Решение по делу № 33-2863/2021 от 18.05.2021

Республика Коми, г. Сыктывкар Дело № 2-170/2021 (№ 33-2863/2021)

УИД 11RS0016-01-2020-001972-11

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ

ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ

в составе председательствующего Архаровой Л.В.,

судей Жуковской С.В., Костенко Е.Л.,

при секретаре Розовой А.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 24 мая 2021 года дело по апелляционной жалобе Никитина А.С. на решение Сыктывдинского районного суда Республики Коми от 15 марта 2021 года, которым

исковое заявление Никитина А.С. к Захарову О.В., ПАО «Сбербанк России», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми о признании договора купли-продажи от 15.03.2017 в части залоговых обязательств в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <Адрес обезличен>, недействительным (ничтожным), возложении обязанности прекратить государственную регистрацию ипотеки (залога) на основании договора купли-продажи от 15.03.2017 в отношении жилого дома и земельного участка, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию ипотеки (залога) на основании закладной от 15.03.2017 в отношении жилого дома и земельного участка – оставлено без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Жуковской С.В., объяснения истца Никитина А.С., ответчика Захарова О.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Никитин А.С. обратился в суд с исковым заявлением к Захарову О.В., ПАО «Сбербанк России», Управлению Росреестра по Республике Коми о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 15.03.2017 в части залоговых обязательств, возложении обязанности прекратить государственную регистрацию ипотеки (залога) и осуществить государственную регистрацию ипотеки (залога) на основании закладной.

В обоснование требований указано, что по договору купли-продажи от 15.03.2017 истцом, как собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <Адрес обезличен>, произведено отчуждение в пользу Захарова О.В. указанного земельного участка, стоимостью 1 880 000 рублей, и расположенного на нем жилого дома по цене 370 000 рублей. Между Захаровым О.В. и ПАО «Сбербанк России» заключен кредитный договор от 15.03.2017 о предоставлении кредита для приобретения указанного земельного участка и жилого дома. Исполнение обязательств по кредитному договору обеспечено залогом данных объектов недвижимости. Денежные средства истцом от Захарова О.В. во исполнение договора купли-продажи от 15.03.2017 так и не получены, однако Управлением Росреестра по Республике Коми 24.03.2017 в ЕГРН внесены сведения о регистрации права собственности Захарова О.В. на спорный дом и земельный участок, а также об ипотеке на указанное имущество. Истец, полагая, что отношения залога (ипотеки) не могли осуществляться на основании договора купли-продажи от 15.03.2017, ссылаясь на нарушение его прав, обратился в суд с настоящим иском.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечена Захарова Т.В.

В судебном заседании истец Никитин А.С. и его представитель исковые требования поддержали.

Ответчик Захаров О.В. полагал требования истца подлежащими удовлетворению.

Представитель ответчика Управления Росреестра по Республике Коми с иском не согласился.

Представитель ПАО «Сбербанк России», третье лицо Захарова Т.В. в судебное заседание не явились.

Судом принято приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе истец Никитин А.С. просит об отмене решения суда как незаконного и необоснованного.

Ответчиком Управлением Росреестра по Республике Коми поданы письменные возражения на апелляционную жалобу.

В заседании суда апелляционной инстанции истец Никитин А.С. настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы.

Ответчик Захаров О.В. поддержал апелляционную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. Согласно ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.

Судом первой инстанции установлено, что 15.03.2017 между Никитиным А.С. (продавец) и Захаровым О.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества в виде жилого дома площадью ... кв.м и земельного участка площадью ... кв.м, расположенных по адресу: <Адрес обезличен>

Из условий названного договора следует, что его стороны определи стоимость жилого дома в 1 880 000 рублей, из которых 400 000 рублей передаются покупателем продавцу в день подписания договора, а оставшаяся сумма в размере 1 480 000 рублей будет выплачена покупателем продавцу после государственной регистрации права собственности и получения кредита в ПАО «Сбербанк России» в лице Коми отделения № 8617 по кредитному договору <Номер обезличен>. Стороны договора купли-продажи также договорились о стоимости земельного участка в размере 370 000 рублей, из которых 100 000 рублей передаются продавцу покупателем в день подписания договора, а оставшаяся сумма в размере 270 000 рублей будет выплачена покупателем продавцу после государственной регистрации права собственности и получения кредита в ПАО «Сбербанк России» в лице Коми отделения № 8617 по кредитному договору <Номер обезличен>.

Кроме того, стороны договора купли-продажи оговорили, что объекты недвижимости, являющиеся предметом договора, находятся в залоге у ПАО «Сбербанк России» в лице Коми отделения № 8617 с момента государственной регистрации права собственности покупателя на объекты недвижимости, при этом залог в силу закона в пользу продавца не возникает. Залогодержателем по данному залогу является ПАО «Сбербанк России», права которого по кредитному договору и право залога удостоверяются закладной. Недвижимое имущество находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как следует из материалов дела, между ПАО «Сбербанк России», выступающим кредитором, и Захаровым О.В. и Захаровой Т.В., являющимися созаемщиками, 15.03.2017 заключен кредитный договор <Номер обезличен>, по условиям которого заемщикам предоставлены денежные средства в размере 1 750 000 рублей на 99 месяцев с процентной ставкой 11,75 процентов годовых в целях приобретения индивидуального жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: <Адрес обезличен>, – на основании договора купли-продажи от 15.03.2017.

В связи с заключением названного кредитного договора данные объекты недвижимости были переданы в залог ПАО «Сбербанк России» по кредитному договору в качестве обеспечения обязательств по своевременному возврату заемных денежных средств путем включения соответствующих условий в п. 10 кредитного договора и договор купли-продажи.

В материалы дела также предоставлена закладная от 15.03.2017, в соответствии с которой Захаров О.В., будучи должником и выступающий залогодателем, выдал названную закладную первоначальному залогодержателю в лице ПАО «Сбербанк России», предметом которой являются приобретенные им индивидуальный жилой дом и земельный участок.

Вступившим в законную силу определением Сыктывдинского районного суда Республики Коми от 26.09.2017 № 2-1134/2017 по иску Никитина А.С. к Захарову О.В. о расторжении договора купли-продажи от 15.03.2017, утверждены условия мирового соглашения, к которым пришли стороны при рассмотрении дела.

Во исполнение названного определения суда 01.10.2017 между Никитиным А.С. и Захаровым О.В. заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи от 15.03.2017. Однако, Управлением Росреестра по Республике Коми отказано в государственной регистрации данного соглашения, поскольку имеются залоговые записи в отношении жилого дома и земельного участка.

Вступившим в законную силу решением Сыктывдинского районного суда Республики Коми от 29.01.2018 исковые требования Никитина А.С. к ПАО «Сбербанк России» о прекращении ипотеки в отношении недвижимого имущества в виде земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <Адрес обезличен>, оставлены без удовлетворения.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался ст.ст. 329, 408, 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федеральных законов от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и, оценив представленные в дело доказательства, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца. При этом суд исходил из отсутствия оснований для признания договора купли-продажи от 15.03.2017 в части залоговых обязательств недействительным, указав на соответствие содержания оспариваемых условий договора требованиям действующего законодательства. Требования истца о прекращении государственной регистрации ипотеки на основании договора купли-продажи от 15.03.2017 оставлены судом без удовлетворения исходя из отсутствия предусмотренных законом оснований для погашения данной регистрационной записи. Требования истца о возложении обязанности осуществить государственную регистрацию ипотеки на основании закладной от 15.03.2017 отклонены как не основанные на законе.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют установленным обстоятельствам и основаны на правильном применении норм материального права.

В апелляционной жалобе истец Никитин А.С., повторяя позицию, выраженную им при рассмотрении дела в суде первой инстанции, указывает на отсутствие оснований для регистрации залога, поскольку спорный договор купли-продажи от 15.03.2017 не отвечает требованиям, установленным законом к форме договора об ипотеке, а именно указание в договоре предмета ипотеки «квартира», а не «жилой дом» и «земельный участок».

Согласно п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В соответствии с п. 2 названной статьи предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что содержащееся в договоре купли-продажи от 15.03.2017 описание предмета ипотеки соответствовало требованиям закона.

В договоре отражены наименование, место нахождения, а также достаточное для идентификации этого предмета описание (площадь, кадастровые номера предмета залога): жилой дом площадью ... кв.м и земельный участок площадью ... кв.м, расположенные по адресу: <Адрес обезличен>, также в договоре отражены цена предмета залога, порядок оплаты и кредитный договор <Номер обезличен> от 15.03.2017, заключенный с ПАО «Сбербанк России» в лице Коми отделения № 8617, за счет которого приобретается недвижимое имущество, являющееся предметом залога (пункты 1, 2, 3, 4, 5, 6 договора).

Доводы апелляционной жалобы о том, что в нарушение положений ст.ст. 64.1, 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» кредитные денежные средства фактически не были использованы, не влекут отмену решения суда.

По условиям договора купли-продажи от 15.03.2017 предусмотрено, что недвижимое имущество приобретается, в том числе за счет кредитных денежных средств по заключенному покупателем и банком кредитному договору от 15.03.2017, при этом кредитные средства перечисляются продавцу после регистрации перехода права собственности на покупателя и получения кредита, обе стороны согласились с этим, подписав договор.

Как верно установлено судом, договор купли-продажи и кредитный договор заключены в один день, в этот же день выдана закладная, регистрационные действия были осуществлены последовательно: сначала зарегистрирован переход права собственности от Никитина А.С. к Захарову О.В., а потом произведена регистрация записей об ипотеке.

При таких обстоятельствах ипотека на земельный участок, и возведенный на данном участке жилой дом возникла в силу закона на основании договора купли-продажи земельного участка и дома от 15.03.2017. Указанный договор и ипотека прошли государственную регистрацию в установленном порядке.

Законных оснований для признания условий договора от 15.03.2017 в части залоговых обязательств недействительными при рассмотрении дела не установлено, также как и условий, предусматривающих прекращение государственной регистрации ипотеки.

Доводы апелляционной жалобы являлись предметом рассмотрения суда и получили надлежащую правовую оценку с учетом установленных по делу обстоятельств, повторяют позицию заявителя по спору, не опровергают выводы суда и направлены на переоценку установленных обстоятельств, в связи с чем не могут служить основанием для отмены решения суда.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Сыктывдинского районного суда Республики Коми от 15 марта 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Никитина А.С. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи