Решение по делу № 2-1278/2013 от 06.03.2013

Дело № 2-1278 (2013г.)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Пермь 07 мая 2013 года

Мотовилихинский районный суд г.Перми в составе:

председательствующего судьи Нигаметзяновой О.В.

при секретаре Петуховой П.А.

с участием представителя истицы Усольцева А.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Канунниковой Т.М. к Горячеву Н.В., Горячеву А.Н., Горячеву А.Н. о возложении обязанности исполнить обязательство по заключению договора купли-продажи квартиры

У С Т А Н О В И Л :

Канунникова Т.М. обратилась в суд с исковыми требованиями к Горячеву Н.В., Горячеву А.Н., Горячеву А.Н. об обязании исполнить обязательство по заключению договора купли-продажи квартиры, обосновывая свои требования тем, что между Канунниковой Т.М и Горячевым Н.В., Горячевым А.Н., Горячевым А.Н. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в котором истец выступила в качестве покупателя, а ответчики в качестве продавцов объекта недвижимости. В соответствии с п.1.1 договора стороны пришли к соглашению о том, что обязуются заключить в срок до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи 3-комнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, стоимость жилого помещения, согласно п.3.1, установили <данные изъяты>. В соответствии с п.3 был определен порядок расчетов, а именно: <данные изъяты> уплачивается покупателем при подписании предварительного договора в качестве задатка, а <данные изъяты> уплачиваются при подписании основного договора купли-продажи. Денежные средства в размере <данные изъяты> были переданы Канунниковой Т.М. ответчикам после подписания предварительного договора купли-продажи квартиры, что подтверждается распиской и подписью Горячева Н.В. и Горячева А.Н.. Также стороны пришли к соглашению, определив в п.5 договора условие о том, что в случае неисполнения договора со стороны «Продавца», он будет обязан вернуть задаток в двойном размере, то есть <данные изъяты>. Согласно п.4 договора стороны в обеспечение исполнения обязательств по предварительному договору, в частности, определили условия о том, что продавец обязуется собрать и подготовить все необходимые документы и получить разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение объекта недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был подписан основной договор купли-продажи объекта недвижимости, в котором в п.3.1 стороны предусмотрели порядок расчетов во исполнение обязательств, по которому оплата стоимости объекта недвижимости производится частями: <данные изъяты> уплачивается покупателем при подписании договора, <данные изъяты> уплачивается в срок до ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты> уплачивается в срок до ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты> уплачивается в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Денежные средства в размере <данные изъяты> были переданы ответчикам при подписании предварительного договора купли-продажи, что подтверждается распиской ответчиков.

Документы для регистрации договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ были сданы в УФРС по Пермскому краю, что подтверждается расписками от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Горячев Н.В. обратился в УФРС по Пермскому краю с заявлением о приостановлении государственной регистрации договора купли-продажи, что подтверждается извещением о приостановлении договора купли-продажи УФРС по Пермскому краю от ДД.ММ.ГГГГ №.

Ответчиками на ДД.ММ.ГГГГ не были исполнены в полном объеме условия, предусмотренные п.4 предварительного договора купли-продажи. Также ДД.ММ.ГГГГ без объяснения причин Горячев Н.В. обратился в УФРС по Пермскому краю с заявлением о прекращении государственной регистрации договора купли-продажи, что подтверждается извещением об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи УФРС по Пермскому краю от ДД.ММ.ГГГГ №.

В адрес истицы со стороны ответчиков какие-либо претензии, или какие-либо предложения относительно условий договора и его исполнения не поступали, также каких-либо иных сообщений о намерении изменить стоимость продаваемой квартиры, предложения о расторжении договора и предложения о выплате денежных сумм уплаченных Канунниковой Т.М. в качестве задатка, в адрес истицы также не направлялось.

Позднее Канунниковой Т.М. стало известно о том, что ответчики не уведомив ее предварительно о расторжении договора купли-продажи квартиры, собираются произвести отчуждение 3-комнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в пользу третьих лиц.

Действия ответчиков истица считает нарушающими ее право по вышеуказанным договорам, поскольку свои обязательства ответчики не выполнили, не приняли мер по возврату задатка, кроме того, в настоящее время истица готовит документы к отчуждению квартиры, принадлежащей ей на праве собственности, в которой она проживает с дочерью, полагаясь на добросовестные действия ответчиков.

Истица просит суд обязать ответчиков Горячева Н.В., Горячева А.Н., Горячева А.Н. исполнить условия договора купли-продажи 3-комнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, путем обязания ответчиков совершить все необходимые действия по регистрации права собственности на указанную квартиру за истицей.

Истица Канунникова Т.М. в судебное заседание не явилась, извещена о дне слушания лично, о причинах неявки в суд не сообщила.

Представитель истицы Усольцев А.Н., действующий на основании доверенности, в судебном заседании на удовлетворении заявленных исковых требований настаивал, поддержав позицию, изложенную в исковом заявлении.

Ответчики в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Ответчиком Горячевым Н.В. подано заявление о переносе судебного заседания, которое не подлежит удовлетворению, так как суду не представлены доказательства уважительности причин неявки в суд, что противоречит ст. 167 ГПК РФ и дает право суду на рассмотрение дела в отсутствие не явившейся стороны.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Пермскому краю извещены надлежащим образом, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

По данному делу дали письменные пояснения, в которых указано на то, что ДД.ММ.ГГГГ в Управление обратились: Горячев Н.В., Горячев А.Н., и Горячев Н.В. с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности на 1/3 доли, ипотеки в силу закона; Канунникова Т.М. с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи, права собственности, ипотеки в силу закона. На государственную регистрацию представлен в том числе, договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ По результатам проведения правовой экспертизы: ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации в соответствии с п.1 ст. 19 Закона о регистрации. ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация приостановлена на основании заявления Горячева Н.В. (в соответствии с п.3 ст. 19 Закона о регистрации). Помимо этого ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором принято решение об отказе в государственной регистрации ипотеки в силу закона. ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация приостановлена до снятия ареста на основании поступившего в регистрирующий орган Определения о наложении ареста 11.03.2013 Мотовилихинского районного суда г.Перми. ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации на основании заявления Горячева Н.В. о прекращении государственной регистрации (на основании аб.2 п.3 ст. 19 Закона о регистрации). Указывают, что государственная регистрация юридически значимых действий, заявленных Канунниковой Т.М., Горячевым Н.В., Горячевым А.Н., Горячевым А.Н. приостановлена «до снятия ареста». Помимо этого, параллельно сроку «до снятия ареста» идет срок приостановления государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ на один месяц. После устранения причин послуживших основанием для приостановления, государственная регистрация будет проведена в сроки, предусмотренные действующим законодательством (л.д.25-26).

Выслушав представителя истицы, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Частью 1 ст. 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ч.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 ГК РФ).

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В силу ч.1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пункт 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно п.1 ст. 16 указанного Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Из анализа выше указанных норм права следует, что по договору купли-продажи недвижимости продавец берет на себя обязательство передать в собственность покупателя продаваемую недвижимость. Данное обязательство включает в себя, помимо фактической передачи недвижимости, еще и передачу юридическую – совершение всех необходимых действий, направленных на возникновение у покупателя права собственности на эту вещь, а именно государственную регистрацию права собственности покупателя.

В судебном заседании материалами дела установлены следующие обстоятельства:

- ответчики Горячевы являются долевыми собственниками (по 1/3 доли за каждым) квартиры по адресу <адрес> на основании Договора безвозмездной передачи жилой площади в долевую собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.28). Данная запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним является актуальной, что отражено в письменных пояснениях на иск Управления Росреестра по Пермскому краю от ДД.ММ.ГГГГ. Также в данных пояснениях указано на то, что ДД.ММ.ГГГГ в дело правоустанавливающих документов на квартиру помещено Постановление органов опеки и попечительства Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которым проживающий несовершеннолетний Горячев А.Н. ДД.ММ.ГГГГ г.р., остался без родительского попечения (л.д.28, 25-26);

- ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками Горячевыми и истицей Канунниковой Т.М. был заключен Предварительный договор купли-продажи квартиры с условием задатка; предметом данного договора являлась квартира по адресу <адрес> (л.д.9-10);

- ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками Горячевыми (продавцы по договору) и истицей Канунниковой Т.М. (покупатель по договору) был заключен Договор купли-продажи квартиры по адресу <адрес> (л.д.29-30);

- ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра по Пермскому краю обратились:

Горячев Н.В. с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности на 1/3 долю, ипотеки в силу закона;

Горячев А.Н. с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности на 1/3 долю, ипотеки в силу закона;

Горячев Н.В., действующий по доверенности Горячева А.Н. от ДД.ММ.ГГГГ, с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности на 1/3 долю, ипотеки в силу закона;

Канунникова Т.М. с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи, права собственности, ипотеки в силу закона;

на государственную регистрацию представлен, в том числе, договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ;

- по результатам проведения правовой экспертизы Управлением Росреестра по Пермскому краю по выше указанным заявлениям приняты следующие решения:

ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации в соответствии с п.1 ст. 19 Закона о регистрации – необходимо представить документы, подтверждающие разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделок по отчуждению в отношении имущества несовершеннолетнего Горячева А.Н.; необходимо представить документ, подтверждающий оплату Канунниковой Т.М. суммы государственной пошлины в размере <данные изъяты>; срок приостановления с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.31);

ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация приостановлена на основании заявления Горячева Н.В. для предоставления необходимых документов ( в соответствии с п.3 ст. 19 Закона о регистрации); срок приостановления с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.33);

ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации на основании заявления Горячева Н.В. о прекращении государственной регистрации (на основании аб.2 п.3 ст. 19 Закона о регистрации). В решении указано на то, что согласно представленному на государственную регистрацию договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, сторонами сделки являются Горячев Н.В., Горячев А.Н., Горячев А.Н. (на стороне продавца) и Канунникова Т.М. (на стороне покупателя). В связи с тем, что на государственную регистрацию было подано заявление о прекращении государственной регистрации только одного участника сделки со стороны продавца Горячева Н.В., прекратить регистрацию в соответствии с п.4 ст. 20 Закона не представляется возможным. Срок приостановления с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.35);

ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация приостановлена до снятия ареста на основании поступившего в регистрирующий орган Определения о наложении ареста от ДД.ММ.ГГГГ Мотовилихинского районного суда г.Перми (л.д.36);

- Управлением Росреестра по Пермскому краю в письменных пояснениях указано на то, что государственная регистрация юридически значимых действий, заявленных Канунниковой Т.М., Горячевым Н.В., Горячевым А.Н., Горячевым А.Н. приостановлена «до снятия ареста». Помимо этого параллельно сроку «до снятия ареста» идет срок приостановления государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ на один месяц. После устранения причин послуживших основанием для приостановления, государственная регистрация будет проведена в сроки, предусмотренные действующим законодательством (л.д.25-26).

Истица просит суд обязать ответчиков Горячева Н.В., Горячева А.Н., Горячева А.Н. исполнить условия договора купли-продажи 3-комнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, путем возложения на ответчиков обязанности совершить все необходимые действия по регистрации права собственности на указанную квартиру за истицей.

Суд считает, что правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не имеется по следующим основаниям.

Так из выше указанных обстоятельств дела судом установлено, что ответчики обратились в Управление Росреестра по Пермскому краю с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности по 1/3 доли каждого.

Государственная регистрация выше указанных заявление на сегодняшний день приостановлена. Одним из оснований приостановления является необходимость представления документов, подтверждающих разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделок по отчуждению в отношении имущества несовершеннолетнего Горячева А.Н.

Суд считает, что силой судебного решения невозможно обязать ответчиков получить выше указанное разрешение. При этом суд исходит из следующего.

Согласно ч.3 ст. 60 Семейного кодекса РФ ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка.

Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч.2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве".

