Решение по делу № 2-1585/2020 от 19.11.2020

Дело № 2-1585/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

с. Кабанск 28 декабря 2020 года

Кабанский районный суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Максимова А.А., при секретаре Мисюра Е.С..,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сокуевой М.А. к АО «Россельхозбанк» в лице Бурятского регионального филиала, Кабанскому РОСП УФССП России по Республике Бурятия, МТУ Росимущества в Забайкальском крае и Республике Бурятия о признании торгов недействительными,

УСТАНОВИЛ:

Сокуева М.А. обратилась в суд с иском к АО «Россельхозбанк» в лице Бурятского регионального филиала, Кабанскому РОСП УФССП России по Республике Бурятия, МТУ Росимущества в Забайкальском крае и Республике Бурятия о признании несостоявшиеся торги протокол № приема заявок на участие в аукционе от 19.01.2019 г., и повторные торги протокол № по рассмотрению заявок на участие в аукционе по продаже арестованного имущества в электронной форме от 18.11.2019 г. 11:36:15 по реализации недвижимого имущества: жилой дом кадастровый № площадью 281 кв.м. и земельный участок кадастровый № площадью 1500 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> недопустимыми, признании недействительным факта перехода права собственности на них в пользу АО «Россельхозбанк», внесении соответствующей записи в ЕГРН, вернув первоначальные сведения о правах на данное имущество за ней. Требования мотивированы тем, что основанием для проведения торгов было постановление судебного пристава- исполнителя о передаче имущества на реализацию, на сайте ФССП его номер и дата не указаны, заявка на проведение торгов номер и дата не указаны, постановление судебного пристава –исполнителя о снижении цены имущества, переданного на реализацию на 15 % и проведении повторных торгов номер и дата не указаны, начальная цена 4116700 руб. В решении суда истец отказался от исковых требований в части обращения взыскания на заложенное имущество, оценка имущества не производилась. А на сайте ФССП в извещении указано, что основанием проведения торгов является решение суда, получается, что имущество было передано на торги вопреки решению суда и еще до того, как оно вступило в законную силу. Между первыми и вторыми торгами прошло 9 месяцев, хотя согласно ст. 92 ФЗ «Об исполнительном производстве» вторичные торги назначаются не ранее 10 дней, но не позднее одного месяца со дня объявления их несостоявшимися. 11.12.2019 г. Бурятский РФ АО «Россельхозбанк» выразил свое согласие оставить за собой имущество должника, арестованное и не реализованное на торгах, по предполагаемой стоимости 3676500 руб., решение об этом принято им окончательно 04.06.2019 г.

Поданное в судебном заседании истцом уточненное исковое заявление, содержащее фактически заявление об изменении одного из оснований иска (частичном изменении основания иска) в части исключения основания- проведения торгов по не вступившему в законную силу решению суда, и включения основания – наличия на заложенном земельном участке вновь построенного гаража, судом к рассмотрению не принято, истцу разъяснено право обратиться в суд с новым исковым заявлением. При этом данному доводу суда, приведенному истцом в судебном заседании, суд дал оценку.

В судебном заседании истец Сокуева М.А. на исковых требованиях настаивала, суду пояснила, что торги объявлены до вступления решения суда в законную силу, между торгами прошло 9 месяцев, цена имущества поменялась, оценка действительна 6 месяцев. Не согласна с доводом банка о пропуске срока исковой давности, т.к. торги состоялись в ноябре 2019 г. Нарушен закон при проведении торгов, что привело к неправильной оценке имущества, приставами оно не было оценено, в газете не указано место, дата и время проведения торгов. Не был оценен гараж, построенный ею на участке после заключения кредитного договора, но до утверждения мирового соглашения - начали строительство в 2014 г., закончили в 2015 г., гараж не зарегистрирован.

Представитель ответчика АО «Россельхозбанк» в лице Бурятского регионального филиала в судебное заседание не явился, представил письменные возражения на исковое заявление, просил в его удовлетворении отказать, дело рассмотреть в его отсутствие, в т.ч. указал, что торги проводились на основании определения суда об утверждении мирового соглашения от 18.08.2016 г. по делу №, а не по решению суда от 14.01.2019 г. по делу №. Заявил о применении срока исковой давности, исчисляя его с даты опубликования извещения о проведении первых торгов – с 01.02.2019 г.

Ответчик судебный пристав – исполнитель Кабанского РОСП УФССП России по Республике Бурятия Соболева Е.В. исковые требования не признала, суду пояснила, что истец исполнять условия кредитного договора не стала, что привело к заключению мирового соглашения, которое она тоже не стала исполнять, банк получил исполнительный лист на обращение взыскания, где указана цена заложенного имущества, которую суд установил на основании договора. Торги были проведены в рамках исполнительного производства по исполнительному листу, выданному на основании определения суда об утверждении мирового соглашения, цена имущества была определена судом, они были не вправе делать свою оценку. Это не их сайт, а Росимущества. Сроки проведения торгов не являются пресекательными, просто не успели в установленный срок. Постановление об оценке имущества вынесено формально, т.к. его стоимость определена судом.

Представитель ответчика МТУ Росимущества в Забайкальском крае и Республике Бурятия в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв на исковое заявление, просил в его удовлетворении отказать, т.к. торги были проведены в соответствии с действующим законодательством, дело рассмотреть в его отсутствие.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Республике Бурятия в судебное заседание не явился, представил письменные пояснения по делу, возражений не представил.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Ст. 51 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В соответствии со ст. 78 Федерального закона «Об исполнительном производстве» обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по исполнительному документу - судебному акту, исполнительному листу, исполнительной надписи нотариуса. Заложенное имущество реализуется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.

Согласно п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Организация и порядок проведения торгов, заключения договора на торгах регламентированы ст.ст. 447, 448 ГК РФ.

В силу ст. 449.1 ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством. Организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства, а также государственный орган или орган местного самоуправления в случаях, установленных законом.

Согласно ст. 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Ст. 89 Федерального закона «Об исполнительном производстве» установлено, что реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества (далее - организатор торгов). Начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества.

Согласно ст. 90 Федерального закона «Об исполнительном производстве» торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации. Порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации. Извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, и на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов в сети "Интернет". Информация о проведении торгов должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

В соответствии с ст. 92 Федерального закона «Об исполнительном производстве» в случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги. Вторичные торги объявляются и проводятся в соответствии со статьей 89 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на пятнадцать процентов, если их проведение вызвано причинами, указанными в пунктах 1 - 3 статьи 91 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах не снижается, если их проведение вызвано причиной, указанной в пункте 4 статьи 91 настоящего Федерального закона. В случае объявления вторичных торгов несостоявшимися судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить имущество за собой в порядке, установленном статьей 87 настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 93 Федерального закона «Об исполнительном производстве» торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Ст. 499 ГК РФ предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Согласно разъяснений, данных в абз. 3 п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" Публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ, статья 93 Закона об исполнительном производстве). Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество. Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Судом установлено, что между АО «Россельхозбанк» (ранее - ОАО «Россельхозбанк») и Сокуевой М.А., ФИО1 был заключен кредитный договор № от 14.05.2014 г. в размере 3000000 руб. на приобретение жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>, с ипотекой в силу закона в отношении приобретаемого имущества в пользу банка (п. 5.2 кредитного договора).

Вступившим в законную силу определением Кабанского районного суда Республики Бурятия от 18.08.2016 г. по гражданскому делу № по иску АО «Россельхозбанк» в лице Бурятского регионального филиала к Сокуевой М.А., ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество утверждено мировое соглашение, которым в том числе определены порядок и сроки погашения ими суммы задолженности по кредитному договору, а также установлено, что в случае неисполнения ответчиками любого из обязательств, указанных в мировом соглашении, истец имеет право получить исполнительные листы в порядке, предусмотренном гражданским процессуальным законодательством о взыскании задолженности и обращении взыскания на залоговое имущество: Жилой дом, площадь: 281 кв.м., этажность: 2, кадастровый номер: №; Земельный участок, Категория земель: земли населённых пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства, площадь: 1500 кв.м., кадастровый номер:№, расположенные по адресу: <адрес> установив начальную продажную стоимость имущества равной 4902 000,00 руб. По выданному на его основании исполнительному листу судебным приставом – исполнителем Кабанского РОСП УФССП России по Республике Бурятия было возбуждено исполнительное производство № от 10.08.2017 г., в рамках которого и проведены оспариваемые истцом торги. В связи с чем несостоятельны доводы истца о том, что торги проведены по не вступившему в законную силу решению суда, что в нем отсутствовало указание на обращение взыскания на заложенное имущество.

31.10.2017 г. судебным приставом – исполнителем вынесено постановление о наложении ареста на имущество должника, составлен акт о наложении ареста (описи имущества) в отношении заложенных жилого дома и земельного участка.

23.11.2017 г. судебным приставом – исполнителем вынесены постановление об оценке имущества должника в размере, определенном судом - 4902000 руб., постановление о передаче арестованного имущества: жилого дома и земельного участка на сумму 4902000 руб., на торги, направлена заявка на торги арестованного имущества.

09.04.2018 г. судебным приставом – исполнителем вновь вынесено постановление о передаче арестованного имущества: жилого дома и земельного участка на сумму 4902000 руб., на торги, направлена заявка на торги арестованного имущества.

19.04.2018 г. УФССП России по Республике Бурятия направило в адрес МТУ Росимущества в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае уведомление № 2704 о готовности к проведению торгов арестованного имущества.

МТУ Росимущества в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае 26.04.2018 г. издано распоряжение № 325-р на получение и реализацию арестованного имущества, в адрес УФССП России по Республике Бурятия направлено извещение № 325 регистрационный номер 325-р от о том, что самостоятельно осуществит получение и реализацию арестованного имущества.

07.12.2018 г. судебным приставом – исполнителем сделала заявка на проведение торгов, составлен акт приема-передачи в МТУ Росимущества в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае, документов, характеризующих переданное не реализацию имущество.

В газете «Бурятия» № 8 (5621) от 06.02.2019 г. размещено сообщение МТУ Росимущества в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае о проведении аукциона по продаже арестованного имущества (первые торги), в том числе в отношении спорных жилого дома и земельного участка (лот № 32). Согласно протокола № от 19.02.2019 г. аукцион признан несостоявшимся по лоту № 32.

09.10.2019 г. судебным приставом – исполнителем вынесено постановление о снижении цены переданного на реализацию имущества на 15 %, т.е. до 4166700 руб., сделана заявка на проведение повторных торгов.

В газете «Бурятия» № 82 (5695) от 30.10.2019 г. размещено сообщение МТУ Росимущества в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае о проведении аукциона по продаже арестованного имущества (повторные торги), в том числе в отношении спорных жилого дома и земельного участка (лот № 7). Согласно протокола № от 18.11.2019 г. аукцион признан несостоявшимся по лоту № 7.

18.11.2019 г. МТУ Росимущества в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае составлен акт возврата документов, характеризующих переданное на реализацию имущество.

05.12.2019 г. судебным приставом – исполнителем взыскателю направлено предложение оставить не реализованное в принудительном порядке имущество себе по цене на 10 % ниже его стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества должника, т.к. указанное имущество не было реализовано в принудительном порядке, а именно в размере 3676500 руб.

Письмом от 11.12.2019 г. взыскатель АО «Россельхозбанк» выразил согласие оставить за собой арестованное и не реализованное на торгах имущество должника Сокуевой М.А. – спорные жилой дом и земельный участок, по предлагаемой стоимости 3676500 руб.

По выпискам из ЕГРН 17.01.2020 г. зарегистрировано право собственности АО «Россельхозбанк» на спорные жилой дом и земельный участок.

Отсутствие на сайте ФССП России в публикации извещения о проведении торгов в отношении спорного имущества номера и даты постановления судебного пристава- исполнителя о передаче имущества на реализацию, заявки на проведение торгов, постановления судебного пристава –исполнителя о снижении цены имущества, переданного на реализацию на 15 %, заявки на проведение повторных торгов не являются нарушениями, влекущими признание торгов недействительными, поскольку не нарушают прав истца, не повлияли на процедуру проведения торгов. В данном извещении на сайте ФССП России указаны номер сообщения и лота, данные об организаторе торгов, наименование и характеристики имущества, начальная цена, т.е. все необходимые данные для проведения торгов.

Установленный ст. 92 Федерального закона «Об исполнительном производстве» срок проведения вторичных торгов не является пресекательным, в связи с чем его несоблюдение не влечет признания торгов недействительными.

Довод истца о наличии на заложенном земельном участке построенного ею гаража, оценка которого не была проведена судебным приставом – исполнителем, как основание для признания торгов недействительными, является несостоятельным.

Как следует из пояснений истца и кредитного договора, ею уже после заключения кредитного договора и приобретения в собственность жилого дома и земельного участка на нем был построен гараж, а значит в залог банку гараж изначально не передавался и значит предметом залога не являлся. Более того, суду не представлены доказательства того, что данный гараж построен и существует.

Законодательство о залоге недвижимости различает два правовых режима распространения ипотеки на строения, находящиеся на заложенном земельном участке, в зависимости от момента возведения таких строений - до или после передачи участка в залог (ст. 64 и 65 Федерального закона «Об ипотеке (недвижимости)»).

В силу п. 1 ст. 65 Федерального закона «Об ипотеке (недвижимости)» на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Тем самым залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить на земельном участке строения (здания, сооружения), которые также в силу законодательного предписания попадают в залог.

Согласно п. 1 ст. 5 данного федерального закона ипотека может быть установлена только в отношении недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ), права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке.

Право собственности на гараж как на объект недвижимости не зарегистрировано, следовательно он в этом качестве как объект гражданских правоотношений не существует, то есть формально он не был введен в оборот как объект недвижимого имущества (возведен после заключения кредитного договора с ипотекой), а значит право залога на него не возникло. Данный вывод суда подтверждается судебной практикой (п. 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017 г.

Следовательно, он не подлежал оценке и последующей реализации с торгов вместе с домом и земельным участком.

Наличие на заложенном земельном участке данного строения (если таковое существует) не препятствует обращению взыскания на земельный участок. Обращение взыскания произведено на заложенное имущество согласно требований закона в соответствии с исполнительным документом, выданном на основании вступившего в законную силу определения суда от 18.08.2016 г., наличие гаража на земельном участке (доказательства чего суду не представлены), непроведение его оценки при проведении торгов не влечет недействительности торгов. Начальная продажная стоимость заложенного имущества в размере 4902000 руб. установлена судом в определении об утверждении мирового соглашения от 18.08.2016 г., в рамках которого она была согласована банком и заемщиком Сокуевой М.А., при этом Сокуева М.А. не заявляла о наличии вновь возведенного гаража на земельном участке, о необходимости учета его стоимости, согласовала с банком начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 4902000 руб.

Таким образом, каких - либо нарушений, влекущих признание проведенных торгов недействительными, в ходе судебного разбирательства установлено не было.

Ввиду чего не имеется оснований для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л:

Исковое заявление Сокуевой М.А. оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Бурятия через Кабанский районный суд Республики Бурятия в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья А.А. Максимов