Решение по делу № 66а-49/2020 от 13.01.2020

ВТОРОЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 66-49/2020

            Санкт-Петербург                                                             5 февраля 2020 года

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Семеновой И.А.,

судей Морозковой Е.Е. и Вдовиченко С.В.

при секретаре Матвейчук О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело №3а-155/2019 по административному исковому заявлению Славина Василия Ивановича об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере, равном его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе Славина Василия Ивановича на решение Курганского областного суда от 23 октября 2019 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Семеновой И.А., объяснения представителя административного истца Славина В.И. Добрыниной В.В., представителя административного ответчика правительства Курганской области Березовского Я.В., представителей заинтересованных лиц: Управления Росреестра по Курганской области – Мясникову М.В. и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Курганской области – Богданова Д.В., судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Постановлением правительства Курганской области от 27 декабря 2012 года №586 «Об утверждении результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Курганской области» утверждены по состоянию на 27 июня 2012 года результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) согласно приложению 1 к настоящему постановлению.

Славину В.И. на праве собственности принадлежит объект недвижимости - помещение магазина продовольственных товаров со складом (Лит. А-А1), назначение - нежилое, кадастровый №, общей площадью 855,5 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Помещение является встроенным в многоквартирный жилой дом, на дату 27 июня 2012 года и на момент проведения судебной экспертизы использовалось как супермаркет.

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости установлена в размере 16 117 689 рублей 91 копейка (пункт № приложения к постановлению от 27 декабря 2012 года №586), внесена в Единый государственный реестр недвижимости 21 июля 2013 года.

Полагая, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 45:25:080302:313 превышает его рыночную стоимость, и ссылаясь на нарушение своих прав в результате уплаты налога на имущество в завышенном размере, Славин В.И. обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости по состоянию на 27 июня 2012 года в размере 5 263 040 рублей, подтвержденном отчетом №42/2019/1 об определении рыночной стоимости объекта капитального строительства оценщика ООО «ДЛЛ» ФИО10

Решением Курганского областного суда от 23 октября 2019 года административное исковое заявление удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость вышеназванного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, равной 13 900 000 рублей.

Датой обращения Славина В.И. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 20 июня 2019 года.

В апелляционной жалобе административный истец Славин В.И. просит решение суда первой инстанции отменить, вынести новое решение об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, равной 5 263 040 рублей. Славин В.И. не согласен с кадастровой стоимостью объекта 13 900 000 рублей, определенной по результатам судебной экспертизы, считает заключение эксперта ФИО11 недостоверным и недопустимым доказательством.

Административный ответчик правительство Курганской области в возражениях на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения.

Славин В.И. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен в порядке статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ), направил в суд своего представителя по доверенности Добрынину В.В., которая поддержала апелляционную жалобу.

Правительство Курганской области, заинтересованные лица Управления Росреестра по Курганской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Курганской области против удовлетворения апелляционной жалобы возражают.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел административное дело в соответствии с частью 1 статьи 308 КАС РФ.

Проверив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не усматривает.

Согласно статье 245 КАС РФ, статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Положения Закона об оценочной деятельности применяются к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой, начатой до вступления в силу Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В подтверждение заявленных требований административным истцом представлен отчет №42/2019/1 об определении рыночной стоимости объекта капитального строительства от 20 мая 2019 года, составленный оценщиком оценочной компании ООО «ДЛЛ» ФИО10, согласно отчету рыночная стоимость помещения магазина продовольственных товаров со складом с кадастровым номером № по состоянию на 27 июня 2012 года с учетом округления составляет 5 263 040 рублей без учета НДС.

По ходатайству Правительства Курганской области судом для устранения возникших сомнений в рыночной стоимости объекта, указанной в отчете №42/2019/1, назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение эксперта ФИО11 поставлены вопросы о рыночной стоимости помещения и о соответствии отчета оценщика ФИО10 требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Согласно заключению эксперта №09-19 от 27 сентября 2019 года, подготовленному по результатам судебной экспертизы, рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 27 июня 2012 года составляет 13 900 000 рублей без учета НДС.

