Решение по делу № 2-59/2019 от 05.06.2018

дело №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 декабря 2019 года               г.Рязань                           

Советский районный суд г.Рязани в составе председательствующего судьи Эктова А.С., при секретаре Щелкушкиной М.Ю., с участием

истцов Суворовой Т.В., Савина В.П.,

представителя Министерства строительного комплекса Рязанской области Немановой И.Л., действующей в интересах истцов Суворовой Т.В. и Савина В.П.,

представителя истца Савина В.П. - Копейкина М.М., действующего на основании доверенности,

представителей третьего лица ООО «Оптима», заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора - Денисова И.О. и Конкина П.И.,

представителя третьего лица ООО «Грибоедова-N» Пономарева В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Министерства строительного комплекса Рязанской области в интересах Суворовой Татьяны Владимировны, Савина Виорелия Петровича к администрации г.Рязани о признании права собственности на объекты недвижимого имущества в виде самовольной постройки, а также требованию третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора ООО «Оптима» о признании права собственности на объекты недвижимого имущества

У С Т А Н О В И Л:

Министерство строительного комплекса Рязанской области обратилось в суд с вышеуказанным иском в интересах Суворовой Т.В. и Савина В.П. к администрации г.Рязани о признании права собственности на самовольную постройку. В обоснование иска указало, что на основании инвестиционного договора от 30.06.2003г., заключенного между Управлением Госнаркоконтроля по Рязанской области и ООО «Центр инвестиций в недвижимость «Территория», а с 2006 года - ООО «Грибоедова-N», осуществлялось строительство многоквартирного дома по адресу: <адрес>, с привлечением денежных средств участников долевого строительства, в том числе истцов по делу, на основании заключенных с ними договоров об участии в долевом строительстве жилья. В соответствии с пунктом 4.2.1 инвестиционного договора от 30.06.2003г. с учетом пункта 14.1, изложенного в договоре о передаче прав и обязательств от 14.11.2006г., ООО «Грибоедова - N» приняло на себя обязательство обеспечить за счет собственных и привлеченных средств финансирование и реализацию инвестиционного проекта в части строительства многоквартирного дома <данные изъяты>.

Однако, до настоящего времени указанный многоквартирный дом не введен в эксплуатацию, хотя строительные работы завершены.

Изначально указанный срок передачи помещений по договорам об участии в долевом строительстве - 2008 год неоднократно ООО «Грибоедова-N» переносился. Очередной срок ввода дома в эксплуатацию после переноса срока планировался во II квартале 2010 года. Строительство дома было приостановлено в 2011 году в связи с отсутствием средств у застройщика на его завершение. Разрешение на строительство многоквартирного жилого дома ООО «Грибоедова-N» не выдавалось.

Вместе с тем, строительство указанного дома осуществлялось на основании права постоянного и бессрочного пользования на земельный участок и разрешения на строительство, которые постановлением Главы администрации города Рязани № от 24.03.2004 года были оформлены на Управление Госнаркоконтроля по Рязанской области (в дальнейшем Управление ФСКН России по Рязанской области, которое было упразднено на основании Указа Президента РФ № от 05.04.2016г.).

Впоследствии постановлением Главы администрации города Рязани № от 10.11.2010г. было признано утратившим силу постановление Главы администрации города Рязани от 24.03.2010 г. № и прекращено право постоянного (бессрочного) пользования на основании обращения УФСКН России по Рязанской области.

Указанное постановление было обжаловано ООО «Грибоедова-N» в Арбитражном суде Рязанской области. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Рязанской области от 25.03.2015г., постановление Главы администрации города Рязани № от 10.11.2010г. было отменено.

Таким образом, решение Арбитражного суда Рязанской области от 25.03.2015 года, удовлетворившее заявленные требования ООО «Грибоедова-N», фактически вернуло право постоянного бессрочного пользования земельным участком Управлению ФСКН России по Рязанской области.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Росреестра по Рязанской области № от 15.09.2016г., право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером № было повторно зарегистрировано за Управлением ФСКН России по Рязанской области. Однако срок действия разрешения на строительство совершенными юридически значимыми действиями восстановлен не был.

Разрешение на строительство в форме постановления администрацией города Рязани было выдано 24.03.2004г. в период действия Градостроительного кодекса РФ 1998 года, который предусматривал, что разрешение на строительство выдается на срок не более чем три года, может быть продлено на основании заявления заказчика (ст.62 ГрК РФ).

Учитывая отсутствие заявления застройщика, разрешение на строительство утратило силу в марте 2007 года. С указанного периода строительство объекта осуществлялось в отсутствие указанного разрешения. Данный факт был отражен во вступившем в законную силу решении Советского районного суда от 14.07.2014 г. по делу №.

ООО «Грибоедова - N» обращалось в администрацию города Рязани за получением разрешения на ввод в эксплуатацию в порядке статьи 55 ГрК РФ.

