Решение по делу № 2-419/2024 от 10.09.2024

Дело № 2-419/282-2024

УИД № 46RS0025-01-2024-000721-51

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 ноября 2024 года                      г. Фатеж

Фатежский районный суд Курской области в составе:

председательствующего судьи Попрядухина И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Пристенская зерновая компания» (идентификатор - ИНН 4619004632) к ФИО2 (идентификатор - паспорт серия 3810 №), ФИО3 (идентификатор - паспорт серия 3813 №) и Администрации Банинского сельсовета <адрес> (идентификатор - ИНН 4625000570) о государственной регистрации перехода права на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Пристенская зерновая компания» обратилось в суд с иском к Администрации Банинского сельсовета <адрес>, в котором просило суд принять решение о государственной регистрации в ЕГРН перехода права на долю в размере 1/438 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства», расположенный по адресу: <адрес>

В обоснование своих требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между собственником спорной доли ФИО4, действовавшим в качестве продавца, и ООО «Пристенская зерновая компания», действовавшим в качестве покупателя, был заключен договор купли-продажи спорной доли в размере 1/438 в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером №, по цене 125000 рублей, который ошибочно был поименован его сторонами «предварительным договором купли-продажи». Указанный договор был полностью исполнен сторонами ДД.ММ.ГГГГ путем передачи доли продавцом покупателю (без составления акта приема-передачи) и оплаты покупателем продавцу полной стоимости доли. Впоследствии стороны договора своевременно не подали в регистрирующий орган заявления о государственной регистрации перехода права на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок от продавца к покупателю. В настоящее время истец является участником права общей долевой собственности на соответствующий земельный участок и арендатором этого же земельного участка, имеющим право на приобретение спорной этой доли по указанному договору, но не имеет возможности разрешить вопрос о государственной регистрации перехода права на долю от продавца к покупателю во несудебном порядке в связи с тем, что ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО4 умер.

С учетом изложенного, истец полагал, что он приобрел в собственность спорную земельную долю в установленном законом порядке путем заключения и исполнения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, и ссылаясь на невозможность осуществления в настоящее время государственной регистрации перехода прав на эту долю во внесудебном порядке в связи со смертью продавца, просил суд на основании ст.ст. 218, 251, 551 ГК РФ принять решение о государственной регистрации в ЕГРН перехода права на спорную долю от ФИО4 к истцу.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле по инициативе суда в качестве соответчиков в порядке ч. 3 ст. 40 ГПК РФ были привлечены дети умершего продавца - ФИО2 и ФИО3

В судебное заседание:

представитель истца ООО «Пристенская зерновая компания» - не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, направил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие;

ответчик ФИО2 - не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом регистрируемым почтовым отправлением по адресу своей регистрации по месту жительства, однако почтовый конверт с судебным извещением был возвращен в суд по истечении срока его хранения, в связи с чем он считается извещенным о слушании дела и его неявка не препятствует судебному разбирательству (ст. 113 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ и п.п. 63-68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»);

ответчик ФИО3 - не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, направил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие;

представитель ответчика Администрации Банинского сельсовета <адрес> - не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не известил, направил в суд заявление о своем согласии с исковыми требованиями, в котором просил суд о рассмотрении дела в его отсутствие.

Изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Пунктами 1 и 2 ст. 8.1, а также ст. 131 ГК РФ предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, при этом они возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

Согласно п. 2 ст. 223 и ст. 251 ГК РФ право на долю в праве общей долевой собственности по общему правилу переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное. В отношении недвижимого имущества либо доли в праве общей собственности на недвижимое имущество момент перехода права собственности на соответствующее имущество или долю императивно привязан к моменту регистрации такого перехода.

Исходя из п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

По смыслу п. 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при совершении сделок с недвижимым имуществом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество, являющееся предметом сделки, стороны такой сделки не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи о переходе этого права.

Исходя из п.п. 60-62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Согласно п.п. 1, 3 и 4 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а также содержать указание на срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» и п. 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются, а споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи.

Согласно двух выписок из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4 с ДД.ММ.ГГГГ принадлежала доля в размере 1/438 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 13828400 кв.м., категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства», расположенный по адресу: <адрес>.

Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между первоначальным собственником спорной доли ФИО4, действовавшим в качестве продавца, и ООО «Пристенская зерновая компания», действовавшим в качестве покупателя в лице представителя по доверенности ФИО7, в простой письменной форме был заключен договор купли-продажи спорной доли в размере 1/438 по цене 125000 рублей, который был полностью исполнен сторонами в день его заключения путем передачи доли продавцом покупателю (без составления акта приема-передачи), и оплаты покупателем продавцу полной стоимости доли наличными денежными средствами по предусмотренной договором цене.

Несмотря на то, что стороны вышеуказанного договора от ДД.ММ.ГГГГ поименовали его «предварительным договором», и в числе иных условий указали в нем о достигнутой договоренности по заключению ими в будущем в течение пяти лет основного договора купли-продажи спорной доли по цене 125000 рублей, данный договор, исходя из приведенных выше норм гражданского законодательства и разъяснений по их применению, в связи с содержащимся в нем условием о возложении на продавца обязанности оплатить полную стоимость доли покупателю в течение пяти банковских дней со дня подписания этого договора (п.п. 2.3 и 2.4), следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Так как согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения об уступке прав и обязанностей арендатора по договорам земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Пристенская зерновая компания» в настоящее время является участником права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:25:080000:3 и арендатором этого же земельного участка, в соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» оно относится к числу лиц, которым ФИО4 мог продать принадлежавшую ему земельную долю без выделения в счет этой доли нового земельного участка.

Вместе с тем, судом установлено, что впоследствии стороны договора купли-продажи своевременно не подали в регистрирующий орган заявления о государственной регистрации в ЕГРН перехода права на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок от продавца к покупателю в связи с чем такая регистрация перехода права при жизни продавца ФИО4 произведена не была.

Сообщением отдела ЗАГС <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, копиями актовых записей о смерти ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ и его супруги ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ, справками Администрации Банинского сельсовета <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, сообщением нотариуса Фатежского нотариального округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ об отсутствии наследственного дела к имуществу ФИО4, выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ и другими письменными доказательствами подтверждается, что после смерти ФИО4, умершего ДД.ММ.ГГГГ и проживавшего на момент смерти по адресу: <адрес>, его наследниками по закону первой очереди являлись сыновья умершего ФИО2 и ФИО3, которые свои наследственные права на спорную долю не оформляли, а также то, что Администрация Банинского сельсовета <адрес> предусмотренных законом действий по признанию этой доли невостребованной и передаче ее в муниципальную собственность данного сельского поселения в порядке, установленном ст.ст. 12.1 и 19.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», не совершала.

Поскольку судом установлено, что договор купли-продажи спорной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный продавцом ФИО4 и покупателем ООО «Пристенская зерновая компания» в письменной форме путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами, по своей форме, содержанию и субъектному составу соответствует действующим требованиям закона, и был полностью исполнен его сторонами в день его заключения, при этом в настоящее время единственным препятствием для осуществления государственной регистрации перехода права на долю является смерть продавца ФИО4, умершего ДД.ММ.ГГГГ, требования ООО «Пристенская зерновая компания», предъявленные к наследникам умершего продавца и к органу местного самоуправления, обладающему в соответствии со ст.ст. 12.1 и 19.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» полномочиями заявлять свои права на невостребованные земельные доли в составе земель сельскохозяйственного назначения, об осуществлении такой регистрации в порядке ст. 551 ГК РФ на основании судебного решения являются законными и обоснованными.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Пристенская зерновая компания» удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию в Едином государственном реестре недвижимости перехода права на долю в размере 1/438 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 13828400 кв.м., категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства», расположенный по адресу: <адрес>, от ФИО4 к ООО «Пристенская зерновая компания» (дата и номер регистрации права общей долевой собственности - ДД.ММ.ГГГГ, №).

Прекратить зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право ФИО4 на долю в размере 1/438 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 13828400 кв.м., категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства», расположенный по адресу: <адрес> (дата и номер регистрации права общей долевой собственности - ДД.ММ.ГГГГ, №).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Фатежский районный суд Курской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда изготовлено 13 ноября 2024 года.

Судья: