Решение по делу № 33-14712/2024 от 15.04.2024

Судья Ковалёв Е.А.	дело № 33-14712/2024
УИД 50RS0011-01-2023-000830-59

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск Московской области                                                   13 мая 2024 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Аверченко Д.Г.,

судей                              Крюковой В.Н., Тарханова А.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Мизюлиной Л.Е.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело                                       № 2-1587/2023 по иску Пряхина А. С. к Нагапетяну А. Р. об обращении взыскания на заложенное имущество,

по апелляционной жалобе Нагапетяна А. Р. на решение Жуковского городского суда Московской области от 16 ноября 2023 г.

Заслушав доклад судьи Аверченко Д.Г., объяснения явившихся лиц,

        УСТАНОВИЛА:

Пряхин А.С., уточнив исковые требования, просит суд обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Нагапетяну А.Р. на праве собственности, в виде жилого помещения, находящегося по адресу: <данные изъяты> общей площадью 31 кв.м, кадастровый <данные изъяты>, путем продажи указанного имущества с публичных торгов с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 6 008 000 руб. с выплатой сумм, полученных в ходе реализации заложенного имущества в пользу истца.

В обоснование заявленных требований указано, что <данные изъяты> между истцом и ответчиком заключен договор займа, согласно которому Пряхин А.С. предоставил Нагапетяну А.Р. денежные средства в размере 5 250 000 руб. на срок до <данные изъяты>. Пунктом 5 Договора предусмотрено, что ответчик ежемесячно, не позднее 20 числа каждого месяца, начиная с месяца, следующего за месяцем, когда был удостоверен договор, выплачивает истцу 210 000 руб. в качестве процентов по настоящему договору, а в случае просрочки уплаты ежемесячных процентов, ответчик выплачивает истцу пени в размере 10 000 руб. в день ото дня, когда проценты должны быть выплачены (п. 9 Договора).

<данные изъяты> между сторонами, с целью обеспечения указанного договора займа, был заключен договор залога жилого помещения, в соответствии с которым Нагапетян А.Р. передает в залог Пряхину А.С. принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение, расположенное по адресу: <данные изъяты> общей площадью 31 кв.м, кадастровый <данные изъяты>. Стоимость закладываемого имущества стороны оценили в 5 250 000 руб.

<данные изъяты> стороны заключили дополнительное соглашение к договору займа от <данные изъяты>, которым сумма займа была увеличена до 7 620 000 руб., а срок возврата займа установлен до <данные изъяты>. Указанным дополнительным соглашением также была изменена стоимость заложенного имущества, с 5 250 000 руб. до 7 620 000 руб.

Истец свои обязательства по предоставлению суммы займа выполнил, однако ответчик от возврата суммы займа и уплате процентов уклоняется.

Определением Жуковского городского суда М.О. от <данные изъяты> по делу <данные изъяты> по иску Пряхина А.С. к Нагапетяну А.Р. о взыскании суммы займа, процентов, пени, утверждено мировое соглашение, в соответствии с которым ответчик обязуется возвратить сумму займа в размере 7 620 000 руб. и уплатить проценты за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 2 763 000 руб. в срок до <данные изъяты>, однако до настоящего времени мировое соглашение не исполнено.

Поскольку до настоящего времени ответчик не исполнил свои обязательства по возврату займа и уплате процентов, с учетом того, что мировым соглашением залог не изменен и не прекращен, истец обратился в суд с данным рассматриваемым уточненным исковым заявлением.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца Пряхина А.С. поддержала уточненные исковые требования в полном объеме.

Ответчик Нагапетян А.Р. возражал по заявленным требованиям.

Решением Жуковского городского суда <данные изъяты>                                  от <данные изъяты> постановлено:

«Исковые требования Пряхина А. С. к Нагапетяну А. Р. об обращении взыскания на заложенное имущество – удовлетворить.

Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности Нагапетяну А. Р., а именно: жилое помещением, находящееся по адресу: <данные изъяты>, помещение 86, 87, общей площадью 31 кв.м, кадастровый <данные изъяты>,определив способ продажи заложенного имущества – с публичных торгов, установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 6 008 000 рублей, с выплатой сумм, полученных в ходе реализации заложенного имущества в пользу Пряхина А. С. в счет погашения задолженности Нагапетяна А. Р. перед Пряхиным А. С. по договору займа от <данные изъяты> года».

Не согласившись с решением суда, ответчик в апелляционной жалобе просит его отменить и принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Выслушав объяснения ответчика, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом первой инстанции установлено, что <данные изъяты> между истцом и ответчиком был заключен договор займа, удостоверенный нотариусом Жуковского нотариального округа М.О. Калиниченко В.Т. и зарегистрированный в реестре за <данные изъяты>-н/50-2021-13-265.

В соответствии с п. 1 Договора Нагапетян А.Р. занял у Пряхина А.С. деньги в сумме 5 250 000 руб. со сроком возврата до <данные изъяты>.

Указанные в п. 1 деньги переданы Пряхиным А.С. Нагапетяну А.Р. до подписания настоящего договора (п. 2).

Возврат денежных средств в срок, установленный п. 1 договора, должен осуществляться путем перечисления денежных средств на расчетный счет <данные изъяты>, открытый на имя Пряхина А.С. в Банке «Сбербанк России» (ПАО), либо путем передачи наличных денежных средств Пряхину А.С. в г. Жуковский М.О. (п. 3).

Пунктом 5 договора стороны согласовали, что в период действия договора Нагапетян А.Р. обязуется ежемесячно не позднее 20 числа каждого месяца, начиная с месяца, следующего за месяцем, когда был удостоверен настоящий договор, выплачивать Пряхину А.С. 210 000 руб. в качестве процентов по настоящему договору.

В случае просрочки уплаты ежемесячных процентов, Нагапетян А.Р. обязуется выплатить Пряхину А.С. пени в размере 10000 руб. в день ото дня, когда проценты должны быть выплачены (п. 9 Договора).

В случае нарушения сроков и/или порядка расчетов, Пряхин А.С. имеет право требовать от Нагапетяна А.Р. досрочного возврата заемных средств. В случае заявления указанного требования, Нагапетян А.Р. обязан возвратить всю сумму займа в течение 60 календарных дней (п. 6).

<данные изъяты> между сторонами, с целью обеспечения указанного договора займа, был заключен договор залога жилого помещения (удостоверен нотариусом Жуковского нотариального округа Калиниченко В.Т. и зарегистрирован в реестре за № 50<данные изъяты> в соответствии с которым Нагапетян А.С. передает в залог Пряхину А.С. принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение, расположенное по адресу: <данные изъяты> общей площадью 31 кв.м, кадастровый <данные изъяты>. Стоимость закладываемого имущества стороны оценили в 5 250 000 руб.

Пунктом 7.1 Договора залога установлено, что в случае неисполнения Нагапетяном А.Р. своих обязательств по договору займа, Нагапетян А.Р. по требованию Пряхина А.С. передает Пряхину А.С. в качестве отступного принадлежащее Нагапетяну А.Р. на праве собственности жилое помещение, расположенное по адресу: <данные изъяты>, помещение 86, 87, общей площадью 31 кв.м, кадастровый <данные изъяты>.

<данные изъяты> стороны заключили дополнительное соглашение к договору займа от <данные изъяты> (удостоверено нотариусом Жуковского нотариального округа Калиниченко В.Т. и зарегистрировано в реестре за <данные изъяты>-н/<данные изъяты>), которым сумма займа была увеличена до 7 620 000 руб., а срок возврата займа установлен до <данные изъяты>. Указанным дополнительным соглашением также была изменена стоимость заложенного имущества, с 5 250 000 руб. до 7 620 000 руб..

В течение срока действия договора займа ответчик уклонялся от возврата суммы займа и уплате процентов, предусмотренных договором займа.

Определением Жуковского городского суда М.О. от <данные изъяты> по гражданскому делу <данные изъяты> по иску Пряхина А.С. к Нагапетяну А.Р. о взыскании суммы займа, процентов, пени, утверждено мировое соглашение, в соответствии с которым ответчик обязуется возвратить истцу сумму займа в размере 7 620 000 руб. и уплатить проценты за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 2 763 000 руб. в срок до <данные изъяты>. Условие о залоге вышеуказанного жилого помещения мировым соглашением не изменено и не прекращено.

До настоящего времени условия мирового соглашения ответчиком не исполнены.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным выше кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным выше кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).Согласно ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же суму денег или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В силу требований ст. ст. 809, 811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенном договором.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя) за изъятиями, установленными законом.

В силу статьи 337 ГК РФ залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В соответствии ст. 348 Гражданского кодекса РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда (ст. 349 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 349 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

На основании п. 1 ст. 341 ГК РФ права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим Кодексом и другими законами.

Поскольку залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства и целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), обращении взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении.

Руководствуясь указанными выше правовыми нормами, оценив представленные доказательства в совокупности в соответствии с положениями ст.ст. 56, 67 ГПК РФ, учитывая длительность неисполнения ответчиком своих обязательств по возврату займа и уплате процентов, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество.

Доводы о непривлечении малолетнего сына ответчика, имеющего право пользования заложенным имуществом, несостоятельны, поскольку предусмотренных оснований для привлечения ребенка к участию в деле не имелось, поскольку факт проживания в спорном доме иных лиц, не является препятствием для обращения взыскания на предмет залога, спор о праве пользования жилым помещением судом не разрешался, жилищные права данного лица судебным постановлением не затронуты. Кроме того сын ответчика был зарегистрирован в спорном жилом помещении после передачи квартиры в залог, а ответчик является законным представителем своего сына.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для обращения взыскания на заложенное имущество судебная коллегия отклоняет, поскольку задолженность не погашена, обременение в виде залога зарегистрировано и не оспорено.

Определением суда от <данные изъяты> по делу назначена оценочная экспертиза предмета залога, проведение которой поручено экспертам ООО «Сочинское бюро экспертизы и оценки».

Согласно заключению эксперта № С511Э-79, выполненному ООО «Сочинское бюро экспертизы и оценки», рыночная стоимость на дату исследования жилого помещения по адресу: <данные изъяты> общей площадью 31 кв.м, кадастровый <данные изъяты>, составляет 6 008 000 руб.

Разрешая требования об установлении начальной продажной стоимости, руководствуясь выводами судебной экспертизы, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимость заложенного имущества в размере 6 008 000 руб., с выплатой сумм, полученных в ходе реализации предмета залога в счет погашения задолженности ответчика перед истцом по договору займа от <данные изъяты>.

С выводом суда об установлении начальной продажной стоимости заложенного имущества судебная коллегия согласиться не может в связи со следующим.

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке, начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом вывод суда первой инстанции об установлении 100 % рыночной стоимости в качестве начальной продажной цены заложенного имущества ошибочен.

Оценив представленные доказательства в совокупности в соответствии с положениями ст.ст.56, 67, 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу об изменении решения суда изменить в части раз начальной продажной стоимости и полагает необходимым установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 4 806 400 руб. (6 008 000 80%).

На основании изложенного решение суда подлежит изменению в части начальной продажной стоимости.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

        ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Жуковского городского суда Московской области                                  от 16 ноября 2023 г. изменить в части начальной продажной стоимости, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 4 864 000 руб.,

в остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи