Решение по делу № 2-32/2018 от 30.08.2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Уфа                                 28 февраля 2018 года

Уфимский районный суд Республики Башкортостан в составе председательствующей судьи Кузнецова А.В.,

при секретаре Ишбаевой Н.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зиминой Татьяны Александровны к Ямалиевой Нине Викторовне, Козловской Арине Вячеславовне о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки, истребовании имущества из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

Зимина Т.А. обратилась в суд с иском к Ямалиевой Н.В., Козловской А.В. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствии недействительности сделки, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГг. между Козловской Ариной Вячеславовной действовавшей за истца по доверенности и ответчиком Ямалиевой Ниной Викторовной и был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес> <данные изъяты>

Согласно п. 3 договора купли-продажи, участок был продан за 150 000 рублей, однако денежные средства от сделки истцу не были переданы ни Ямалиевой Н.В., ни Козловской А.В.

О заключении данного договора истец узнала, получив <данные изъяты>. свой экземпляр договора из архива Управления Росреестра по РБ.

Договор купли-продажи был заключен от ее имени представителем по доверенности Козловской А.В. с превышением полномочий по нотариально удостоверенной доверенности от <данные изъяты>. за номером в реестре № отсутствовали полномочия по заключению от ее имени договоров купли-продажи земельных участков, образованных путем перераспределения двух смежных исходных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>.

Так, спорный земельный участок с кадастровым номером №, был образован совместно с другими земельными участками в результате перераспределения двух смежных исходных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> на основании ст. 11.7 ЗК РФ, что подтверждается выпиской ЕГРН на земельный участок № и ответом Управления Росреестра по РБ от <данные изъяты>. исх. ОГ-<данные изъяты>.

Управление Росреестра по РБ в своем ответе указало, что доверенность от <данные изъяты>. не содержит полномочий на обращение Козловской А.В. с заявлениями о государственной регистрации прав истца на 516 участков, образованных путем перераспределения из 2-х исходных земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>, и что в доверенности также отсутствуют полномочия по преобразованию земельного участка с    кадастровым номером <данные изъяты>, в том числе путем перераспределения.

В доверенности от <данные изъяты>. она предоставляла Козловской А.В. полномочия только по разделу одного земельного участка с кадастровым №.

Земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> является самостоятельным объектом недвижимости, который истец приобрела на основании договора купли-продажи земельного участка № от <данные изъяты>., что подтверждается записью о регистрации в ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ.

При отсутствии у Козловской А.В. доверенности на земельный участок с кадастровым номером 02:47:060901:139 она не могла зарегистрировать права истца на все размежеванные 516 земельные участки и соответственно продавать их.

На основании изложенного истец просила:

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от <данные изъяты>. заключенный между Козловской А.В. от имени истца и Ямалиевой Н.В. в отношении земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес> <данные изъяты>с.

Применять последствия недействительности сделки и привести стороны в первоначальное положение, до заключения сделки путем:

-    признания отсутствующим права собственности Ямалиевой Нины Викторовны в отношении земельного участка с кадастровым №;

-    возврата земельного участка с кадастровым № в собственность Зиминой Татьяны Александровны;

-    взыскания с Козловской А.В. в пользу Ямалиевой Н.В. денежных средств в размере 150 000 рублей полученные Козловской А.В. по недействительной сделке.

3.    Указать, что вынесенное по делу решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности Ямалиевой Н.В. в
отношении земельного участка с кадастровым № и восстановлении
записи о государственной регистрации права собственности Зиминой Т.А. в отношении земельного участка с кадастровым №.

В ходе рассмотрения дела истец требования дополнила, указав следующее.

Земельный участок с кадастровым № выбыл из владения истца помимо ее воли в результате неправомерных действий Козловской А.В.

О заключении от ее имени Козловской А.В. предварительного договора купли-продажи земельного участка №-р от <данные изъяты>. она узнала <данные изъяты>. из пояснений ФИО4 по телефону. Поскольку о данном предварительном договоре она не знала и денежные средства от Козловской А.В. не получала, она сказала, что нужно разобраться и выяснить все у Козловской А.В. и предложила встретиться в офисе ООО СК «УфаГрадСтрой» по адресу: <адрес>, где работала Козловская А.В. в должности заместителя директора и кассира.

28.04.2016г., по указанному адресу они встретились, и Ямалиева Н.В. вручила ей письменное извещение о расторжении предварительного договора и возврате денежных средств. Она на данном извещении она расписалась, чем подтвердила факт расторжения предварительного договора. С указанным извещением она обратилась к ответчику Козловской А.В. и предложила ей вернуть денежные средства ответчику Ямалиевой Н.В., т.к. денежные средства, полученные Козловской А.В. от Ямалиевой Н.В. по предварительному договору, она так и не передала. На что Козловская А.В. клятвенно обещала, что вернет Ямалиевой Н.В. деньги. О заключении основного договора купли-продажи с подачей документов в Управление Росреестра по РБ для регистрации перехода права - речи не было, поскольку денежные средства она от сделки так и не получила.

Волеизъявления на отчуждение Ямалиевой земельного участка у истца не было.

Однако Козловская А.В. с целью не возврата денежных средств Ямалиевой Н.В., воспользовалась доверенностью и заключила с Ямалиевой Н.В. договор купли-продажи от 11.05.2016г. и сдала документы в Управление Росреестра по РБ для регистрации перехода права собственности к Ямалиевой Н.В.

Козловская А.В., заключая договор, действовала от имени истца недобросовестно (в нарушение п. 3 ст.1 ГК РФ) и за пределами полномочий предоставленных ей по доверенности от 16.09.2015г., т.е. фактически действовала только в своем интересе преследуя цель личного обогащения.

В результате неправомерных действий Козловской А.В., земельный участок с кадастровым № выбыл из владения истца помимо ее воли.

Истец дополнительно просила суд истребовать у Ямалиевой Нины Викторовны земельный участок с кадастровым № из незаконного владения и вернуть его в собственность Зиминой Татьяны Александровны.

Зимина Т.А. в судебное заседание не явилась, извещена о судебном заседании надлежащим образом. В заявлении просит рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представители истца Зиминой Т.А. - Юлдыбаева С.С. и Токарев А.В. исковые требования Зиминой Т.А. с учетом уточнений поддержали, просили удовлетворить, пояснили, что у Козловской А.В., действующей по доверенности от Зиминой Т.А., полномочий на распоряжение земельным участком не было, денежные средства уплаченные Ямалиевой Н.В. по договору, ей не передавались.

Ответчик Ямалиева Н.В. и ее представитель Шарафутдинов Р.Р. в судебном заседании исковые требования просили отклонить за необоснованностью и применить срок исковой давности к требованиям истца. Кроме того ответчик пояснила, что истец лично получила от нее претензию о расторжении предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ, Зимина Т.А. просила немного подождать и обязалась заключить основной договор купли – продажи земельного участка в ближайшее время, пояснила, что вернуть денежные средства, полученные по предварительному договору, в настоящее время у нее нет возможности.

Ответчик Козловская А.В. в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела. В заявлении просит рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель ответчика Козловской А.В. Лапонова Т.Я. в судебном заседании исковые требования просила отклонить, применить срок исковой давности.

Третье лицо Управление Росреестра, извещенное о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явилось, о причинах не явки не сообщило.

На основании с.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Свидетель Ермолаева С.В., допрошенная в судебном заседании, показала, что работала риелтором и помогала Ямалиевой Н.В. подобрать и оформить спорный земельный участок в собственность. Они встречались с истцом Зиминой Т.А. и созванивались с ней, последняя знала о заключении как предварительного так основного договора купли - продажи земельного участка. Зимина просила Ямалиеву при вручении ей претензии ДД.ММ.ГГГГ немного подождать завершения оформления участков для заключения договора и пояснила, что всем оформлением будет заниматься Козловская А.В. по доверенности.

Выслушав ответчика и представителей сторон, показания свидетеля, изучив и оценив материалы дела, суд находит необходимым исковые требования оставить без удовлетворения по следующим основаниям.

В силу положений ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

На основании ст. 10 ГК РФ законом не допускается злоупотребление правом при осуществлении гражданских прав.

Статьей 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иным правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Козловская А.В., действующая за Зимину Т.А., и Ямалиева Н.В. заключили предварительный договор купли-продажи земельного участка №-Р, предметом которого являлось заключение в будущем основного договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> (п.1.1 Договора).

Согласно п. 1.4 предварительного договора стороны договорились, что существенным условием настоящего договора является отлагательное условие, при наступлении которого у сторон возникают права и обязанности по заключению основного договора. Под отлагательным условием стороны понимают: обязательства продавца по регистрации в ЕГРП права собственности на размежеванные земельные участки, образованные путем: перераспределения двух смежных исходных земельных участков с кадастровыми номерами 02:47:060901:138 и 02:47:060901:139.

Из п.1.3 предварительного договора следует, что цена участка составила сумму в размере 600000 руб.

Свои обязательства по договору Ямалиева Н.В. исполнила надлежащим образом, обеспечительный взнос в размере 500 000 руб. был перечислен Козловской А.В. в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается платежным поручением№.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

ДД.ММ.ГГГГг. между Козловской Ариной Вячеславовной действовавшей за Зимину Татьяну Александровну по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированной в реестре за №, удостоверенной нотариусом <адрес> Хакимовой К.Х., и ответчиком Ямилевой Ниной Викторовной и был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес> <данные изъяты>

Согласно п. 3 договора купли-продажи, земельный участок был продан за 150 000 рублей.

Также 11.05.2016г., между указанными лицами был подписан акт приема передачи денег и земельного участка.

В этот же день, был заключен Инвестиционный договор б/н от <данные изъяты>., согласно которого инвестор Ямалиева Н.В. передала заказчику ИП Зиминой Т.А. денежные средства в размере 350 000 рублей. Согласно указанного договора заказчик ИП Зимина Т.А. обязалась осуществить в отношении земельного участка с кадастровым №02:47:060901:312 комплекс инженерно-строительных работ, предусмотренных п. 1.1 указанного договора в целях его благоустройства по назначению. Договор также подписан Козловской А.В.Указанный договор заверен печатью ИП Зиминой Т.А. Козловская А.В. выдала Ямалиевой Н.В. квитанцию к приходному кассовому ордеру № <данные изъяты>. на 350 000 руб. во исполнение Инвестиционного договора б/н от <данные изъяты> где также стоит печать ИП Зиминой Т.А.

Спорный земельный участок с кадастровым номером №, был образован и поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ в результате перераспределения двух смежных исходных участков с кадастровыми номерами 02<данные изъяты> на основании ст. 11.7 ЗК РФ, что подтверждается выпиской ЕГРН на земельный участок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в надлежащей форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В свою очередь требуемая форма договора (ст. 131, 550 ГК РФ) установлена нормами главы.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если это не позволяет определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно ст.182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

В силу ч.1 ст.183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Согласно пункту 1 статьи 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Исходя из буквального толкования условий доверенности, выданной Зиминой Т.А. на имя Козловской А.В. ДД.ММ.ГГГГ, Зимина Т.А. уполномочила Козловскую А.В. осуществить раздел земельного участка кадастровый № адрес объекта: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: РБ, <адрес>, с<данные изъяты>, <адрес>, на любое количество земельных участков любой пощади и зарегистрировать в собственность Зиминой Т.А.; продать за цену и на условиях по своему усмотрению любые образовавшиеся в результате раздела земельные участки по указанному адресу. Из вышеуказанной доверенности следует, что Козловская А.В. могла продавать земельные участки, образованные после раздела земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.

Еще до выдачи доверенности от ДД.ММ.ГГГГ в результате перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>, образовалось 516 участков.

Из материалов дела следует, что 516 земельных участков с кадастровыми номерами с <данные изъяты>, в том числе земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> образованы в результате перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>, находящихся в собственности Зиминой Т.А., и поставлены на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ Государственная регистрация права собственности Зиминой Т.А. на земельные участки с кадастровыми номерами 02:<данные изъяты> проведена ДД.ММ.ГГГГ на основании договоров купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ № и 2/139, заключенных между Савельевой Т.Л. и Зиминой Т.А. Государственная регистрация прекращения права Зиминой Т.А. на земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты> и <данные изъяты> и права собственности Зиминой Т.А. на образованные из них 516 земельных участков с кадастровыми номерами с <данные изъяты>, проведена на основании заявления Зиминой Т.А.

Из письма Управления Росреестра по РБ от ДД.ММ.ГГГГ за исх № также следует, что доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенная нотариусом <адрес> РБ Хакимовой К.Х., запись в реестре №, выданная Зиминой Т.А. на имя Козловской А.В., содержит полномочия только в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>. Информация о наличии Доверенности на полномочия в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в Управлении отсутствует.

Как следует из искового заявления Зиминой Т.А. и пояснений ее представителей, полномочий по распоряжению земельным участком № Козловской А.В. Зимина Т.А. не давала, предварительный договор, инвестиционный договор, договор купли - продажи были заключены Козловской А.В. при полном отсутствии полномочий в части земельного участка с кадастровым номером 02:47:060901:139. Согласия на последующее одобрение договоров у Зиминой Т.А. никто не спрашивал, она его не давала, так как денежные средства, полученные Козловской А.В., Зиминой Т.А. не передавались.

Также распоряжением об отмене доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированной в реестре за №, Зимина Т.А. отменила доверенность, удостоверенную нотариусом <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, по реестру за №, выданную Козловской А.В.

С доводами истца суд не может согласиться ввиду следующего.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что ДД.ММ.ГГГГг., ДД.ММ.ГГГГг. Ямалиева Н.В.(номер тел №) созванивалась с Зиминой Т.А.(номер тел №).

ДД.ММ.ГГГГг. Ямалиева Н.В. приехала лично к Зиминой Т.А. в офис с письменным извещением о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка №-Р от <данные изъяты>., возврате денежных средств в размере 500 000 руб. в связи с неисполнением обязательств по заключению договора купли-продажи земельного участка в Росреестре по РБ. Зимина Т.А. лично получила указанное извещение, расписалась в нем.

Из показаний свидетеля Ермолаевой С.В. следует, что Зимина Т.А. обещала Ямалиевой Н.В. в ближайшее время заключить сделку в Управление Росреестра по РБ, от ее имени будет Козловская А.В. по доверенности. Ямалиева Н.В. созвонилась с Зиминой Т.А., между ними было принято решение подписать все договора и сдать документы в Управление Росреестра по РБ ДД.ММ.ГГГГг.

В день подписания договора Ямилевой Н.В. были выданы документы (инвестиционный договор и квитанция) с печатью ИП Зиминой Т.А.

На извещение от ДД.ММ.ГГГГ Зимина Т.А. Ямалиевой Н.В. не ответила, доверенность на имя Козловской А.В. отменила только ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, суд приходит к убеждению о том, что истец Зимина Т.А. знала о заключении предварительного и основанного договора купли - продажи земельного участка от ее имени между Козловской А.В. и Ямалиевой Н.В., и она одобрила данную сделку.

Кроме того данный факт подтверждается наличием в деле правоустанавливающих документов согласия супруга истца Зимина В.Л. на продажу земельных участков с кадастровыми номерами с № по №.

Пунктом 123 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

Независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или иного лица, уполномоченного заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

Равным образом об одобрении могут свидетельствовать действия работников представляемого по исполнению обязательства при условии, что они основывались на доверенности, либо полномочие работников на совершение таких действий явствовало из обстановки, в которой они действовали (абзац второй пункта 1 статьи 182 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 183 ГК РФ последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

При установленных обстоятельствах дела суд не находит оснований для признании договора купли – продажи земельного участка недействительным, а также не усматривается, что спорный земельный участок выбыл из владения истца без его воли, т.е. отсутствуют основания для его истребования из владения добросовестного приобретателя Ямалиевой Н.В.

Кроме того, при установлении факта одобрения сделки истцом, следует применить к заявленным требованиям срок исковой давности, предусмотренный ч. 2 ст. 181 ГК РФ.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК Российской Федерации, суд

    Р Е Ш И Л:    

    В удовлетворении исковых требований Зиминой Татьяны Александровны к Ямалиевой Нине Викторовне, Козловской Арине Вячеславовне о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки, истребовании имущества из чужого незаконного владения – отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд РБ через Уфимский районный суд РБ в течение одного месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Судья                                 А.В. Кузнецов