Эксперт ФИО11 пришла к выводу, что при составлении отчета об оценке №42/2019/1 оценщиком ФИО10 нарушены пункты 11, 23 ФСО №7, пункты 11, 13 ФСО №3, пункт 3 ФСО №4, предъявляющие требования к форме и содержанию отчета, к расчету стоимости объекта недвижимости, в том числе для целей кадастровой оценки, Закона об оценочной деятельности, что повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости магазина продовольственных товаров со складом по адресу: <адрес> по состоянию на 27 июня 2012 года.

Административный истец Славин В.И. ходатайствовал о проведении по делу повторной судебной экспертизы; в удовлетворении данного ходатайства судом обоснованно отказано ввиду отсутствия указанных в статье 83 КАС РФ обстоятельств, влекущих назначение повторной экспертизы.

Разрешая административный спор, суд первой инстанции руководствовался статьями 378.2, 401, пунктами 2,3 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации, статьями 12, 24.18 Закона об оценочной деятельности, исследовал и оценил представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, пришел к правомерному выводу, что отчет оценщика ООО «ДЛЛ» ФИО10 не может быть положен в основу решения суда, поскольку он составлен с нарушениями требований федеральных стандартов оценки - ФСО №3, ФСО №4, ФСО №7, повлиявшими на достоверность итоговой величины оценки, и признал заключение судебной экспертизы надлежащим доказательством, отвечающим требованиям допустимости, относимости и достоверности.

Выводы суда первой инстанции в достаточной степени мотивированы в обжалуемом решении, соответствуют нормам законодательства, регулирующим данные правоотношения; нарушений правил оценки доказательств, повлиявших на правильность принятого решения, судом не допущено. Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.

Судебная экспертиза назначена и проведена в соответствии со статьями 67,79 КАС РФ, эксперт ФИО11 предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ. Заключение эксперта отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ и не противоречит требованиям, предъявляемым к отчету об оценке недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности.

Заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, не содержит неясностей, не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов, обосновано ссылками на нормативные документы и информацию, полученную из открытых источников, с указанием данных источников.

С учетом требования пункта 11 ФСО №1 экспертом обоснован выбор подходов оценки. Оснований считать, что для использования подходов применялись недостоверные данные, не имеется и нарушений требований пункта 24 ФСО №1 не усматривается.

Довод апелляционной жалобы о применении экспертом не рекомендованного к применению затратного подхода, который в силу пункта 24а ФСО №7 может применяться для оценки жилых и нежилых помещений, но не их частей, несостоятелен, поскольку, как видно из заключения эксперта №09-19 от 27 сентября 2019 года, для оценки объекта исследований экспертом использована совокупность трех подходов - затратного, сравнительного и доходного, что не противоречит пункту 24а ФСО №7. При этом возможность применения затратного подхода эксперт оценивал с учетом рекомендации пункта 24в ФСО №7 по применению затратного подхода (том 1 л.д.156об.).

Эксперт ФИО11 провела анализ наиболее эффективного использования, анализ рынка с учетом требований разделов V,VI ФСО №7, учитывала основные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта.

Анализ рынка в соответствии с пунктами 10,11 ФСО №7 содержится в разделах 8.5.1.-8.5.5. заключения экспертизы, проведен путем изучения предложений и цен сделок по продаже объектов свободного назначения и сходных типов объектов; экспертом изучен сегмент рынка торгово-офисных объектов, особое внимание уделено рынку встроенных помещений, изучен рынок земельных участков для застройки жилой, торгово-офисной и схожей по назначению недвижимости. Изучены цены и предложения на торгово-офисные объекты недвижимости, их аренду в различных районах г. Кургана, предложения по незастроенным земельным участкам, что видно из таблиц 5-15 заключения экспертизы.

Принимая во внимание, что объектом экспертизы является нежилое помещение, ссылка в апелляционной жалобе на нарушение экспертом пункта 20 ФСО №7, мотивированная тем, что на земельном участке имеются улучшения, и объект оценки - земельный участок с имеющимися на нем улучшениями должен рассчитываться как для размещения объектов торгово-офисного назначения и условно-свободный, не обоснована.

Вопреки доводам апелляционной жалобы наилучшее и наиболее эффективное использование объекта капитального строительства - помещения, используемого под магазин, определялось экспертом в соответствии с требованиями пункта 20 ФСО №7, исходя из его фактического использования, как помещения торгового и схожего назначения (том 2 л.д.142об.). В рыночную стоимость объекта не включена стоимость прав на приходящийся на него земельный участок.

Выбор объектов-аналогов в экспертном заключении обоснован, не противоречит пункту 10 ФСО №1. В связи с проведением ретроспективной оценки более чем через 7 лет после даты оценки сбор информации об аналогах был затруднен и ограничен, поэтому экспертом в качестве аналогов использовались только те аналоги, по которым имеется максимально полная и необходимая для сравнения с объектом оценки информация и которые предлагались к продаже на дату оценки или в предшествующий дате оценки период; отбор произведен с учетом максимального соответствия аналогов характеристикам объектов оценки. На дату оценки в открытых источниках отсутствовала информация о ценах на объекты капитального строительства, которые могли бы быть использованы в качестве объектов-аналогов, в связи с чем в сравнительном и доходном подходах в качестве объектов-аналогов применено использование единого объекта недвижимости с проведением «очистки» цены от вклада земельного участка (том 1 л.д.136об.,160).

При дате оценки 27 июня 2012 года для расчета стоимости помещения выбраны объекты, предлагаемые на рынке до этой даты, в 2009-2012 г.г. При этом отсутствие необходимости корректировок на дату продажи, а также неприменение корректировки на дату продажи при расчете рыночной стоимости земельного участка в заключении экспертизы обосновано (том 1 л.д.177,165).

Довод апелляционной жалобы о выборе экспертом при применении доходного подхода в качестве аналогов для расчета стоимости арендной платы объектов-аналогов №№2,3, не сопоставимых по площади (10-100 кв.м. и 162 кв.м.), при площади объекта оценки 855,5 кв.м., не может быть принят во внимание, т.к. экспертом к указанным аналогам произведена корректировка на площадь, также как к аналогу №1 площадью 424,8 кв.м. (том 1 л.д.173,176).

Использованный в качестве объекта-аналога №2 для расчета стоимости земельного участка участок с видом разрешенного использования «для строительства склада», на котором расположено требующее ремонта здание склада, для целей оценки рассматривался экспертом как незастроенный участок (том 1 л.д.161об.).

С мнением подателя жалобы о нарушении при проведении экспертизы пункта 22в ФСО №7, выразившемся в отсутствии в заключении обоснования использования экспертом только части доступных объектов-аналогов, согласиться нельзя, поскольку по всем отобранным аналогам экспертом произведены расчеты. Отбор объектов-аналогов мотивирован.

Кадастровая стоимость спорного объекта определялась экспертом не для целей отчуждения, а для внесения в государственный кадастр недвижимости. Предположение подателя апелляционной жалобы о расчете экспертом рыночной стоимости с включением в нее налога на добавленную стоимость противоречит заключению судебной экспертизы, согласно которому стоимость помещения по состоянию на 27 июня 2012 года составляет 13 900 000 руб. без учета НДС, и показаниям эксперта Игнатьевой Т.Л. в заседании суда первой инстанции. Результат экспертизы соответствует пункту 4 ФСО№2.

Довод подателя жалобы о необоснованности мнения эксперта относительно сложившейся практики рынка недвижимости, по которой цены подобранных аналогов не включают НДС, никакими доказательствами со стороны административного истца подтвержден не был. Как отмечено в апелляционной жалобе, в объявлениях о продаже объектов-аналогов помещения №№1-3 и в объявлениях об аренде объектов-аналогов №№1-3, которые были изучены экспертом при определении стоимости объекта сравнительным и доходным подходами, отсутствуют указания на то, что цена продажи и ставка арендной платы данных объектов включает НДС.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о допущенных при проведении экспертизы нарушениях требований федеральных стандартов оценки недвижимости.

Судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применен закон, подлежащий применению к данным правоотношениям.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 177,309-311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Курганского областного суда от 23 октября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Славина Василия Ивановича без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: