Решение по делу № 2-3/2020 от 28.03.2019

Дело №2-3/20

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Владикавказ 06 ноября 2020 года.

Советский районный суд г.Владикавказа РСО-А в составе председательствующего судьи Тлатова К.А., при секретаре Кодзаевой Д.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску заместителя Прокурора РСО-А в интересах муниципального образования г.Владикавказ к обществу с ограниченной ответственностью «Фавор», Икаеву Тимуру Борисовичу о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка и нежилого здания, истребовании земельного участка из незаконного владения, возложении обязанности освободить земельный участок путём сноса объекта самовольного строительства,

у с т а н о в и л:

Заместитель Прокурора РСО-А обратился в суд в интересах МО г.Владикавказ с иском к ООО «Фавор» и Икаеву Т.Б. о признании недействительным (ничтожным) договора от 01.02.2018г. купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 4,0800 га (из них 0,4383 га без права застройки), расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населённых пунктов; разрешённое использование – для содержания и эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса; и нежилого здания с кадастровым номером № общей площадью 36 кв м, назначение: нежилое, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, заключённого между ООО «Фавор» и Икаевым Тимуром Борисовичем, истребовании из незаконного владения Икаева Т.Б. в пользу МО г.Владикавказ в лице УМИЗР г.Владикавказа названного земельного участка.

В обоснование требований в исковом заявлении указано следующее.

03 декабря 2012г. ООО «Вира» передало ООО «Фавор» права и обязанности по договору аренды №4442 от 01 октября 2012г. земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 2,64 га, находящегося по адресу: <адрес>, предоставленного в целях строительства спортивно-оздоровительного комплекса. Указанный договор аренды между ООО «Вира» и АМС г.Владикавказа был заключён на основании постановления АМС г.Владикавказа №1583 от 27 сентября 2012г. 05 июля 2013г. ФИО передал ООО «Фавор» права и обязанности по договору аренды №4554 от 17 января 2013г. земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1,44 га, находящегося по адресу: <адрес>, предоставленного в целях строительства спортивно-оздоровительного комплекса. Названный договор аренды между ФИО и АМС г.Владикавказа был заключён на основании постановления АМС г.Владикавказа №2032 от 12 декабря 2012г. 29 октября 2013г. УМИЗРАГ АМС г.Владикавказа выдало ООО «Фавор» разрешение №Ru15301000-136 на строительство объекта капитального строительства: спортивно-оздоровительного комплекса общей площадью застройки – 115,5 кв м, из которых КПП – площадью 36 кв м, а административное здание – площадью 79,5 кв м. 20 августа 2014г. постановлением АМС г.Владикавказа указанные земельные участки (КН № и КН №) были ликвидированы и объединены в земельный участок с кадастровым номером № площадью 4,08га. Этим же постановлением были расторгнуты договоры аренды земельных участков №4442 от 01.10.2012г. и №4554 от 17.01.2013г. с одновременным принятием решения о предоставлении ООО «Фавор» в аренду сроком на три года вновь образованного земельного участка с КН №, расположенного в <адрес> для строительства спортивно-оздоровительного комплекса. 20 августа 2014г. между УМИЗРАГ АМС г.Владикавказа и ООО «Фавор» был заключён договор аренды земельного участка за №5819, согласно которому земельный участок с КН № был предоставлен ООО «Фавор» в аренду сроком на три года для целей строительства спортивно-оздоровительного комплекса. 26 сентября 2014г. УМИЗРАГ АМС г.Владикавказа выдало ООО «Фавор» разрешение на ввод этого объекта в эксплуатацию за №Ru15301000-130, в соответствии с которым орган местного самоуправления разрешает ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства – первой очереди спортивно-оздоровительного комплекса общей площадью 36 кв м, строительство которого осуществлялось на основании разрешения на строительство № Ru15301000-136, выданного 29 октября 2013г. ООО «Фавор». 22 декабря 2014г. постановлением №3025 АМС г.Владикавказа на основании разрешения на ввод в эксплуатацию и записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.11.2014г. №15-15-01/188/2014-433 предоставило ООО «Фавор» в собственность земельный участок с кадастровым номером № площадью 4,08га, расположенный по адресу: <адрес>, для содержания и эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса. 30 марта 2015г. между УМИЗРАГ АМС г.Владикавказа и ООО «Фавор» был заключён договор №205/15/2 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 4,08га, расположенного по адресу: <адрес>, для содержания и эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса; стоимость земельного участка составила 650664 рубля. 24 августа 2016г. ООО «Фавор» на указанный земельный участок зарегистрировало право собственности. 29 марта 2018г. заместитель прокурора РСО-А (далее – прокурор) обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Фавор», АМС г.Владикавказа и УМИЗР АМС г.Владикавказа о признании недействительным (ничтожным) договора от 30 марта 2015г. №205/15/2 купли-продажи земельного участка с КН № площадью 4,08га, заключённого между УМИЗРАГ АМС г.Владикавказа и ООО «Фавор». Решением Арбитражного суда РСО-Алания от 07 августа 2018г., оставленным без изменения постановлениями Шестнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 06 ноября 2018г. и Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 марта 2019г., договор купли-продажи №205/15/2 земельного участка с КН № площадью 4,08га, расположенного по адресу: <адрес>, заключённый 30.03.2015г. между УМИЗРАГ АМС г.Владикавказа и ООО «Фавор» для содержания и эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса, признан недействительным (ничтожным). В рамках арбитражного дела №А61-1656/2018 был принят отказ прокуратуры РСО-А от исковых требований в части применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ООО «Фавор» возвратить УМИЗР АМС г.Владикавказа земельный участок с КН № площадью 4,08га, расположенный по адресу: <адрес>, ввиду того, что собственником указанного земельного участка на момент рассмотрения дела было не общество с ограниченной ответственностью «Фавор», а Икаев Тимур Борисович. 01 февраля 2018г. между ООО «Фавор» и Икаевым Т.Б. был заключён договор купли-продажи земельного участка и нежилого здания на следующие объекты недвижимости:

– земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 4,0800га (из них 0,4383га без права застройки), расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование – для содержания и эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса;

– нежилое здание с кадастровым номером № общей площадью 36 кв м, назначение: нежилое, расположенное по адресу: <адрес>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №. Далее, приводя положения ст.167 Гражданского кодекса РФ, истец указывает, что договор купли-продажи земельного участка от 30.03.2015г. №205/15/2 с кадастровым номером № площадью 4,0800га был заключён с нарушением действующего законодательства и признан недействительной (ничтожной сделкой), не повлекшей правовых последствий, что влечёт недействительность по следующей сделке, а именно – договора купли-продажи от 01.02.2018г., заключённого между ООО «Фавор» и Икаевым Т.Б. Признание договора купли-продажи от 01.02.2018г., заключённого между ООО «Фавор» и Икаевым Т.Б., недействительным не нарушает права собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, поскольку не лишает его права на приобретение в собственность земельного участка под пятном застройки, принадлежащей ему на праве собственности. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2016г. №10АП-8954/2015 по делу №А41-45689/14. Учитывая тот факт, что первоначальный договор купли-продажи №205/15/2 был признан недействительной (ничтожной) сделкой без применения последствий её недействительности, истец считает целесообразным заявить требование об истребовании спорного земельного участка с кадастровым номером № в порядке ст.301 ГК РФ из незаконного владения Икаева Т.Б. в пользу муниципального образования г.Владикавказ. Согласно разъяснениям п.32 Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010г. “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, применяя ст.301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать своё имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Согласно ст.302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или иного, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. Возможность признания лица добросовестным приобретателем обусловлена соблюдением совокупности условий, предусмотренных п.1 ст.302 ГК РФ – отсутствие осведомлённости приобретателя о приобретении имущества у лица, которое не вправе было его отчуждать; возмездным приобретением имущества; наличием воли собственника либо лица, которому имущество было передано собственником во владение, на отчуждение имущества. В п.9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008г. №126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» разъяснено, что обстоятельства, сопутствующие совершению сделки, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), свидетельствует о том, что приобретатель не является добросовестным. При этом наличие записи в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя (п.38 Постановления Пленумов №10/22). Прокурорской проверкой установлено, что Икаев Т.Б. не может быть признан добросовестным приобретателем, поскольку мог и должен был знать, что договор купли-продажи №205/15/2 от 30.03.2015г. был заключён между УМИЗРАГ АМС г.Владикавказа и ООО «Фавор» с нарушением требований земельного законодательства. Ссылаясь на положения ч.3 ст.61 ГПК РФ, о том, что при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом, истец обращает внимание на то, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда РСО-А от 07.08.2018г. по делу №А61/1656/18, в котором третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечён Икаев Т.Б., было установлено, что договор от 30.03.2015г. №205/15/2 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № является недействительной (ничтожной) сделкой ввиду того, что площадь предоставленного ООО «Фавор» земельного участка (4,0800 га) превышает площадь участка, необходимого для обслуживания расположенного на нём объекта недвижимости (площадью 36 кв м). Данное обстоятельство (превышение площади земельного участка) возлагало на последующего приобретателя данного участка обязанность проверить законность основания возникновения у продавца права собственности на весь приобретаемый земельный участок, который ранее находился в публичной собственности, то есть требовало проявления той степени заботливости и осмотрительности, которая бы свидетельствовала о его добросовестности. Предположение, что такое основание ничтожности сделки как превышение площади земельного участка относительно площади расположенного на нём объекта недвижимости не применима к договору купли-продажи от 01.02.2018г. и к вопросу об установлении добросовестности Икаева Т.Б., поскольку он не испрашивал у АМС г.Владикавказа земельный участок с целью эксплуатации расположенного на нём имущества, является несостоятельным, так как названное обстоятельство свидетельствовало о необходимости осуществления Икаевым Т.Б. действий по дополнительной проверке документации (постановления о предоставлении земельного участка, договора купли-продажи и иных документов), на основании которой Икаев Т.Б. впоследствии стал правообладателем земельного участка с кадастровым номером №. Из материалов прокурорской проверки следует, что ООО «Фавор» приобрело спорный земельный участок у публичного собственника – АМС г.Владикавказа по договору купли-продажи от 30.03.2015г. №205/15/2 и 01 февраля 2018г. произвело его отчуждение Икаеву Т.Б. При этом оспариваемая сделка, заключённая 01.02.2018г. и зарегистрированная в органах Росреестра 06.04.2018г., свидетельствует о том, что эта сделка совершена в период нахождения искового заявления Прокуратуры РСО-А в производстве Арбитражного суда РСО-А. Эти обстоятельства, по убеждению истца, свидетельствуют о заинтересованности ответчиков, направленной на легализацию выбытия земельного участка из публичной собственности. Указывая на право прокурора обратиться в суд с иском в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределённого круга лиц или интересов РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, ссылаясь на положения ст.168 ГК РФ о том, что сделка, нарушающая требования закона или иного правого акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, истец отмечает, что в рассматриваемом случае он добивается единства в подходе, связанном с регулированием земельных правоотношений, равного доступа лиц к приобретению земельных участков из государственной или муниципальной собственности, эффективного освоения земли, а также исключения необоснованного приоритета прав одних землепользователей перед другими.

В дальнейшем к производству суда было принято заявление заместителя Прокурора РСО-А об изменении иска в порядке ст.39 ГПК РФ с предъявлением к ответчику Икаеву Т.Б. дополнительного требования о возложении обязанности в течение 30-ти дней после вступления в законную силу решения суда освободить самовольно занятый земельный участок с КН № путём сноса за свой счёт объекта самовольного строительства – нежилого здания с КН № с предоставлением АМС г.Владикавказа права осуществить снос указанного объекта (с отнесением расходов на Икаева Т.Б.) в случае неисполнения последним обязанности по сносу этого объекта. Дополнительно заявленное исковое требование обосновано следующим.

Прокурорской проверкой установлено, что на территории земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> являющегося собственностью МО в лице УМИЗР АМС г.Владикавказа, находится объект капитального строительства – нежилое здание с кадастровым номером № общей площадью 36 кв м, назначение: нежилое, расположенное по адресу: <адрес>, далее – спорный объект недвижимости. Также установлено, что 29.10.2013г. УМИЗРАГ АМС г.Владикавказа выдало ООО «Фавор» разрешение №Ru15301000-136 на строительство объекта капитального строительства: спортивно-оздоровительного комплекса общей площадью застройки – 115,5 кв м, из которых КПП – площадью 36 кв м, а административное здание – площадью 79,5 кв м. 26 сентября 2014г. УМИЗРАГ АМС г.Владикавказа выдало ООО «Фавор» разрешение на ввод этого объекта в эксплуатацию за №Ru15301000-130, в соответствии с которым орган местного самоуправления разрешает ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства – первой очереди спортивно-оздоровительного комплекса общей площадью 36 кв м, строительство которого осуществлялось на основании разрешения на строительство № Ru15301000-136, выданного 29 октября 2013г. Таким образом, площадь спорного объекта недвижимости не соответствует площади, указанной в разрешении на строительство. Истребование земельного участка без решения вопроса о судьбе спорного объекта недвижимости неправомерно, поскольку противоречит закреплённому в подпункте 5 пункта 1 ст.1 Земельного кодекса РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. При этом иск об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения может быть предъявлен прокурором одновременно с иском о сносе самовольной постройки в соответствии со ст.222 ГК РФ. Поскольку признание объекта недвижимости самовольной постройкой может осуществляться только в порядке искового производства, прокуратура РСО-А одновременно с иском об истребовании спорного земельного участка из незаконного владения Икаева Т.Б. считает необходимым уточнить иск, предъявив требование о сносе самовольной постройки, расположенной на земельном участке с кадастровым номером №, объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером № общей площадью 36 кв м (п.22 Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010г.). Далее истец указывает, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (определение Конституционного суда РФ от 03.07.2007г. №595-О-П); вводя правовое регулирование самовольной постройки законодатель закрепил в п.1 ст.222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быт возведена либо на земельном участке, не отведённым для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причём для определения её таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в п.2 этой же статьи ГК РФ последствия в виде сноса самовольной постройки осуществившим её лицом либо за его счёт. В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. Для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений. В п.22 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ №10/22 разъяснено, что с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор. Кроме того, из разъяснений содержащихся в пунктах 22 и 23 указанного Постановления Пленума, следует, что уполномоченное собственником земельного участка лицо наделено правом обращения в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки; в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. С учётом толкования приведённых норм права и разъяснений судебной практики собственник земельного участка вправе защищать свои права путём предъявления к нарушителю (лицу, самовольно занявшему земельный участок) требования о пресечении правонарушения и восстановлении положения, существовавшего до нарушения права. При этом собственник земельного участка, право которого нарушено самовольным занятием земельного участка посредством возведения строения, восстанавливает его путём принуждения к исполнению обязанности по сносу такой незаконной постройки. Следовательно, при отсутствии правовых оснований нахождения спорной постройки на земельном участке именно собственник земельного участка, право которого нарушено самовольным занятием земельного участка посредством возведения строения, восстанавливает его путём принуждения к исполнению обязанности по сносу незаконной постройки.