Аналогичные положения предусмотрены ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 года № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».

Согласно п.6 ст. 8 ФЗ от 24.04.2008 года № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» к полномочиям органов опеки и попечительства относятся: выдача в соответствии с настоящим Федеральный законом разрешений на совершение сделок с имуществом подопечных. Основными задачами государственного регулирования деятельности по опеке и попечительству является защита прав и законных интересов подопечных, обеспечение достойного уровня жизни подопечных.

На основании выше изложенного, суд считает, что ответчики не вправе были брать на себя обязательства по выдаче гарантий, отраженных в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ, на получение разрешения из органов опеки и попечительства на отчуждение доли в квартире, поскольку в данном случае они взяли на себя обязательство за третье лицо, что является нарушением закона.

Именно в связи с выше изложенным, суд считает, что силой судебного акта не возможно обязать ответчиков получить разрешение органа опеки и попечительства на продажу доли несовершеннолетнего Горячева А.Н., поскольку в соответствии с действующим законодательством выдача разрешений на совершение сделок с имуществом подопечных относится к компетенции органов опеки и попечительства, а не на ответчиках и последние не могут повлиять на орган опеки и попечительства для получения именно положительного решения по данному вопросу.

Здесь же следует отметить, что основной договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ вообще не должен был заключаться между сторонами в отсутствие разрешения органа опеки и попечительства на продажу доли несовершеннолетнего Горячева А.Н.

Поскольку одним из оснований приостановления государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является отсутствие разрешения органа опеки и попечительства на продажу доли несовершеннолетнего Горячева А.Н., а суд не может возложить на ответчиков обязанность по получению выше указанного решения, то исковые требования истицы не подлежат удовлетворению.

Суд не может принять во внимание довод истицы и ее представителя относительно того, что Горячев Н.В. обратился в Управление Росреестра по Пермскому краю с заявлением о прекращении государственной регистрации договора купли-продажи, как довод последних о нарушении прав истицы.

Так Горячев Н.В. действительно обратился в Управление Росреестра по Пермскому краю с заявлением о прекращении государственной регистрации договора купли-продажи. Однако, как указало в письменных объяснениях на иск выше указанное Управление, по данному заявлению Горячева Н.В. было принято решение от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении государственной регистрации договора, так как заявление о прекращении государственной регистрации поступило только от одного участника сделки, в связи с чем, прекратить регистрацию в соответствии с п.4 ст. 20 Закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 года не представляется возможным (л.д.35).

Таким образом, в судебном заседании установлено, что на день рассмотрения спора в суде государственная регистрация договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ приостановлена, а не принято решения об отказе совершения данной регистрации. Из чего суд делает вывод, что права истицы из-за подачи Горячевым Н.В. заявления о прекращении государственной регистрации договора купли-продажи не нарушаются.

Суд не может согласиться с доводом представителя истицы относительно того, что ответчики уклоняются от государственной регистрации договора купли-продажи, так как одной из причин приостановления данной регистрации является отсутствие разрешения органа опеки и попечительства на продажу доли несовершеннолетнего Горячева А.Н., выдача которого относится к компетенции выше указанного органа и не зависит от воли изъявления ответчиков.

На основании выше изложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования истицы не подлежат удовлетворению. При этом суд учитывает, что ответчики с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в установленном порядке обратились; государственная регистрация договора купли-продажи приостановлена; решение об отказе в государственной регистрации договора не принято; причиной приостановления послужило отсутствие разрешения органа опеки и попечительства на продажу доли несовершеннолетнего Горячева А.Н., возложить обязанность по получению которого суд на ответчиков своим решением не может.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Канунниковой Т.М. к Горячеву Н.В., Горячеву А.Н., Горячеву А.Н. о возложении обязанности исполнить обязательство по заключению договора купли-продажи квартиры, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Мотовилихинский районный суд г.Перми в апелляционном порядке в течение месяца со дня составления мотивированной части решения.

Председательствующий: подпись

Копия верна

Председательствующий О.В.Нигаметзянова

Секретарь:

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>