Информационным письмом администрации города Рязани от 27.05.2016 г. № в выдаче разрешения на строительство было отказано в связи с тем, что застройщиком многоквартирного дома по <данные изъяты> является правообладатель земельного участка - Управление ФСКН России по Рязанской области, которому указанный земельный участок принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В то же время, учитывая, что разрешение на строительство, выданное Управлению ФСКН по Рязанской области 24.03.2004 г., прекратило свое действие, указанный орган в отсутствие разрешения на строительство не вправе обращаться в администрацию города Рязани с заявлением о получении разрешения на ввод в эксплуатацию в порядке статьи 55 ГРК РФ.

Таким образом, отсутствие разрешения на строительство и у Управления ФСКН России, и у ООО «Грибоедова-N» лишает возможности ввести в эксплуатацию многоквартирный дом <данные изъяты>.

Другая необходимая техническая документация, в частности, технический план на данный дом, техническое описание, подтверждающие факт создания многоквартирного жилого дома, градостроительный план земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположен данный жилой дом, имеются. Нарушений требований градостроительных норм при постройке дома, в том числе по допустимым отклонениям от предельных параметров разрешенного строительства и других строительных норм и правил, требований технических регламентов и проектной документации, в том числе требований энергетической эффективности и требований оснащенности объектов капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов проведенным экспертным исследованием № от 05.10.2016г., подготовленным ООО «Центр исследований строительных конструкций и материалов», о техническом состоянии строительных конструкций многоквартирного жилого дома по адресу: <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м, назначение: жилое, не установлено. Согласно данному заключению, дальнейшая эксплуатация указанного многоквартирного дома не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие нарушения границ земельного участка при строительстве многоквартирного дома подтверждается схемой расположения здания на земельном участке в составе технического плана здания, исполнительной съемкой жилого дома, подземных инженерных сетей, благоустройства, зарегистрированной в управлении градостроительства и архитектуры администрации города Рязани 16.02.2016 г.

Всеми истцами полностью выполнены свои обязательства по договорам об участии в долевом строительстве жилья путем уплаты предусмотренных договорами денежных средств. Нарушение застройщиком требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе по части регистрации договоров в установленном порядке, по их мнению, не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

В сложившейся ситуации они (истцы) вынуждены были обращаться за помощью в различные государственные инстанции, правоохранительные органы, однако к положительному результату эти меры не привели. Отсутствие у застройщика права на ввод указанного многоквартирного дома в эксплуатацию в установленном порядке, влечет невозможность гражданам - истцам по настоящему делу, добросовестно оплатившим стоимость помещений, реализовать конституционные права на жилище.

Право истицы Суворовой Т.В. на объект долевого строительства возникло на основании договора уступки права требования от 24 января 2012 года, согласно которому Суворова Т.В. приняла от Богатова В.С. принадлежащее ему по договору участия в долевом строительстве от 22 июня 2010 года с ООО «Грибоедова - N» право требования на квартиру <данные изъяты> (строительный №) в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.

Право истца Савина В.П. на объект долевого строительства возникло на основании договора участия в долевом строительстве от 05 октября 2010 года заключенного с ООО «Грибоедова - N» на квартиру <данные изъяты> (строительный №) в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.

В связи с чем, Министерство строительного комплекса <адрес> просит суд признать право собственности на жилые помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, имеющем жилые помещения - квартиры с № по №, нежилые помещения с № по №: за Суворовой Т.В. на квартиру №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.; за Савиным В.П. на квартиру <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Определением суда от 29 октября 2018 года к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО «Строф», которое в обоснование заявленных требований указало, что решением Арбитражного суда Рязанской области от 09 июля 2018 года назначена процедура обнаружения имущества ликвидированного юридического лица - ООО «Строф».

В ходе осуществления вышеуказанной процедуры арбитражному управляющему ООО «Строф» ФИО5 стало известно о том, что в Советском районном суде г.Рязани рассматривается гражданское дело по иску Министерства строительного комплекса Рязанской области в интересах Савина В.П. и Суворовой Т.В. к администрации г.Рязани о признании права собственности на помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.

Арбитражный управляющий ООО «Строф» ФИО5 полагал, что право собственности на жилые помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, имеющем жилые помещения - квартиры с № по №, нежилые помещения с <данные изъяты> по <данные изъяты>, на квартиру <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м.; на <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м. должно быть признано судом за ООО «Строф», а в иске Министерства строительного комплекса <адрес> в интересах Савина В.П. и Суворовой Т.В. должно быть отказано полностью, поскольку право собственности ООО «Строф» на спорные объекты недвижимого имущества возникло на основании договоров об участии в долевом строительстве №№ от 12 сентября 2008 года, заключенных раньше, чем Савиным В.П. и Суворовой Т.В., т.е. ООО «Строф» имеет приоритет перед Савиным В.П. и Суворовой Т.В. на признание права собственности на вышеуказанные квартиры.

Определением суда от 11 июля 2019 года к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО «Оптима», которое в обоснование заявленных требований указало, что решением Арбитражного суда Рязанской области от 09 июля 2018 года назначена процедура обнаружения имущества ликвидированного юридического лица - ООО «Строф».

Определением Арбитражного суда Рязанской области от 05 июля 2019 года процедура распределения обнаруженного имущества ООО «Строф» завершена. Указанным определением в пользу ООО «Оптима» в частности передано:

1) имущественное право на основании договора об участии в долевом строительстве № от 19 сентября 2008 года на объект долевого строительства - квартиру № (строительный номер) на 10 этаже, общей (проектной) площадью <данные изъяты> кв.м., общей площадью квартиры <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес> (адрес строительный) на земельном участке с кадастровым номером №

2) имущественное право на основании договора об участии в долевом строительстве № от 19 сентября 2008 года на объект долевого строительства - квартиру № (строительный номер) на 10 этаже, общей (проектной) площадью <данные изъяты> кв.м., общей площадью квартиры <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м.,, по адресу: <адрес> (адрес строительный) на земельном участке с кадастровым номером №

ООО «Оптима» полагает, что право собственности на часть (площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на 10 этаже) квартиры № (строительный №), общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной на 10 и 11 этаже жилого дома по адресу: <адрес>, а также квартиру № (строительный №), общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на 10 этаже жилого дома по адресу: <адрес> должно быть признано судом за ООО «Оптима», а в иске Министерства строительного комплекса Рязанской области в интересах Савина В.П. и Суворовой Т.В. должно быть отказано в части, поскольку право собственности ООО «Оптима», как правопреемника ООО «Строф» на спорные объекты недвижимого имущества, возникло на основании договоров об участии в долевом строительстве №№ <данные изъяты> от 12 сентября 2008 года, заключенных раньше, чем Савиным В.П. и Суворовой Т.В., т.е. ООО «Оптима» имеет приоритет перед Савиным В.П. и Суворовой Т.В. на признание права собственности на вышеуказанные квартиры.

В связи с тем, что вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Рязанской области от 2 июля 2019 года имущественные права ООО «Строф» на спорные объекты недвижимого имущества переданы ООО «Оптима», определением Советского районного суда г.Рязани от 18 октября 2019 года дело в части заявленных требований третьего лица ООО «Строф» производством прекращено на основании абзаца 7 ст.220 ГПК РФ (в связи с ликвидацией деятельности юридического лица).

Таким образом, предметом рассмотрения настоящего спора являются:

- требования Суворовой Т.В. о признании за ней права собственности на квартиру №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. в многоквартирном доме по адресу: <адрес>;

- требования Савина В.П. о признании за ним права собственности на квартиру №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную в многоквартирном доме по адресу: <адрес>;

- требования ООО «Оптима» о признании за обществом права собственности на квартиру №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. в многоквартирном доме по адресу: <адрес>;

- требования ООО «Оптима» о признании за обществом права собственности на часть квартиры № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной на 10 этаже дома по адресу: <адрес>.

Представитель Министерства строительного комплекса Рязанской области Неманова И.Л., истцы Суворова Т.В., Савин В.П., представитель истца Савина В.П. - Копейкин М.М. в судебном заседании поддержали заявленные требования по указанным выше основаниям. Требования ООО «Оптима» полагали не подлежащими удовлетворению.

Представители третьего лица ООО «Оптима», заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора - Денисов И.О. и Конкин П.И., в судебном заседании просили суд в удовлетворении иска Министерства строительного комплекса Рязанской области, предъявленного в интересах Суворовой Т.В. и Савина В.П. отказать, требования ООО «Оптима» удовлетворить.

Представитель третьего лица ООО «Грибоедов-N» Пономарев В.С. полагал иск Министерства строительного комплекса Рязанской области, предъявленный в интересах Суворовой Т.В. и Савина В.П., подлежащим удовлетворению. В иске ООО «Оптима» просил отказать.

Представитель ответчика администрации г.Рязани, третьи лица Богатов В.С., УМВД России по Рязанской области в судебное заседание не явились о месте и времени его проведения надлежащим образом извещены, просили рассмотреть дело в свое отсутствие.

Суд, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, находит возможным рассмотреть дело в отсутствии представителя ответчика администрации г.Рязани, третьих лиц Богатова В.С., УМВД России по Рязанской области.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что 30.06.2003г. между территориальным органом налоговой полиции в лице начальника управления Федеральной службы налоговой полиции РФ по Рязанской области ФИО11 (застройщик) и ООО «Центр инвестиций в недвижимость «Территория» в лице генерального директора Пономарева В.С. (инвестор) был заключен инвестиционный контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству жилых домов по адресу: <адрес> с последующей передачей в собственность застройщику <данные изъяты> кв.м общей жилой площади.

Согласно п.п.4.1, 4.2. контракта, застройщик обязался предоставить для строительства объекта земельный участок, на который имеет право аренды, а инвестор обязался обеспечить за счет собственных и привлеченных средств финансирование и реализацию инвестиционного проекта в полном объеме.

Фактически судом установлено, что строительство многоквартирного жилого дома <данные изъяты> осуществлялось на земельном участке с кадастровым номером №, переданном Управлению Федеральной службы налоговой полиции РФ по Рязанской области в постоянное (бессрочное) пользование постановлением администрации г.Рязани № от 24.03.2004 г. для строительства данного жилого дома.

