Решение по делу № 2-568/2022 от 11.07.2022

68RS0027-01-2022-000504-14

Дело №2-568/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 сентября 2022 года г. Уварово Тамбовской области

Уваровский районный суд Тамбовской области в составе председательствующего судьи Стрельцовой Н.Н., при секретаре Крутских Е.Ю.,

с участием представителя ответчика Сторожева В.И. – Ш.А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Юдаевой Л.А. к Сторожевой В.Н., Сторожеву В.И. о признании действительным и состоявшимся договора купли- продажи нежилого здания и земельного участка, признании права собственности на нежилое здание, установлении решения суда основанием для внесения записи в ЕГРН,

установил:

Представитель Юдаевой Л.А. – Р.А.В. обратился в суд с иском о признании действительным и состоявшимся (исполненным) договор купли- продажи нежилого здания и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, признании за истцом права собственности на указанные объекты недвижимости, установлении решения суда основанием для внесения записи в ЕГРН в отношении истца.

В обоснование исковых требований указал, 24.01.2013 г. истец и ответчики заключили спорную сделку в форме письменного договора купли- продажи. В связи с наличием значительных материальных затрат, необходимых для регистрации перехода права собственности указанной сделки, государственная регистрация перехода права собственности не была произведена.

Между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, объект недвижимого имущества принят в установленном законом порядке и длительное время открыто и непрерывно истец им пользуется, неся бремя его содержания и обслуживания.

В вязи с тем, что ответчик Сторожев В.И. является должником по исполнительному производству, на спорные объекты недвижимости наложен арест, в настоящее время истец лишен права зарегистрировать переход права собственности.

Истец пользуется спорным недвижимым имуществом в силу заключенного и исполненного договора купли- продажи, который ответчики признают, сделка была заключена с нотариально удостоверенного согласия супруги Сторожева В.И.

Истец Юдаева Л.А. в судебное заседание не явилась, судом приняты меры к ее извещению, в суд возвратился конверт с отметкой об истечении срока хранения.

Представитель истца Р.А.В. в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований, объяснил, что сделка фактически состоялась, недвижимое имущество передано во владение и пользование истца, сделка не зарегистрирована в установленном законом порядке после ее заключения в связи с материальными трудностями, а в последствии на спорное имущество был наложен арест.

Представитель ответчика Сторожева В.И. Ш.А.А. в судебном заседании исковые требования признал и объяснил, что сделка состоялась, имущество передано от продавца к покупателю.

Ответчик Сторожев В.И., извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Ответчик Сторожева В.Н., в отношении которой судом приняты меры по ее извещению, в судебное заседание не явилась.

Представители третьих лиц: ООО «68 регион», Управление сельского хозяйства Тамбовской области, Управления Росреестра по Тамбовской области, извещенные о времени месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственнойрегистрации.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Судом установлено, что согласно записям ЕГРН Сторожев В.И. является собственником спорного недвижимого имущества (л.д. 83-86), 24.01.2013 г. Сторожев В.И., с согласия супруги Сторожевой В.Н., и Юдаева Л.А. заключили договор купли- продажи, предметом которого является здание и земельный участок, расположенный в <адрес> (л.д. 9,11).

После заключения сделки стороны не обратились в Управление Росреестра по Тамбовской области с заявлением о регистрации перехода права собственности на указанное недвижимое имущество.

В отношении Сторожева В.И.- ответчика 05.12.2019 г. возбуждено исполнительное производство и вынесено 10.12.2019 г. постановление о запрете на совершение регистрационных действий в отношении спорного имущества, что препятствует сторонам зарегистрировать переход права собственности на спорное имущество в настоящее время (л.д. 105).

Юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении настоящего гражданского дела является установление факта передачи спорного недвижимого имущества от продавца к покупателю, установление факта исполнения обязательства Сторожева В.И. – продавца передать недвижимое имущество покупателю Юдаевой Л.А., а также наличие ареста или запрета на совершение регистрационных действий в отношении спорного недвижимого имущества.

В обоснование доводов о передаче спорного имущества представитель истца ссылается на договор купли продажи от 24.01.2013 г., пунктом 8 которого предусмотрено, что продавец освободил и передал покупателю проданные здание и земельный участок до подписания договора, передаточный акт составляться не будет.

