кобзаревым А.И. иска Тух Л.А. о признании права собственности на квартиру в рамках рассмотрения гражданского дела №2-766/06, неоднократное обращение Тух Л.А. в суд за защитой своего права, а также перечисленные выше обстоятельства, связанные с совершением сделки от 11.11.2022, одной из сторон которой являлся профессиональный участник рынка недвижимости Максименко Р.В.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, принятие судом протокольного определения об отказе в удовлетворении ходатайства о допросе свидетелей не находится в противоречии с ч. 2 ст. 224 ГПК РФ, а несвоевременное изготовление протоколов судебных заседаний не относится к существенным процессуальным нарушениям, влекущим безусловную отмену судебного акта в силу ч. 4 ст. 330 ГПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь п. 1 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Псковского городского суда Псковской области от 24 апреля 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Максименко Р.В. – без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в Третий кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня изготовления его в мотивированном виде, через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 8 октября 2024 года.

Председательствующий: подпись Г.А. Ельчанинова

Судьи: подпись Н.Ю. Белоногова

подпись Е.П. Вальбе

Копия верна: Г.А. Ельчанинова

33-1515/2024

Категория:
Гражданские
Истцы
Максименко Роман Владимирович
Прокуратура г. Пскова
Ответчики
Тух Елизавета Михайловна
Тух Никита Михайлович
Тух Людмила Александровна
Кобзарев Антон Игоревич
Тух Артем Михайлович
Другие
Дроздова Мария Александровна
Тух Михаил Витальевич
Управление Росреестра по Псковской области
ООО "УО "Рижский микрорайон"
Волков Анатолий Владимирович
Суд
Псковский областной суд
Судья
Ельчанинова Галина Александровна
Дело на сайте суда
oblsud.psk.sudrf.ru
13.08.2024Передача дела судье
03.09.2024Судебное заседание
03.10.2024Судебное заседание
14.10.2024Дело сдано в отдел судебного делопроизводства
14.10.2024Передано в экспедицию
03.10.2024
Решение

Детальная проверка физлица

  • Уголовные и гражданские дела
  • Задолженности
  • Нахождение в розыске
  • Арбитражи
  • Банкротство
Подробнее