Решение по делу № 2-1969/2021 от 16.02.2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 мая 2021 года                     г. Самара

Октябрьский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи                  Мининой О.С.,

при секретаре судебного заседания      Маркитановой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1969/2021 по иску Харабарычевой Е.В. к Халуп Д.В. о признании незаключенным договора купли – продажи, с участием третьих лиц: Управления Росреестра по Самарской области, ООО «Ромашка», Багурину А.А.,

УСТАНОВИЛ:

Харабарычева Е.В. обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что между ней и ответчиком оформлен формальный договор купли- продажи от дата При этом, она не имела намерений продавать нежилое помещение, денежные средства не получала. Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Предметом договора является нежилое помещение, расположенное по адресу: адрес, в котором с 2013 г. зарегистрировано ООО «Ромашка». Договор аренды от дата, заключенный между Харабарычевой Е.В. и ООО «Ромашка» является обременением для этого помещения. Для регистрации перехода права собственности, на основании договора купли-продажи от дата, договор аренды содержит существенные условия, подлежащие согласованию сторонами, так как в договоре аренды согласованы неотделимые улучшения помещения. Договор купли – продажи недвижимости является реальной сделкой, по которой недвижимость передается покупателю со всеми документами, в рассматриваемом случае с договором аренды от дата (передача договора). С момента перехода права собственности новый собственник (ответчик) несет бремя содержания имущества и становится стороной по договору аренды от дата, но до мая 2019 г. истец несла бремя содержания нежилого помещения, арендатор ООО «Ромашка» полагало, что собственником является Харабарычева Е.В. и оплачивало ей стоимость аренды.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Харабарычева Е.В., с учетом уточнений исковых требований, просит суд признать договор купли – продажи от дата, заключённый между ней и Халуп Д.В. незаключенным, в связи с несогласованностью существенных условий по договору аренды от дата; признать неуплату денежных средств по договору купли – продажи от дата

Определением суда от дата к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Багурину А.А.

В судебном заседании Харабарычева Е.В., а также директор ООО «Ромашка» - П*** уточненные исковые требования поддержали в полном объеме, просили удовлетворить.

Ответчик Халуп Д.В. в судебное заседание не явился. О дате, месте и времени судебного заседания извещался надлежащим образом. До начала судебного заседания от представителя Халуп Д.В. – С****, действующей на основании доверенности, поступило ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие, о чем составлена телефонограмма.

Представитель третьего лица Багурину А.А. – Багурину В.А., действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в письменном отзыве на иск, приобщенном к материалам дела.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случая, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 1 ст. 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из правового анализа приведенных норм следует, что договор купли-продажи может считаться заключенным в случае, если между сторонами соблюдены все обязательные условия договора, а именно: стороны, предмет и цена договора.

Согласно части 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Применительно к купле-продаже недвижимости ст. 554 ГК РФ установлено, что в таком договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ст. 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (п. 1). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 2).

По смыслу п. 3 ст. 432 ГК РФ вопрос о незаключенности договора по причине несогласованности существенных условий можно обсуждать только до начала его исполнения, если хотя бы одна из сторон начала исполнение, то такой договор признавать незаключенным нельзя. Такой способ защиты, как признание договора незаключенным, может иметь место только в том случае, если стороны договора не приступили к его исполнению, и у них возникла неопределенность в его исполнении. Стороны договора не вправе ссылаться на незаключенность договора, если спор возник после его фактического исполнения.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Из материалов дела следует, что дата между Харабарычевой Е.В. и Халупом Д.В. заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым Харабарычева Е.В. продала, а Халуп Д.В. купил в собственность следующий объект недвижимости: нежилое помещение, расположенное по адресу: адрес, площадью *** кв.м., кадастровый №....

Согласно п.5 договора стороны оценили помещение в 4 000 000 руб., указанную сумму покупатель уплатил, а продавец получил полностью до подписания сторонами договора.

В силу п. 6 договора, после подписания сторонами договора считается, что продавец помещение передал, а покупатель помещение принял. Настоящий договор имеет силу акта приема – передачи. Отдельного документа о передаче имущества составлено не будет. Обязательства сторонами выполнены полностью.

В соответствии с п. 11 договора, стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить данный договор на не выгодных для них условиях.

Согласно п. 12 договора, договор сторонами прочитан, со всеми пунктами договора стороны согласны. Юридические последствия совершенной сделки сторонам известны.

В свою очередь, переход права собственности на указанное нежилое помещение зарегистрирован сторонами в установленном порядке. В настоящее время спорное нежилое помещение принадлежит Багурину А.А., привлеченному к участию в деле, как уже указывалось ранее, в качестве третьего лица.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что, подписывая договор купли – продажи от дата, Харабарычева Е.В. и Халуп Д.В. достигли соглашение по всем существенным условиям договора, форма договора соответствует требованиям закона к форме сделок такого рода, переход права собственности на спорное имущество зарегистрирован, в связи с чем, исполненный договор не может быть признан незаключенным.

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, истец ссылается на несогласованность существенных условий договора купли – продажи от дата, а именно: обременения в виде договора аренды нежилого помещения от дата, заключенного между Харабарычевой Е.В. и ООО «Ромашка».

Вместе с тем, действующим законодательством не предусмотрено в качестве обязательного условия договора купли – продажи, подлежащего согласованию сторонами, указание, в частности, на договор аренды нежилого помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая сторона праве в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Так как законодательством определена обязанность регистрировать договора аренды, заключенные только на срок не менее года, соответственно, договор заключенный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.

Согласно п. п. 5.7., 5.8. договора аренды от дата, заключенного между Харабарычевой Е.В. и ООО «Ромашка», договор считается заключенным с момента подписания и действует до дата Если арендатор продолжает пользоваться помещением после истечения срока настоящего договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В свою очередь, заявленные истцом требования по существу сводятся к разрешению вопроса о неотделимых улучшениях, выполненных арендатором и вытекают из договора аренды, а не из договора купли – продажи спорного нежилого помещения.

Иных доказательств в обоснование требований о несогласованности существенных условий договора купли – продажи нежилого помещения, истцом не представлено.

Доводы Харабарычевой Е.В. о том, что денежных средств по договору купли - продажи от дата от Халуп Д.В. она не получала, уже являлись предметом рассмотрения в рамках гражданского дела №... по иску Харабарычевой Е.В. к Халуп Д.В., Багурину А.А., Багурину В.А., третьим лицам Управлению Росреестра по Самарской области о признании недействительным договора купли-продажи и им дана надлежащая оценка, что нашло отражение в принятом по делу и вступившим в законную силу решении Октябрьского районного суда г. Самары от дата.

В частности, судом, в рамках рассмотрения гражданского дела №..., указано, что данные доводы опровергаются п.5 договора купли-продажи от дата, в соответствии с которым стороны оценили помещение в 4 000 000 руб., указанную сумму покупатель уплатил, а продавец получил полностью до подписания сторонами договора.

Таким образом, факт уплаты денежных средств по договору купли – продажи от дата установлен вступившим в законную силу решением суда, имеющим, в силу ст. 61 ГПК РФ, преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора.

При этом, из содержания указанного решения от дата следует также, что в судебном заседании Халуп Д.В. пояснил, что нежилое помещение он приобрел с целью вложения имеющихся у него свободных денег; чтобы не оплачивать коммунальные платежи, то есть не нести дополнительные расходы, между ним и Харабарычевой Е.В. была достигнута договоренность, что арендатор может остаться в помещении и нести бремя его содержания.

В свою очередь, представленное Харабарычевой Е.В. в материалы дела заключение по результатам проведения психофизиологического исследования с применением полиграфа, согласно которому она не имела намерения совершить сделку по продаже помещения, указанного в договоре купли – продажи от дата; денежные расчеты с ней по договору купли – продажи от дата не производились, суд не может признать допустимым доказательством, поскольку результаты опроса с его применением носят вероятностный характер, заключение не подписано, проведено вне судебного разбирательства, без соблюдений требований ГПК РФ.

При таких обстоятельствах, суд не находит правовых оснований для удовлетворения уточненных исковых требований Харабарычевой Е.В. о признании незаключенным договора купли – продажи, в связи с несогласованностью существенных условий по договору аренды от дата, и признании неуплаты денежных средств по договору купли – продажи.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Уточненные исковые требования Харабарычевой Е.В. к Халуп Д.В. о признании незаключенным договора купли – продажи, в связи с несогласованностью существенных условий по договору аренды от дата; признании неуплаты денежных средств по договору купли – продажи, - оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд г. Самары в течение месяца с момента изготовления решения в мотивированном виде.

Решение в мотивированном виде изготовлено 07.06.2021 г.

Судья     О.С. Минина