В судебном заседании представитель истца – заместителя Прокурора РСО-А – Габараев М.Т. исковые требования поддержал по основаниям, указанным в первоначальном и дополнительном исковых заявлениях, иск просил удовлетворить. Полагал, что обстоятельства, на которых основаны требования, полностью подтверждены представленными при предъявлении иска и в ходе разбирательства дела доказательствами. Отметил также, что в процессе рассмотрения дела доказано, что ответчик Икаев Т.Б. не является добросовестным приобретателем указанных в оспариваемом договоре купли-продаже земельного участка и нежилого здания. Также обратил внимание суда на результаты проведённой по делу судебной строительно-технической экспертизы, которые, по его убеждению, подтверждают как самовольный характер возведения спорного нежилого здания, так и лишний раз говорят о недобросовестности ответчика Икаева Т.Б.

Представитель истца – муниципального образования г.Владикавказ – Плиева А.Т. иск поддержала в полном объёме, подтвердила обстоятельства и доводы, приведённые в основном исковом заявлении и заявлении об изменении иска, обратив внимание суда на следующее: спорный земельный участок изначально был предоставлен Гаппоеву А.Д. и впоследствии передан ООО «Фавор»; в октябре 2013г. УМИЗРАГ АМС г.Владикавказа выдало обществу «Фавор» разрешение на строительство спортивно-оздоровительного комплекса с общей площадью застройки 115,5 кв м (КПП и административное здание), однако из заключения проведённой по делу повторной судебной строительно-технической экспертизы следует, что на земельном участке спортивно-оздоровительный комплекс отсутствует, а то нежилое здание, которое на этом участке имеется, не отвечает требованиям спортивно-оздоровительного комплекса, а также требованиям, предъявляемым к объекту капитального строительства. Прокурорской проверкой установлено, что Икаев Т.Б. не может быть признан добросовестным покупателем, так как мог и должен был знать, что договор купли-продажи от 30.03.2015г. между УМИЗРАГ АМС г.Владикавказа и ООО «Фавор» был заключён с нарушениями требований действующего земельного законодательства. Решением Арбитражного суда РСО-А, принятым в 2018г. (с участием в деле Икаева Т.Б. в качестве третьего лица без самостоятельных требований), установлено, что названный договор купли-продажи земельного участка с КН № является недействительной ничтожной сделкой, поскольку площадь предоставляемого участка превышала площадь участка, необходимого для обслуживания расположенного на нём объекта недвижимости. Это обстоятельство возлагало на последующего приобретателя данного земельного участка обязанность проверить законность обоснования возникновения у продавца права собственности на весь приобретаемый земельный участок, находившийся ранее в публичной собственности. То есть требовалось проявить такую степень заботливости и осмотрительности, которая бы свидетельствовала о добросовестности покупателя. Установлено, что ООО «Фавор» приобрело спорный земельный участок у публичного собственника в 2015г., а в 2018г. произвело его отчуждение Икаеву Т.Б. Оспариваемая сделка, заключённая в феврале 2018г. с регистрацией в Управлении Росреестра по РСО-А в апреле 2018г. свидетельствует о её совершении в период нахождения в производстве Арбитражного суда РСО-А дела по иску Прокуратуры РСО-А. Эти обстоятельства, полагает представитель, говорят о заинтересованности ответчиков, направленной на легализацию выбытия названного земельного участия из публичной собственности. Просила суд исковые требования к ООО «Фавор» и Икаеву Т.Б. удовлетворить.

Представитель ответчика – ООО «Фавор» в судебное заседание не явился при надлежащем извещении о дате, времени и месте его проведения, не сообщив о причинах неявки; ранее Дзиов Х.К., представлявший общество «Фавор», заявил о непризнании иска прокурора и просил суд в удовлетворении исковых требований отказать.

Ответчик Икаев Т.Б. не явился в судебное заседание, был извещён судом надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, рассмотреть дело без его участия не просил.

Его представитель Кушнир С.В. иск не признал по основаниям, изложенным в представлявшихся суду письменных возражениях на исковые требования, отметив, в частности, что, вопреки утверждениям стороны истца, его доверитель Икаев Т.Б. является добросовестным приобретателем; упоминание о том, что в оспариваемом договоре купли-продажи продавец гарантировал, что объекты не состоят в споре и под арестом, к покупателю никакого отношения не имеет; в данном случае значение имеет, располагал ли соответствующей информацией покупатель, тогда как у Икаева Т.Б. этой информации не было; договор купли-продажи был подписан, сдан в государственный регистрирующий орган, переход права был зарегистрирован при отсутствии каких-либо обременений и споров, а Икаев Т.Б., получив в последующем оспариваемый в настоящее время договор с отметкой о государственной регистрации, был уверен, что всё было сделано правильно, добросовестно и в соответствии с законом; для его доверителя преюдициальное значение имело бы только то судебное постановление, которое было постановлено при рассмотрении дела, в котором Икаев Т.Б. принимал участие; между тем спор в арбитражном суде рассматривался без его участия, и он, не будучи участником этого судебного процесса, не знал обо всех взаимоотношениях между сторонами, которые были до него; что касается факта оплаты денежных средств по оспариваемому договору купли-продажи, то оплата, пусть и несвоевременная, говорит о возмездности сделки, об отсутствии у сторон претензий; Икаев Т.Б при этом имеет право на признание его судом добросовестным приобретателем, поскольку произвёл оплату по договору в полном объёме; не согласен с результатами проведённой повторной судебной строительно-технической экспертизы, подготовленное судебное экспертное заключение считает не соответствующим требованиям закона и необоснованным по основаниям, подробно указанным в представленной на это заключение рецензии, в том числе об отсутствии данных о поверенности использовавшихся в ходе проведения этой судебной экспертизы приборов, вследствие чего соответствующее заключение судебной экспертизы, по его мнению, не может быть принято судом. Относительно искового требования о сносе расположенного на спорном земельном участке нежилого здания пояснил, что разрешение на его строительство было выдано АМС г.Владикавказа, которая в дальнейшем выдала и акт о вводе этого объекта в эксплуатацию, при этом ни разрешение, ни акт в установленном законом порядке стороной истцов не оспорены, вследствие чего они не могут быть признаны судом недействительными (ничтожными), следовательно, необходимо исходить из их законности и действительности; не оспоренный в установленном порядке акт ввода в эксплуатацию объекта недвижимости подтверждает осуществление его строительства в установленном законом порядке, то есть без отмены акта ввода в эксплуатацию объекта невозможно произвести снос данного объекта; кроме того, следует иметь в виду, что право собственности Икаева Т.Б. на спорное нежилое здание зарегистрировано в установленном законом порядке, это его право в установленном законом порядке оспорено не было, к Икаеву Т.Б. как к добросовестному приобретателю виндикационный иск предъявлен не был. В удовлетворении иска просил суд отказать в полном объёме ввиду необоснованности исковых требований.

Ряшко И.В., представлявший интересы АМС г.Владикавказа и УМИЗР г.Владикавказа, участвующих в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, полагал исковые требования, предъявленные заместителем Прокурора РСО-А в интересах муниципального образования г.Владикавказ, подлежащими удовлетворению.

Представитель третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора– Управления Росреестра по РСО-А не явился в суд при надлежащем уведомлении о дате, времени и месте разбирательства дела.

Суд, выслушав явившихся лиц и изучив материалы дела, находит иск заместителя Прокурора РСО-А в интересах МО г.Владикавказ подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст.166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.

Пунктом 2 ст.168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, данным в п.75 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015г. №25 “О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”, применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределённого круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В соответствии со ст.301 ГК РФ собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.

Пунктом 1 ст.302 ГК РФ предусмотрено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.32 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010г. №10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, собственник вправе истребовать своё имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

Согласно п.39 этого же Постановления собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Таким образом, исходя из смысла названных положений закона и разъяснений высших судов суд, разрешая спор об истребовании имущества из чужого незаконного владения, должен установить обстоятельства, при которых это имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, к которому оно было передано собственником во владение – по воле или помимо их воли, определить возмездность (безвозмездность) приобретения имущества, а также выяснить, знал ли приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имеющего права на его отчуждение. При этом, если владение утрачено в результате действий самого владельца, направленных на передачу имущества, имущество считается выбывшим из владения по его воле, пока не будет доказано иное; недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, сама по себе не свидетельствует о выбытии имущества из владения передавшего это имущество лица помимо его воли.

При рассмотрении споров, связанных с истребованием недвижимого имущества из незаконного владения, необходимо учитывать правовые позиции Конституционного Суда РФ, согласно которым приобретатель недвижимого имущества в контексте пункта 1 ст.302 ГК РФ в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является добросовестным приобретателем применительно к имуществу, право на которое в установленном законом порядке зарегистрировано за отчуждателем, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что этот приобретатель знал об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом либо, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявил должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых мог узнать об отсутствии у последнего такого права.

В соответствии с положениями ст.222 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возведения спорного строения) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведённом для этих целей, в порядке, установленным законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом либо за его счёт, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 ст.222 ГК РФ.

Судом установлено, что ответчик Икаев Тимур Борисович является правообладателем в отношении земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 4,0800га (из них 0,4383га без права застройки), расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование – для содержания и эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса, а также нежилого здания с кадастровым номером № общей площадью 36 кв м, назначение: нежилое, расположенного по адресу: <адрес>, находящегося на земельном участке с кадастровым номером №.

03 декабря 2012г. ООО «Вира» передало ООО «Фавор» права и обязанности по договору аренды №4442 от 01 октября 2012г. земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 2,64 га, находящегося по адресу: <адрес>, предоставленного в целях строительства спортивно-оздоровительного комплекса. Указанный договор аренды между ООО «Вира» с АМС г.Владикавказа был заключён на основании постановления АМС г.Владикавказа №1583 от 27 сентября 2012г.

05 июля 2013г. ФИО передал ООО «Фавор» права и обязанности по договору аренды №4554 от 17 января 2013г. земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1,44 га, находящегося по адресу: <адрес>, предоставленного в целях строительства спортивно-оздоровительного комплекса. Названный договор аренды между ФИО и АМС г.Владикавказа был заключён на основании постановления АМС г.Владикавказа №2032 от 12 декабря 2012г.

29 октября 2013г. УМИЗРАГ АМС г.Владикавказа выдало ООО «Фавор» разрешение №Ru15301000-136 на строительство объекта капитального строительства: спортивно-оздоровительного комплекса общей площадью застройки – 115,5 кв м, из которых КПП – площадью 36 кв м, а административное здание – площадью 79,5 кв м.

20 августа 2014г. постановлением АМС г.Владикавказа указанные земельные участки (КН № и КН №) были ликвидированы и объединены в земельный участок с кадастровым номером № площадью 4,08га.

Этим же постановлением были расторгнуты договоры аренды земельных участков №4442 от 01.10.2012г. и №4554 от 17.01.2013г. с одновременным принятием решения о предоставлении ООО «Фавор» в аренду сроком на три года вновь образованного земельного участка с КН №, расположенного в <адрес> для строительства спортивно-оздоровительного комплекса.

20 августа 2014г. между УМИЗРАГ АМС г.Владикавказа и ООО «Фавор» был заключён договор аренды земельного участка за №5819, согласно которому земельный участок с КН № был предоставлен ООО «Фавор» в аренду сроком на три года для целей строительства спортивно-оздоровительного комплекса.

26 сентября 2014г. УМИЗРАГ АМС г.Владикавказа выдало ООО «Фавор» разрешение на ввод этого объекта в эксплуатацию за №Ru15301000-130, в соответствии с которым орган местного самоуправления разрешает ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства – первой очереди спортивно-оздоровительного комплекса общей площадью 36 кв м, строительство которого осуществлялось на основании разрешения на строительство № Ru15301000-136, выданного 29 октября 2013г. ООО «Фавор».

22 декабря 2014г. постановлением №3025 АМС г.Владикавказа на основании разрешения на ввод в эксплуатацию и записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.11.2014г. №15-15-01/188/2014-433 предоставило ООО «Фавор» в собственность земельный участок с кадастровым номером № площадью 4,08га, расположенный по адресу: <адрес>, для содержания и эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса.

30 марта 2015г. между УМИЗРАГ АМС г.Владикавказа и ООО «Фавор» был заключён договор №205/15/2 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 4,08га, расположенного по адресу: <адрес>, для содержания и эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса; стоимость земельного участка составила 650664 рубля.

24 августа 2016г. ООО «Фавор» на указанный земельный участок зарегистрировало право собственности.

29 марта 2018г. заместитель прокурора РСО-А (далее – прокурор) обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Фавор», АМС г.Владикавказа и УМИЗР АМС г.Владикавказа о признании недействительным (ничтожным) договора от 30 марта 2015г. №205/15/2 купли-продажи земельного участка с КН № площадью 4,08га, заключённого между УМИЗРАГ АМС г.Владикавказа и ООО «Фавор».

Решением Арбитражного суда РСО-Алания от 07 августа 2018г., оставленным без изменения постановлениями Шестнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 06 ноября 2018г. и Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 марта 2019г., договор купли-продажи №205/15/2 земельного участка с КН № площадью 4,08га, расположенного по адресу: <адрес>, заключённый 30.03.2015г. между УМИЗРАГ АМС г.Владикавказа и ООО «Фавор» для содержания и эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса, признан недействительным (ничтожным).

В рамках арбитражного дела №А61-1656/2018 был принят отказ прокуратуры РСО-А от исковых требований в части применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ООО «Фавор» возвратить УМИЗР АМС г.Владикавказа земельный участок с КН № площадью 4,08га, расположенный по адресу: <адрес>, ввиду того, что собственником указанного земельного участка на момент рассмотрения дела было не общество с ограниченной ответственностью «Фавор», а Икаев Тимур Борисович.

01 февраля 2018г. между ООО «Фавор» и Икаевым Т.Б. был заключён договор купли-продажи земельного участка и нежилого здания на следующие объекты недвижимости:

– земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 4,0800га (из них 0,4383га без права застройки), расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование – для содержания и эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса;

– нежилое здание с кадастровым номером № общей площадью 36 кв м, назначение: нежилое, расположенное по адресу: <адрес>, и находящееся на земельном участке с кадастровым номером №.

По ходатайству стороны истца в связи с возникшими обоснованными сомнениями в правильности судебного экспертного заключения №2-1852/2019-СТЭ, подготовленного АНО «Экспертный центр «Совет», определением суда по делу было назначено проведение повторной судебной строительно-технической экспертизы с целью определения, соответствует ли спорное нежилое здание (с КН №) требованиям действующих строительных норм и правил и проектной документации на здание спортивно-оздоровительного комплекса по адресу: г.Владикавказа, <адрес>, разработанной в 2015г. ООО «Сармат» (г.Ростов-на-Дону), и создаёт ли этот объект угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно выводам указанной повторной судебной экспертизы, проведённой Владикавказским филиалом ФБУ СК РЦСЭ Минюста России (заключение эксперта №02832/12-2-20 от 01.10.2020г.):

–на земельном участке с КН № по пр.Коста №20 «б» (район Водной станции) в г.Владикавказе РСО-А недостроенное нежилое здание – литера «А» с КН № не соответствует требованиям части действующих строительных норм и правил: в части устройства местами в кладке перегородок из бетонных блоков швов; в части отсутствия соединений перегородок с несущими стенами перекрытием; в части отсутствия антисейсмических швов между вертикальными торцевыми и верхней горизонтальной гранями перегородок и несущими конструкциями здания для обеспечения независимого деформирования перегородок; в части отсутствия железобетонного или металлического обрамлений дверных проёмов; в части несоблюдения отношения высоты этажа к толщине стены; в части устройства простенка между входным дверным проёмом и оконным проёмом; в части устройства металлических перемычек из прокатных уголков над внутренними дверными проёмами; в указанном недостроенном нежилом здании невозможно определить: глубину заложения подошвы фундамента, усилена ли кладка стен арматурными сетками, усилена ли кладка перегородок арматурными сетками, связаны ли балки перекрытия конструктивно с антисейсмическим поясом, так как указанные работы относятся к скрытым работам;

– невозможно исследовать часть вопроса о соответствии указанного нежилого здания проектной документации на здание спортивно-оздоровительного комплекса по адресу: <адрес> разработанной в 2015г. ООО «Сармат» (г.Ростов-на-Дону), поскольку в указанной документации нет проекта на возведение нежилого здания с кадастровым номером № общей площадью 36 кв м по указанному адресу;

– на земельном участке с КН № по <адрес> нет других построек;

– возведённое на земельном участке с КН № <адрес> недостроенное нежилое здание литера «А» с КН № создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, связанную с угрозой обрушения, поскольку указанное здание не соответствует требованиям части действующих норм и правил.

Кроме того, экспертом при проведении указанной экспертизы на усмотрение суда был исследован вопрос о соответствии технических характеристик нежилых зданий по показателям в имеющихся в материалах гражданского дела разрешительных документах, в результате чего были также выявлены несоответствия технических характеристик нежилых зданий по показателям, указанным в разрешениях на строительство, и показателям, указанным в разрешениях на ввод объектов в эксплуатацию.

Оснований для каких-либо сомнений в правильности и обоснованности указанного судебного экспертного заключения у суда не имеется, поскольку оно выполнено в полном соответствии с положениями норм процессуального закона, является логичным и обоснованным, в нём содержится подробное описание проведённых исследований и ответы на поставленные вопросы, заключение основано на материалах гражданского дела и дополнительно представленной в распоряжение эксперта проектной документации, соответствует установленным обстоятельствам дела; экспертиза проведена компетентным экспертом, имеющим более чем значительный стаж экспертной работы, данные о его заинтересованности в исходе дела у суда отсутствуют; эксперт в установленном порядке был предупреждён об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ.

В связи с этим суд принимает данное заключение повторной судебной строительно-технической экспертизы в качестве доказательства, в полной мере отвечающего установленным гражданским процессуальным законам требованиям об относимости и достоверности доказательств.

Напротив, ранее представленное суду стороной ответчика Икаева Т.Б. заключение эксперта №01/10-19 (ООО «СЕВОСЭКСПЕРТ» (г.Владикавказ), эксперт Бестаев Д.Т.), а также заключение №2-1852/2019-СТЭ от 30 декабря 2019г., подготовленное по данному делу на основании определения суда от 18.11.2019г., первичной судебной строительно-технической экспертизы (АНО «Экспертный центр «Совет»,г.Москва) суд оценивает критически и не принимает в качестве доказательства в силу их очевидного несоответствия требованиям о достоверности доказательств, как составленные с явными нарушениями, не на основе реального состояния обследуемого объекта недвижимого имущества и без учёта представлявшихся судом (в распоряжение АНО «Экспертный центр «Совет») материалов.

Не принимает суд и доводы ответчиков по делу относительно несостоятельности, с их точки зрения, заключения повторной судебной строительно-технической экспертизы, основанные на представленном стороной ответчика Икаева Т.Б. рецензионном заключении на него, подготовленном межрегиональным центром экспертных исследований «ЩИТ» (г.Москва), так как составившее его лицо (специалист Кузнецов С.В.) к участию в деле не допускалось, не предупреждалось об уголовной ответственности, его компетентность и незаинтересованность в исходе данного гражданского дела не проверялись, выводы указанной рецензии представляют собой субъективное мнение составившего её лица, вследствие чего суд признаёт данную рецензию не соответствующей требованиям о допустимости и достоверности доказательств.

Таким образом, очевидно, что спорное нежилое здание является недостроенным объектом недвижимого имущества, возведённым с многочисленными и серьёзными нарушениями действующих строительных норм и правил, создающим угрозу жизни и здоровью граждан, не подключённым к основным коммуникациям и инженерным сетям, не отвечающим технико-экономическим показателям, отражённым в разрешении, выданном на его строительство, которое, помимо прочего, как и разрешение на его ввод в эксплуатацию суд признаёт незаконными, поскольку документов, представленных заинтересованным лицом в АМС г.Владикавказа было недостаточно для их получения.

При таких установленных по делу обстоятельствах у суда отсутствуют основания для признания Икаева Т.Б. добросовестным приобретателем по оспариваемому договору купли-продажи земельного участка и нежилого здания, так как суд считает, что Икаев Т.Б., проявив при рассмотрении им вопроса о возможности заключения с ООО «Фавор» соответствующей сделки необходимую и разумную осмотрительность, принятую при обычных условиях делового оборота, оценив техническое состояние названного нежилого здания, представляющего собой объект незавершённого строительства, не подключённый к коммуникациям, и обратив внимание на наличие, вопреки этому, документов, подтверждающих факт ввода данного объекта в эксплуатацию и регистрацию права собственности на него продавца в Едином государственном реестре прав на недвижимость как завершённого объекта строительства, при явном несоответствии его технического состояния представленной на него документации, неминуемо должен был усомниться в наличии у продавца (ООО «Фавор») права на его отчуждение.

Для целей применения пунктов 1 и 2ст.302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полной мере плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения (п.37 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010г.).

С учётом этого о недобросовестности Икаева Т.Б. при заключении оспариваемого договора купли-продажи говорит и то, что оплата по названному договору, заключённому 01.02.2018г., была произведена тремя платежами в размерах 300000 рублей, 300000 рублей, 400000 рублей – соответственно: 26.06.2018г., 27.06.2018г., 28.06.2018г., то есть значительно позже как заключения договора (февраль 2018г.), так и даты государственной регистрации перехода права собственности на основании его заключения (апрель 2018г.),значительно позже даты обращения заместителя Прокурора РСО-А в Арбитражный суд РСО-А с иском о признании недействительным (ничтожным) договора от 30.03.2015г. №205/15/2 купли-продажи спорного земельного участка, заключённого ранее между УМИЗРАГ АМС г.Владикавказа и ООО «Фавор», а также позже далее принятых по делу, рассматривавшемуся арбитражным судом, обеспечительных мер (судом в ходе разбирательства дела были истребованы и обозревались материалы дел правоустанавливающих документов на спорные объекты недвижимого имущества). Кроме того, представляется очевидным и то, что Икаев Т.Б. в случае его добросовестного поведения в оспариваемой сделке не мог не усомниться в её законности в силу того, что стоимость отчуждавшегося в его пользу обществом «Фавор» недвижимого имущества (земельный участок) была установлена в размере, многократно заниженном относительно его действительной рыночной стоимости. Более того, о недобросовестности в поведении сторон указанной сделки купли-продажи свидетельствует и то обстоятельство, что осуществление государственной регистрации оспариваемой сделки приостанавливалось и в апреле 2018г. всё же состоялось, однако только после внесения 06 апреля 2018г. обществом «Фавор» задолженности перед АМС г.Владикавказа в размере 606083 рубля 49 копеек по арендной плате за этот же (спорный по настоящему гражданскому делу) земельный участок.

При таком положении, изучив и оценив все представленные сторонами по делу доказательства и учитывая требования действующего законодательства, регулирующего сложившиеся между сторонами правоотношения, суд приходит к выводу о том, что все предъявленные заместителем Прокурора РСО-А в интересах МО г.Владикавказ к ООО «Фавор» и Икаеву Т.Б. исковые требования подлежат полному и безусловному удовлетворению в силу их законности и обоснованности.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Иск заместителя Прокурора РСО-А в интересах муниципального образования г.Владикавказ к ООО «Фавор», Икаеву Тимуру Борисовичу – удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор от 01 февраля 2018г. купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 4,0800 га (из них 0,4383 га без права застройки), расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населённых пунктов; разрешённое использование – для содержания и эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса; и нежилого здания с кадастровым номером № общей площадью 36 кв м, назначение: нежилое, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, заключённый между ООО «Фавор» и Икаевым Тимуром Борисовичем.

Истребовать земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 4,0800 га (из них 0,4383 га без права застройки), расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населённых пунктов; разрешённое использование – для содержания и эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса, из незаконного владения Икаева Тимура Борисовича в пользу муниципального образования г.Владикавказ в лице УМИЗР г.Владикавказа.

Обязать Икаева Тимура Борисовича в течение тридцати дней после вступления в законную силу решения суда освободить самовольно занятый земельный участок с кадастровым номером № путём сноса за свой счёт объекта самовольного строительства – нежилого здания с кадастровым номером № с предоставлением АМС г.Владикавказа права осуществить снос указанного объекта в случае неисполнения Икаевым Тимуром Борисовичем обязанности по сносу с отнесением расходов на Икаева Тимура Борисовича.

Взыскать с ООО «Фавор» в бюджет МО г.Владикавказ судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 150 (сто пятьдесят) рублей.

Взыскать с Икаева Тимура Борисовича в бюджет МО г.Владикавказ судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 750 (семьсот пятьдесят) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда РСО-А в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Тлатов К.А.