Этим же постановлением Управлению Федеральной службы налоговой полиции РФ по Рязанской области выдано разрешение на строительство указанного многоквартирного жилого дома в соответствии с согласованным в установленном порядке проектом.

Впоследствии дополнительным соглашением к инвестиционному договору № 1 от 01.12.2003г. в связи с ликвидацией Управления Федеральной службы налоговой полиции РФ по Рязанской области в силу Указа Президента РФ от 11.03.2003г., все права и обязанности по инвестиционному контракту перешли к Управлению государственного комитета РФ по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ по Рязанской области. В дальнейшем Управление Госнаркоконтроля по Рязанской области было переименовано в Управление ФСКН России по Рязанской области и упразднено Указом Президента РФ от 05.04.2016г. с передачей функций системе МВД РФ в срок до 31.12.2016 г.

14.11.2006г. ООО «Центр инвестиций в недвижимость «Территория» произвело с согласия застройщика Управления ФСКН по Рязанской области частичную уступку прав и обязанностей по инвестиционному договору от 30.06.2003г. ООО «Грибоедова-N», а именно в части своих обязательств по строительству жилого дома по адресу: <адрес>, о чем заключило с ООО «Грибоедова-N» договор о передаче прав и обязанностей от 14.11.2006г. с определением срока ввода объекта в эксплуатацию в первом квартале 2009 года (п.4 договора от 14.11.2006 г.).

С целью привлечения денежных средств на строительство многоквартирного дома между ООО «Грибоедова-N» и гражданами, в том числе истцами Суворовой Т.В. и Савиным В.П., а также юридическим лицом ООО «Строф», в период 2008 - 2011 г.г. были заключены договоры об участии в долевом строительстве жилья, по условиям которых ООО «Грибоедова-N» (застройщик) обязалось в предусмотренный договором срок (четвертый квартал 2009 года) своими силами или с привлечением других лиц построить объект, передать объект долевого строительства в виде определенной договором квартиры участникам, а участники, в свою очередь, обязались уплатить обусловленную договором цену, принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, оформить на него право собственности.

В частности, 22 июня 2010 года между ООО «Грибоедова-N» (застройщик) и Богатовым В.С. (участник) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с встроенными нежилыми помещениями, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Объектом долевого строительства являлась квартира № (строительный номер), общей (проектной) площадью <данные изъяты> кв.м., общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой - <данные изъяты> кв.м., расположенной на 10 этаже. Цена договора составила 2824261 руб. 06 коп. (п.п.1.1, 1.2, 2.1. договора).

Цена договора об участии в долевом строительстве от 22 июня 2010 года в сумме 2824261 руб. оплачена Богатовым В.С. полностью, что подтверждается соглашением о взаимных расчетах от 22 июня 2010 года.

24 января 2012 года между Богатовым В.С. и Суворовой Т.В. был заключен договор уступки права требования, согласно которого Богатов В.С. передал Суворовой Т.В. право требования на вышеуказанную квартиру в том же объеме и на тех же условиях, что и по договору участия в долевом строительстве от 22 июня 2010 года.

Цена договора уступки права требования составила 2824261 руб. и была полностью оплачена Суворовой Т.В., что подтверждается распиской от 24 января 2012 года.

В последующем нумерация ряда квартир в доме изменилась.

Согласно техническому плану на квартиру № (строительный номер), подготовленному 20.03.2016г. кадастровым инженером ФИО12, общая площадь квартиры № (ранее - кв. №) составляет <данные изъяты> кв.м.

05 апреля 2010 года между ООО «Грибоедова-N» (застройщик) и Савиным В.П. (участник) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с встроенными нежилыми помещениями, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>. Объектом долевого строительства являлась квартира № (строительный номер), общей (проектной) площадью <данные изъяты> кв.м., общей площадью квартиры <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой - <данные изъяты> кв.м., расположенной на 10 и 11 этажах. Цена договора составила 3100000 руб. 00 коп. (п.п.1.1, 1.2, 2.1. договора).

Цена договора об участии в долевом строительстве от 05 апреля 2010 года в сумме 3100000 руб. оплачена Савиным В.П. полностью, что подтверждается приобщенными к материалам дела платежными поручениями.

Согласно техническому плану на квартиру № (строительный номер), подготовленному 20.03.2016г. кадастровым инженером ФИО12, общая площадь квартиры № (ранее - кв. №) составляет <данные изъяты> кв.м.

В ходе рассмотрения данного дела также было установлено, что до заключения Богатовым В.С. договора участия в долевом строительстве с ООО «Грибоедова-N» и в дальнейшем, договора уступки права требования с Суворовой Т.В., 12 сентября 2008 года между ООО «Грибоедова-N» (застройщик) и ООО «Строф» (участник) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома <данные изъяты> с встроенными нежилыми помещениями, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Объектом долевого строительства являлась квартира № (строительный номер), общей (проектной) площадью <данные изъяты> кв.м., общей площадью квартиры <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой - 36,67 кв.м., расположенной на 10 этаже. Цена договора составила 3256272 руб. 80 коп. (п.п.1.1, 1.2, 2.1. договора).

Также судом было установлено, что до заключения Савиным В.П. договора участия в долевом строительстве с ООО «Грибоедова-N», 12 сентября 2008 года между ООО «Грибоедова-N» (застройщик) и ООО «Строф» (участник) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № с встроенными нежилыми помещениями, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Объектом долевого строительства являлась квартира <данные изъяты> (строительный номер), общей (проектной) площадью <данные изъяты> кв.м., общей площадью квартиры <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой - <данные изъяты> кв.м., расположенной на 10 этаже. Цена договора составила 2366685 руб. 00 коп. (п.п.1.1, 1.2, 2.1. договора).

Оплата по договорам участия в долевом строительстве № от 12 сентября 2008 года была осуществлена за счет кредитных денежных средств ООО «МКБ им.С.Живаго», которое 28 августа 2009 года заключило с ООО «Строф» кредитный договор №. В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору № от 28.09.2009г. ООО «МКБ им.С.Живаго» заключило договоры залога прав требования № от 04.09.2009г., в частности имущественного права, принадлежащего ООО «Строф», на объекты долевого строительства - квартиру <данные изъяты> (строительный номер), расположенные на 10 этаже жилого дома по адресу: <адрес>. 05 февраля 2015 года ООО «МКБ им.С.Живаго» уступило, на основании договора уступки права требования (цессии) №, принадлежащие обществу права требования по кредитному договору № от 28.08.2009г., а также вытекающие из него права и требования ООО «Оптима».

Изложенные обстоятельства установлены на основании решения Советского районного суда г. Рязани от 03.11.2016г., вступившего в законную силу 10.12.2016г., (дело №).

Указанным решением Советского районного суда г.Рязани с ООО «Строф», Пономарева В.С., ООО «Терра-Фин», ООО «Территория», ООО «Грибоедова-N» в солидарном порядке в пользу ООО «Оптима» взыскана задолженность по кредитному договору № от 28.08.2009г. и в счет погашения задолженности по кредитному договору № от 28.08.2009г. обращено взыскание путем реализации с торгов, на имущественное право, принадлежащее ООО «Строф» на основании Договора об участии в долевом строительстве № и № от 12.09.2008г. на объект долевого строительства - квартиру № (номер строительный) на 10 этаже, общей (проектной) площадью <данные изъяты> кв.м, общей площадью квартиры <данные изъяты> кв.м, жилой площадью <данные изъяты> кв.м, а также квартиру № (номер строительный) на 10 этаже, общей (проектной) площадью <данные изъяты> кв.м, общей площадью квартиры <данные изъяты> кв.м, жилой площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес> (адрес строительный) на земельном участке с кадастровым номером №

В дальнейшем, ООО «Оптима», узнав, что на квартиру <данные изъяты> в судебном порядке претендует Суворова Т.В., обратилось в Советский районный суд г.Рязани с иском к ООО «Грибоедова-N», Суворовой Т.В., Богатову В.С. о признании договора участия в долевом строительстве от 22 июня 2010 года и договора уступки права требования от 24 января 2012 года недействительными (ничтожными) сделками.

По мнению ООО «Оптима», на дату заключения договора между ООО «Грибоедова-N» и Богатовым В.С. (22.06.2010) имущественное право на квартиру уже было отчуждено застройщиком в пользу ООО «Строф» по договору об участии в долевом строительстве жилья № от 12.09.2008г. и уже находилось в залоге у правопреемника ООО «МКБ им.С.Живаго» - ООО «Оптима», в связи с чем договор является ничтожным, а учитывая, что договор об участии в долевом строительстве, заключенный с Богатовым В.С. является недействительным с момента его заключения, Богатов В.С. передал по договору уступки несуществующее у него право, что указывает на ничтожность данного договора.

Решением Советского районного суда г.Рязани от 18 января 2019 года, вступившим в законную силу 26 февраля 2019 года, исковые требования ООО «Оптима» к ООО «Грибоедова-N», Суворовой Т.В., Богатову В.С. о признании сделок недействительными (ничтожными) - удовлетворены частично. Суд признал недействительным (ничтожным) договор уступки прав требования от 24.01.2012г., заключенный между Богатовым В.С. и Суворовой Т.В. В остальной части иска отказал.

Также ООО «Оптима» обратилось в Советский районный суд г.Рязани с иском к ООО «Грибоедова-N» и Савину В.П. о признании договора участия в долевом строительстве от 05 апреля 2010 года недействительной (ничтожной) сделкой.

В обоснование иска ООО «Оптима» указало, что на день заключения между ООО «Грибоедова-N» и Савиным В.П. договора об участии в долевом строительстве жилья (05.04.2010) имущественное право на часть квартиры №, расположенной на 10 этаже жилого дома по адресу: <адрес>, уже было отчуждено ООО «Грибоедова-N» в пользу ООО «Строф», в связи с чем ООО «Грибоедова-N» не являлось собственником имущественного права.

Решением Советского районного суда г.Рязани от 22 августа 2019 года исковые требования ООО «Оптима» удовлетворены. Суд признал недействительным (ничтожным) договор об участии в долевом строительстве жилья от 05.04.2010г., заключенный между ООО «Грибоедова-N» и Савиным В.П. в части обязанности застройщика ООО «Грибоедова-N» передать Савину В.П. часть квартиры № расположенной на 10 этаже жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Рязанского областного суда от 18 декабря 2019 года, решение Советского районного суда <адрес> от 22 августа 2019 года отменено, постановлено новое решение об отказе в удовлетворении иска ООО «Оптима» к ООО «Грибоедова-N» и Савину В.П. о признании договора участия в долевом строительстве от 05 апреля 2010 года недействительной (ничтожной) сделкой.

26 декабря 2017 года в ЕГРЮЛ была внесена запись о прекращении деятельности ООО «Строф» на основании п.2 ст.21.1 Закона РФ №129-ФЗ от 08.08.2001г. (Исключение юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц по решению регистрирующего органа).

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Рязанской области от 05 июля 2019 года, завершена процедура распределения обнаруженного имущества ООО «Строф». Указанным определением в пользу ООО «Оптима» в частности передано:

1) имущественное право на основании договора об участии в долевом строительстве № от 19 сентября 2008 года на объект долевого строительства - квартиру № (строительный номер) на 10 этаже, общей (проектной) площадью <данные изъяты> кв.м., общей площадью квартиры <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес> (адрес строительный) на земельном участке с кадастровым номером №;

2) имущественное право на основании договора об участии в долевом строительстве № от 19 сентября 2008 года на объект долевого строительства - квартиру № (строительный номер) на 10 этаже, общей (проектной) площадью <данные изъяты> кв.м., общей площадью квартиры <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес> (адрес строительный) на земельном участке с кадастровым номером №.

Таким образом, на момент рассмотрения данного спора, у ООО «Оптима» и Савина В.П. наличествует имущественное право на один и тот же объект недвижимости (часть квартиры <данные изъяты> (строительный номер) на 10 этаже по адресу: <адрес>) по двум разным сделкам (договоры об участии в долевом строительстве от 19.09.2008г. и 05.04.2010г.).

В свою очередь, имущественное право на квартиру № (строительный номер) на 10 этаже по адресу: <адрес> имеется только у ООО «Оптима» на основании договора участия в долевом строительстве от 19.09.2008г., поскольку вступившим в законную силу решением Советского районного суда г.Рязани от 18 января 2019 года, договор уступки прав требования от 24.01.2012г., заключенный между Богатовым В.С. и Суворовой Т.В., был признан недействительной (ничтожной) сделкой.

В соответствии с п.59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В связи с тем, что у Суворовой Т.В. отсутствует право требования признания за ней права собственности на спорный объект недвижимого имущества (квартира № (строительный номер) на 10 этаже по адресу: <адрес>), т.к. договор на основании которого она просит признать за ней соответствующее право, признан недействительной (ничтожной) сделкой, её исковые требования в данной части не подлежат удовлетворению.

По смыслу разъяснений, данных в абзаце шестом пункта 61 совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в ситуации, когда продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, преимуществом в получении титула собственника обладает то лицо, во владение которого это имущество передано применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации; иные покупатели вправе требовать лишь возмещения убытков, вызванных неисполнением договора.

Таким образом, если на недвижимое имущество претендуют несколько лиц, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом жилое помещение передано одному из них во владение, то преимуществом обладает тот, кому передано спорное жилое помещение во владение.

Спорный объект недвижимости на протяжении длительного времени находится во владении Савина В.П., им были совершены действия, направленные на обслуживание данной квартиры и реализацию правомочий собственника. Так согласно сведений ТСН «Воскресенское», Савин В.П. постоянно с семьей проживает в квартире № по адресу: <данные изъяты> и принимает активное участие в деятельности ТСН: своевременно и в полном объеме вносит целевые взносы на достройку дома, подключение коммуникаций, благоустройство придомовой территории, иные нужды. Квартира имеет электро-, газо-, водоснабжение (ХВС) и водоотведение, подключена к телекоммуникационным сетям и домофону. Отопление индивидуальное, согласно договорам долевого участия, водогрейные котлы приобретались собственниками. С августа 2017 года, между ТСН и КВЦ для оплаты содержания жилья, коммунальных и иных услуг заключен договор, на квартиру № открыт лицевой счет № (новый №). Платежи по содержанию жилья, коммунальным, иным услугам, а также целевые взносы вносятся собственником своевременно и в полном объеме, задолженности не имеется. В качестве доказательства оплаты Савиным В.П. коммунальных платежей в материалы дела представлены сводные платежные поручения, ордера-чеки ПАО Сбербанка по переводу денежных средств за период с сентября 2017 по июль 2019 годы, справки по оплате содержания жилья из МП «КВЦ», выписка из МП «Водоканал» по лицевому счету по оплате водоснабжения.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что преимущество в получении титула собственника на квартиру №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную в многоквартирном доме по адресу: <адрес> принадлежит Савину В.П., а ООО «Оптима» вправе требовать от застройщика (ООО «Грибоедова-N») возмещения убытков, вызванных неисполнением договора участия в долевом строительстве.

При этом суд не может согласиться с доводами ООО «Оптима» о том, что собственником спорного жилого помещения является общество по мотиву того, что договор долевого участия ООО «Строф» был подписан ранее договора долевого участия Савина В.П., т.к. со стороны ООО «Оптима» не представлено доказательств, подтверждающих фактическую передачу жилого помещения именно ООО «Строф» либо ООО «Оптима», в то время как Савиным В.П. данные доказательства предоставлены.

В соответствии со ст.27 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004г., закон вступил в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования, т.е. 01 апреля 2005 года. Действие данного Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

В судебном заседании установлено, что ни один из договоров участия в долевом строительстве данного многоквартирного дома не был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Рязанской области, поскольку разрешение на строительство администрацией города Рязани было выдано 24 марта 2004 года, т.е. до вступления в силу Закона РФ №214-ФЗ от 30.12.2004г.

Судом также установлено, что срок действия разрешения на строительство многоквартирного дома по адресу: <адрес>, предусмотренный действовавшей на тот период ст.62 Градостроительного Кодекса РФ - не более чем три года, по заявлению заказчика - застройщика, не продлевался, в связи с чем разрешение на строительство указанного жилого дома утратило силу в марте 2007 года.

С указанного периода строительство объекта осуществлялось в отсутствие указанного разрешения.

Вместе с тем, предоставленное застройщику право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором осуществлялось строительство вышеуказанного дома, и зарегистрированное в установленном порядке, в настоящее время сохранено.

Так, в связи с обращением застройщика в администрацию г.Рязани с заявлением об отказе от права на земельный участок, ответчиком было принято постановление № от 10.11.2010г. «О признании утратившим силу постановления Главы администрации г.Рязани от 24.03.2004г. № и прекращении права постоянного (бессрочного) пользования», которое, в свою очередь, отменено вступившим в законную силу решением Арбитражного Суда Рязанской области от 25.03.2015г.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.09.2016г. земельный участок с кадастровым номером № по <адрес> вновь зарегистрирован за Управлением ФСКН по Рязанской области на праве постоянного бессрочного пользования.

В судебном заседании также установлено, что многоквартирный жилой дом № (адрес строительный) по <адрес> фактически построен, все строительные работы завершены.

Согласно акту осмотра местонахождения объекта адресации, составленному Рязанским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от 20.05.2016 г., данный дом имеет следующую привязку: <адрес>

Факт создания и отнесения построенного объекта к объектам капитального строительства подтверждается: техническим описанием здания от 28.03.2016 г., подготовленным ООО «Рязанское Агентство Инвентаризации и Проектирования», изготовленным на его основании 15.04.2016г. техническим планом здания, исполнительной съемкой здания.

Так, согласно указанному техническому описанию и плану, по данным на 28 марта 2016 года: построенное здание по <адрес>, <данные изъяты> года постройки, включает в себя 11 этажей, техэтаж, подвал, высота этажей <данные изъяты> м, площадь здания <данные изъяты> кв.м., количество квартир - <данные изъяты> нежилых помещений<данные изъяты> дом с индивидуальным отоплением, лифтом, оснащен инженерными коммуникациями, имеется электричество, водопровод, канализация.

По заявлению ООО «Грибоедова-N» администрацией г.Рязани выданы технические условия на подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения на территории муниципального образования - городской округ город Рязань.

Отсутствие нарушения границ земельного участка при строительстве многоквартирного дома, в том числе прав смежных землепользователей подтверждается схемой расположения здания на земельном участке в составе технического плана здания, исполнительной съемкой жилого дома, подземных инженерных сетей, благоустройства, зарегистрированной в управлении градостроительства и архитектуры администрации города Рязани 16.02.2016 г.

Указанные документы имеются в материалах дела.

Согласно ч.2 ст.55 Градостроительного Кодекса, для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, непосредственно или через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

При этом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации (ч.1 ст.55 ГрК РФ).

Судом установлено, что построенный многоквартирный дом <данные изъяты> в эксплуатацию не введен.

В выдаче разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию генеральному директору ООО «Грибоедова-N» Пономареву В.С. администрацией <адрес> информационным письмом от 27.05.2016г. было отказано со ссылкой на то, что полномочий действовать от имени застройщика им не представлено.

Застройщик в лице УФСКН России по Рязанской области в администрацию г.Рязани по данному вопросу не обращался, вместе с тем, по смыслу вышеприведенных норм отсутствие разрешения на строительство лишает возможности ввести в эксплуатацию указанный жилой дом, в связи с чем данный дом, по сути, относится к самовольной постройке.

В соответствии с ч.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно ч.3 ст.222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно «Обзору судебной практики по делам, связанным с самоволь­ным строительством» (утв.Президиумом Верховного суда РФ 19.03.2014г.), п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в су­дебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственно­сти и других вещных прав» для признания права собственности на самовольную постройку необходимо установить, что сохране­ние спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности, права смежных землепользователей, правила застройки, установ­ленные в муниципальном образовании, и т.д., а также допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, со­здает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. При этом, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на само­вольную постройку. В то же время необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Как отмечено выше, изначально разрешение на строительство вышеуказанного дома у застройщика в лице Управления Федеральной службы налоговой полиции по Рязанской области имелось.

Таким образом, оно имело право возводить данный дом на вышеуказанном земельном участке, предназначенном, согласно градостроительному плану для размещения, в том числе жилых зданий разных типов, многоэтажных зданий смешанного использования с жилыми единицами в верхних этажах и размещением на первых этажах объектов делового, культурного и обслуживающего значения.

Судом также установлено, что на дату выдачи разрешения на строительство в форме постановления в 2004 году проектная документация была изготовлена на стадии эскизного проектирования для строительства 10-ти этажного односекционного дома, государственная экспертиза проектной документации не осуществлялась.

По обращению Управления ФСКН по Рязанской области заявителю был выдан градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080068:1, утвержденный постановлением администрации города Рязани от 10.06.2016г. №.

Предельная высота зданий, строений, сооружений с учетом разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, утвержденного постановлением администрации города Рязани № от 19.02.2014 года, установлена в 33 метра.

Этажность построенного дома составляет 11 этажей.

Согласно заключению строительно-технической экспертизы многоквартирного жилого дома лит.А по адресу: <адрес>, проведенной ООО «Центр исследований строительных конструкций и материалов» (далее ООО «Центр ИСК и М») 01.10-05.10.2016г., общая высота здания <данные изъяты> кв.м, что не нарушает параметры высотности, установленные разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, утвержденного постановлением администрации города Рязани № от 19.02.2014 года, и соответственно, градостроительные нормы.

Согласно тому же заключению о техническом состоянии строительных конструкций многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, данный дом соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объектов капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов. Дальнейшая эксплуатация указанного многоквартирного дома не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Необходимые меры к легализации данной самовольной постройки застройщиком и подрядчиком ООО «Грибоедова-N», как было отмечено выше, предпринимались, однако ввиду отсутствия своевременно продленного разрешения на строительство указанного дома при указанных выше обстоятельствах эти меры к положительному результату не привели, что объективно препятствует реализации прав ­участников долевого строительства на регистрацию права собственности в установленном законом порядке.

Судом также установлено, что Управление ФСКН по Рязанской области 18.05.2016 г. обратилось в администрацию города Рязани 18.05.2016 г. с заявлением о присвоении адреса зданию, по результатам рассмотрения которого администрация города Рязани приняла решение об отказе Управлению ФСКН России по Рязанской области в присвоении адреса в связи с отсутствием документа, необходимого для присвоения объекту адресации адреса на основании п.п. «б» п. 40 Постановления Правительства РФ от 19.11.2014 г. № «Об утверждении Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов».

Решением Советского районного суда г.Рязани от 22 ноября 2016 года, вступившего в законную силу 23 декабря 2016 года, на администрацию г.Рязани возложена обязанность присвоить зданию (многоквартирному дому) адрес: Российская Федерация, <адрес>, установив нумерацию жилых помещений (квартир) с № по №, нумерацию нежилых помещений с № по №

Таким образом, учитывая, что Савиным В.П. и ООО «Оптима» в полном объеме выполнены обязательства по договорам об участии в долевом строительстве жилья, многоквартирный жилой дом построен с соблюдением строительных, градостроительных и иных норм и правил, и на земельном участке, на котором допускалось такое строительство, дальнейшая эксплуатация дома не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд полагает, что заявленные требования Савина В.П. о признании права собственности на квартиру №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, а также право собственности ООО «Оптима» на квартиру №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес> подлежат удовлетворению.

В свою очередь, в иске Министерства строительного комплекса Рязанской области о признании права собственности за Суворовой Т.В. на квартиру №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, а также требований ООО «Оптима» о признании права собственности на часть квартиры №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной на 10 этаже дома по адресу: <адрес> надлежит отказать.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

При этом под оспариванием прав истца ответчиком следует понимать совершение последним определенных действий, свидетельствующих о несогласии с предъявленным иском, например, подача встречного искового заявления, то есть наличие самостоятельных претензий ответчика на объект спора.

Как было установлено судом при рассмотрении данного дела, администрация г.Рязани каких-либо активных действий по оспариванию прав лиц, заключивших договора долевого участия, по вопросу признания за ними права собственности на объект самовольной постройки, не предпринимала, поэтому судебные расходы с ответчика администрации г.Рязани возмещению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск Министерства строительного комплекса Рязанской области удовлетворить частично.

Признать за Савиным Виорелием Петровичем право собственности на объект недвижимого имущества - квартиру №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, имеющем жилые помещения - квартиры с № по №, нежилые помещения с № по №.

В остальной части иска Министерства строительного комплекса Рязанской области о признании права собственности на квартиру за Суворовой Татьяной Владимировной отказать.

Признать за ООО «Оптима» право собственности на объект недвижимого имущества - квартиру №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на 10 этаже в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.

В остальной части требований ООО «Оптима» о признании права собственности на часть квартиры №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной на 10 этаже дома по адресу: <адрес> - отказать.

Решение в месячный срок может быть обжаловано в Рязанский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Советский районный суд города Рязани.

Судья