Из сведений, содержащихся в выписках из ЕГРН (л.д. 83-84, 85-86), следует, что в отношении спорных объектов недвижимости установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде аренды, сроком действия с 24.09.2012 по 11.09.2022.

Согласно договору аренды от 11.09.2012 г., с учетом внесенных изменений от 14.08.2017 г., Сторожев В.И. и ООО «68 регион» в лице генерального директора Юдаевой Л.А., арендодатель – Сторожев В.И. предоставил во временное владение и пользование арендатору – ООО «68 регион» здание и земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес> (л.д. 136-137, 134).

Согласно выписке из ЕГРЮЛ учредителями ООО «68 регион» являются: Сторожев В.И. и Юдаева Л.А.

Согласноабзацувторомупункта1статьи556ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Суд находит, что продавец по договору купли- продажи Сторожев В.И. обязательство по передаче спорного недвижимого имущества Юдаевой Л.А. не исполнил, поскольку по настоящее время спорное имущество находится в аренде (временном владении и пользовании) у ООО «68 регион», соучредителем которого является Сторожев В.И.

Поскольку необходимые условия, предусмотренные абзацем 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ применительно к спорной сделке не соблюдены, рассматриваемую сделку нельзя признать состоявшейся (исполненной), у покупателя по договору Юдаевой Л.А. не возникло права собственности на спорный объект недвижимости.

Кроме того, в соответствии с п. 5 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с п. 37 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом.

В соответствии с ч. 6 ст. 26 Закона N218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по основанию, указанному впункте 37 части 1настоящей статьи, приостанавливается до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии предусмотренных пунктом 37 части 1 настоящей статьи ареста или запрета.

В соответствии со ст. 27 названного Закона «О государственной регистрации недвижимости» в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные встатье 26настоящего Федерального закона.

Согласно п. 4 ст. 80 Федерального закона от 2 октября 2007г. N229-ФЗ "Об исполнительном производстве" арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества.

Таким образом, арест или наличие запрета на совершение регистрационных действий являются законным препятствием к переходу права собственности на недвижимое имущество.

При этом дата совершения сделки, по которой производится переход права собственности, не имеет значение, если данный переход права собственности не был зарегистрирован до момента наложения ареста (запрета).

Сторожев В.И. является должником по исполнительному производству в отношении должника Управления сельского хозяйства Тамбовской области- третьего лица по настоящему гражданскому делу, в интересах которого постановлением ОСП по Уваровскому и Мучкапскому районам УФССП России по Тамбовской области от 10.12.2019 г. (л.д. 139) объявлен запрет на совершение регистрационных действий в отношении спорного имущества.

Внесение в реестр сведений об аресте имущества исключает правомерность его передачи и регистрации перехода права собственности на него, даже если договор купли- продажи такого имущества заключен до наложения на него ареста.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в абзаце 8 пункта 6 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 года, а также в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21 июня 2016 года N 5-КГ 16-91 по смыслу названных норм материального права, юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии препятствий для ее государственной регистрации.

Решение суда, при наличии запрета на совершение регистрационных действий УФССП на спорное имущество, не может являться основанием для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

При изложенных обстоятельствах исковые требовании Юдаевой Л.А. удовлетворению не подлежат.

В соответствии с ч. 2 ст. 39 ГПК РФ суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Признание иска представителем ответчика Сторожева В.И. – Ш.А.А. не основано на законе и нарушает права и законные интересы взыскателя по исполнительному производству - Управления сельского хозяйства Тамбовской области.

Приложенная к исковому заявлению копия договора купли- продажи (л.д. 9) подписана простой электронной подписью, сомнений в достоверности не вызывает.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194-199, ГПК РФ, суд

решил:

Отказать в удовлетворении исковых требований Юдаевой Л.А. к Сторожевой В.Н., Сторожеву В.И. о признании действительным и состоявшимся договора купли- продажи нежилого здания и земельного участка, признании права собственности на нежилое здание, установлении решения суда основанием для внесения записи в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Тамбовского областного суда через Уваровский районный суд Тамбовской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Н.Н. Стрельцова

Решение в окончательной форме принято 09.09.2022 года.

Судья Н.Н. Стрельцова