Решение от 13.06.2019 по делу № 2-142/2019 от 21.09.2018

Гражданское дело №

УИД 68RS0№-59

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Тамбов 13 июня 2019г.

Октябрьский районный суд г.Тамбова в составе:

Председательствующего судьи Беловой Н.Р.

при секретаре Дробышеве К.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шумилина Алексея Вячеславовича к Хохловой Людмиле Николаевне о взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

Шумилин А.В. обратился в суд с иском к Хохловой Л.Н. о взыскании убытков в размере 766 033 рублей в качестве возмещения расходов на устранение недостатков жилого дома, расходов по оплате госпошлины в размере 10860,33 рублей и оценке ущерба в размере 58912,91 руб.

В обоснование привел, что 02.04.2018 между ним и Хохловой Л.Н. был заключен договор купли-продажи жилого дома с надворными строениями и сооружениями и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>,
<адрес>, д. Крутые Выселки, мкр. Солнечный, <адрес>. В соответствии с пунктом 3.2. Договора Продавец гарантировал, что отчуждаемый Объект лишен недостатков, в том числе неоформленных перепланировок и скрытых недостатков, которые Покупатель не мог увидеть при осмотре. Вместе с тем, в процессе эксплуатации жилого дома, Покупателем были выявлены существенные недостатки в основных конструкциях крыши жилого дома. Нарушение строительных норм при строительстве жилого дома повлекло за собой возникновение ряда негативных последствий таких как течь крыши, скопление конденсата под крышей дома, намокание потолка и стен, повышение влажности. Указанные недостатки имеют существенный характер и не позволяют эксплуатировать жилой дом по его прямому назначению без выполнения объема работ, направленного на переустройство крыши. Поскольку недостатки не были оговорены при заключении договора купли-продажи и не могли быть выявлены при визуальном осмотре, в судебном порядке подлежит защите его право на возмещение расходов на устранение недостатков товара.

В судебном заседании истец Шумилин А.В. и его представитель Телегин Г.И. поддержали требования по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик Хохлова Л.Н. в суд не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие и возражала против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что истец контролировал ход строительства, проверял качество строительства в том числе с привлечением третьих лиц. Заявленные истцом недостатки не являются скрытыми, кровля устроена таким образом, что вся стропильная система открыта для осмотра. Недостатки, указанные истцом, могут быть устранены посредством организации системы проветривания, и возможно появились ввиду неправильной эксплуатации истцом жилого дома (не организации проветривания). Истец вселился в жилой дом сразу после его строительства, она же (ответчик), как продавец, не могла знать о наличии каких бы то ни было недостатков, и тем более ввести в заблуждение покупателя и не отразить их в договоре купли продажи.

Представитель ответчика по доверенности Коротков Д.В. в суде просил отказать в иске Шумилину А.В. по основаниям, изложенным ответчиком в возражениях, оспаривал заключение эксперта ФБУ Тамбовская лаборатория судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №, не согласившись мнением эксперта о необходимости замены стропильной системы кровли.

Представитель третьего лица КПТО «Капиталстрой» по доверенности ФИО6 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ранее в суде оставил разрешение спора на усмотрение суда.

Выслушав стороны, допросив эксперта, свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской федерации гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК Российской федерации гражданские и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу статьи 431 ГК Российской федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно п. 1 ст. 470 Гражданского кодекса Российской Федерации, товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

В соответствии с п. 2 ст. 474 Гражданского кодекса Российской Федерации, если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

Согласно пункт 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, к договору продажи недвижимости общие положения применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этом виде договора.

Следовательно, к договору продажи недвижимости в первую очередь применяются положения о продаже недвижимости, закрепленные в парпграфе 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 названного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Из приведенных норм права следует, что необходимым и достаточным условием реализации прав покупателя недвижимости на соразмерное уменьшение покупной цены является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве.

Качество товара определяется соглашением сторон в договоре, при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования, считается соответствующим требованиям о качестве. Для жилого дома приведенное правило будет соблюдено в случае его пригодности для проживания.

При этом проверка качества товара, порядок которой не установлен специально законом, осуществляется покупателем в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (п. 2 ст. 474 ГК РФ), что применительно к спорным правоотношениям означает осмотр покупателем приобретаемого дома.

Как следует из материалов дела, 30 апреля 2015г. между Застройщиком КПТО «Капиталстрой» и Инвестором Хохловой Л.Н. был заключен договор инвестирования строительства №, по условиям которого ФИО2 приняла на себя обязательства по финансированию строительства индивидуального жилого дома общей площадью 213,3 кв.м, расположенного на земельном участке площадью 998 кв.м по адресу: <адрес> и район д.<адрес>Солнечный <адрес> (с учетом дополнительных соглашений к договору л.д. 45-50).

Общая сумма инвестиций в строительство объекта составила 576246 руб. согласно дополнительному соглашению от 17.03.2017 №1 к договору №773.

Из пояснений представителей КПТО «Капиталстрой» и Хохловой Л.Н. в суде следовало, что КПТО «Капиталстрой» были выполнены работы только по возведению фундамента и стен. По заявлению Хохловой Л.Н. договор инвестирования был продлен до 31.12.2017, уменьшена стоимость инвестирования до размере оплаченных средств и Хохловой Л.Н. предоставлена возможность достроить дом самостоятельно (л.д. 56).

Сторонами не оспаривались указанные обстоятельства.

Согласно акту приема-передачи от 01.11.2017 КПТО «Капиталстрой» передал, а Хохлова Л.Н. приняла указанный жилой дом (л.д. 57).

Строительство жилого дома осуществлялось Хохловой Л.Н. самостоятельно (с привлечением третьих лиц) без заключения договора подряда.

В ходе строительства дома ДД.ММ.ГГГГ между Хохловой Л.Н. и Шумилиным А.В. было достигнуто соглашение № об объеме строительных работ (л.д. 37).

ДД.ММ.ГГГГ между ними же было достигнуто соглашение о задатке, согласно которому ФИО1 передал, а ФИО2 получила задаток в размере 1300000 рублей в обеспечение выполнения обязательств по заключению в срок до ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи жилого дома с земельным участком по адресу: д.<адрес>Солнечный <адрес> стоимостью 5500000 рублей (л.д. 38).

ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1 был заключен договор купли-продажи жилого дома общей площадью 213,3 кв.м и земельного участка площадью 998 кв.м, расположенных по адресу: <адрес> и район д.<адрес>Солнечный <адрес> стоимостью 3 600 000 рублей.

На дату подписания договора купли-продажи указанное недвижимое имущество передано Продавцом Покупателю (пункт 3.6 договора).

Продавец гарантировал, что отчуждаемый Объект лишен недостатков, в т.ч.
неоформленных перепланировок и скрытых недостатков, которые Покупатель не мог
увидеть при осмотре (пункт 3.2 договора).

Из пояснений истца в суде следовало, что жилой дом не используется для проживания, так как находится на стадии внутренней отделки, в ходе которой были обнаружены недостатки в основных конструкциях крыши жилого дома, которые не могли быть выявлены в момент приема-сдачи объекта. Нарушение строительных норм при строительстве жилого дома повлекло за собой течь кровли, скопления конденсата под крышей, намокание потолка и стен, повышение влажности.

Согласно заключению эксперта ФБУ Тамбовская лаборатория судебной экспертизы от 04.04.2019 №03717/4-2 (л.д. 100-140) выявлены множественные недостатки несущих конструкций стропильной сис­темы крыши, связанные с некачественными креплениями и сочленениями эле­ментов (стропил, связей и т.п.): сопряжения элементов не типовое, на гвоздевых соединениях с недоста­точным количеством гвоздей (в отдельных местах по 1 гвоздю при необходимом количестве не менее 4); в сочленениях наслонных стропил неплотности прилегания, зазоры и ще­ли, в том числе обусловленные несоответствием углов запила; отдельные стропила не соответствуют размерам крыши, часть которых обрываются на скате, другие с наращиванием в месте опирания, где также наблюдаются несоответствие угла запила и недостаточное коли­чество гвоздей; вертикальная стойка не закреплена к коньковой доске.

В помещении санузла №11 второго этажа в месте где отсутст­вует обшивка (отделка) верхней части наружной стены доступен для осмотра от­дельный участок опирания стропил на стену. В этом месте наблюдается отсутст­вие крепления мауэрлата (мауэрлат должен быть жестко закреплен к закладным элементам стен), крепление выполнено проволокой за последний ряд кладки без натяжения; крепление стропил к мауэрлату выполнено через допол­нительный опорный элемент закрепленный на 2 гвоздях без хо­мута или проволочной скрутки.

Отмечается отсутствие внешних признаков огнезащитной об­работки стропил и обрешетки.

При исследовании кровли дома экспертом отмечено, что на уровне наклонных поверхностей стен мансарды (утепленная крыша) не предусмотрен вентиляционный зазор, отсутствует диффузионная ветроводоза­щитная пленка над утеплителем; зазоры между листами ОСП основания кровли достигают 12 мм (наблю­дается в помещении санузла №11), допускаются не более 3-5 мм; в отдельных местах под кровлей из битумной черепицы отсутствует под­кладочный (водозащитный) ковер. Подкладочный материал укладывался не по всей площади кровли, а только на коньках и жело­бах (ендовах), скаты крыши дома не оборудованы снегозадержателями.

Таким образом, эксперт пришел к выводу, что при строительстве жилого дома были допущены несоответствия требованиям нормативно-технической документации к деревянным конструкциям стропильной крыши. Данный дефект является критическим, имеющим тенденцию к развитию и может быть устранен путем полной разборки и возведения новой стропильной системы, в ходе которой необходимо подвергнуть стропила и обрешетку огнезащитной обработке. При переустройстве стропильной системы следует оборудовать кровлю гибкой черепицей в соответствии требованиями СП и Инструкции, уложить на всей площади кровли подкладочный водозащитный ковер, предусмотреть вентиляционный зазор, уложить над утеплителем диффузионную ветроводозащитную пленку, оборудовать скат крыши снегозадержателем. Также необходимо выполнить требования к заполнению монтажных зазоров оконных и наружных дверных проемов путем устройства внутреннего паронепроницаемого слоя монтажного шва.

Стоимость устранения выявленных недостатков составляет 766033 рубля.

Оснований не доверять заключению эксперта ФБУ «Тамбовская лаборатория судебной экспертизы» у суда нет оснований, поскольку оно выполнено экспертом, имеющим необходимую специальность 16.1 «Исследование строительных объектов…, в том числе с целью проведения оценки», эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в ходе производства экспертизы, эксперт полно и четко ответил на поставленные судом вопросы, экспертиза выполнена в соответствии с положениями Федерального Закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ».

Возражения представителя ответчика, не согласившегося с выводами эксперта о выявленных недостатках и способе устранения дефектов, допущенных при строительстве жилого дома, суд отклоняет, поскольку доказательства тому суду не представлены.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

При таких обстоятельствах суд удовлетворяет требования Шумилина А.В. о взыскании с Хохловой Л.Н. убытков, связанных с возмещения расходов, которые будет необходимо понести на устранение недостатков жилого дома в размере 766033 рубля, при этом исходит из следующего:

При приобретении жилых домов их качество оценивается, как правило, неспе­циалистами, процесс оценки не регламентирован и не предполагает использования каких-либо специальных средств и методов.

Из заключения эксперта ФБУ «Тамбовская лаборатория судебной экспертизы» следует, что большая часть выявленных им дефектов недоступны для визуального наблюдения, их обнаружение требует специальных знаний.

В связи с чем, доводы ответчика о том, что истец имел возможность увидеть качество выполненных работ при покупке жилого дома, суд отклоняет как несостоятельные, поскольку воз­можность увидеть дефект «невооруженным глазом» в данном случае исключена.

С целью исключения приобретения товара ненадлежащего качества сторонами в договоре купли-продажи был предусмотрен пункт 3.2, согласно которому продавец (ответчик) гарантировал, что объект лишен скрытых недостатков, которые покупатель (истец) не мог увидеть при осмотре.

Согласно фактическим обстоятельствам дела заблуждение истца относительно качества приобретаемого жилья является существенным, т.е. влияющим на возможность использования его по назначению, поскольку выявленный экспертом дефект в конструкции стропильной крыши является критическим, имеющим тенденцию к развитию; что привело к течи кровли.

Нарушение противопожарных требований из-за отсутствия огнезащитной обработки стропил и обрешетки и ряд других перечисленных выше дефектов, также являются значительными.

Суд критически относится к доводам представителя ответчика и показаниям свидетеля Захарова А.А. о том, что противопожарные требования были соблюдены при строительстве жилого дома, поскольку эти доводы не нашли под собой объективного документального подтверждения и были опровергнуты заключением эксперта, который не заинтересован в исходе рассмотрения дела, тогда как свидетель Захаров А.А. приходится родственником ответчицы (зять), он лично осуществлял строительство данного дома и результат судебного разбирательства имеет для него определенное значение.

Соответственно, установив, что по договору купли-продажи ответчик передал истцу жилой дом с недостатками, которые не оговорены договором и являются скрытыми и не могли быть установлены покупателями при осмотре дома, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных исковых требований.

Доводы о том, что недвижимость была принята покупателями без каких-либо претензий, фактически покупатели вступили во владение жилым домом, ответчик не чинила покупателям препятствий в осмотре жилого дома, суду не представлено доказательств того, что ответчик намеренно скрывала выявленные недостатки, судом во внимание не принимаются, поскольку экспертным заключением в жилом доме выявлено наличие скрытых недостатков, обнаружить которые при визуальном осмотре покупатели возможности не имели.

Доводы о том, что не могут быть скрытыми недостатки в кровле, судом отклоняются, поскольку заключением экспертов с учетом его разъяснений установлено, что данные дефекты являются скрытыми, так как образовались в результате нарушения технологии выполнения работ по устройству крыши и не могли быть обнаружены без вскрытия конструкции. Действия по вскрытию конструкции крыши не могут быть отнесены к обычаям делового оборота или к иным обычно применяемым условиям проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (ч.2 ст. 474 ГК РФ).

Ссылки на то, что дом отвечает санитарным и техническим требованиям, а доказательств невозможности проживания в нем суду не представлено, являются несостоятельными, поскольку экспертом установлены несоответствия требованиям, строительным нормам и правилам, устранить которые возможно только путем демонтажа существующих конструкций и устройства новых. При наличии в жилом доме скрытых недостатков, которые возникли до его передачи покупателям, последние вправе требовать возмещения расходов на устранение этих недостатков.

То обстоятельство, что ответчик не была осведомлена о недостатках жилого дома, не освобождает ее как продавца от гражданско-правовой ответственности за обнаруженные в проданном жилом доме недостатки.

Доказательств наличия обстоятельств, в силу которых продавец не отвечает за установленные дефекты, в силу ст.56 ГПК РФ в материалы дела не представлено.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с проигравшей стороны (ответчика) в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины и производству экспертизы в ходе судебного разбирательства, поскольку данные издержки имеют документальное подтверждение в материалах дела.

Руководствуясь ст.ст.194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 766 033 ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 10860,33 ░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 58912,91 ░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 17.06.2019.

░░░░░ ░.░.░░░░░░